Znalazłeś to. Ten mały kawałek nieba, który sprawia, że ​​chcesz rzucić prawdziwą pracę i zamieszkać w hamaku na zawsze. Już tam byłeś. Podobało ci się. Fantazja jest gotowa: kupujesz mieszkanie, mieszkasz tam, kiedy chcesz i pobierasz od innych wyższą stawkę za przywilej oddychania tym samym słonym powietrzem. To brzmi jak korzystna sytuacja. Być może nawet jako dochodowy zawód.

Ale odetnijmy tę fantazję, zanim za bardzo się zapląta.

Doradcy finansowi są w tej kwestii niemal jednomyślni. Nie kupuj nieruchomości wakacyjnej jako inwestycji w tradycyjnym tego słowa znaczeniu. Jeśli potrzebujesz przepływu środków pieniężnych, aby opłacić rachunki, kupuj akcje blue chipów. Zdywersyfikowany portfel zawsze będzie lepszy od domu na plaży. Rynek jest oczywiście zmienny. Ale branża turystyczna jest nie mniej niestabilna.

Ten zakup ma sens tylko wtedy, gdy naprawdę podoba Ci się to miejsce. Jeśli nie możesz sobie wyobrazić, że spędzisz wtorkowy wieczór w tej kuchni, popełniasz błąd. Musisz być głównym lokatorem tego domu. Kupujesz go przede wszystkim dla własnej przyjemności. Dochód z wynajmu to po prostu fajna siatka bezpieczeństwa, a nie podstawa.

Oto jak podejść do tego bez utraty pieniędzy.

10. Kupuj tylko to, na co Cię stać

Przestań patrzeć na to, ile bank ci pożyczy. Zacznij zastanawiać się, ile realnie możesz zapłacić bez płaczu.

Internet jest pełen kalkulatorów kredytów hipotecznych. Podaj swoje wynagrodzenie. Wpisz swoje długi. Spójrz na numer. Liczba ta jest pułapką, jeśli postrzegać ją jako maksimum. Standardy udzielania kredytów znacznie się zaostrzyły w porównaniu do okresu przed 2008 rokiem. Banki nie udzielają już kredytów jak cukierków.

Potrzebujesz zaliczki w wysokości co najmniej 20 procent. Żadnych wyjątków. Uchroni Cię to przed koniecznością płacenia prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI) i zasygnalizuje pożyczkodawcy, że nie jesteś zdesperowany.

Następną kwestią jest stosunek zadłużenia do dochodów. Twoje całkowite miesięczne płatności na mieszkanie i samochody nie powinny przekraczać 36 procent Twojego dochodu brutto. To jest trudna linia. Jeśli jesteś już przeciążony wydatkami na samochód i artykuły spożywcze, dom wakacyjny przetnie ten wątek.

A oto trudna prawda: nie polegaj na dochodach z wynajmu, które pomogą Ci spłacić kredyt hipoteczny.

Goście są zmienni. Pory roku się zmieniają. Rury mogą pęknąć. Jeśli dom będzie pusty przez trzy miesiące (i tak będzie), kto spłaca kredyt hipoteczny? Ty. Zawsze ty. Kup więc nieruchomość, która pasuje do Twojego budżetu, nawet jeśli nikt inny nie stanie w jej drzwiach. Zacznij od małych rzeczy. Lepsze małe mieszkanie niż zbankrutowana rezydencja z cieknącym dachem.

9. Weź pod uwagę dodatkowe koszty

Podana cena to tylko opłata za wstęp. Nie jest to całkowity koszt posiadania.

Większość ludzi patrzy na cenę i liczy. Zapominają o ukrytych wyciekach.

Prowizje spółki zarządzającej
Jeśli nie mieszkasz w pobliżu, potrzebujesz zarządcy nieruchomości. Nie masz czasu na zmianę pościeli o 2 w nocy, bo gość rozlał wino na dywan. Firmy zarządzające nieruchomościami zazwyczaj pobierają od 20 do 30 procent dochodu z wynajmu. To ogromna część Twojego zysku, która zniknie, zanim w ogóle ją zobaczysz.

Konserwacja i naprawy
Słone powietrze powoduje korozję metalu. Słońce blaknie drzewo. Goście niszczą rzeczy. Potrzebujesz funduszu naprawczego. Mówię o 1-3 procent wartości nieruchomości rocznie. Jeśli Twoje

Określ limit kredytu, a następnie przejdź od razu do trudnych realiów miesięcznych kosztów utrzymania. Nie chodzi tylko o spłatę kredytu hipotecznego. Będziesz musiał pokryć podatki od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, rutynowe konserwacje i media. Jeśli nieruchomość znajduje się ponad godzinę jazdy od Twojego głównego miejsca zamieszkania, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić dozorcy lub zarządcy nieruchomości za opiekę nad Twoją nieruchomością.

Nie zgaduj z kosztami utrzymania. Zapytaj kogoś, kto przez cały rok mieszka pod tym kodem pocztowym, jaki jest prawdziwy koszt utrzymania domu przed popadnięciem w ruinę.

Czynniki środowiskowe odgrywają tutaj ogromną rolę. Słone powietrze i piasek niszczą materiały wykończeniowe. Wiatr zrywa dachówki. Mrozy podnoszą fundamenty. W regionach przybrzeżnych lub górskich koszty utrzymania mogą gwałtownie wzrosnąć. Dom na plaży może wymagać ponownego malowania co dwa do trzech lat w celu zwalczania żywiołów. Domek górski może wymagać corocznych napraw pokładu ze względu na cykle zamrażania i rozmrażania.

Obliczając te liczby, zawyżaj swoje szacunki. Zacznij od najgorszego scenariusza. Jeśli planujesz katastrofę, rzadko zostaniesz zaskoczony.

Dlaczego kupno istniejącego domu jest lepsze niż budowa nowego

Fantazja stworzenia niestandardowego domu w kurorcie jest uwodzicielska. To także pułapka finansowa.

Budowa typu greenfield na takich terenach często staje się regulacyjnym koszmarem. Walczycie nie tylko z pogodą, ale także z biurokracją. Komisje przybrzeżne w niektórych stanach mają władzę dyktowania, jakie rośliny można sadzić na swoim podwórku. Stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) w ekskluzywnych dzielnicach mogą zabronić Ci malowania własnego tarasu, chyba że zatrudnisz wykonawcę z zatwierdzonej listy.

Wykonawcy na terenach wypoczynkowych potrafią być zawodni. Mogą pojawić się tylko wtedy, gdy napiwki są dobre lub pozwala na to pogoda. Proces budowy rzadko mieści się w budżecie. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia budowlane i opłaty za pozwolenia szybko się sumują.

Jeśli chcesz kontrolować swoje wydatki, kup dom, który już istnieje. Niepewność konstrukcji znika. Terminy są stałe. Możesz się wprowadzić.

Pułapka związana z własnością w oznaczonym czasie

Nie kupuj nieruchomości w oznaczonym czasie. To brzmi jak dobry interes. Dostajesz tydzień w roku w luksusowym apartamentowcu. Rzeczywistość jest inna.

Rynek wtórny umów timeshare jest zasadniczo uszkodzony. Nawet gdy ogólna gospodarka jest stabilna, nie ma płynności dla takich obiektów. Ta próżnia przyciągała drapieżniki. Oszuści wiedzą, że desperacja właścicieli jest prawdziwa. W 2009 roku urzędnik ds. konsumentów na Florydzie nazwał kryzys „niemal epidemią” i od tego czasu sytuacja praktycznie się nie zmieniła.

Scenariusz jest przewidywalny. Otrzymujesz telefon od osoby, która twierdzi, że ma już kupca lub jest gotowa do sporządzenia umowy kupna-sprzedaży. Obiecuje szybkie rozwiązanie problemu. Ale zawsze jest jakiś haczyk. Opłatę należy uiścić z góry. Zwykle przekracza 1000 dolarów. Przesyłasz pieniądze. Potem następuje cisza. „Kupujący” znika. Dokumenty nigdy się nie pojawiają. Pozostaje kredyt hipoteczny, płatności i ducha oszusta.

Rodzi to proste pytanie: jeśli popyt na sprzedaż w oznaczonym czasie jest wystarczająco wysoki, aby napędzać całą branżę oszustw, czy bazowy składnik aktywów jest wadliwy?

Przed zakupem sprawdź lokalną infrastrukturę

Wyobraź sobie malownicze miasteczko nad brzegiem jeziora. Woda jest spokojna. Na lokalnym targu można kupić ręcznie robione sery i ceramikę wyrabianą na kole garncarskim. Wygląda jak pocztówka. Ale nie widać drogi prowadzącej do najdroższych domów na wzgórzu.

Nie zobaczysz go, ponieważ jest zamknięty przez pięć miesięcy w roku z powodu śniegu lub prac konserwacyjnych. Lokalny agent nieruchomości powie Ci to od razu. Zna wszystkie funkcje.

Społeczności kurortowe są przeznaczone dla turystów, a nie stałych mieszkańców. Za ich urokiem często kryją się logistyczne koszmary. Podczas zimowych burz górskie miasta mogą stać się nieprzejezdne. Obszary w pobliżu morza mogą cierpieć z powodu braku miejsc parkingowych lub poważnego sezonowego przeludnienia. Agent może pomóc Ci wyobrazić sobie dojazd do pracy, gdy kręty podjazd jest oblodzony lub gdy strumień urlopowiczów blokuje Ci dostęp do sklepu spożywczego.

Ci profesjonaliści są także strażnikami ukrytych szczegółów. Wiedzą o specjalnych obligacjach podatkowych, które mogą nieoczekiwanie zwiększyć Twoje podatki. Znają lokalne tradycje, nawet te dziwne – jak na przykład coroczny wyścig w dniu przesilenia, który wiąże się z nagością i powoduje problemy w ruchu drogowym. Nieznajomość tych czynników może zamienić Twój wymarzony dom w ciężar.

Maksymalizacja zwrotu z inwestycji poprzez rentowność wynajmu

Jeśli kupujesz nieruchomość w kurorcie z zamiarem jej odsprzedaży lub wynajmu, lokalizacja ma drugorzędne znaczenie w stosunku do przydatności do użytku. Rynek wynajmu krótkoterminowego jest przesycony. Aby odnieść sukces, Twój obiekt musi oferować coś, czego nie może zapewnić przeciętny gospodarz Airbnb.

Weź pod uwagę specyficzne cechy, które wpływają na rezerwacje w tych obszarach. Czy obiekt znajduje się w odległości krótkiego spaceru od kluczowych udogodnień? Czy zapewnia prywatność, której nie mogą zapewnić hotele? Czy w Twoim HOA obowiązują ograniczenia dotyczące wynajmu krótkoterminowego? W wielu gminach uzdrowiskowych podnajem jest zabroniony lub ściśle ograniczony. Jeśli nie możesz wynająć nieruchomości, Twoja inwestycja stanie się niepłynna.

Skoncentruj się na nieruchomościach, które odpowiadają lokalnemu popytowi. Pokoje przy stoku narciarskim oferują stawki premium, ale wymagają wysokiego poziomu usług. Mieszkania przy plaży oferują widoki, ale cierpią z powodu korozji solnej i wyższych kosztów ubezpieczenia. Analizuj poziom obłożenia porównywalnych nieruchomości w okolicy. Jeśli dane wykażą, że podobne nieruchomości stoją puste przez pół roku, Twoje prognozy dotyczące dochodów z wynajmu będą co najwyżej optymistyczne.

Wybierz miejsce, w którym popyt na wynajem jest stabilny, a nie tylko sezonowy. Poszukaj obszarów z atrakcjami całorocznymi lub potrzebami w zakresie podróży służbowych. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy sprawdź lokalne przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego. To nie jest łatwe

Możesz myśleć o swoich idealnych wakacjach jako o cyfrowym detoksie i ucieczce, ale rzadko jest to główny czynnik napędzający rynek wynajmu wakacyjnego. Jeśli Twoim celem jest generowanie dochodu, musisz dostosować swoją ofertę do wyobraźni najemcy, a nie własnej.

Strategia lokalizacji „Przyszedłem i zapomniałem”

Bycie na plaży nie podlega negocjacjom. Nie „obok” plaży, ale na niej.

Aby zmaksymalizować obłożenie, obiekt musi być w stanie pomieścić duże grupy. Oznacza to mnóstwo łóżek wysuwanych, rozkładanych sof i elastycznych opcji siedzenia. Twoim zadaniem jest przyjęcie jak największej liczby gości.

Lokalizacja jest równie ważna jak powierzchnia pomieszczenia.

Większość turystów nie chce poruszać się po nieznanych, krętych drogach. Chcą przyjechać, zaparkować samochód i nigdy więcej nie dotykać kierownicy. Odległość spaceru jest dla nich ważna. Idź na piasek. Idź do sklepu spożywczego. Idź na początek szlaku turystycznego.

Te doskonałe lokalizacje oferują wyższą cenę, ale zapewniają także wyższe zyski z wynajmu.

Przed zakupem poznaj wszystkie cztery pory roku

Unikaj odwiedzania tego miejsca tylko w szczycie sezonu letniego. Odwiedź je w środku zimy.

Szlaki turystyczne, które w lipcu wyglądają nieskazitelnie, w listopadzie mogą stać się nieprzejezdne z powodu osunięcia się błota. Plaża pachnąca solą i słońcem w sierpniu może pachnieć zgniłymi wodorostami i rybami poza sezonem.

Wynajmując domy w różnych dzielnicach w różnych porach roku, budujesz mapę rzeczywistego funkcjonowania społeczności w miarę zmiany miesięcy kalendarzowych.

Jeśli poważnie myślisz o zarabianiu pieniędzy, musisz wiedzieć, które miesiące są martwe, a które przynoszą zysk. Nie będziesz mógł pobierać czynszu, jeśli obszar będzie zamknięty z powodu pogody lub nieprzyjemnych zapachów.

Nie kupuj nieruchomości za granicą

Nieruchomości zagraniczne brzmią efektownie w broszurach reklamowych. W praktyce to koszmar.

Zarządzanie wynajmem na odległość jest trudne. Zarządzanie nim niezależnie od stref czasowych, barier językowych i obcych systemów prawnych to przepis na katastrofę.

Kiedy o 3:00 w innym kraju pęknie rura, nie ma Cię, aby ją naprawić. Nie śpisz, jesteś zestresowany i próbujesz zatrudnić kogoś, kto może się nie pojawić. Koszty logistyki pochłaniają Twoje marże zysku.

Pozostań na rynku krajowym. Trzymaj swoje aktywa w zasięgu ręki.

Ochrona prawna, którą w Stanach Zjednoczonych uważasz za oczywistość, znika w momencie przekroczenia wielu granic. Struktury własności są bardzo zróżnicowane. Na przykład w Meksyku można kupić sam budynek, ale grunt jest dzierżawiony od państwa. Ostatecznym właścicielem jest państwo. Może wypowiedzieć tę umowę najmu. W każdej chwili może odzyskać ziemię.

Nie chodzi tu tylko o złożoność biurokratyczną. W wielu krajach na świecie ryzyko grabieży lub znacjonalizacji mienia jest realne. Większość międzynarodowych miejsc docelowych uważaj za miejsca, w których nie ma usługi 911. Reakcja policji na cudzoziemców może być powolna, niespójna lub żadna. Prawa własności są kruche.

Jeśli poważnie myślisz o zakupie nieruchomości za granicą, zacznij od raportów Departamentu Stanu USA dotyczących poszczególnych krajów. Dokumenty te są suche, ale stanowią najbardziej wiarygodne dostępne wytyczne. Mogą pomóc Ci ocenić, czy ryzyko geopolityczne jest warte potencjalnego zysku finansowego. Nie pomijaj tego kroku.

Jak zorganizować wspólną inwestycję w nieruchomości bez rujnowania relacji

Kupno nieruchomości z rodziną lub przyjaciółmi to szybka recepta na zniszczony związek. Nawet najsilniejsza rodzina może się rozpaść z powodu nieporozumień dotyczących sprzedaży, wynajmu lub po prostu użytkowania nieruchomości. Jeśli masz pewność, że przetrwasz te burze, musisz zapisać w umowie szczegółowe środki ostrożności.

Po pierwsze jasno zdefiniuj udziały własnościowe. Jakie prawa dają te akcje? Czy jeśli odłożysz 70 procent, oznacza to automatycznie, że jesteś właścicielem 70 procent dochodu z wynajmu? A jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, czy otrzymasz 70 procent wpływów? Wydaje się to logiczne, ale pamięć ludzka jest zawodna, jeśli chodzi o pieniądze. Zapisz wszystko na papierze.

Następnie rozważ strategię wyjścia. Czy masz prawo sprzedać swój udział? Jeśli tak, czy możesz go sprzedać komukolwiek, czy Twoi partnerzy mają prawo pierwokupu? Niejasne umowy prowadzą do procesów sądowych. Musisz dobrze znać swoich partnerów. Upewnij się, że są gotowi szczegółowo opisać wszystkie szczegóły dotyczące swoich praw i przywilejów związanych ze współwłasnością.

Postrzeganie drugiego domu jako środka rekreacji, a nie inwestycji

Ta zmiana myślenia jest kluczowa. Jeśli postrzegasz nieruchomości przede wszystkim jako aktywa finansowe, będziesz zawiedziony. Koszty konserwacji, poziom przestojów i wahania rynkowe rzadko zapewniają zwrot obiecany w broszurach sprzedażowych.

Zamiast tego pomyśl o domu jako o formie wypoczynku. Płacisz za doświadczenie. Za możliwość wyjścia prosto na plażę w Hiszpanii lub na stoki narciarskie w Szwajcarii. Wartość polega na wykorzystaniu, a nie na wzroście kapitału. Takie podejście obniża oczekiwania i redukuje stres. Kiedy przestaniesz traktować to jak portfel akcji, zaczniesz naprawdę się nim cieszyć.

Bądźmy całkowicie szczerzy w kwestii finansów. Specjaliści ds. inwestycji powiedzą Ci od razu, że nieruchomości wakacyjne raczej nie osiągną lepszych wyników niż inne Twoje aktywa. Jeśli szukasz wyłącznie zwrotu z inwestycji (ROI), jest to błędne posunięcie. Ale to nie znaczy, że jest to zły zakup. Trzeba go tylko kupić z właściwych powodów.

Musisz kupić dom i okolicę, które naprawdę Ci się podobają. Matematyka działa na Twoją korzyść tylko wtedy, gdy faktycznie korzystasz z przestrzeni. Niezależnie od tego, czy spędzasz tam wolne weekendy, inwestujesz energię w jego utrzymanie, czy też planujesz przekazać to swoim dzieciom, koszt staje się wartością emocjonalną, a nie stratą finansową. Nie ma za to ceny.

Czy drugi dom naprawdę się opłaca?

Jeśli uznasz nieruchomości na wynajem wakacyjny za główne narzędzie inwestycyjne, prawdopodobnie będziesz rozczarowany. Wynajem może jednak przynieść znaczny dodatkowy dochód.

Właściciele wynajmujący swoje drugie domy mogą zarobić od 11 000 do 33 000 dolarów + rocznego dochodu. To są prawdziwe pieniądze. Pomagają pokryć koszty utrzymania. Ale zanim podpiszesz, musisz spojrzeć na drugą stronę księgi.

Ukryte koszty posiadania

Posiadanie nieruchomości na wynajem krótkoterminowy wiąże się ze znacznymi kosztami operacyjnymi. Konserwacja, sprzątanie i naprawy są wymagane częściej niż w głównym miejscu zamieszkania. Najemcy traktują nieruchomość bardziej surowo niż członkowie rodziny.

Ponieważ prawdopodobnie nie będziesz mieszkać w niewielkiej odległości, będziesz potrzebować zarządcy nieruchomości. Specjaliści ci zabierają część Twoich miesięcznych zysków – często od 10 do 20 procent. Zmniejsza to dochód netto, który obliczyłeś w swojej głowie.

Ile pieniędzy naprawdę potrzebujesz?

Finansowanie domu wakacyjnego podlega bardziej rygorystycznym warunkom niż finansowanie głównego miejsca zamieszkania. Masz już zadłużenie hipoteczne na swoim głównym domu. Zwiększa to stosunek zadłużenia do dochodów.

Banki zazwyczaj wymagają:
* Wkład 20%
* Całkowite miesięczne zadłużenie mieszkaniowe i samochodowe nie przekracza 36% Twojego dochodu brutto

Będziesz także potrzebować wstępnej zgody na pożyczkę. Kredytodawcy postrzegają drugie domy jako aktywa bardziej ryzykowne. Chcą się upewnić, że masz płynność finansową na pokrycie kosztów nieruchomości, jeśli będzie ona stała pusta przez kilka miesięcy.

Gdzie najlepiej kupić?

Najlepsze miejsce to to, które lubisz. Możesz zostać jego najczęstszym gościem. Jeśli nie podoba Ci się ta okolica, nie pojedziesz tam.

Oprócz osobistych preferencji, zwróć uwagę na dane rynkowe. Czy to miejsce jest popularne wśród turystów? Czy jest blisko atrakcji, plaż lub centrów miast? Potrzebujesz lokalizacji o dobrej widoczności i stabilnym popycie.

Jak daleko powinno to być?

Odległość zależy od Twojego trybu życia. Jeśli planujesz odwiedzać co tydzień, czas podróży powinien wynosić kilka godzin. Jeśli planujesz go przede wszystkim wynajmować, odległość jest mniej istotna niż atrakcyjność turystyczna.

Porozmawiaj z lokalnym agentem nieruchomości. Wiedzą, w których obszarach panuje najlepsza sezonowość wynajmu. Pomogą Ci znaleźć miejsca, które zrównoważą Twoje osobiste pragnienie przybycia tutaj z praktyczną potrzebą generowania dochodu.

„Nie możesz wycenić czasu spędzonego w ulubionym miejscu.”

Wniosek

Kupno domu wakacyjnego to przede wszystkim zakup związany ze stylem życia, a dopiero w drugiej kolejności decyzja finansowa. Jeśli podejdziesz do tego świadomie, rozumiejąc koszty i wysiłek, może okaże się, że warto.