Benjamin Franklin měl pravdu ve dvou věcech. Smrt. Daně. Nevěděl však, že vlastnictví domu postaveného v jeho době vám umožní vyhnout se placení druhého.
Vlastnit historický dům může být často finanční bolestí hlavy. Určitě si pamatujete na film “The House That Falld Down”. Je to noční můra rozpadající se omítky a hroutících se podlah. Tyto budovy však mají veřejnou hodnotu. Pokud jste ochotni investovat peníze do jejich údržby, vláda vám většinou vyjde vstříc.
Na místní, státní a federální úrovni je k dispozici mnoho daňových pobídek. Jsou navrženy tak, aby motivovaly zodpovědné občany k úhradě nákladů. Tato příručka se zabývá nejlepšími z těchto výhod. Začneme federálními možnostmi a podíváme se na nejběžnější státní a místní výhody.
Historické nemovitosti mohou být finanční pastí, ale mohou být také finanční příležitostí, pokud víte, jak využít pobídky.
Než si kladivo vyzvednete, poraďte se s místním památkovým úřadem nebo daňovým právníkem. Ve vaší oblasti mohou být k dispozici granty, pobídky nebo svěřenecké fondy. Místní znalost je kritická.
Služba národního parku
Překvapilo by vás, že služba národního parku (NPS) je vaším prvním přístavem? To je pravda.
NPS spolupracuje s Internal Revenue Service (IRS) při správě programu Federal Historic Preservation Tax Credit. Zvažte žádost o certifikaci pro zařazení do Národního registru historických míst (NRHP) jako vaši zlatou vstupenku. Toto je hlavní způsob, jak oficiálně uznat svůj majetek.
Toto zahrnutí potřebujete k získání federálních daňových výhod. Samotná inkluze však nestačí.
Musíte poskytnout konkrétní plány renovace. Výhoda se vztahuje na vykonanou práci, nikoli na samotnou konstrukci. Potřebujete jasný plán, jak budete majetek chránit.
Pokud kupujete stávající historický dům, zkontrolujte nejprve NRHP. Ujistěte se, že je již zaregistrován. Pokud ne, zvažte zařazení registrace jako podmínky obchodu. Nekupujte problém, který nemůžete vyřešit.
Federální daňové dobropisy za památkovou ochranu
Federální program nabízí dva hlavní typy pobídek. Liší se. Pochopení rozdílu znamená rozdíl ve vašem konečném výsledku.
- 20% investiční daňový kredit (ITC)
To je hlavní přínos. Vztahuje se na rekonstrukci nemovitostí generujících příjmy. To znamená nebytové prostory, nájemní byty nebo budovy se smíšeným využitím. Získáte 20 % kvalifikovaných nákladů na renovaci jako přímý kredit proti vaší federální dani z příjmu. Jedná se o jednorázové snížení daní. Ne odpočet. Kredit.
Abyste se kvalifikovali, musíte dodržovat standardy pro rekonstrukci ministra vnitra. Tyto normy zajišťují zachování historického vzhledu budovy. Nemůžete jen tak zbourat zdi a nazvat to „přestavba“. Práce musí být podstatná.
- 18% odpis historických budov
Vztahuje se na příjmovou část budovy postavené před rokem 1936. Umožňuje odepisovat náklady budovy po dobu 27,5 roku (u obytných prostor k pronájmu) nebo 39 let (u komerčních prostor). Hodnota 18 % se týká zrychlené odpisové sazby, která se často používá při účtování těchto starších staveb, což vám umožňuje odepsat náklady na budovu rychleji než u nové výstavby.
To není “bonus”, ale
Úskalí 20% federální daňové slevy
Federální vláda nerozdává jen peníze na památkovou péči. Jedná se o podmíněnou slevu. Jakmile vaše nemovitost získá historický status, můžete získat zpět 20 % nákladů na renovaci. Proces podávání žádostí prostřednictvím Správy národního parku je však přísně regulován. Musíte překonat dvě hlavní překážky.
Nejzávažnější z nich je příjem. Tuto půjčku nelze použít k osobnímu bydlení. Objekt musí generovat příjem. Pokud bydlíte v domě a je to jeho jediné využití, máte smůlu. Existuje však řešení. Pokud část domova využíváte jako home office nebo ji pronajímáte, můžete zažádat o půjčku na výdaje spojené s tímto zdrojem příjmů. Majitelé penzionů (nocleh se snídaní) tuto možnost často využívají.
Druhou překážkou je splnění estetických požadavků. Americké ministerstvo vnitra stanoví 10 konkrétních pokynů, které definují, co přesně znamená být „v souladu s historickým charakterem nemovitosti“. Vaše navrhované renovační práce se musí řídit těmito pokyny. Pokud uvažujete o vinylovém obložení ve svém viktoriánském domě, pravděpodobně budete odmítnuti. Směrnice upravují materiály, metody a integritu architektonického návrhu. Před nákupem materiálů musíte pečlivě prozkoumat.
Státní daňové kredity: Zdvojnásobte své úspory
Pokud se vám federální cesta zdá příliš omezující, podívejte se na svůj stát. Od roku 2011 přijalo daňové úlevy na renovaci historických budov 31 států. Zde můžete najít skutečnou příležitost pro maximální užitek.
Logikou těchto civilních pobídek je ekonomický rozvoj. Staré budovy se obvykle nacházejí v centrálních oblastech města nebo tradičních komerčních čtvrtích. Když předěláte, zvýšíte hodnotu celé čtvrti, nejen své nemovitosti. Státy chtějí tento efekt přelévání. Jsou ochotni dotovat vaši práci, aby tyto oblasti udržely naživu a prosperovaly.
Výhodou oproti federálnímu programu je, že mnoho státních pobídek není omezeno na komerční nemovitosti generující příjmy. To znamená, že si můžete přestavět svůj vlastní domov a přesto získat daňové zvýhodnění. Požadavek na individuální zápis do Národního registru historických míst (NRHP) zde často neplatí.
Můžete mít nárok, pokud vaše nemovitost přispívá k charakteru určené historické čtvrti. Nebo pokud byl místně uznán jako orientační bod (orientační bod). Zkontrolujte seznam místní památkové komise. Kritéria způsobilosti se v jednotlivých státech značně liší, takže prvním krokem je jednoduše vyhledat „historický daňový dobropis ve [Váš stát]“.
Jiné civilní pobídky
Kromě přímých daňových úlev státy nabízejí další mechanismy. Některé poskytují osvobození od daně z nemovitosti. Jiní nabízejí granty nebo půjčky s nízkým úrokem. Tyto programy jsou zaměřeny na snížení počátečních nákladů na obnovu. Uvědomují si, že údržba historických budov je často dražší než údržba moderních staveb.
V Kalifornii se tomu říká Millsův zákon. Oregon preferuje program zvláštního posouzení historických nemovitostí. Wisconsin používá doplňkový kredit pro zachování historických památek. V Arizoně se tomu říká jednoduše program Historic Property Tax.
Jména se mění. Cíl zůstává stejný.
Většina států má mechanismy pro snížení majetkových daní u historických budov. Protože jsou tyto programy spravovány na úrovni státu, pravidla se liší v závislosti na vašem PSČ. Rychlé vyhledávání „[Váš státní] daň z majetku“ vám pomůže najít konkrétní formuláře a termíny pro podání.
Tyto programy se výrazně liší ve svých výhodách. Předchozí části pojednávaly o daňových výhodách rekonstrukcí. Tato část se zabývá daněmi, které platíte ročně. Neutrácíte peníze, abyste to v budoucnu zachránili. Přímo ušetříte peníze.
Pochopení historických věcných břemen
Věcné břemeno je právní smlouva. Je to mezi vámi a týmem památkové péče. Tato skupina může být místní, okresní nebo státní.
Výměnou za zachování historického rázu vašeho domova získáte daňové výhody. Může jít o snížení daně z příjmu, dědické daně nebo daně z nemovitosti.
Ale je v tom háček? To je navždy.
Po podpisu, zapečetění a převedení je věcné břemeno zapsáno spolu s vaší listinou k nemovitosti. Zavazuje budoucí vlastníky. To může být prodejní místo. Kupující mají rádi snížené poplatky. Těší se také prestiži ověřeného historického domova.
I to může být odstrašující prostředek. Co když chce kupující kompletně předělat váš viktoriánský dům a postavit dům v gregoriánském stylu? Věcné břemeno tomu zabrání. To může odradit ty, kteří plánují rozsáhlou rekonstrukci.
Takové spolky najdete na internetu. Hledejte „službu historické ochrany pro [Váš kraj]“.
Poznámka: Věcná břemena jsou povinná. Přecházejí na dědice. Omezují, co můžete dělat s exteriérem a někdy i interiérem.
10% půjčka na obnovu
Federální legislativa nabízí významnou pobídku k obnově historických struktur. Federal Historic Restoration Loan poskytuje 20% slevu. Zastávka. Zdroj říká 10 procent.
Zůstaňme u zdroje. Zdroj uvádí 10% kredit na obnovu.
Některé státy se řídí tímto federálním modelem. Ostatní mají své vlastní verze. Cíl je stejný. Utrácíte peníze za kvalifikované náklady na obnovu. Výměnou obdržíte kredit, který můžete započítat proti vašim daním.
Toto není srážka. Jedná se o půjčku. Kredit snižuje daň dolar za dolar. Odpočet pouze snižuje zdanitelný příjem.
Aby práce byla způsobilá, musí splňovat normy pro restaurování ministra vnitra USA. Jedná se o federální směrnice, které zajišťují zachování historické integrity budovy.
Materiály a nástroje:
* Potřebujete podrobné záznamy.
* Uschovejte si každou účtenku.
* Dokumentujte každý obnovený hřebík, každý trám, každé okno.
Bezpečnost především:
Historické domy často obsahují olověné barvy.
Azbest může být přítomen v izolaci nebo podlahových krytinách.
*V případě potřeby najměte certifikované specialisty na odstraňování nebezpečných látek.
* Nebruste starou barvu bez řádného utěsnění pracovního prostoru.
Která cesta je pro vás ta pravá?
Věcná břemena nabízejí trvalou pomoc. Každý rok ovlivňují vaše daně. Také omezují vaši svobodu jednání.
Půjčky na obnovu nabízejí jednorázovou (nebo opakující se) podporu. Vyžadují počáteční kapitál. Nezavazují budoucí vlastníky stejným způsobem.
Státní programy často umožňují kombinaci těchto strategií. Můžete získat
Odmítnutí přidělit status historickému místu je bolestivé. Je to jako odmítnutí samotné duše vašeho majetku. Ale jde o to: daňový řád ne vždy věnuje pozornost nápisu na zdi. Zajímá ho datum uvedené na listu vlastnictví. Pokud byla vaše komerční budova postavena před rokem 1936, stále můžete mít nárok na 10% Historický rehabilitační daňový kredit, i když není uvedena v Národním registru historických míst (NRHP).
To není charita. Toto je návrat k části tvrdé práce, která je spojena s uchováním dědictví.
Pokud jste utratili 100 000 dolarů za obnovu výkladní skříně ve stylu roku 1935, dostanete 10 000 dolarů zpět. Jednoduchá matematika. Skutečné peníze. Ale je tu nuance: práce musí zachovat původní vzhled budovy. Nemůžete jen tak umístit vinylové obklady na svůj exteriér a získat tento kredit. Služba národního parku a IRS společně spravují tento program, takže vaše plány pečlivě posoudí. Chtějí vidět dobově korektní materiály, ne moderní zjednodušení.
Tento 10% úvěr na komerční nemovitosti postavené před rokem 1936 existuje souběžně s 20% úvěrem na budovy zahrnuté v NRHP. Oba programy jsou spravovány stejnými federálními agenturami. Pokud vaše budova nesplňuje podmínky pro větší 20procentní úvěr, neodcházejte s prázdnou. Zkontrolujte hranici v roce 1936. Toto je samostatná větev daňového řádu, otevřená mnoha vlastníkům nemovitostí, kteří mají pocit, že se dostali do slepé uličky.
4: Granty
Daňové úlevy jsou dobré. Hotovostní granty jsou ještě lepší. Existuje celý ekosystém soukromé filantropie, který se věnuje ochraně starých budov. Nejde o vládní programy s nekonečnou byrokracií. Jsou to nadace, trusty a korporátní subjekty, které hledají projekty, které jsou v souladu s jejich posláním.
Tyto granty obvykle pokrývají část vašich nákladů na renovaci. Někdy, ve vzácných případech, pokrývají náklady úplně. Záleží na tom, jak velký zájem má fond o dokončení tohoto konkrétního projektu.
Vezměme si například Fond památkové péče Johanny Favrotové. Poskytuje mezi 2 500 a 10 000 $ neziskovým organizacím nebo vládním agenturám, které se zabývají restaurováním historických památek. Není to moc peněz, ale je to dobrý začátek. Další možností jsou firemní granty. Program Partners in Preservation společnosti American Express konkrétně financuje renovace historických budov a památek. Chtějí své jméno na tiskové zprávě. Chcete získat peníze. Je to férová výměna.
Kde je hledat? Grantová krajina je roztříštěná. Nemůžete jen hledat „volné peníze na domy“. Musíme kopat.
Začněte u svého státního památkového úřadu. Vědí, které soukromé nadace působí ve vaší oblasti. Zdroje pro vyhledávání takových grantů poskytuje také National Trust for Historic Preservation. Mají referenční knihy. Mají databáze. Použijte je.
3: Hypotéky FHA
Když přemýšlíte o koupi domu, obvykle se vám vybaví hypotéky Federal Housing Administration (FHA). Pravděpodobně si je nevybavíte v souvislosti s komerční rekonstrukcí nebo historickou nemovitost, která potřebuje rekonstrukci. To je chyba.
Půjčky FHA mohou být strukturovány na rehabilitační projekty. Zejména úvěrový program 203(k) umožňuje dlužníkům financovat nákup i renovaci nemovitosti v rámci jedné hypotéky. Pro historické objekty to má velký význam.
Tradiční věřitelé se starají o starší budovy. Vidí pokles. Vidí riziko. Oni vidí
2: Zmrazení daní
Ve světě bez bublin by váš dům přirozeně každý rok mírně zvýšil svou tržní hodnotu. To ale znamená, že jak roste odhadovaná hodnota vašeho domu, roste i vaše daň z nemovitosti. Pokud ovšem nezorganizujete „zmrazení“.
Ve spolupráci s místním úřadem pro památkovou péči, skupinou revitalizace hlavní ulice nebo historickou společností můžete vyjednat zmrazení zvýšení daně z nemovitosti. Tato zmrazení obvykle trvají 10 až 15 let a jsou obvykle založena na plánech renovace vaší historické nemovitosti nebo na příslibu, že ji udržíte v současném stavu, aniž by se výrazně změnil její charakter.
1: Poplatek za ochranu
Zní to kontraintuitivně. Možná si myslíte, že vládní agentura by si peníze raději nechala ve vlastní kapse. Místo toho služba národního parku provozuje program, který vám umožňuje převést práva na rozvoj na historickou nemovitost.
Ano, je to tak.
Žiješ tam dál. I nadále vlastníte cihly a maltu. Ale vzdáváte se práva jej strhnout nebo změnit jeho historický charakter způsobem, který by památková organizace neschvalovala. Výměnou vám IRS umožňuje vzít si charitativní srážku rovnající se hodnotě těchto práv.
Tady se matematika komplikuje. A nebezpečné, když přeskočíte kroky.
Cena daru není jen odhad. Vychází z toho, jakou by nemovitost stála bez historických omezení v porovnání s tím, jakou by stála s nimi. Rozdíl je ve vašem odpočtu. Toto číslo si ale nemůžete jen tak náhodně zapsat.
Potřebujete kvalifikované posouzení. Obvykle dva. Jeden od certifikovaného odhadce nemovitostí a jeden od historika, který rozumí specifickému architektonickému významu vašeho domova.
Klíčem je dokázat, že omezení snižuje tržní hodnotu. Pokud historický status zvýší hodnotu, protože kupující jsou ochotni zaplatit prémii za kouzlo, váš odpočet se sníží.
Jedná se o komplexní oblast daňového práva. Protíná se se zákony o památkové péči, oceňováním nemovitostí a federálním daňovým řádem.
Pokud uděláte chybu, IRS může odpočet zcela zamítnout. Mohou také ukládat pokuty.
Ale pokud to uděláte správně, může to být významnou finanční pobídkou. Ne poštou šekem. Ne přímou dotací. A snížení vaší daňové zátěže, které může kompenzovat některé náklady na renovaci, o které jste se tolik obávali.
Kdo je způsobilý?
Obecně musíte práva delegovat na kvalifikovanou organizaci. Může to být federální agentura, státní nebo místní vláda nebo veřejně prospěšná organizace, která se zavázala chránit historické pozemky.
Musíte si zachovat určitá práva. Nemůžeš se vzdát všeho. Cílem je zachování, ne opuštění. Stále musíte být schopni žít v domě. Postarej se o něj. Dokonce ji vylepšit, jako součást dohody o ochraně.
Proces zahrnuje formální dohodu. Omezení smlouvy. Je registrovaná u kraje. Zavazuje i budoucí vlastníky.
Takže nepomáháte jen sobě. Zajistíte tak historickou integritu nemovitosti pro budoucí generace.
Stojí to za to trápení?
Pro některé ano. Daňové úspory mohou být značné. Zejména v historických oblastech s vysokou hodnotou nemovitostí.
Pro ostatní je ztráta potenciálních práv na rozvoj příliš velká. Možná budete chtít zbourat
Kompromis: daňové úlevy výměnou za omezení
Darovat část svých pozemků ochranářské skupině není jen o péči o přírodu. Jde o strategický finanční tah. Dostanete charitativní slevu. Navíc vidíte snížení vašeho účtu daně z nemovitosti. Proč? Protože vlastníte méně půdy. Zbývající pozemek má nižší posuzovanou hodnotu. Matematika je zde jednoduchá.
Totéž platí pro zastavěné plochy. Pokud vlastníte historickou nemovitost, můžete převést její konkrétní prvky. Ne celý dům. Pouze fasáda. Nebo vnitřní dřevěné obložení. Nebo krajinářský design, který definuje jeho charakter. Darování přední části vašeho domu organizaci památkové péče je považováno za dar architektonické hodnoty.
Tato srážka snižuje vyměřenou hodnotu. Nižší náklady znamenají nižší daně. Je to jednoduché.
Jenže v realitách není nic zadarmo. Za tyto výhody platíte za přísných podmínek. Omezení oprav. Nemůžete jen tak zbourat zeď nebo vyměnit okna, kdykoli budete chtít. Organizace pro památkovou péči má právo veta. Totéž platí pro stát.
Často kladené otázky o vlastnictví historických nemovitostí
Jak se nemovitost zapíše do národního registru historických míst?
To se nestane automaticky. Váš dům musí být starý alespoň 50 let. Musí splňovat určitá kritéria. Nemůžete si jen přát, aby byl dům považován za historický. Je třeba podat žádost.
Vyplňte formulář nominace do Národního registru historických míst. Toto je první krok. Pak počkejte. Proces trvá minimálně 90 dní. Žádost se zasílá Správě národního parku. Rozhodují, zda objekt splňuje kritéria. Jednoduché „ano“ nebo „ne“ může změnit váš život. Nebo alespoň váš daňový doklad.
Jsou historické domy dobrou investicí?
BobVila.com říká, že ano. Na některých trzích jsou historické nemovitosti oceněny až o 26 % výše než srovnatelné domy bez historického označení. Jsou také stabilnější. Jsou méně ovlivněny poklesy trhu.
Je tu jedna výhrada: regulace. Pokud je váš objekt zařazen do evidence, je sledován. Opravy jsou náročné. Provádění změn je ještě obtížnější. Váš dům je starý. Vyžaduje údržbu. Možná ale nemáte právo vykonávat práci tak, jak chcete.
Je možné rekonstruovat historické domy?
Může. Laťka je ale hodně vysoko. Na to, co můžete změnit, se vztahují přísná omezení. Potřebujete speciální oprávnění. Musíte odůvodnit výměnu každé cihly. Nevypadá to na standardní opravu. Je to spíše vyjednávání s historií.
Dostávají historické domy daňové úlevy?
Ano. Struktura těchto výhod se však liší. Můžete obdržet zmrazení daní. Nebo osvobození od daně (snížení). Nebo daňové úlevy od federální, státní nebo místní vlády. Někdy je to přímý přínos. Jinak platí pouze pro schválené opravy. Musíte utratit peníze, abyste ušetřili.
Jak funguje Historická domácí daňová sleva?
Federal Rehabilitation Tax Credit je hlavní. Technicky se to nazývá historický daňový kredit. Národní konference státních úředníků pro památkovou péči to vysvětluje jasně. Developeři, kteří obnoví historické budovy pro použití jako nemovitosti produkující příjem, obdrží slevu na dani z příjmu ve výši 20 procent.
Toto není srážka. Toto je kredit. Na tom záleží víc. Snižuje vaši daňovou povinnost dolar za dolar. To ale vyžaduje přeměnu budovy. Nemůžete jen bydlet v historickém domě a mít nárok na tuto půjčku. Musíte zajistit, aby nemovitost generovala příjem.
