Бенджамін Франклін мав рацію у двох речах. Смерть. Податки Однак він не знав, що володіння будинком, збудованим у його епоху, може дозволити вам уникнути сплати другого з них.
Володіння історичним будинком часто стає фінансовим головним болем. Ви, мабуть, пам’ятаєте фільм «Будинок, який звалився». Це кошмар з штукатурки, що обсипається, і підлог, що провалюються. Однак ці будівлі мають суспільну цінність. Якщо ви готові вкладати гроші в їхнє утримання, уряд, як правило, готовий піти вам назустріч.
Існує безліч податкових стимулів на місцевому, регіональному та федеральному рівнях. Вони мають заохочувати відповідальних громадян до покриття витрат. У цьому посібнику розглядаються найкращі з цих пільг. Ми почнемо з федеральних варіантів і розглянемо найпоширеніші регіональні та місцеві пільги.
Історична нерухомість може стати фінансовою пасткою, але може стати фінансовою можливістю, якщо ви знаєте, як використовувати стимули.
Перш ніж взятися за молоток, проконсультуйтеся з вашим регіональним офісом зі збереження історичної спадщини або з податковим юристом. У вашому регіоні можуть існувати гранти, пільги та цільові фонди. Місцеві знання мають вирішальне значення.
Служба національних парків
Чи здивує вас той факт, що Служба національних парків є першим пунктом звернення? Це так.
NPS співпрацює з Податковою службою США (IRS) для адміністрування програми “Федеральних податкових пільг на збереження історичної спадщини”. Розгляньте заявку на сертифікацію для включення до Національного реєстру історичних місць (NRHP) як золотого білету. Це основний спосіб офіційного визнання об’єкта.
Вам необхідно це включення, щоб отримати федеральні податкові пільги. Але одного включення недостатньо.
Ви маєте надати конкретні плани реконструкції. Пільга застосовується до виконаної роботи, а не самої конструкції. Вам потрібен чіткий план того, як ви зберігатимете об’єкт.
Якщо ви купуєте існуючий історичний будинок, спочатку перевірте NRHP. Переконайтеся, що його вже зареєстровано. Якщо ні, розгляньте можливість включення реєстрації як умови угоди. Чи не купуйте проблему, яку ви не можете вирішити.
Федеральні податкові пільги на збереження історичної спадщини
Федеральна програма пропонує два основних типи стимулів. Вони різняться. Розуміння різниці має значення для фінансового результату.
- 20% інвестиційний податковий кредит (ITC)
Це основна пільга. Вона застосовується для реконструкції об’єктів, які приносять дохід. Це означає комерційні приміщення, орендні квартири чи будівлі змішаного призначення. Ви отримуєте 20% від кваліфікованих витрат на реконструкцію у вигляді прямого кредиту проти вашого федерального прибуткового податку. Це скорочення податку пропорції друг до друга. Чи не відрахування. Кредит.
Щоб відповідати критеріям, ви повинні дотримуватися стандартів Секретаря внутрішніх справ реконструкції. Ці стандарти забезпечують збереження історичного вигляду будівлі. Ви не можете просто знести стіни та назвати це «відновленням». Робота має бути суттєвою.
- 18% амортизація історичних будівель
Вона застосовується до частини будівлі, яка приносить дохід, збудована до 1936 року. Вона дозволяє амортизувати вартість будівлі протягом 27,5 років (для житлових орендних приміщень) або 39 (для комерційних). Цифра 18% відноситься до прискореної ставки амортизації, яка часто використовується в бухгалтерському обліку для цих старих конструкцій, дозволяючи вам списувати вартість будівлі швидше, ніж для нового будівництва.
Це скоріше не «бонус», а
Підводні камені федерального податкового кредиту у розмірі 20%
Федеральний уряд не просто роздає гроші за збереження історичної спадщини. Це умовна знижка. Як тільки ваш об’єкт набуває історичного статусу, ви можете повернути 20% витрат на реконструкцію. Проте процес подання заявки через Службу національних парків (National Park Service) суворо регламентовано. Вам доведеться подолати дві основні перешкоди.
Найсерйозніший із них — це дохід. Ви не можете використовувати цей кредит для особистого житла. Об’єкт має приносити дохід. Якщо ви живете в будинку і це єдине його використання вам не пощастило. Однак є обхідний шлях. Якщо ви використовуєте частину будинку як домашній офіс або здаєте її в оренду, ви можете подати заявку на отримання кредиту на витрати, пов’язані з цим джерелом доходу. Власники гостьових будинків (bed-and-breakfast) часто користуються цим варіантом.
Друга перешкода – відповідність естетичним вимогам. Міністерство внутрішніх справ США встановлює 10 конкретних керівних принципів, що визначають, що означає «відповідність історичному характеру об’єкта». Ваші пропоновані роботи з реконструкції повинні дотримуватися цих правил. Якщо ви плануєте обшити вікторіанський будинок вініловим сайдингом, швидше за все вам відмовлять. Керівні принципи регламентують матеріали, методи та збереження архітектурного задуму. Вам необхідно ретельно вивчити питання перед покупкою матеріалів.
Цивільні податкові кредити: подвоєння економії
Якщо федеральний шлях здається занадто обмежувальним, зверніть увагу на ваш штат. Станом на 2011 рік 31 штат ухвалив податкові кредити на реконструкцію історичних будівель. Тут ви можете знайти реальну можливість максимальної вигоди.
Логіка, яка стоїть за цими громадянськими стимулами, полягає в економічному розвитку. Старі будівлі зазвичай розташовані у центральних районах міста або традиційних комерційних кварталах. Коли ви проводите реконструкцію, ви підвищуєте вартість всього району, а не лише своєї ділянки. Штати хочуть цього ефекту розповсюдження. Вони готові субсидувати вашу роботу, щоб ці райони залишалися живими та процвітаючими.
Перевага перед федеральною програмою у тому, що багато цивільних стимулів не обмежуються лише комерційними об’єктами, які приносять дохід. Це означає, що ви можете реконструювати свій власний будинок та все одно отримати податкову пільгу. Вимога про індивідуальне включення до Національного реєстру історичних місць (NRHP) часто не застосовується.
Ви можете мати право на пільгу, якщо ваш об’єкт робить внесок у характер зазначеного історичного району. Або якщо його локально визнано пам’яткою (landmark). Перевірте список місцевої комісії зі збереження спадщини. Критерії eligibility сильно відрізняються від штату до штату, тому першим кроком буде простий пошук на запит «податковий кредит на збереження історичної спадщини у [Ваш Штат]».
Інші цивільні стимули
Крім прямих податкових кредитів, штати пропонують інші механізми. Деякі надають звільнення з податку майно. Інші пропонують гранти чи кредити під низькі відсотки. Ці програми спрямовані на зниження початкових витрат на реставрацію. Вони визнають, що утримання історичних будівель часто обходиться дорожче, ніж сучасні споруди.
У Каліфорнії це називається “Закон Міллса” (Mills Act). Орегон віддає перевагу програмі спеціальної оцінки історичних об’єктів (Special Assessment of Historic Property Program). У Вісконсіні використовується додатковий кредит для збереження історичної спадщини (Supplemental Historic Preservation Credit). В Аризоні це називається програмою оподаткування історичної нерухомості (Historic Property Tax program).
Назви змінюються. Мета залишається незмінною.
У більшості штатів є механізми зниження податку на нерухомість для історичних будівель. Оскільки ці програми керуються на рівні штатів, правила змінюються в залежності від вашого поштового індексу. Швидкий пошук за запитом «податок на історичну нерухомість [Ваш штат]» допоможе вам знайти конкретні форми та терміни подачі.
Ці програми значно різняться за своїми перевагами. У попередніх розділах розглядали податкові пільги на ремонт. У цьому розділі йдеться про податки, які ви сплачуєте щорічно. Ви не витрачаєте гроші, щоб заощадити їх у майбутньому. Ви заощаджуєте гроші безпосередньо.
Розуміння історичних сервітутів
Сервітут – це юридична угода. Воно полягає між вами та групою зі збереження історичної спадщини. Ця група може бути місцевою, окружною чи штатовою.
В обмін на збереження історичного вигляду вашого будинку ви отримуєте податкові пільги. Вони можуть містити зниження податку на дохід, податок на спадщину або податок на нерухомість.
Але є каверза? Це назавжди.
Після підписання, скріплення печаткою та передачі сервітут реєструється разом із вашим актом на власність. Він зобов’язує майбутніх власників. Це може стати перевагою під час продажу. Покупцям подобаються знижені збори. Їм також подобається престиж підтвердженого історичного будинку.
Це також може стати стримуючим фактором. Що робити, якщо покупець захоче повністю перебудувати ваш вікторіанський будинок та побудувати будинок у стилі григоріанської доби? Сервітуту це запобіжить. Це може злякати тих, хто планує масштабну реконструкцію.
Ви можете знайти такі товариства в Інтернеті. Шукайте “історичний сервітут на збереження [Ваш округ]”.
Примітка: Сервітути є обов’язковими. Вони переходять до спадкоємців. Вони обмежують те, що ви можете робити з фасадом, інколи ж і з інтер’єром.
10-відсотковий кредит на реставрацію
Федеральне законодавство пропонує значний стимул відновлення історичних споруд. Федеральний кредит на реставрацію історичних об’єктів надає 20% знижку. Стоп. У джерелі сказано 10%.
Давайте дотримуватись джерела. У джерелі згадується 10-відсотковий кредит на реставрацію.
Деякі штати слідують цій федеральній моделі. Інші мають власні версії. Мета одна й та сама. Ви витрачаєте гроші на кваліфіковані витрати на реставрацію. Натомість ви отримуєте кредит для заліку проти ваших податків.
Це не відрахування. Це кредит. Кредит зменшує суму податку на долар за доларом. Відрахування лише знижує оподатковуваний дохід.
Щоб отримати право на участь, роботи повинні відповідати стандартам секретаря внутрішніх справ США з реставрації. Це федеральне керівництво, яке забезпечує збереження історичної цілісності будівлі.
Матеріали та інструменти:
* Вам потрібні докладні записи.
* Зберігайте кожен чек.
* Документуйте кожен цвях, кожну балку, кожне відновлене вікно.
Безпека насамперед:
* В історичних будинках часто міститься свинцева фарба.
* Азбест може бути присутнім в ізоляції або підлогових покриттях.
* При необхідності найміть сертифікованих фахівців з видалення небезпечних речовин.
* Не шліфуйте стару фарбу без належної ізоляції робочої зони.
Який шлях підходить саме вам?
Сервітути пропонують постійну допомогу. Вони впливають на ваші податки щороку. Вони також обмежують вашу свободу дій.
Кредити на реставрацію пропонують одноразову (або періодичну) підтримку. Вони потребують початкового капіталу. Вони не зобов’язують майбутніх власників так само.
Програми штатів часто дають змогу комбінувати ці стратегії. Ви можете отримати
Відмова у присвоєнні статусу історичного об’єкта болюча. Це відчувається як відкидання душі вашого майна. Але ось у чому річ: податковий кодекс не завжди звертає увагу на табличку на стіні. Його цікавить дата, зазначена у свідоцтві про право власності. Якщо ваша комерційна будівля була збудована до 1936 року, ви все ще можете претендувати на податковий кредит у розмірі 10% на історичну реконструкцію, навіть якщо вона не включена до Національного реєстру історичних місць (NRHP).
Це не благодійна допомога. Це повернення частини коштів за важку роботу зі збереження спадщини.
Якщо ви витратили 100 000 доларів на відновлення вітрини в стилі 1935, ви отримуєте 10 000 доларів назад. Проста математика. Реальні гроші. Але є нюанс: роботи мають зберігати первісний вигляд будівлі. Не можна просто обшити фасад вініловим сайдингом та претендувати на цей кредит. Національний парк (National Park Service) та Податкове управління США (IRS) спільно керують цією програмою, тому вони уважно вивчать ваші плани. Вони хочуть бачити матеріали, що відповідають епосі, а не сучасні спрощення.
Цей 10-відсотковий кредит на комерційну нерухомість, побудовану до 1936 року, існує паралельно з 20-відсотковим кредитом на будівлі, включені до NRHP. Обидві програми адмініструються тими ж федеральними агентствами. Якщо ваша будівля не відповідає вимогам для отримання більшої 20-відсоткової позики, не йдіть з порожніми руками. Перевірте поріг у 1936 році. Це окрема гілка податкового кодексу, відкрита для багатьох власників нерухомості, які відчувають, що зайшли в глухий кут.
4: Гранти
Податкові пільги – це добре. Грошові гранти ще краще. Існує ціла екосистема приватної філантропії, присвячена збереженню старих будівель. Це не державні програми з нескінченною бюрократією. Це фонди, трасти та корпоративні механізми, які шукають проекти, які відповідають їхнім місіям.
Ці гранти зазвичай покривають частину ваших витрат на ремонт. Іноді, в окремих випадках, вони повністю покривають витрати. Це залежить від того, наскільки фонд зацікавлений у завершенні цього конкретного проекту.
Візьмемо, наприклад, Фонд збереження історичних пам’яток Йоганни Фавро. Він надає від 2500 до 10 000 доларів некомерційним організаціям або державним установам, які займаються реставрацією історичних пам’яток. Це не великі гроші, але хороший початок. Іншим варіантом є корпоративні гранти. Програма American Express Partners in Preservation спеціально фінансує реконструкцію історичних будівель і пам’яток. Вони хочуть, щоб їх ім’я було в прес-релізі. Ви хочете отримати гроші. Це чесний обмін.
Де їх шукати? Грантовий ландшафт фрагментований. Ви не можете просто шукати «безкоштовні гроші на будинках». Треба копати.
Почніть зі свого державного історичного бюро. Вони знають, які приватні фонди діють у вашому регіоні. Національний фонд збереження історичних пам’яток також надає ресурси для пошуку таких грантів. У них є довідники. У них є бази даних. Використовуйте їх.
3: Іпотека FHA
Коли ви думаєте про покупку житла, на думку зазвичай спадають іпотечні кредити Федерального житлового управління (FHA). Ви, ймовірно, не думаєте про них у контексті комерційної реконструкції чи історичної власності, яка потребує реконструкції. Це помилка.
Позики FHA можуть бути структуровані для проектів реабілітації. Кредитна програма 203(k), зокрема, дозволяє позичальникам фінансувати як купівлю, так і ремонт нерухомості за однією іпотекою. Для історичних об’єктів це має велике значення.
Традиційні кредитори насторожено ставляться до старих будівель. Вони бачать занепад. Вони бачать ризик. Вони бачать
2: Замороження податків
У світі без бульбашок ринкова вартість вашого будинку щороку дещо зростатиме. Але це означає, що зі зростанням оціночної вартості вашого будинку зростають податки на нерухомість. Якщо, звичайно, не організувати «заморозку».
Працюючи з місцевим управлінням зі збереження історичної спадщини, групою відродження головної вулиці або історичним товариством, ви можете домовитися про заморожування зростання майнових податків. Такі заморозки зазвичай діють протягом 10-15 років і зазвичай ґрунтуються на планах реконструкції вашого історичного об’єкта або на обіцянці зберегти його у поточному стані, суттєво не змінюючи його характер.
1: Внесок на збереження
Це звучить контрінтуїтивно. Вам могло б здатися, що державне агентство вважає за краще залишати гроші у себе в кишені. Натомість Національний парк США (National Park Service) керує програмою, яка дозволяє вам передати права на забудову історичному об’єкту.
Так, правам.
Ви продовжуєте жити там. Ви продовжуєте володіти цеглою та розчином. Але ви відмовляєтеся від права знести його або змінити його історичний характер таким чином, який би не схвалила організація зі збереження спадщини. Натомість Податкове управління США (IRS) дозволяє вам прийняти благодійне вирахування у розмірі вартості цих прав.
Тут математика стає складною. І небезпечною, якщо пропустити кроки.
Вартість пожертвування – це не просто здогад. Вона заснована на тому, скільки коштував би об’єкт без історичних обмежень, порівняно з тим, скільки він коштує з ними. Різниця складає ваше відрахування. Але ви не можете просто взяти і записати це число навмання.
Вам потрібна кваліфікована оцінка. Зазвичай дві. Одна від сертифікованого оцінювача нерухомості та одна від історика, який розуміє конкретну архітектурну значущість вашого будинку.
Ключовим моментом є доказ те, що обмеження знижує ринкову вартість. Якщо історичний статус підвищує вартість, тому що покупці готові платити премію за шарм, ваше відрахування зменшується.
Це складна галузь податкового права. Вона перетинається із законами про збереження спадщини, оцінкою нерухомості та федеральним податковим кодексом.
Якщо ви припуститеся помилки, IRS може повністю відмовити у відрахуванні. Вони можуть накласти штрафи.
Але якщо ви все зробите правильно, це стане значним фінансовим стимулом. Чи не чеком поштою. Чи не прямим грантом. А зниженням вашого податкового навантаження, яке може компенсувати частину витрат на ремонт, якими ви так багато турбувалися.
Хто має право?
Як правило, ви повинні передавати права кваліфікованої організації. Це може бути федеральне агентство, державне чи місцеве уряд, чи громадська благодійна організація, яка зобов’язується зберігати історичні землі.
Ви повинні зберегти певні права. Ви не можете відмовитись від всього. Мета – збереження, а не занедбаність. Ви, як і раніше, повинні мати можливість жити в будинку. Доглядати його. Навіть покращувати його, у рамках угоди про збереження.
Процес включає формальну угоду. Обмеження за договором. Воно реєструється в окрузі. Воно пов’язує і майбутніх власників.
Тож ви не просто допомагаєте собі. Ви забезпечуєте історичну цілісність об’єкта майбутніх поколінь.
Чи варте воно клопоту?
Для деяких – так. Податкова економія може бути значною. Особливо в історичних районах із високою вартістю нерухомості.
Для інших втрата потенційних прав на забудову надто велика. Можливо, ви захочете знести
Компроміс: податкові пільги в обмін на обмеження
Передача частини своєї землі групі з охорони навколишнього середовища — це не тільки турбота про природу. Це стратегічний фінансовий перебіг. Ви отримуєте благодійне відрахування. Крім того, ви бачите зниження суми податку на майно. Чому? Тому що ви маєте меншу площу землі. Ділянка, що залишилася, має меншу оцінну вартість. Математика тут проста.
Те саме стосується забудованих ділянок. Якщо ви маєте об’єкт історичної спадщини, ви можете передати конкретні його елементи. Не весь будинок цілком. Лише фасад. Або внутрішнє дерев’яне оздоблення. Або ландшафтний дизайн, що визначає його характер. Передача передньої частини вашого будинку організації щодо збереження історичної спадщини розглядається як пожертва архітектурної цінності.
Це відрахування знижує оцінну вартість. Нижча вартість означає менші податки. Все просто.
Але у сфері нерухомості нічого не буває безкоштовним. Ви сплачуєте за ці пільги наявністю суворих умов. Обмеження на ремонтні роботи. Ви не можете просто знести стіну або замінити вікна, коли вам заманеться. Організація із збереження історичної спадщини має право вето. Те саме стосується і держави.
Часті питання про власність на об’єкти історичної спадщини
Як об’єкт потрапляє до Національного реєстру історичних місць?
Це не автоматично. Вашому будинку має бути не менше 50 років. Він має відповідати певним критеріям. Не можна просто побажати, щоб будинок вважався історичним. Потрібно подати заявку.
Заповніть форму номінації Національного реєстру історичних місць. Це перший крок. Потім зачекайте. Процес займає щонайменше 90 днів. Заявка надсилається до Служби національних парків (National Park Service). Вони вирішують, чи об’єкт відповідає критеріям. Просте «так» чи «ні» може змінити ваше життя. Або принаймні ваш податковий рахунок.
Чи є історичні будинки гарною інвестицією?
Сайт BobVila.com відповідає: так. На деяких ринках історичні об’єкти оцінюються на 26% вище, ніж аналогічні будинки без статусу історичної спадщини. Вони також стабільніші. Ринкові спади торкаються їх меншою мірою.
Є один аспект: регулювання. Якщо ваш об’єкт внесено до реєстру, за ним ведеться спостереження. Ремонтні роботи утруднені. Внесення змін ще складніше. Ваш будинок старий. Йому потрібне обслуговування. Але ви можете не мати права проводити роботи так, як вам хочеться.
Чи можна реконструювати історичні будинки?
Можна. Але планка дуже висока. До того що ви можете змінити, застосовуються суворі обмеження. Вам потрібні спеціальні дозволи. Ви повинні обґрунтувати заміну кожної цеглини. Це не схоже на стандартний ремонт. Це скоріше переговори з історією.
Чи отримують історичні будинки податкові пільги?
Так. Але структура цих пільг відрізняється. Ви можете отримати податкове заморожування (freeze). Або звільнення від сплати податку (abatement). Або податкові кредити від федерального, регіонального чи місцевого уряду. Іноді це пряма пільга. В інших випадках вона застосовується лише до затверджених ремонтних робіт. Вам потрібно витратити гроші, щоб заощадити.
Як працює податковий кредит на історичні будинки?
Федеральний податковий кредит на реабілітацію (Federal Rehabilitation Tax Credit) – це основний із них. Технічно він називається Історичним податковим кредитом (Historic Tax Credit). Національна конференція керівників державних органів щодо охорони історичної спадщини пояснює це чітко. Забудовники, які відновлюють історичні будівлі для використання як об’єкти, що приносять дохід, отримують 20-відсотковий податковий кредит з податку на доходи.
Це не відрахування (deduction). Це кредит (кредит). Це має велике значення. Він зменшує вашу податкову заборгованість долар за доларом. Але для цього потрібне перетворення будівлі. Ви не можете просто жити в історичному будинку та претендувати на цей кредит. Ви повинні змусити об’єкт приносити дохід.
