Benjamin Franklin estava certo sobre duas coisas. Morte. Impostos. Ele não estava, no entanto, ciente de que possuir uma casa de sua época poderia permitir que você evitasse a segunda.
Possuir uma casa histórica costuma ser uma dor de cabeça financeira. Você provavelmente se lembra de The Money Pit. É um pesadelo com gesso desmoronando e pisos afundando. No entanto, esses edifícios têm valor cívico. Se você estiver disposto a investir dinheiro na manutenção deles, o governo geralmente estará disposto a encontrá-lo no meio do caminho.
Existem inúmeros incentivos fiscais nos níveis local, estadual e federal. Eles existem para encorajar cidadãos responsáveis a arcar com os custos. Este guia analisa o melhor desses intervalos. Começaremos com opções federais e examinaremos as ajudas estaduais e locais mais comuns.
Propriedades históricas podem ser uma armadilha financeira, mas também uma oportunidade financeira se você souber como navegar pelos incentivos.
Antes de pegar um martelo, verifique com o escritório estadual de preservação histórica. Ou um advogado tributário. Pode haver subsídios, descontos ou doações específicas para sua área. O conhecimento local é tudo.
O Serviço de Parques Nacionais
Você fica surpreso que o Serviço de Parques Nacionais (NPS) seja a primeira parada? Isso é.
O NPS faz parceria com o IRS para administrar o Programa Federal de Incentivos Fiscais à Preservação Histórica. Pense no pedido de certificação para listagem no Registro Nacional de Locais Históricos (NRHP) como um bilhete dourado. É a principal forma de designar oficialmente sua propriedade.
Você precisa dessa listagem para obter incentivos fiscais federais. Mas listar por si só não é suficiente.
Você deve fornecer planos específicos para renovação. A pausa se aplica ao trabalho que você realiza, não à estrutura que está ali. Você precisa de um plano concreto sobre como preservará o local.
Se você estiver comprando uma casa histórica existente, verifique primeiro o NRHP. Certifique-se de que já esteja registrado. Caso contrário, considere tornar esse registro uma contingência da venda. Não compre um problema que você não pode resolver.
Incentivos Fiscais Federais de Preservação Histórica
O programa federal oferece dois tipos principais de incentivos. Eles são distintos. Compreender a diferença é importante para seus resultados financeiros.
- O Crédito Fiscal de Investimento (ITC) de 20%
Este é o grande problema. Aplica-se à reabilitação de propriedades geradoras de rendimento. Isso significa espaços comerciais, unidades de aluguel ou edifícios de uso misto. Você recebe 20% das despesas de reabilitação qualificadas como crédito direto do imposto de renda federal. É uma redução dólar por dólar. Não é uma dedução. Um crédito.
Para se qualificar, você deve seguir os Padrões de Reabilitação do Secretário do Interior. Estas normas garantem que o carácter histórico do edifício seja preservado. Você não pode simplesmente derrubar paredes e chamar isso de “restauração”. O trabalho deve ser substantivo.
- A depreciação de edifícios históricos de 18%
Isto aplica-se à parte geradora de rendimento de um edifício construído antes de 1936. Permite depreciar o valor do edifício durante um período de 27,5 anos (para arrendamento residencial) ou 39 anos (para arrendamento comercial). O valor de 18% refere-se à taxa de depreciação acelerada frequentemente usada na contabilização dessas estruturas mais antigas, permitindo a baixa do edifício mais rapidamente do que a construção nova.
Isto é menos um “bônus” e mais
O problema com o crédito federal de 20 por cento
O governo federal não distribui dinheiro apenas para preservar a história. É um desconto condicional. Depois que sua propriedade receber a designação histórica, você poderá receber 20% de volta nos custos de reforma. Mas o processo de inscrição através do Serviço Nacional de Parques é rigoroso. Existem dois obstáculos principais que você precisa superar primeiro.
O maior deles é a renda. Você não pode usar este crédito para uma residência pessoal. A propriedade deve gerar receita. Se você mora na casa e pronto, você está sem sorte. No entanto, existe uma solução alternativa. Se você administra um escritório doméstico ou aluga uma parte de sua casa, pode solicitar o crédito para despesas relacionadas a esse espaço gerador de renda. Os proprietários de pousadas usam esse caminho com frequência.
O segundo obstáculo é a conformidade estética. O Secretário do Interior tem 10 diretrizes específicas sobre o que realmente significa “consistente com o caráter histórico da propriedade”. Suas reformas propostas devem seguir estas regras. Se você planeja colocar revestimento de vinil em um estilo vitoriano, provavelmente será rejeitado. As diretrizes determinam materiais, métodos e integridade do projeto. Você precisa fazer sua lição de casa antes de comprar materiais.
Créditos fiscais estaduais: duplicando a poupança
Se a rota federal parecer muito restritiva, observe o seu estado. Em 2011, 31 estados adotaram créditos fiscais para reformas de edifícios históricos. É aqui que você pode encontrar a verdadeira vantagem.
A lógica por trás destes incentivos estatais é o desenvolvimento económico. Os edifícios mais antigos geralmente ficam em áreas centrais ou em bairros comerciais tradicionais. Ao reformar, você valoriza todo o bairro, não apenas o seu lote. Os estados querem esse efeito cascata. Eles estão dispostos a subsidiar o seu trabalho para manter essas áreas vibrantes.
Aqui está a vantagem sobre o programa federal: muitos incentivos estaduais não se limitam a propriedades comerciais geradoras de renda. Isso significa que você poderá reformar sua própria casa e ainda obter uma redução de impostos. A exigência de estar listado individualmente no Registro Nacional de Locais Históricos (NRHP) muitas vezes não se aplica aqui.
Você pode se qualificar se sua propriedade contribuir para o caráter de um distrito histórico designado. Ou, se tiver sido designado localmente como um marco. Verifique a lista da comissão de preservação local. Os critérios de elegibilidade variam muito de acordo com o estado, portanto, uma simples pesquisa por “crédito fiscal de preservação histórica de [seu estado]” é o primeiro passo.
Outros incentivos estatais
Além dos créditos fiscais diretos, os estados oferecem outros mecanismos. Alguns fornecem reduções de impostos sobre a propriedade. Outros oferecem doações ou empréstimos a juros baixos. Esses programas visam reduzir o custo inicial da restauração. Reconhecem que os edifícios históricos têm frequentemente custos de manutenção mais elevados do que as estruturas modernas.
A Califórnia chama isso de Lei Mills. Oregon prefere o Programa de Avaliação Especial de Propriedade Histórica. Wisconsin usa o Crédito Suplementar de Preservação Histórica. O Arizona simplesmente o rotula como programa de Imposto sobre Propriedade Histórica.
Os nomes mudam. O objetivo é o mesmo.
A maioria dos estados possui mecanismos para reduzir os impostos sobre a propriedade de edifícios históricos. Como são administrados pelo estado, as regras mudam dependendo do seu CEP. Uma pesquisa rápida por “imposto sobre a propriedade histórica [seu estado]” fornecerá os formulários e prazos específicos.
Esses programas diferem significativamente em seus benefícios. As seções anteriores cobriram incentivos fiscais para renovação. Esta seção se concentra nos impostos que você paga anualmente. Você não está gastando dinheiro para economizar dinheiro. Você está economizando dinheiro de uma vez.
Compreendendo as servidões históricas
Uma servidão é um acordo legal. É entre você e um grupo de preservação. O grupo pode ser local, municipal ou estadual.
Em troca da manutenção do caráter histórico da sua casa, você recebe benefícios fiscais. Isso pode incluir redução do imposto de renda, imposto predial ou imposto predial.
O problema? É para sempre.
Depois de assinada, lacrada e entregue, a servidão é arquivada junto com a sua escritura. Ele vincula futuros proprietários. Este pode ser um ponto de venda. Os compradores gostam de taxas reduzidas. Eles também gostam do prestígio de uma casa histórica verificada.
Também pode ser um impedimento. E se um comprador quiser destruir sua vitoriana e construir uma gregoriana? A servidão os impede. Isso pode assustar aqueles que têm grandes planos de renovação.
Você pode encontrar essas sociedades online. Pesquise por “servidão de preservação histórica [seu condado]”.
Nota: As servidões são vinculativas. Eles passam para herdeiros. Eles restringem o que você pode fazer com o exterior e às vezes com o interior.
O crédito de reabilitação de 10 por cento
A lei federal oferece um incentivo significativo para a restauração de estruturas históricas. O Crédito Fiscal Federal para Reabilitação Histórica oferece um crédito de 20%. Espere. A fonte disse 10 por cento.
Vamos nos ater à fonte. A fonte menciona um Crédito de Reabilitação de 10%.
Alguns estados se alinham com esse modelo federal. Outros têm suas próprias versões. O objetivo é o mesmo. Você gasta dinheiro em despesas de reabilitação qualificadas. Em troca, você recebe um crédito contra seus impostos.
Isto não é uma dedução. É um crédito. Um crédito reduz sua conta fiscal dólar por dólar. Uma dedução apenas reduz seu rendimento tributável.
Para se qualificar, a obra deve atender às Normas de Reabilitação do Secretário do Interior. Esta é uma diretriz federal. Ele garante que a integridade histórica do edifício seja preservada.
Materiais e Ferramentas:
* Você precisa de registros detalhados.
* Guarde todos os recibos.
* Documente cada prego, cada viga, cada janela restaurada.
Segurança em primeiro lugar:
* As casas históricas geralmente contêm tinta com chumbo.
* O amianto pode estar presente no isolamento ou no piso.
* Contrate profissionais de redução certificados, se necessário.
* Não lixe tinta velha sem a contenção adequada.
Qual caminho é o certo para você?
As servidões oferecem alívio contínuo. Eles afetam seus impostos todos os anos. Eles também limitam seu controle.
Os créditos de reabilitação oferecem um impulso único (ou periódico). Eles exigem capital inicial. Eles não vinculam os futuros proprietários da mesma forma.
Os programas estaduais geralmente permitem combinar essas estratégias. Você pode conseguir um
Ser negada a designação histórica dói. Parece uma rejeição da alma da sua propriedade. Mas o problema é o seguinte: o código tributário nem sempre se preocupa com a placa na parede. Ele se preocupa com a data da escritura. Se o seu edifício comercial for anterior a 1936, você ainda poderá se qualificar para um crédito fiscal de renovação histórica de 10% mesmo se não estiver no Registro Nacional de Locais Históricos (NRHP).
Isto não é um folheto. É um desconto por fazer o árduo trabalho de preservação.
Se você gastou US$ 100.000 restaurando uma vitrine da era de 1935, receberá US$ 10.000 de volta. Matemática simples. Dinheiro duro. O problema? A obra deve preservar o caráter original do edifício. Você não pode colocar o revestimento do vinil e reivindicar o crédito. O Serviço Nacional de Parques e o IRS administram este programa em conjunto, o que significa que analisarão atentamente os seus planos. Eles querem ver materiais apropriados para a época, e não atalhos modernos.
Este crédito de 10% para propriedades comerciais anteriores a 1936 acompanha o crédito de 20% para edifícios listados pelo NRHP. Ambos são administrados pelos mesmos órgãos federais. Se o seu prédio não passar pelo crédito maior de 20%, não vá embora. Verifique o corte de 1936. É uma via separada no código tributário e está aberta a muitos proprietários que pensam que chegaram a um beco sem saída.
4: Subsídios
Os créditos fiscais são bons. Os subsídios em dinheiro são melhores. Existe todo um ecossistema de filantropia privada dedicada a manter os edifícios antigos de pé. Estes não são programas governamentais com burocracia interminável. São fundações, trustes e fundos corporativos que buscam projetos que se alinhem com suas missões.
Normalmente, essas bolsas cobrem uma porcentagem dos custos de renovação. Às vezes, em casos raros, eles cobrem isso completamente. Depende de quão desesperada a fundação está para ver aquele projeto específico terminar.
Veja o caso do Fundo Johanna Favrot para Preservação Histórica. Eles distribuem entre US$ 2.500 e US$ 10.000 para organizações sem fins lucrativos ou agências governamentais que renovam propriedades históricas. Não é uma fortuna, mas é um começo. As subvenções corporativas são outro ângulo. O programa American Express Partners in Preservation financia especificamente a renovação de edifícios e marcos históricos. Eles querem seu nome no comunicado à imprensa. Você quer o dinheiro. É um comércio justo.
Onde você encontra isso? A paisagem está fragmentada. Você não pode simplesmente pesquisar “dinheiro grátis para casas”. Você tem que cavar.
Comece com o escritório de preservação do estado. Eles sabem quais fundos privados estão ativos na sua região. O National Trust for Historic Preservation também possui recursos para localizar essas doações. Eles têm diretórios. Eles têm bancos de dados. Use-os.
3: Empréstimos FHA
Os empréstimos da Federal Housing Administration normalmente vêm à mente quando você pensa em comprar uma casa. Você provavelmente não está pensando neles para uma reforma comercial ou para uma reforma histórica. Isso é um erro.
Os empréstimos FHA podem ser estruturados para projetos de reabilitação. O programa de empréstimo 203(k), especificamente, permite que os mutuários financiem a compra e a reforma de um imóvel em uma única hipoteca. Para propriedades históricas, isso é enorme.
Os credores tradicionais recusam edifícios antigos. Eles veem a decadência. Eles veem risco. Eles veem
2: Congelamento de impostos
Em um mundo sem bolhas estourando, sua casa ganharia naturalmente um pouco de valor de mercado a cada ano. Mas isto significa que à medida que o valor de avaliação da sua casa aumenta, os seus impostos sobre a propriedade também aumentam. Isto é, a menos que você projete um congelamento.
Trabalhando com o escritório local de preservação histórica, grupo de revitalização de ruas principais ou sociedade histórica, você poderá conseguir um congelamento dos aumentos de impostos sobre a propriedade. Os congelamentos geralmente duram cerca de 10 a 15 anos e geralmente são baseados em planos de renovação de sua propriedade histórica ou na promessa de manter a propriedade como está, sem alterar significativamente seu caráter.
1: Contribuição para Preservação
Parece contra-intuitivo. Você pensaria que uma agência governamental gostaria de manter dinheiro no próprio bolso. Em vez disso, o Serviço Nacional de Parques administra um programa que permite doar os direitos de desenvolvimento a uma propriedade histórica.
Sim, direitos.
Você continua morando lá. Você continua possuindo os tijolos e a argamassa. Mas você abre mão do direito de demoli-lo ou alterar seu caráter histórico de uma forma que uma organização de preservação não aprovaria. Em troca, o IRS permite que você faça uma dedução de caridade no valor desses direitos.
É aqui que a matemática fica complicada. E perigoso se você pular etapas.
O valor da doação não é apenas uma suposição. Baseia-se no valor da propriedade sem as restrições históricas versus quanto valeria com elas. A diferença é a sua dedução. Mas você não pode simplesmente anotar esse número por capricho.
Você precisa de uma avaliação qualificada. Normalmente dois deles. Um de um avaliador imobiliário certificado e outro de um historiador que entende o significado arquitetônico específico de sua casa.
A chave é provar que a restrição reduz o valor de mercado. Se a designação histórica agrega valor porque os compradores estão dispostos a pagar um prêmio pelo charme, sua dedução diminui.
Esta é uma área complexa do direito tributário. Ele se cruza com a lei de preservação, avaliação imobiliária e códigos tributários federais.
Se você bagunçar tudo, o IRS pode proibir totalmente a dedução. Eles também podem impor penalidades.
Mas se você acertar, é um incentivo financeiro significativo. Não é um cheque pelo correio. Não é uma subvenção direta. Mas uma redução na sua obrigação fiscal que pode compensar alguns dos custos de renovação pelos quais você tem se preocupado.
Quem se qualifica?
Normalmente, você precisa doar os direitos para uma organização qualificada. Pode ser uma agência federal, um governo estadual ou local ou uma instituição de caridade pública que tenha o compromisso de preservar terras históricas.
Você deve manter certos direitos. Você não pode desistir de tudo. O objetivo é a preservação e não o abandono. Você ainda precisa poder morar em casa. Mantenha-o. Até melhorá-lo, dentro dos limites do acordo de preservação.
O processo envolve um acordo formal. Uma restrição de escritura. Fica registrado com o condado. Também vincula futuros proprietários.
Então você não está apenas ajudando a si mesmo. Você está garantindo a integridade histórica da propriedade para a próxima geração.
Vale a pena o incômodo?
Para alguns, sim. A poupança fiscal pode ser substancial. Especialmente em bairros históricos de alto valor.
Para outros, a perda de potenciais direitos de desenvolvimento é demasiado elevada. Você pode querer rasgar
A compensação: isenções fiscais para restrições
Ceder parte de sua terra a um grupo conservacionista não significa apenas salvar a natureza. É um movimento financeiro estratégico. Você recebe uma dedução de caridade. Você também vê sua conta de imposto sobre a propriedade cair. Por que? Porque você possui menos terras. A parcela restante vale menos no papel. A matemática é simples.
Funciona da mesma forma para propriedades desenvolvidas. Se você possui algo histórico, pode doar recursos específicos. Não a casa inteira. Apenas a fachada. Ou a carpintaria interior. Ou o paisagismo que define o seu carácter. Transferir a frente de sua casa para uma organização de preservação trata esse valor arquitetônico como uma doação.
Essa dedução reduz seu valor avaliado. Valor mais baixo significa impostos mais baixos. Simples.
Mas nada no setor imobiliário é de graça. Você paga por esses benefícios com restrições. Restrições à renovação. Você não pode simplesmente derrubar uma parede ou trocar janelas sempre que quiser. A organização de preservação tem uma palavra a dizer. O governo tem uma palavra a dizer.
Perguntas frequentes sobre propriedade histórica
Como uma propriedade é listada no Registro Nacional de Locais Históricos?
Não é automático. Sua casa deve ter pelo menos 50 anos. Tem que atender a critérios específicos. Você não pode simplesmente desejar que fosse histórico. Você tem que se inscrever.
Preencha um formulário de indicação para o Registro Nacional de Locais Históricos. Esse é o primeiro passo. Então espere. O processo leva no mínimo 90 dias. O pedido vai para o Serviço de Parques Nacionais. Eles decidem se isso se qualifica. Um simples sim ou não pode mudar sua vida. Ou pelo menos sua conta fiscal.
As casas históricas são um bom investimento?
BobVila.com diz que sim. Em alguns mercados, as propriedades históricas são avaliadas 26% mais do que as casas não históricas comparáveis. Eles também são mais estáveis. As recessões do mercado os atingiram com menos força.
Há um problema. Regulamento. Se você está listado, você está vigiado. As reformas são difíceis. As alterações são mais difíceis. Sua casa é antiga. Precisa de trabalho. Mas talvez você não tenha permissão para fazer isso da maneira que deseja.
Você pode remodelar casas históricas?
Você pode. Mas a fasquia é alta. Limitações estritas se aplicam ao que você pode alterar. Você precisa de licenças especiais. Você precisa justificar cada tijolo substituído. Não é como uma reforma padrão. É uma negociação com a história.
As casas históricas recebem incentivos fiscais?
Sim. Mas a estrutura varia. Você pode obter um congelamento de impostos. Ou uma redução. Ou créditos do governo federal, estadual ou local. Às vezes é um benefício imediato. Outras vezes, é aplicado apenas em renovações aprovadas. Você tem que gastar dinheiro para economizar dinheiro.
Como funciona o crédito fiscal residencial histórico?
O Crédito Fiscal Federal para Reabilitação é o grande. É tecnicamente chamado de Crédito Fiscal Histórico. A Conferência Nacional de Oficiais de Preservação Histórica do Estado explica isso claramente. Os promotores que reabilitam edifícios históricos em propriedades geradoras de rendimento recebem um crédito de imposto sobre o rendimento de 20%.
Não é uma dedução. É um crédito. Isso é um negócio maior. Reduz sua responsabilidade fiscal dólar por dólar. Mas requer a conversão do edifício. Você não pode simplesmente morar em uma casa histórica e reivindicar isso. Você tem que fazer com que isso produza renda.
