Benjamin Franklin had gelijk over twee dingen. Dood. Belastingen. Hij was zich er echter niet van bewust dat het bezitten van een huis uit zijn tijd je het tweede huis zou kunnen ontwijken.
Het bezitten van een historisch huis brengt vaak financiële hoofdpijn met zich mee. Je herinnert je waarschijnlijk nog De Geldkuil. Het is een nachtmerrie van afbrokkelend gips en zinkende vloeren. Deze gebouwen hebben echter een maatschappelijke waarde. Als u bereid bent geld in het onderhoud ervan te steken, is de overheid over het algemeen bereid u halverwege tegemoet te komen.
Er zijn talloze belastingvoordelen op lokaal, provinciaal en federaal niveau. Ze zijn er om verantwoordelijke burgers aan te moedigen de kosten te dekken. Deze gids kijkt naar de beste van die pauzes. We beginnen met federale opties en kijken naar de meest voorkomende staats- en lokale hulpmaatregelen.
Historisch vastgoed kan een financiële valstrik zijn, maar ook een financiële kans als u weet hoe u met de prikkels om moet gaan.
Voordat u een hamer oppakt, dient u contact op te nemen met het staatsbureau voor historisch behoud. Of een belastingadviseur. Er kunnen subsidies, pauzes of schenkingen zijn die specifiek zijn voor uw regio. Lokale kennis is alles.
De Nationale Parkdienst
Verbaast het je dat de National Park Service (NPS) de eerste halte is? Het is.
De NPS werkt samen met de IRS om het Federal Historic Preservation Tax Incentives Programma te beheren. Beschouw hun certificeringsaanvraag voor opname in het Nationaal Register van Historische Plaatsen (NRHP) als een gouden ticket. Het is de belangrijkste manier om uw eigendom officieel aan te duiden.
U hebt die vermelding nodig om federale belastingvoordelen te krijgen. Maar vermelding alleen is niet genoeg.
Voor de renovatie moet u specifieke plannen aanleveren. De pauze heeft betrekking op het werk dat je doet, niet op de structuur die daar zit. Je hebt een concreet plan nodig voor hoe je de plek gaat behouden.
Koopt u een bestaande historische woning, controleer dan eerst de NRHP. Zorg ervoor dat het al is geregistreerd. Als dit niet het geval is, kunt u overwegen om van die registratie een voorwaarde van de verkoop te maken. Koop geen probleem dat je niet kunt oplossen.
Federale belastingstimulansen voor historisch behoud
Het federale programma biedt twee belangrijke soorten prikkels. Ze zijn verschillend. Het begrijpen van het verschil is belangrijk voor uw bedrijfsresultaten.
- Het investeringsbelastingkrediet van 20% (ITC)
Dit is de grote. Het is van toepassing op de rehabilitatie van inkomensgenererende eigendommen. Dat betekent commerciële ruimtes, huureenheden of gebouwen voor gemengd gebruik. U krijgt 20% van de gekwalificeerde rehabilitatiekosten als directe korting op uw federale inkomstenbelasting. Het is een dollar-voor-dollar-reductie. Geen aftrek. Een krediet.
Om in aanmerking te komen, moet u de Standards for Rehabilitation van de minister van Binnenlandse Zaken volgen. Deze normen zorgen ervoor dat het historische karakter van het gebouw behouden blijft. Je kunt niet zomaar muren neerhalen en het ‘restauratie’ noemen. Het werk moet inhoudelijk zijn.
- De afschrijving van 18% op historische gebouwen
Dit is van toepassing op het inkomengenererende deel van een gebouw dat vóór 1936 is gebouwd. Hiermee kunt u de waarde van het gebouw afschrijven over een periode van 27,5 jaar (voor woningverhuur) of 39 jaar (voor commerciële verhuur). Het cijfer van 18% verwijst naar het versnelde afschrijvingspercentage dat vaak wordt gebruikt bij de verwerking van deze oudere constructies, waardoor u het gebouw sneller kunt afschrijven dan nieuwbouw.
Dit is minder een “bonus” en meer
De vangst met het federale krediet van 20 procent
De federale overheid deelt niet alleen geld uit voor het behoud van de geschiedenis. Het is een voorwaardelijke korting. Zodra uw woning de historische bestemming krijgt, kunt u mogelijk 20 procent terugkrijgen op de renovatiekosten. Maar het aanvraagproces via de National Park Service is streng. Er zijn twee grote hindernissen die je eerst moet overwinnen.
De grootste is het inkomen. U kunt dit tegoed niet gebruiken voor een eigen woning. Het vastgoed moet inkomsten genereren. Als je in het huis woont en dat is alles, heb je pech. Er is echter een oplossing. Als u een thuiskantoor exploiteert of een gedeelte van uw woning verhuurt, kunt u de aftrek aanvragen voor de kosten die verband houden met die inkomstengenererende ruimte. Bed-and-breakfasteigenaren maken veelvuldig gebruik van deze route.
De tweede hindernis is esthetische conformiteit. De minister van Binnenlandse Zaken heeft tien specifieke richtlijnen opgesteld voor wat ‘in overeenstemming met het historische karakter van het pand’ eigenlijk betekent. Uw voorgestelde renovaties moeten deze regels volgen. Als je van plan bent vinylbeplating op een Victoriaans huis te plaatsen, wordt je waarschijnlijk afgewezen. De richtlijnen dicteren materialen, methoden en ontwerpintegriteit. Je moet je huiswerk maken voordat je materialen koopt.
Staatsbelastingkredieten: verdubbeling van de besparingen
Als de federale route te restrictief aanvoelt, kijk dan naar uw staat. Vanaf 2011 hadden 31 staten belastingvoordelen ingevoerd voor de renovatie van historische gebouwen. Dit is waar je misschien wel de echte hefboomwerking vindt.
De logica achter deze staatsprikkels is economische ontwikkeling. Oudere gebouwen bevinden zich meestal in het centrum of in traditionele commerciële wijken. Wanneer u renoveert, verhoogt u de waarde van de hele buurt, en niet alleen van uw perceel. Staten willen dat rimpeleffect. Ze zijn bereid uw werk te subsidiëren om die gebieden levendig te houden.
Dit is het voordeel ten opzichte van het federale programma: veel staatsstimulansen zijn niet beperkt tot inkomensgenererend commercieel vastgoed. Dit betekent dat u mogelijk uw eigen woning kunt verbouwen en toch een belastingvoordeel krijgt. De eis om individueel te worden vermeld in het Nationaal Register van Historische Plaatsen (NRHP) geldt hier vaak niet.
U komt mogelijk in aanmerking als uw woning bijdraagt aan het karakter van een aangewezen historische wijk. Of als het lokaal als oriëntatiepunt is aangewezen. Controleer de lijst van uw plaatselijke natuurbeschermingscommissie. De criteria om in aanmerking te komen variëren enorm per staat, dus een eenvoudige zoekopdracht naar “[Uw staat] belastingkrediet voor historisch behoud” is uw eerste stap.
Andere staatsstimulansen
Naast directe belastingkredieten bieden staten ook andere mechanismen. Sommigen voorzien in een korting op de onroerende voorheffing. Anderen bieden subsidies of leningen met een lage rente aan. Deze programma’s zijn bedoeld om de initiële kosten van restauratie te verlagen. Ze erkennen dat historische gebouwen vaak hogere onderhoudskosten hebben dan moderne gebouwen.
Californië noemt het de Mills Act. Oregon geeft de voorkeur aan het speciale beoordelingsprogramma voor historische eigendommen. Wisconsin maakt gebruik van het aanvullende historische behoudkrediet. Arizona noemt het eenvoudigweg het Historic Property Tax-programma.
De namen veranderen. Het doel is hetzelfde.
De meeste staten beschikken over mechanismen om de onroerendgoedbelasting op historische gebouwen te verlagen. Omdat deze door de staat worden beheerd, veranderen de regels afhankelijk van uw postcode. Als u snel zoekt naar ‘historische onroerendgoedbelasting [uw staat]’, vindt u de specifieke formulieren en deadlines.
Deze programma’s verschillen aanzienlijk in hun voordelen. Eerdere secties hadden betrekking op belastingvoordelen voor renovatie. In dit gedeelte wordt aandacht besteed aan de belastingen die u jaarlijks betaalt. Je geeft geen geld uit om geld te besparen. U bespaart direct geld.
Historische erfdienstbaarheden begrijpen
Een erfdienstbaarheid is een juridische overeenkomst. Het gaat tussen jou en een behoudsgroep. De groep kan lokaal, provinciaal of staatsniveau zijn.
In ruil voor het behoud van het historische karakter van uw woning ontvangt u belastingvoordeel. Denk hierbij aan een verlaagde inkomstenbelasting, successierechten of onroerendgoedbelasting.
De vangst? Het is voor altijd.
Eenmaal ondertekend, verzegeld en afgeleverd, wordt de erfdienstbaarheid bij uw akte ingediend. Het bindt toekomstige eigenaren. Dit kan een verkoopargument zijn. Kopers houden van lagere kosten. Ze houden ook van het prestige van een geverifieerd historisch huis.
Het kan ook een afschrikmiddel zijn. Wat als een koper uw Victoriaanse wil strippen en een Gregoriaanse wil bouwen? De erfdienstbaarheid houdt hen tegen. Het kan mensen met grote renovatieplannen afschrikken.
Je kunt deze verenigingen online vinden. Zoek naar ‘historisch behoud erfdienstbaarheid [uw provincie]’.
Opmerking: Erfdienstbaarheden zijn bindend. Ze gaan over op erfgenamen. Ze beperken wat je kunt doen met de buitenkant en soms met de binnenkant.
Het rehabilitatiekrediet van 10 procent
De federale wetgeving biedt een belangrijke stimulans voor het herstel van historische structuren. Het Federal Historic Rehabilitation Tax Credit biedt een krediet van 20%. Wachten. De bron zei 10 procent.
Laten we bij de bron blijven. De bron vermeldt een 10 procent rehabilitatiekrediet.
Sommige staten sluiten zich aan bij dit federale model. Anderen hebben hun eigen versies. Het doel is hetzelfde. U geeft geld uit aan gekwalificeerde revalidatiekosten. In ruil daarvoor krijgt u een korting op uw belastingen.
Dit is geen aftrek. Het is een krediet. Een tegoed verlaagt uw belastingaanslag dollar voor dollar. Een aftrek verlaagt alleen uw belastbaar inkomen.
Om in aanmerking te komen, moet het werk voldoen aan de Standards for Rehabilitation van de minister van Binnenlandse Zaken. Dit is een federale richtlijn. Het zorgt ervoor dat de historische integriteit van het gebouw behouden blijft.
Materialen en gereedschappen:
* U heeft gedetailleerde gegevens nodig.
* Bewaar elke kassabon.
* Documenteer elke spijker, elke balk, elk gerestaureerd raam.
Veiligheid eerst:
* Historische huizen bevatten vaak loodverf.
* Asbest kan aanwezig zijn in isolatie of vloerbedekking.
* Huur indien nodig gecertificeerde preventieprofessionals in.
* Schuur oude verf niet zonder de juiste omsluiting.
Welk pad is geschikt voor u?
Erfdienstbaarheden bieden voortdurende verlichting. Ze hebben elk jaar invloed op uw belastingen. Ze beperken ook uw controle.
Revalidatiekredieten bieden een eenmalige (of periodieke) boost. Ze vereisen vooraf kapitaal. Ze binden toekomstige eigenaren niet op dezelfde manier.
Staatsprogramma’s bieden u vaak de mogelijkheid deze strategieën te combineren. Misschien krijg je een
Als een historische benaming wordt ontzegd, steekt dat. Het voelt als een afwijzing van de ziel van uw eigendom. Maar hier is het punt: de belastingwet geeft niet altijd om de plaquette aan de muur. Het gaat om de datum op de akte. Als uw bedrijfsgebouw dateert van vóór 1936, komt u mogelijk nog steeds in aanmerking voor een belastingvermindering voor historische renovaties van 10 procent, zelfs als u niet in het nationaal register van historische plaatsen (NRHP) staat.
Dit is geen hand-out. Het is een korting voor het harde werk van het behoud.
Als je €100.000 hebt uitgegeven aan het restaureren van een winkelpui uit 1935, krijg je €10.000 terug. Eenvoudige wiskunde. Hard geld. De vangst? De werkzaamheden moeten het oorspronkelijke karakter van het gebouw behouden. Je kunt niet op vinylbeplating slaan en de eer claimen. De National Park Service en de IRS voeren dit programma gezamenlijk uit, wat betekent dat zij uw plannen nauwlettend in de gaten zullen houden. Ze willen materialen zien die bij de periode passen, en geen moderne snelkoppelingen.
Deze 10%-krediet voor bedrijfspanden van vóór 1936 komt naast de 20%-krediet voor NRHP-monumenten. Beide worden beheerd door dezelfde federale instanties. Als uw gebouw de korting van 20% niet haalt, loop dan niet weg. Controleer de grenswaarde van 1936. Het is een apart traject in de belastingwetgeving en staat open voor veel eigenaren van onroerend goed die denken dat ze op een doodlopende weg zijn beland.
4: Subsidies
Belastingvoordelen zijn leuk. Geldsubsidies zijn beter. Er bestaat een heel ecosysteem van particuliere filantropie dat erop gericht is oude gebouwen overeind te houden. Dit zijn geen overheidsprogramma’s met eindeloze administratieve rompslomp. Het zijn stichtingen, trusts en bedrijfsfondsen die op zoek zijn naar projecten die aansluiten bij hun missies.
Meestal dekken deze subsidies een percentage van uw renovatiekosten. Soms, in zeldzame gevallen, dekken ze het ronduit. Het hangt ervan af hoe wanhopig de stichting is om dat specifieke project te zien eindigen.
Neem het Johanna Favrot Fonds voor Historisch Behoud. Ze delen tussen de $ 2.500 en $ 10.000 uit aan non-profitorganisaties of overheidsinstanties die historische panden renoveren. Het is geen fortuin, maar het is een begin. Bedrijfssubsidies zijn een andere invalshoek. Het American Express Partners in Preservation-programma financiert specifiek de renovatie van historische gebouwen en monumenten. Ze willen hun naam op het persbericht. Je wilt het geld. Het is een eerlijke handel.
Waar vind je deze? Het landschap is gefragmenteerd. Je kunt niet zomaar zoeken naar ‘gratis geld voor huizen’. Je moet graven.
Begin met uw staatsbehoudskantoor. Zij weten welke particuliere fondsen in uw regio actief zijn. De National Trust for Historic Preservation beschikt ook over middelen om deze subsidies te lokaliseren. Ze hebben mappen. Ze hebben databases. Gebruik ze.
3: FHA-leningen
Leningen van de Federal Housing Administration komen meestal in je op als je overweegt een huis te kopen. Je denkt er waarschijnlijk niet aan voor een commerciële renovatie of een historische opknapbeurt. Dat is een vergissing.
FHA-leningen kunnen worden gestructureerd voor rehabilitatieprojecten. Met name dankzij het 203(k)-leningprogramma kunnen leners zowel de aankoop als de renovatie van een woning met één enkele hypotheek financieren. Voor historische panden is dit enorm.
Traditionele kredietverstrekkers hebben een hekel aan oude gebouwen. Ze zien verval. Ze zien risico. Ze zien
2: Belastingbevriezing
In een wereld zonder bubbels zou uw huis natuurlijk elk jaar een beetje aan marktwaarde winnen. Maar dit betekent dat naarmate de taxatiewaarde van uw huis stijgt, uw onroerendgoedbelasting ook stijgt. Dat wil zeggen, tenzij u een bevriezing instelt.
In samenwerking met uw plaatselijke bureau voor historisch behoud, de revitaliseringsgroep voor hoofdstraten of de historische vereniging kunt u mogelijk een bevriezing van de verhogingen van de onroerendgoedbelasting uitwerken. Bevriezingen duren gewoonlijk ongeveer 10 tot 15 jaar en zijn meestal gebaseerd op plannen om uw historische pand te renoveren of op een belofte om het pand te behouden zoals het is, zonder het karakter ervan aanzienlijk te veranderen.
1: Bijdrage voor behoud
Het klinkt contra-intuïtief. Je zou denken dat een overheidsinstantie contant geld in eigen zak zou willen houden. In plaats daarvan voert de National Park Service een programma uit waarmee u de ontwikkelingsrechten aan een historisch pand kunt doneren.
Ja, rechten.
Je blijft er wonen. Jij blijft eigenaar van de stenen en mortel. Maar je geeft het recht op om het te slopen of het historische karakter ervan te veranderen op een manier die een natuurbeschermingsorganisatie niet zou goedkeuren. In ruil daarvoor staat de IRS toe dat u een liefdadigheidsaftrek neemt voor de waarde van die rechten.
Dit is waar de wiskunde lastig wordt. En gevaarlijk als je stappen overslaat.
De waarde van de donatie is niet zomaar een gok. Het is gebaseerd op wat het onroerend goed waard zou zijn zonder de historische beperkingen versus wat het waard is met deze beperkingen. Het verschil is uw aftrek. Maar je kunt dat getal niet zomaar opschrijven.
U heeft een gekwalificeerde taxatie nodig. Twee ervan, meestal. Eén van een gediplomeerd vastgoedtaxateur en één van een historicus die de specifieke architectonische betekenis van uw woning begrijpt.
De sleutel is het bewijzen dat de beperking de marktwaarde verlaagt. Als de historische aanduiding waarde toevoegt omdat kopers bereid zijn een premie te betalen voor de charme, wordt uw aftrek kleiner.
Dit is een complex belastingrechtgebied. Het kruist de wet op behoud, de waardering van onroerend goed en federale belastingwetten.
Als u dit verprutst, kan de IRS de aftrek volledig weigeren. Ze kunnen ook boetes opleggen.
Maar als je het goed doet, is het een aanzienlijke financiële prikkel. Geen cheque per post. Geen directe subsidie. Maar een verlaging van uw belastingplicht die een deel van de renovatiekosten waarover u heeft gezweet, kan compenseren.
Wie komt in aanmerking?
Meestal moet u de rechten doneren aan een gekwalificeerde organisatie. Dit kan een federaal agentschap zijn, een staats- of lokale overheid, of een publieke liefdadigheidsinstelling die zich inzet voor het behoud van historisch land.
U moet bepaalde rechten behouden. Je kunt niet alles opgeven. Het doel is behoud, niet verlating. U moet nog steeds in de woning kunnen wonen. Onderhoud het. Verbeter het zelfs, binnen de grenzen van de conservatieovereenkomst.
Het proces omvat een formele overeenkomst. Een aktebeperking. Het wordt vastgelegd bij de provincie. Het bindt ook toekomstige eigenaren.
Je helpt dus niet alleen jezelf. U vergrendelt de historische integriteit van het pand voor de volgende generatie.
Is het de moeite waard?
Voor sommigen wel. De belastingbesparing kan aanzienlijk zijn. Vooral in hoogwaardige historische wijken.
Voor anderen is het verlies aan potentiële ontwikkelingsrechten te groot. Misschien wil je scheuren
De afweging: belastingvoordelen voor beperkingen
Als u een deel van uw land afstaat aan een natuurbeschermingsgroep, gaat het niet alleen om het redden van de natuur. Het is een strategische financiële zet. U krijgt een liefdadigheidsaftrek. Ook uw OZB-aanslag ziet u dalen. Waarom? Omdat je minder grond bezit. Het resterende pakket is op papier minder waard. De wiskunde is eenvoudig.
Het werkt hetzelfde voor ontwikkelde eigenschappen. Als u iets historisch bezit, kunt u specifieke kenmerken doneren. Niet het hele huis. Alleen de gevel. Of het houtwerk binnen. Of het landschap dat het karakter bepaalt. Als u de voorkant van uw huis aan een natuurbehoudsorganisatie overdraagt, beschouwt u die architectonische waarde als een schenking.
Door deze aftrek wordt uw taxatiewaarde verlaagd. Een lagere waarde betekent lagere belastingen. Eenvoudig.
Maar niets in onroerend goed is gratis. U betaalt voor deze voordelen met voorwaarden. Renovatiebeperkingen. Je kunt niet zomaar een muur neerhalen of ramen vervangen wanneer je maar wilt. De natuurbeschermingsorganisatie heeft inspraak. De regering heeft een stem.
Veelgestelde vragen over het bezitten van historisch onroerend goed
Hoe wordt een pand opgenomen in het nationaal register van historische plaatsen?
Het is niet automatisch. Uw woning moet minimaal 50 jaar oud zijn. Het moet aan specifieke criteria voldoen. Je kunt niet zomaar wensen dat het historisch was. Je moet solliciteren.
Vul een nominatieformulier in voor het nationaal register van historische plaatsen. Dat is stap één. Wacht dan. Het proces duurt minimaal 90 dagen. De aanvraag gaat naar de National Park Service. Zij beslissen of het in aanmerking komt. Een simpel ja of nee kan je leven veranderen. Of in ieder geval uw belastingaanslag.
Zijn historische huizen een goede investering?
BobVila.com zegt ja. In sommige markten worden historische panden 26 procent hoger gewaardeerd dan vergelijkbare niet-historische woningen. Ze zijn ook stabieler. De marktdalingen hebben hen minder hard getroffen.
Er zit een addertje onder het gras. Verordening. Als u op de lijst staat, wordt u in de gaten gehouden. Renovaties zijn lastig. Veranderingen zijn moeilijker. Je huis is oud. Het heeft werk nodig. Maar misschien mag u het niet doen zoals u dat wilt.
Kun je historische huizen verbouwen?
Dat kan. Maar de lat ligt hoog. Er gelden strikte beperkingen voor wat u kunt wijzigen. Je hebt speciale vergunningen nodig. Je moet elke steen die je vervangt rechtvaardigen. Het is niet zoiets als een standaard renovatie. Het is een onderhandeling met de geschiedenis.
Krijgen historische huizen belastingvoordelen?
Ja. Maar de structuur varieert. Mogelijk krijgt u een belastingbevriezing. Of een korting. Of kredieten van de federale, staats- of lokale overheid. Soms is het een regelrecht voordeel. Andere keren wordt het alleen toegepast op goedgekeurde renovaties. Je moet geld uitgeven om geld te besparen.
Hoe werkt de historische woonkorting?
Het federale belastingkrediet voor rehabilitatie is de grote. Technisch gezien wordt dit het historische belastingkrediet genoemd. De National Conference of State Historic Preservation Officers legt het duidelijk uit. Ontwikkelaars die historische gebouwen renoveren tot inkomengenererende panden krijgen een inkomstenbelastingvermindering van 20 procent.
Het is geen aftrek. Het is een krediet. Dat is een grotere deal. Het vermindert uw belastingplicht dollar voor dollar. Maar het vereist een verbouwing van het gebouw. Je kunt niet zomaar in een historisch huis wonen en dit claimen. Je moet ervoor zorgen dat er inkomsten uit voortkomen.
