Перепродажа недвижимости (house flipping) — это не просто покупка дома для проживания. Это расчетливый риск. Вы покупаете недвижимость с одной целью: быстро продать её с прибылью. Логистика? Сложная. Решения накапливаются еще до того, как вы поставите подпись на договоре.
Место покупки определяет вашу судьбу. Выбираете перспективный район — вы ставите на то, что стоимость района резко вырастет. Выбираете новое строительство в пригороде — вы ориентируетесь на покупателей роскоши, которым нужны пространство и отделка высокого класса. Если звезды сойдутся, вы уйдете с серьезной суммой денег. Если нет? Вы застряли.
Плохое бюджетирование. Ошибки в тайминге. Внезапный рост уровня преступности в этом «перспективном» районе. Одно неверное движение — и ваш актив превращается в «белого слона». Многие инвесторы испытывают трудности с выбором между стоимостью строительства нового дома и ремонтом старого. Умный подход окупается. Дешевый подход в долгосрочной перспективе обходится дорого.
Рынок недвижимости цикличен. Мы знаем это. Во время бума перепродавцы держат козыри. В горячих рынках вы можете назвать свою цену. Во время спада? Эти отремонтированные дома простаивают. Проходят месяцы. Расходы на содержание съедают вашу долю в капитале.
Выбор типа недвижимости
Местоположение определено. Теперь, что именно вы покупаете?
Дома, требующие ремонта — это классический выбор. Вы берете на себя улучшение дома. Это требует времени. Это требует денег. Это требует усилий.
Банкротные объекты на аукционах или от банков предлагают выгодные сделки. Цена низкая. Но посмотрите внимательнее. Предыдущие владельцы, скорее всего, не смогли выплачивать ипотеку. Вероятно, они не могли позволить себе и обслуживание. Ожидайте нашествия грызунов. Ожидайте протекающей крыши. Ожидайте кошмаров.
Перепродажа дома — это не только про кирпичи и раствор. Это про тайминг, местоположение и умение знать, когда уйти.
Вам не обязательно брать в руки молоток, чтобы заниматься перепродажей. В период бума начала и середины 2000-х годов инвесторы покупали новое строительство. Держали их несколько месяцев. Продавали с прибылью. Просто.
Сегодня тренд смещается в сторону новых, элитных проектов в отдаленных пригородах. Коммерческое и розничное развитие — большие супермаркеты — могут привлечь жителей. Но это рискованно. Цены на бензин растут? Покупатели избегают длительных поездок на работу. Рынок поворачивается. Ваша перепродажа нового строительства становится обузой.
Основные вопросы
Почему люди занимаются перепродажей домов? Деньги очевидны. Но среднему покупателю и продавцу необходимо понимать риски перед инвестированием. Сколько денег вы действительно можете заработать? Какую моральную черту вы пересекаете, платя копейки людям, которые потеряли свои дома?
Мы погружаемся в эти вопросы. Это не просто теория. Это искусство перепродажи домов. Начнем с фундамента.
Финансирование перепродажи недвижимости
Без капитала нельзя заниматься перепродажей. Деньги покупают скорость. Скорость покупает прибыль. Большинство перепродавцов не имеют миллионов, лежащих без дела. Они используют заемные средства. Хард-мани займы (hard money loans). Частные инвесторы. Кредитная линия. Каждый вариант имеет свои затраты. У каждого есть свои сроки. Если ошибиться, одни только проценты могут съесть вашу маржу.
Блеск телевизионных шоу о ремонте создает определенную иллюзию. Вы видите блестящие столешницы. Вы видите быструю продажу. Сюжет прост: купить некрасивое, сделать красивым, уйти с прибылью. Это соблазнительная история. Но если убрать телевизионное освещение, остается жестокая математическая задача.
Купить дешево. Продать дорого.
Это единственное правило, которое имеет значение. Трюк заключается в поиске недвижимости, которая настолько недооценена или настолько повреждена, что ваши инвестиции времени и денег минимальны. Некоторые профессионалы специализируются на этом. У них есть система работы с проблемными активами. У них есть сеть контактов. Но на стагнирующем рынке легкие деньги испаряются. «Флип» (быстрая перепродажа) превращается в азартную игру. А игроки часто проигрывают.
Ловушка бюджета
Здесь большинство новичков терпят крах. Они влюбляются в дом. Они игнорируют таблицу расчетов.
Бюджетирование — это не просто рекомендация. Это разница между ремонтом и банкротством. Вам нужна цифра. Жесткая, неумолимая цифра.
Финансирование раньше было золотым билетом. Ипотечные кредиты с субстандартными условиями позволяли покупателям вносить нулевой первоначальный взнос. Высокие процентные ставки? Кто заботится, если вы планируете продать дом через шесть месяцев? Вы платите премию, продаете, двигаетесь дальше. Проценты — это просто погрешность округления.
Но эта эпоха прошла.
Когда рынок замирает, кредиторы сжимают тиски. Получить ипотеку на инвестиционную недвижимость сложнее, чем когда-либо. И если вам все же одобряют кредит, процентные ставки могут быть разрушительными. Если ваш дом остается на рынке восемь месяцев вместо двух, эти высокие ставки съедают вашу собственную долю (эквити). Они пожирают вашу прибыль еще до того, как вы выставите объект на продажу.
Деньги — это король
Это суровая правда современного «флиппинга». Деньги играют гораздо большую роль сейчас, чем десять лет назад.
Кредиторы хотят, чтобы вы имели «кожу в игре» (личные средства в сделке). Чем больше ваш первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. Более низкие ставки означают меньшие потери. Но что еще важнее, вам нужны ликвидные деньги для ремонта. Вы не можете полагаться только на строительный кредит, чтобы покрыть каждый внезапный прорыв трубы или сгнившую балку.
Вам нужен боевой запас.
Как только вы фиксируете финансирование и распределяете денежные резервы, вы составляете бюджет. Каждый гвоздь, каждый квадратный фут гипсокартона, каждый час работы. Если вы не отслеживаете расходы, вы не узнаете, зарабатываете ли вы деньги или просто платите подрядчику.
Красные флаги на рынке недвижимости
Не каждая сделка — это сделка. Некоторые из них — ловушки.
Старая поговорка применима здесь: если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, значит, так и есть. Это относится к цене. Это также относится к людям, которых вы нанимаете.
Этот дружелюбный подрядчик, который обещает закончить кухню за три дня за половину рыночной стоимости? Будьте осторожны. Всегда спрашивайте рекомендации. Не только у его жены. У последних пяти клиентов. У поставщиков, которым он должен денег. Если вы не можете проверить его репутацию, уходите.
Проблема «Франкен-хауса»
Существует определенный тип исторического дома, который вызывает кошмары. Мы называем их «Франкен-хаусами».
Это объекты, которые со временем достраивались, перестраивались и латались. Каждое поколение владельцев вносило изменения без разрешений. Без планов. Без соблюдения строительных норм.
Результат? Вы вскрываете стены и находите хаос. Электропроводка опасна. Сантехника представляет собой лоскутное одеяло из несовместимых материалов. Несущая способность конструкции вызывает вопросы.
«Франкен-хаус» выглядит как выгодная покупка на поверхности. Но под гипсокартоном это тикающая бомба. Вам может потребоваться полная замена электропроводки, чтобы пройти инспекцию. Невидимые головные боли будут накапливаться.
Покупка нового дома для перепродажи — задача простая. Математика здесь прозрачна. Вы покрываете расходы на ипотеку, страхование, имущественные налоги и обычные комиссии агентов и юристов. Вот и всё. Просто.
Но на мягком рынке всё меняется. Предложение превышает спрос. Вы можете оказаться в ситуации, когда будете удерживать недвижимость дольше, чем позволяет ваш пятилетний план. Расходы на содержание съедают прибыль.
Дома, требующие ремонта, — это совсем другая история. Бюджет раздувается в тот момент, когда вы замечаете трещины в фундаменте. Эксперты рекомендуют добавлять 20-процентный буфер к вашей первоначальной оценке. Почему? Потому что неожиданности неизбежны. Если вы переоцените расходы, вы получите бонус. Если недооцените, вы останетесь с непредвиденными счетами, которые истощают ваш капитал.
Структурная целостность важнее внешнего вида
Структурные улучшения — самая непривлекательная часть любого ремонта. Но они же и самые важные. Сантехника. Электрика. Утепление. Защита от вредителей. Системы отопления, вентиляции и кондиционирования.
Новые деревянные полы и свежий слой краски привлекают покупателей. Но заражение термитами мгновенно срывает сделку. Не пропускайте «грязную» работу.
Если у вас нет технических навыков, закладывайте в бюджет расходы на оплату труда. Это означает оплату услуг профессионалов. Это также означает учет времени, потерянного на ожидание, пока ваш шурин закончит электрическую проводку. Он не придет. Вам нужно нанять специалиста, который знает, что делает.
Возврат инвестиций на кухне и в ванной
Риелторы дают последовательную рекомендацию: приводите в порядок кухню и ванные комнаты для получения наилучшей отдачи от инвестиций. Это выходит за рамки структурных изменений. Речь идет о новой мебели, столешницах, фурнитуре, раковинах, фартуках, бытовой технике, полах и освещении.
Обновление кухни обходится дорого. Но оно производит огромное впечатление. Гранитные столешницы. Винный шкаф. Эти детали сигнализируют о качестве.
Можно пойти по пути экологичности. Энергоэффективные улучшения добавляют стоимости, если их продвигать как способ сэкономить деньги для будущих владельцев. Но если дом уже в хорошем структурном состоянии и нуждается лишь в покраске и ковровом покрытии, расходы остаются низкими. С привлечением сторонних рабочих цены быстро растут.
«Большинство риелторов советуют приводить в порядок кухню и ванные комнаты для получения наилучшей отдачи от ваших инвестиций».
Внешний вид и Neighborhood Fees
Внешний вид имеет значение. Экстерьер задает тон. Возможно, вам придется покрасить фасад. Устроить ландшафтный дизайн двора. Починить подъездную дорожку. Это увеличивает бюджет.
Местоположение диктует конкретные расходы. Если вы купили дом в дорогом районе, покос травы и ремонт забора могут оказаться недостаточными. Возможно, придется учитывать взносы в ассоциацию домовладельцев. В развивающихся районах меры безопасности могут стать необходимой статьей бюджета.
Как только бюджет утвержден, вы можете выбрать место. Это следующий шаг.
Перепродажа домов в телевидении
Термин «перепродажа домов» (house flipping) появился в конце 1990-х — начале 2000-х годов. Некоторые утверждают, что он уже устарел. Перепродажа подразумевает быструю прибыль. Этого не происходит на стагнирующем рынке недвижимости.
Но термин остался живым благодаря телепередачам о ремонте. Trading Spaces. Extreme Home Makeover. Прародителем всех них стал This Old House. Эти шоу сделали ремонт увлекательным. Легким.
Такие шоу, как Property Ladder, Flip This House и Flipping Out, превратили покупку недвижимости в привлекательную драму. В телевидении крупные ремонтные работы занимают час или меньше. Штукатурка падает подрядчику на голову. Проект выходит за рамки бюджета. В конце все счастливы. Это фантазия. Красивая, отредактированная фантазия.
Вы выбрали свою модель. Новостройка? Объект, требующий ремонта? Или, возможно, вы охотитесь за скидкой на имущество, изъятое банком. Теперь вам нужно проверить качество почвы, на которой стоит дом.
Этот шаг нельзя пропускать. Нельзя игнорировать состояние района только потому, что краска на стенах отслаивается в «винтажном» стиле. Вы едете на место. Вы приезжаете в полдень. Вы приезжаете в полночь, когда уличные фонари мерцают, а тени вытягиваются в длину. Вы анализируете сопоставимые сделки (comps). Кто еще владеет пустующими участками поблизости? Если половина улицы пустует, ваша маржа прибыли становится еще тоньше.
Ограничения в сфере новостроек
Покупка новостройки на поверхности кажется легкой задачей. Однако логистика этого процесса сложна. Вы привязаны к тому, что в данный момент закладывается в фундамент. Обычно это означает обширные жилищные застройки на окраинах города.
И здесь есть подвох. Во многих спланированных сообществах действуют ограничительные условия (restrictive covenants). Они не хотят, чтобы инвесторы превращали свои улицы в «города-призраки». Они могут потребовать, чтобы вы проживали в объекте в течение установленного периода. Если вы не можете заселиться в дом, вы не можете его купить. Точка.
Азартная игра с заложенными объектами
Заложенные объекты предлагают другой вид головной боли. Вы покупаете не у частного лица. Вы покупаете у банка. Это REO (Real Estate Owned), или активы, находящиеся в собственности у банков.
Сроки сжатые. Ожидайте от шести до восьми месяцев для покупки банковского имущества. Почему? Потому что банку сначала нужно устранить юридические проблемы. Они должны подать документы в суд. Они должны доказать, что владеют правом собственности. Пока эти бумаги не будут урегулированы, вы ждете. Если идет аукцион, процесс идет быстрее, но ставки выше.
А как насчет состояния объекта? «Как есть» — единственный вариант. Банки не славятся щедростью в вопросах финансирования. Они могут не выдать вам кредит, необходимый для закрытия сделки, если вы не платите наличными.
Цифровые иллюзии и ловушки покупки без осмотра
Интернет создает иллюзию простоты. На веб-сайтах перечисляются сотни объектов REO. За некоторые из них приходится платить комиссию. Другие, такие как программа HomeStep компании Fannie Mae, напрямую выставляют на продажу дома, находящиеся в собственности банков.
Это соблазнительно. Вы видите фото колониаля с ухоженным газоном и думаете, что вам повезло.
Не делайте этого.
Эксперты сходятся во мнении, что покупка без осмотра — один из самых быстрых способов потерять деньги. Эта красивая фотография ничего не говорит вам о фундаменте. Она не показывает вам водяное пятно на потолке. Она не раскрывает, ухудшается ли ситуация в районе, пока вы спали. Вы не знаете, как давно было сделано это фото. Дом могли полностью разграбить мародеры с момента нажатия затвора камеры.
«Одной из самых больших ошибок, которую допускают спекулянты, является покупка дома без осмотра».
Моральный вопрос
Неправильно ли извлекать прибыль из чужих потерь?
Большинство спекулянтов говорят «нет». Это экономика. Вы выводите проблемный актив с рынка. Вы сокращаете предложение. Когда предложение падает, цены стабилизируются или растут для оставшихся домовладельцев. Если ваш сосед борется с ипотечным платежом, стабильный рынок дает ему лучший шанс продать дом до дефолта.
Но не ожидайте благодарности. Если вы покупаете их долю в капитале за копейки на доллар, они не будут махать вам с крыльца.
Переделка объектов, требующих ремонта
Бюджеты на ремонт «убитых» домов имеют привычку раздуваться. Если вы думаете о том, чтобы заняться ремонтом с целью последующей перепродажи, вам нужна высокая толерантность к риску. Вам также необходима четкая стратегия выхода. Большинство экспертов по ремонту сходятся во мнении нескольких неоспоримых фактов.
Математика дешевых исправлений
Часто можно заработать больше, покупая очень дешевый дом и превращая его в хороший. Это лучше, чем покупать хороший дом и пытаться сделать его премиальным. Эти дорогие улучшения редко обеспечивают высокую окупаемость инвестиций. А вот исправление треснувшего фундамента — обеспечивает. Для большинства людей это означает найм рабочих. Или наличие большой помощи.
Чем больше людей вы привлекаете, тем сложнее координировать их работу. Вам нужно держать под контролем сантехников. Электриков. Универсальных мастеров. Или вы нанимаете генерального подрядчика. Это означает резкий скачок в вашем бюджете.
Думайте локально. Если вы делаете ремонт в Массачусете, используйте вагонку. Не саманные кирпичи. Чем ближе к дому вы придерживаетесь материалов, тем больше экспертов вы можете найти для их установки.
Не переоценивайте свои способности
Эта покраска выглядит хорошо. Действительно ли она стоит наценки в $20 000 к стоимости недвижимости? Завышение цены на дом приводит к тому, что объявление о продаже висит слишком долго. Покупатели начинают настораживаться.
Не забегайте вперед. Начинающие спекулянты видят знаки доллара, когда думают о покупке нескольких объектов. Проблемы быстро превращаются в банкротство, если вы используете капитал одного дома для оплаты ремонта другого. Каждый дом требует внимания. Если вы не увольняетесь с основной работы (что эксперты не рекомендуют новичкам), у вас будет достаточно работы с одним домом. Забудьте о своей следующей перепродаже на данный момент.
Как долго, по вашему мнению, это займет? Каким бы ни было ваше предположение, это, вероятно, обойдется дороже и займет больше времени.
Качество имеет значение
Почти каждое улучшение, на котором вы сэкономите, будет преследовать вас. Ремонтники постоянно предупреждают об этом. Дешевый ковер. Дешевые электрики. Качество исполнения — это то, чего спелянты не могут подделать. Не на смягчающемся рынке.
«Убитые» дома могут занимать несколько месяцев. Или меньше, если вам повезет. Или годы. Если вы планируете жить в своей инвестиционной недвижимости во время ее ремонта, приготовьтесь к тому, что опилки будут в ваших волосах. Перспективные районы могут взлететь за одну ночь. Уровень преступности колеблется. Местные бизнес-бумы меняются. Улучшения в школах меняют ландшафт. Все это влияет на стоимость недвижимости. Терпение — ключ к ожиданию расцвета района.
С чего начать
Местоположение — это всё. Где лучше всего начинать перепродажу? Это зависит от того, что вы считаете хорошим индикатором.
По данным Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB), Индианаполис является самым доступным крупным городом США для покупки дома. Если вы хотите выгодную сделку, посмотрите туда. Хотите перейти в сегмент премиум? Лос-Анджелес — наименее доступный крупный рынок. Ищете объект с принудительным выкупом? RealtyTrac говорит, что Детройт возглавляет список.
Часто задаваемые вопросы о перепродаже домов
Можно ли перепродавать дома без наличных?
Вы можете начать без наличных. Это более рискованно и требует больше работы на начальном этапе. Некоторые способы начать включают партнерство с инвестором. Получение кредита от кредитора жестких денег или частного кредитора. Или краудфандинг вашей первой перепродажи. Если у вас хорошие отношения с банком, вы можете попросить о финансировании. С высокой вероятностью они не дадут вам кредит, если у вас абсолютно нет денег.
Лучше перепродавать дома или сдавать их в аренду?
Если вы хотите краткосрочную инвестицию, перепродажа может быть лучше. Если ваша цель — пассивный доход, ремонт дома и превращение его в арендный — это правильный путь. У обоих вариантов есть свои уникальные плюсы и минусы. Проведите исследование.
Выгодно ли перепродавать дома?
Это может быть очень выгодно. Следуйте модели «покупай дешево, продавай дорого». Соблюдайте строгий бюджет. Имейте резервный бюджет на непредвиденные расходы. В 2019 году перепроданные дома продавались по медианной цене почти $218 000. Валовая прибыль составила почти $63 000.
Каковы недостатки?
Основным недостатком является то, что вы не получите прибыль, если что-то пойдет не так. Покупка недооцененного дома увеличивает ваши шансы на прибыль. Но «убитые» дома и объекты с принудительным выкупом часто имеют дорогие проблемы. Проблемы с фундаментом. Структурные повреждения. Электрические неисправности. Санитарные катастрофы. Эти неожиданные проблемы съедают ваш бюджет. Они сокращают вашу маржу прибыли. Иногда до такой степени, что перепродажа не стоила того.
Где углубиться в тему
Если вы по горло в пыли от гипсокартона и задаетесь вопросом, что делать дальше, кривая обучения не заканчивается у вашей входной двери. Вы только что прошли через физическое преображение объекта недвижимости. Теперь перед вами стоит задача разобраться с рынком. Разница между успешной перепродажей и финансовой дырой часто кроется в цифрах, которые вы игнорируете до тех пор, пока не становится слишком поздно.
Для тех, кто хочет понять более широкую экосистему, существуют ресурсы, разъясняющие механику владения недвижимостью. Статьи Как работает покупка дома и Как работает продажа дома являются обязательными к прочтению. Они устраняют эмоциональную составляющую сделки, оставляя только логистику. Вам необходимо знать сроки. Вам необходимо знать перечень документов.
Строительство и сертификация
Прежде чем покупать ваш следующий объект, разберитесь, как работает строительство домов. Это изменит то, как вы смотрите на каждую стену и балку. Является ли она несущей? Это пустотелое ядро? Знание «скелета» дома помогает выявлять ложь в рекламных фотографиях.
Если для вас важна устойчивость, изучите тему как работает зеленое строительство. Это не просто модное словечко. Это влияет на показатели теплоизоляции, эффективность систем ОВКВ (отопления, вентиляции и кондиционирования) и долгосрочные эксплуатационные расходы. Для самых преданных делу статья Как работает сертификация LEED предоставляет стандарт того, что действительно считается «зеленым», в отличие от просто окрашенных в бежевый цвет стен.
Финансовая сторона
Нельзя перепродавать дом, полагаясь только на страсть. Нужен капитал. Статья Как работают ипотечные кредиты объясняет традиционный путь. Но что делать, если у вас плохая кредитная история? Статья Как работают субстандартные ипотечные кредиты раскрывает стоимость риска. Процентные ставки взлетают до небес. Условия становятся жестче. Одна ошибка здесь может обанкротить проект еще до того, как будет забит первый гвоздь.
Для тех, кто избегает традиционного долга, статья Как работают дома с арендой с последующим выкупом предлагает альтернативный путь. Это рискованно как для продавца, так и для покупателя, но это позволяет оставаться в игре, когда банки отказывают.
Реальность перепродажи
Все хотят знать главный вопрос: Что это за одна вещь, которая может больше всего увеличить стоимость вашего дома?
Спойлер: Обычно это кухня или ванные комнаты. Но не верьте мне на слово. Прочитайте статью Алекса Маркелса «Новая игра инвесторов — для заработка на недвижимости потребуется больше усилий?». Легких денег от времен бума больше нет. Теперь требуется больше усилий. Требуется точность. Требуется план.
Прочитайте статью Ноэлль Кнокс «10 ошибок, которые превратили перепродажу в провал» в USA Today. Вы увидите одни и те же ошибки, повторяющиеся снова и снова. Чрезмерное улучшение под требования района. Недооценка сроков. Игнорирование разрешительной документации.
Пузырь лопается. Барбара Кивиат написала об этом в Time. Джон Лиланд осветил крах спекулянтов в New York Times. Дженнифер Хиллер написала «Алмазы в черстве?» в San Antonio Express-News. Это не просто статьи. Это предупреждения.
Инструменты профессии
Вам нужны данные. Реальные данные. Не то, что говорит агент.
Посетите RealtyTrac.com для получения данных о конфискованных домах. Проверьте Reotrans.com на предмет тенденций аренды. Узнайте, куда движется рынок, прежде чем потратить хоть доллар.
Вступите в Национальную ассоциацию строителей жилья (National Association of Home Builders), если хотите понять сторону предложения. Их веб-сайт, nahb.org, является кладезем информации как для строителей, так и для ремонтников.
Важные ссылки
Добавьте их в закладки. Это ваши
