Benjamin Franklin benar tentang dua hal. Kematian. Pajak. Namun, dia tidak sadar bahwa memiliki rumah dari zamannya mungkin bisa membuatmu terhindar dari rumah kedua.
Memiliki rumah bersejarah seringkali memusingkan secara finansial. Anda mungkin ingat Lubang Uang. Ini adalah mimpi buruk dari runtuhnya plester dan lantai yang tenggelam. Namun, bangunan-bangunan ini memiliki nilai sipil. Jika Anda bersedia mengeluarkan uang untuk pemeliharaannya, pemerintah umumnya bersedia menemui Anda di tengah jalan.
Ada banyak sekali insentif pajak di tingkat lokal, negara bagian, dan federal. Mereka ada untuk mendorong warga yang bertanggung jawab agar menaikkan biayanya. Panduan ini membahas yang terbaik dari jeda tersebut. Kita akan mulai dengan opsi federal dan melihat bantuan negara bagian dan lokal yang paling umum.
Properti bersejarah bisa menjadi jebakan finansial, tapi juga peluang finansial jika Anda tahu cara menavigasi insentifnya.
Sebelum Anda mengambil palu, tanyakan kepada kantor pelestarian sejarah negara bagian Anda. Atau pengacara pajak. Mungkin ada hibah, istirahat, atau dana abadi khusus untuk wilayah Anda. Pengetahuan lokal adalah segalanya.
Dinas Taman Nasional
Apakah Anda terkejut bahwa National Park Service (NPS) menjadi pemberhentian pertama? Dia.
NPS bermitra dengan IRS untuk mengelola Program Insentif Pajak Pelestarian Sejarah Federal. Bayangkan permohonan sertifikasi mereka untuk dicantumkan dalam Daftar Tempat Bersejarah Nasional (NRHP) sebagai tiket emas. Ini adalah cara utama untuk menunjuk properti Anda secara resmi.
Anda memerlukan daftar itu untuk mendapatkan keringanan pajak federal. Namun mendaftar saja tidak cukup.
Anda harus memberikan rencana khusus untuk renovasi. Istirahat berlaku untuk pekerjaan yang Anda lakukan, bukan struktur yang ada di sana. Anda memerlukan rencana konkrit tentang bagaimana Anda akan melestarikan situs tersebut.
Jika Anda membeli rumah bersejarah yang sudah ada, periksa NRHP terlebih dahulu. Pastikan sudah terdaftar. Jika tidak, pertimbangkan untuk menjadikan pendaftaran itu sebagai kemungkinan penjualan. Jangan membeli masalah yang tidak bisa Anda selesaikan.
Insentif Pajak Pelestarian Sejarah Federal
Program federal menawarkan dua jenis insentif utama. Mereka berbeda. Memahami perbedaan itu penting untuk keuntungan Anda.
- Kredit Pajak Investasi (ITC) 20%
Ini yang besar. Hal ini berlaku untuk rehabilitasi properti yang menghasilkan pendapatan. Itu berarti ruang komersial, unit sewa, atau bangunan serba guna. Anda mendapatkan 20% dari biaya rehabilitasi yang memenuhi syarat sebagai kredit langsung terhadap pajak pendapatan federal Anda. Ini adalah pengurangan dolar demi dolar. Bukan pengurangan. Sebuah kredit.
Untuk memenuhi syarat, Anda harus mengikuti Standar Rehabilitasi Menteri Dalam Negeri. Standar-standar ini memastikan karakter bersejarah bangunan tetap terjaga. Anda tidak bisa begitu saja merobohkan tembok dan menyebutnya “restorasi”. Pekerjaan tersebut harus bersifat substantif.
- Depresiasi Bangunan Bersejarah sebesar 18%
Hal ini berlaku untuk bagian yang menghasilkan pendapatan dari sebuah bangunan yang dibangun sebelum tahun 1936. Hal ini memungkinkan Anda untuk mendepresiasi nilai bangunan selama periode 27,5 tahun (untuk sewa tempat tinggal) atau 39 tahun (untuk komersial). Angka 18% mengacu pada tingkat penyusutan yang dipercepat yang sering digunakan dalam akuntansi untuk struktur lama ini, sehingga memungkinkan penghapusan bangunan lebih cepat daripada konstruksi baru.
Ini bukan “bonus” dan lebih dari itu
Hasil Tangkapan dengan Kredit Federal 20 Persen
Pemerintah federal tidak hanya membagikan uang tunai untuk melestarikan sejarah. Ini adalah rabat bersyarat. Setelah properti Anda mendapat predikat bersejarah, Anda berpotensi mendapatkan kembali 20 persen biaya renovasi. Namun proses permohonan melalui Dinas Taman Nasional sangat ketat. Ada dua rintangan besar yang harus Anda selesaikan terlebih dahulu.
Yang terbesar adalah pendapatan. Anda tidak dapat menggunakan kredit ini untuk tempat tinggal pribadi. Properti harus menghasilkan pendapatan. Jika Anda tinggal di rumah itu dan hanya itu, Anda kurang beruntung. Namun, ada solusinya. Jika Anda menjalankan kantor di rumah atau menyewakan sebagian dari rumah Anda, Anda dapat mengajukan kredit atas pengeluaran yang terkait dengan ruang yang menghasilkan pendapatan tersebut. Pemilik tempat tidur dan sarapan sering menggunakan rute ini.
Tantangan kedua adalah kepatuhan estetika. Menteri Dalam Negeri memiliki 10 pedoman khusus tentang arti sebenarnya dari “konsisten dengan karakter historis properti”. Renovasi yang Anda usulkan harus mengikuti aturan berikut. Jika Anda berencana memasang pelapis dinding vinil pada gaya Victoria, kemungkinan besar Anda akan ditolak. Pedoman ini menentukan bahan, metode, dan integritas desain. Anda perlu mengerjakan pekerjaan rumah Anda sebelum membeli bahan.
Kredit Pajak Negara: Menggandakan Penghematan
Jika jalur federal terasa terlalu membatasi, lihatlah negara bagian Anda. Pada tahun 2011, 31 negara bagian telah mengadopsi kredit pajak untuk renovasi bangunan bersejarah. Di sinilah Anda mungkin menemukan pengaruh sebenarnya.
Logika di balik insentif negara ini adalah pembangunan ekonomi. Bangunan tua biasanya terletak di kawasan pusat kota atau kawasan komersial tradisional. Saat Anda merenovasi, Anda meningkatkan nilai seluruh lingkungan, bukan hanya lahan Anda. Negara-negara menginginkan efek riak itu. Mereka bersedia mensubsidi pekerjaan Anda agar area tersebut tetap aktif.
Inilah keuntungannya dibandingkan program federal: banyak insentif negara tidak terbatas pada properti komersial yang menghasilkan pendapatan. Ini berarti Anda mungkin bisa merenovasi rumah Anda sendiri dan tetap mendapatkan keringanan pajak. Persyaratan untuk terdaftar secara individual di Daftar Tempat Bersejarah Nasional (NRHP) sering kali tidak berlaku di sini.
Anda mungkin memenuhi syarat jika properti Anda berkontribusi terhadap karakter distrik bersejarah yang ditunjuk. Atau, jika tempat tersebut telah ditetapkan secara lokal sebagai landmark. Periksa daftar komisi pelestarian lokal Anda. Kriteria kelayakan sangat bervariasi di setiap negara bagian, jadi penelusuran sederhana untuk “Kredit pajak pelestarian sejarah [Negara Bagian Anda]” adalah langkah pertama Anda.
Insentif Negara Lainnya
Selain kredit pajak langsung, negara juga menawarkan mekanisme lain. Beberapa memberikan pengurangan pajak properti. Yang lain menawarkan hibah atau pinjaman berbunga rendah. Program-program ini bertujuan untuk menurunkan biaya restorasi di muka. Mereka menyadari bahwa bangunan bersejarah seringkali memiliki biaya pemeliharaan yang lebih tinggi dibandingkan bangunan modern.
California menyebutnya Mills Act. Oregon lebih memilih Program Penilaian Khusus Properti Bersejarah. Wisconsin menggunakan Kredit Pelestarian Sejarah Tambahan. Arizona hanya menamakannya program Pajak Properti Bersejarah.
Nama-namanya berubah. Tujuannya sama.
Sebagian besar negara bagian memiliki mekanisme untuk mengurangi pajak properti atas bangunan bersejarah. Karena ini dikelola negara, peraturannya berubah tergantung pada kode pos Anda. Pencarian cepat untuk “pajak properti bersejarah [Negara Bagian Anda]” akan memberi Anda formulir dan tenggat waktu yang spesifik.
Program-program ini mempunyai manfaat yang sangat berbeda. Bagian sebelumnya mencakup keringanan pajak renovasi. Bagian ini berfokus pada pajak yang Anda bayarkan setiap tahun. Anda tidak menghabiskan uang untuk menghemat uang. Anda langsung menghemat uang.
Memahami Kemudahan Bersejarah
Kemudahan adalah perjanjian yang sah. Itu antara Anda dan kelompok pelestarian. Kelompok ini dapat bersifat lokal, kabupaten, atau negara bagian.
Sebagai imbalan untuk mempertahankan karakter bersejarah rumah Anda, Anda menerima manfaat pajak. Ini dapat mencakup pengurangan pajak penghasilan, pajak properti, atau pajak properti.
Tangkapannya? Itu selamanya.
Setelah ditandatangani, disegel, dan diserahkan, keringanan tersebut diajukan bersama akta Anda. Ini mengikat pemilik masa depan. Ini bisa menjadi nilai jual. Pembeli menyukai pengurangan biaya. Mereka juga menyukai gengsi rumah bersejarah yang terverifikasi.
Ini juga bisa menjadi pencegah. Bagaimana jika pembeli ingin membuang Victoria Anda dan membangun Gregorian? Kemudahan menghentikan mereka. Ini mungkin membuat takut mereka yang memiliki rencana renovasi besar-besaran.
Anda dapat menemukan perkumpulan ini secara online. Telusuri “keenakan pelestarian sejarah [Wilayah Anda]”.
Catatan: Kemudahan bersifat mengikat. Mereka diteruskan ke ahli waris. Mereka membatasi apa yang dapat Anda lakukan dengan eksterior dan terkadang interior.
Kredit Rehabilitasi 10 Persen
Undang-undang federal menawarkan insentif yang signifikan untuk memulihkan bangunan bersejarah. Kredit Pajak Rehabilitasi Bersejarah Federal memberikan kredit sebesar 20%. Tunggu. Sumber itu mengatakan 10 persen.
Mari kita tetap berpegang pada sumbernya. Sumber tersebut menyebutkan Kredit Rehabilitasi 10 Persen.
Beberapa negara bagian sejalan dengan model federal ini. Yang lain punya versinya sendiri. Tujuannya sama. Anda mengeluarkan uang untuk biaya rehabilitasi yang memenuhi syarat. Sebagai imbalannya, Anda mendapatkan kredit terhadap pajak Anda.
Ini bukan pengurangan. Ini adalah kredit. Kredit mengurangi tagihan pajak Anda dolar demi dolar. Pengurangan hanya menurunkan penghasilan kena pajak Anda.
Untuk memenuhi syarat, pekerjaan tersebut harus memenuhi Standar Rehabilitasi Menteri Dalam Negeri. Ini adalah pedoman federal. Ini memastikan integritas bersejarah bangunan tetap terjaga.
Bahan dan Alat:
* Anda memerlukan catatan rinci.
* Simpan setiap kuitansi.
* Dokumentasikan setiap paku, setiap balok, setiap jendela yang dipulihkan.
Keselamatan Pertama:
* Rumah bersejarah sering kali mengandung cat timbal.
* Asbes mungkin terdapat pada isolasi atau lantai.
* Pekerjakan profesional pengurangan bersertifikat jika diperlukan.
* Jangan mengampelas cat lama tanpa penahan yang tepat.
Jalan Mana yang Tepat untuk Anda?
Kemudahan menawarkan bantuan yang berkelanjutan. Mereka mempengaruhi pajak Anda setiap tahun. Mereka juga membatasi kendali Anda.
Kredit rehabilitasi menawarkan peningkatan satu kali (atau berkala). Mereka membutuhkan modal awal. Mereka tidak mengikat pemilik masa depan dengan cara yang sama.
Program negara sering kali memungkinkan Anda untuk menggabungkan strategi-strategi ini. Anda mungkin mendapatkan
Ditolak penunjukan bersejarah itu menyakitkan. Rasanya seperti penolakan terhadap jiwa properti Anda. Namun masalahnya: peraturan pajak tidak selalu peduli dengan plakat di dinding. Itu peduli dengan tanggal akta. Jika bangunan komersial Anda sudah ada sebelum tahun 1936, Anda mungkin masih memenuhi syarat untuk kredit pajak renovasi bersejarah sebesar 10 persen meskipun Anda tidak termasuk dalam Daftar Tempat Bersejarah Nasional (NRHP).
Ini bukan selebaran. Ini adalah potongan harga untuk melakukan kerja keras pelestarian.
Jika Anda menghabiskan $100.000 untuk memulihkan etalase toko era 1935, Anda mendapatkan $10.000 kembali. Matematika sederhana. Uang keras. Tangkapannya? Pekerjaan tersebut harus mempertahankan karakter asli bangunan. Anda tidak dapat menampar dinding vinil dan mengklaim penghargaannya. National Park Service dan IRS menjalankan program ini bersama-sama, artinya mereka akan mencermati rencana Anda. Mereka ingin melihat materi yang sesuai dengan zamannya, bukan jalan pintas modern.
Kredit 10% untuk properti bisnis sebelum tahun 1936 ini setara dengan kredit 20% untuk bangunan yang terdaftar di NRHP. Keduanya dikelola oleh badan federal yang sama. Jika bangunan Anda tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan kredit 20% yang lebih besar, jangan pergi. Periksa batas tahun 1936. Ini adalah jalur terpisah dalam peraturan perpajakan, dan terbuka bagi banyak pemilik properti yang mengira mereka menemui jalan buntu.
4: Hibah
Kredit pajak itu bagus. Hibah tunai lebih baik. Ada seluruh ekosistem filantropi swasta yang didedikasikan untuk menjaga bangunan-bangunan tua tetap berdiri. Ini bukanlah program pemerintah yang tidak ada habisnya. Mereka adalah yayasan, perwalian, dan dana perusahaan yang mencari proyek yang selaras dengan misi mereka.
Biasanya, hibah ini mencakup sebagian dari biaya renovasi Anda. Terkadang, dalam kasus yang jarang terjadi, mereka langsung menutupinya. Itu tergantung pada seberapa putus asa yayasan tersebut untuk menyelesaikan proyek tertentu.
Ambil contoh Dana Johanna Favrot untuk Pelestarian Sejarah. Mereka membagikan antara $2.500 dan $10.000 kepada lembaga nirlaba atau pemerintah yang merenovasi properti bersejarah. Ini bukan sebuah keberuntungan, tapi ini sebuah permulaan. Hibah perusahaan adalah sudut pandang lain. Program American Express Partners in Preservation secara khusus mendanai renovasi bangunan dan landmark bersejarah. Mereka ingin nama mereka tercantum dalam siaran pers. Anda menginginkan uangnya. Ini adalah perdagangan yang adil.
Di mana Anda menemukan ini? Lanskapnya terfragmentasi. Anda tidak bisa hanya mencari “uang gratis untuk rumah”. Anda harus menggali.
Mulailah dengan kantor pelestarian negara bagian Anda. Mereka tahu dana swasta mana yang aktif di wilayah Anda. National Trust for Historic Preservation juga memiliki sumber daya untuk mencari dana hibah ini. Mereka memiliki direktori. Mereka memiliki database. Gunakan mereka.
3: Pinjaman FHA
Pinjaman Administrasi Perumahan Federal biasanya terlintas dalam pikiran ketika Anda berpikir untuk membeli rumah. Anda mungkin tidak memikirkannya untuk renovasi komersial atau perbaikan bersejarah. Itu sebuah kesalahan.
Pinjaman FHA dapat disusun untuk proyek rehabilitasi. Program pinjaman 203(k), khususnya, memungkinkan peminjam membiayai pembelian dan renovasi properti dalam satu hipotek. Untuk properti bersejarah, ini sangat besar.
Pemberi pinjaman tradisional menolak keras bangunan tua. Mereka melihat pembusukan. Mereka melihat risiko. Mereka melihat
2: Pembekuan Pajak
Di dunia tanpa gelembung yang meletus, rumah Anda secara alami akan memperoleh sedikit nilai pasar setiap tahunnya. Namun ini berarti seiring dengan naiknya nilai penilaian rumah Anda, pajak properti Anda juga akan naik. Yaitu, kecuali Anda merekayasa pembekuan.
Bekerja sama dengan kantor pelestarian sejarah setempat, kelompok revitalisasi jalan utama, atau perkumpulan sejarah, Anda mungkin dapat melakukan pembekuan kenaikan pajak properti. Pembekuan biasanya berlangsung sekitar 10 hingga 15 tahun, dan biasanya didasarkan pada rencana untuk merenovasi properti bersejarah Anda atau janji untuk mempertahankan properti tersebut apa adanya tanpa mengubah karakternya secara signifikan.
1: Kontribusi Pelestarian
Kedengarannya berlawanan dengan intuisi. Anda mungkin mengira sebuah lembaga pemerintah ingin menyimpan uang tunai di kantongnya sendiri. Sebaliknya, Layanan Taman Nasional menjalankan program yang memungkinkan Anda menyumbangkan hak pengembangan ke properti bersejarah.
Ya, benar.
Anda tetap tinggal di sana. Anda tetap memiliki batu bata dan mortir. Namun Anda melepaskan hak untuk menghancurkannya atau mengubah karakter historisnya dengan cara yang tidak disetujui oleh organisasi pelestarian. Sebagai imbalannya, IRS mengizinkan Anda mengambil potongan amal untuk nilai hak tersebut.
Di sinilah perhitungan matematika menjadi rumit. Dan berbahaya jika Anda melewatkan langkah-langkahnya.
Nilai donasinya bukan sekedar tebakan. Hal ini didasarkan pada nilai properti tanpa batasan historis versus nilai dengan batasan tersebut. Perbedaannya adalah pengurangan Anda. Namun Anda tidak bisa menuliskan angka itu begitu saja.
Anda membutuhkan penilai yang berkualitas. Biasanya dua di antaranya. Satu dari penilai real estate bersertifikat dan satu lagi dari sejarawan yang memahami signifikansi arsitektur spesifik rumah Anda.
Kuncinya adalah membuktikan bahwa pembatasan tersebut menurunkan nilai pasar. Jika sebutan bersejarah menambah nilai karena pembeli bersedia membayar mahal untuk jimat tersebut, potongan Anda akan menyusut.
Ini adalah bidang hukum perpajakan yang kompleks. Ini bersinggungan dengan undang-undang pelestarian, penilaian real estat, dan kode pajak federal.
Jika Anda mengacaukannya, IRS dapat melarang pemotongan sepenuhnya. Mereka juga dapat memberikan sanksi.
Namun jika Anda melakukannya dengan benar, ini merupakan insentif finansial yang signifikan. Bukan cek melalui pos. Bukan hibah langsung. Namun pengurangan kewajiban pajak Anda yang dapat mengimbangi beberapa biaya renovasi yang telah Anda keluarkan dengan susah payah.
Siapa yang memenuhi syarat?
Biasanya, Anda perlu mendonasikan haknya kepada organisasi yang memenuhi syarat. Ini bisa berupa lembaga federal, pemerintah negara bagian atau lokal, atau badan amal publik yang memiliki komitmen untuk melestarikan lahan bersejarah.
Anda harus mempertahankan hak-hak tertentu. Anda tidak bisa menyerahkan segalanya. Tujuannya adalah pelestarian, bukan pengabaian. Anda tetap harus bisa tinggal di rumah tersebut. Pertahankan itu. Bahkan memperbaikinya, dalam batas-batas perjanjian pelestarian.
Prosesnya melibatkan kesepakatan formal. Pembatasan akta. Itu dicatat di daerah. Ini juga mengikat pemilik masa depan.
Jadi, Anda tidak hanya membantu diri Anda sendiri. Anda mengunci integritas bersejarah properti tersebut untuk generasi berikutnya.
Apakah itu sepadan dengan kerumitannya?
Bagi sebagian orang, ya. Penghematan pajak bisa sangat besar. Terutama di kawasan bersejarah yang bernilai tinggi.
Bagi negara lain, hilangnya potensi hak pembangunan terlalu tinggi. Anda mungkin ingin merobeknya
Trade-Off: Keringanan Pajak untuk Pembatasan
Menyerahkan sebagian lahan Anda kepada kelompok konservasi bukan hanya tentang menyelamatkan alam. Ini adalah langkah finansial yang strategis. Anda mendapatkan potongan amal. Anda juga melihat tagihan pajak properti Anda turun. Mengapa? Karena Anda memiliki lebih sedikit tanah. Paket yang tersisa nilainya lebih rendah di atas kertas. Perhitungannya sangat mudah.
Cara kerjanya sama untuk properti yang dikembangkan. Jika Anda memiliki sesuatu yang bersejarah, Anda dapat menyumbangkan fitur-fitur tertentu. Bukan seluruh rumah. Hanya fasadnya saja. Atau kayu interiornya. Atau lanskap yang menentukan karakternya. Menyerahkan bagian depan rumah Anda kepada organisasi pelestarian akan memperlakukan nilai arsitektur tersebut sebagai sumbangan.
Pengurangan itu menurunkan nilai penilaian Anda. Nilai yang lebih rendah berarti pajak yang lebih rendah. Sederhana.
Tapi tidak ada sesuatu pun di real estat yang gratis. Anda membayar manfaat ini dengan ikatan. Pembatasan renovasi. Anda tidak bisa begitu saja merobohkan tembok atau menukar jendela kapan pun Anda mau. Organisasi pelestarian punya pendapat. Pemerintah punya pendapat.
FAQ Memiliki Properti Bersejarah
Bagaimana sebuah properti bisa terdaftar di Daftar Tempat Bersejarah Nasional?
Itu tidak otomatis. Rumah Anda harus berusia minimal 50 tahun. Itu harus memenuhi kriteria tertentu. Anda tidak bisa hanya berharap itu bersejarah. Anda harus melamar.
Isi formulir nominasi untuk Daftar Tempat Bersejarah Nasional. Itu langkah pertama. Lalu tunggu. Prosesnya memakan waktu minimal 90 hari. Permohonan masuk ke Layanan Taman Nasional. Mereka memutuskan apakah itu memenuhi syarat. Jawaban sederhana ya atau tidak dapat mengubah hidup Anda. Atau setidaknya tagihan pajak Anda.
Apakah rumah bersejarah merupakan investasi yang bagus?
BobVila.com mengatakan ya. Di beberapa pasar, properti bersejarah dihargai 26 persen lebih tinggi dibandingkan rumah non-bersejarah serupa. Mereka juga lebih stabil. Kemerosotan pasar tidak terlalu memukul mereka.
Ada batasannya. Peraturan. Jika Anda terdaftar, Anda diawasi. Renovasi itu sulit. Perubahan lebih sulit. Rumahmu sudah tua. Itu perlu kerja. Namun Anda mungkin tidak diperbolehkan melakukannya sesuai keinginan Anda.
Bisakah Anda merombak rumah bersejarah?
Anda bisa. Tapi standarnya tinggi. Batasan ketat berlaku pada apa yang dapat Anda ubah. Anda memerlukan izin khusus. Anda perlu membenarkan setiap batu bata yang Anda ganti. Ini tidak seperti renovasi standar. Ini adalah negosiasi dengan sejarah.
Apakah rumah bersejarah mendapat keringanan pajak?
Ya. Namun strukturnya bervariasi. Anda mungkin mendapatkan pembekuan pajak. Atau pengurangan. Atau kredit dari pemerintah federal, negara bagian, atau lokal. Terkadang ini merupakan manfaat langsung. Di lain waktu, ini hanya diterapkan pada renovasi yang disetujui. Anda harus mengeluarkan uang untuk menghemat uang.
Bagaimana cara kerja kredit pajak rumah bersejarah?
Kredit Pajak Rehabilitasi Federal adalah yang terbesar. Secara teknis ini disebut Kredit Pajak Bersejarah. Konferensi Nasional Pejabat Pelestarian Sejarah Negara menjelaskan hal ini dengan jelas. Pengembang yang merehabilitasi bangunan bersejarah menjadi properti penghasil pendapatan mendapat kredit pajak penghasilan sebesar 20 persen.
Ini bukan pengurangan. Ini adalah penghargaan. Itu adalah masalah yang lebih besar. Ini mengurangi kewajiban pajak Anda dolar demi dolar. Tapi itu membutuhkan konversi bangunan. Anda tidak bisa hanya tinggal di rumah bersejarah dan mengklaimnya. Anda harus membuatnya menghasilkan pendapatan.
