Beim House Flipping geht es nicht nur darum, ein Haus zum Wohnen zu kaufen. Es ist ein kalkuliertes Glücksspiel. Sie kaufen eine Immobilie mit einem Ziel: Sie schnell und gewinnbringend zu verkaufen. Die Logistik? Kompliziert. Entscheidungen häufen sich, bevor Sie überhaupt auf der gepunkteten Linie unterschreiben.
Wo Sie kaufen, bestimmt Ihr Schicksal. Wählen Sie ein aufstrebendes Viertel und Sie wetten darauf, dass der Wert der Gegend in die Höhe schnellen wird. Wenn Sie sich für ein neues Projekt in einem Vorort entscheiden, sprechen Sie Luxussuchende an, die Platz und hochwertige Ausstattung wünschen. Wenn die Sterne übereinstimmen, gehen Sie mit viel Geld davon. Wenn nicht? Du steckst fest.
Schlechte Budgetierung. Timing fehlt. Ein plötzlicher Anstieg der Kriminalitätsraten in diesem „vielversprechenden“ Gebiet. Ein Fehltritt und Ihr Vermögenswert wird zum weißen Elefanten. Viele Investoren kämpfen mit den Kosten für den Bau eines Hauses im Vergleich zur Reparatur alter Häuser. Es zahlt sich aus, es klug zu machen. Es günstig zu machen kostet Sie auf lange Sicht etwas.
Der Immobilienmarkt ist zyklisch. Wir wissen das. Während eines Booms halten Flipper die Karten. Sie können Ihren Preis in heißen Märkten benennen. Während einer Krise? Diese renovierten Häuser stehen. Monate vergehen. Die Lagerkosten verschlingen Ihr Eigenkapital.
Auswahl Ihres Immobilientyps
Der Standort ist festgelegt. Was kaufen Sie nun?
Fixer-Upper sind die klassische Wahl. Sie verpflichten sich, das Zuhause zu verbessern. Das braucht Zeit. Es braucht Geld. Es erfordert Schweiß.
Zwangsvollstreckungen bei Auktionen oder bei Banken bieten Schnäppchen. Der Preis ist niedrig. Aber schauen Sie genauer hin. Vorbesitzer konnten die Hypothek wahrscheinlich nicht bezahlen. Wahrscheinlich konnten sie auch nicht für den Unterhalt aufkommen. Rechnen Sie mit Nagetierbefall. Erwarten Sie ein undichtes Dach. Erwarten Sie Albträume.
Bei der Sanierung eines Hauses geht es nicht nur um Ziegel und Mörtel. Es geht um Timing, Ort und darum, zu wissen, wann man weggehen muss.
Sie müssen keinen Hammer berühren, um ihn umzudrehen. Während des Booms Anfang bis Mitte der 2000er Jahre kauften Investoren Neubauten. Habe sie monatelang festgehalten. Mit Gewinn verkauft. Einfach.
Heute verlagert sich der Trend hin zu neuen High-End-Entwicklungen in abgelegenen Vororten. Gewerbe- und Einzelhandelsentwicklungen – große Supermärkte – können Anwohner anlocken. Aber es ist riskant. Steigen die Gaspreise? Käufer scheuen lange Arbeitswege. Der Markt dreht sich. Ihr Neubau-Flip wird zu einer Belastung.
Die Kernfragen
Warum drehen Menschen Häuser um? Das Geld liegt auf der Hand. Aber der durchschnittliche Käufer und Verkäufer muss die Risiken verstehen, bevor er investiert. Wie viel Geld kann man tatsächlich verdienen? Welche moralische Grenze überschreiten Sie, wenn Sie Menschen, die ihr Zuhause verloren haben, den niedrigsten Preis zahlen?
Wir beschäftigen uns mit diesen Problemen. Das ist nicht nur Theorie. Es ist die Kunst des House Flippings. Beginnen wir mit dem Fundament.
House Flipping-Finanzierung
Ohne Kapital kann man nicht umdrehen. Bargeld kauft Geschwindigkeit. Geschwindigkeit kauft Gewinn. Bei den meisten Flippern liegen keine Millionen herum. Sie nutzen Hebelwirkung. Hartgeldkredite. Privatanleger. Kreditlinie. Jede Option ist mit Kosten verbunden. Jeder hat Zeitleisten. Wenn Sie etwas falsch machen, können allein die Zinszahlungen Ihre Marge zerstören.
Der Glanz von Hausrenovierungsshows erzeugt eine besondere Illusion. Sie sehen die glänzenden Arbeitsplatten. Sie sehen den schnellen Verkauf. Die Erzählung ist einfach: Hässlich kaufen, hübsch machen und mit Gewinn davonkommen. Es ist eine verführerische Geschichte. Aber wenn man die Fernsehbeleuchtung weglässt, steht man vor einer brutalen Matheaufgabe.
Günstig kaufen. Hoch verkaufen.
Das ist die einzige Regel, die zählt. Der Trick besteht darin, eine Immobilie zu finden, die so unterbewertet oder so beschädigt ist, dass Ihr Zeit- und Geldaufwand minimal ist. Einige Fachleute sind darauf spezialisiert. Sie verfügen über ein System für notleidende Vermögenswerte. Sie haben das Netzwerk. Aber in einem stagnierenden Markt verschwindet das leichte Geld. Der „Flip“ wird zum Glücksspiel. Und Spieler verlieren oft.
Die Budgetfalle
Hier stürzen die meisten neuen Flossen ab. Sie verlieben sich in das Haus. Sie ignorieren die Tabelle.
Budgetierung ist nicht nur ein Vorschlag. Es ist der Unterschied zwischen einer Sanierung und einem Konkurs. Du brauchst eine Nummer. Eine harte, unversöhnliche Zahl.
Früher war die Finanzierung das goldene Ticket. Subprime-Hypotheken ermöglichten es den Käufern, keine Anzahlung zu leisten. Hohe Zinsen? Wen interessiert es, wenn Sie planen, in sechs Monaten umzudrehen? Sie zahlen die Prämie, Sie verkaufen, Sie ziehen weiter. Bei den Zinsen handelt es sich um einen Rundungsfehler.
Aber diese Ära ist vorbei.
Wenn der Markt stagniert, verstärken die Kreditgeber ihren Griff. Eine Hypothek für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu bekommen ist schwieriger denn je. Und wenn Sie eines bekommen, können die Zinssätze lähmend sein. Wenn Ihr Haus acht statt zwei Monate auf dem Markt bleibt, belasten diese hohen Zinsen Ihr Eigenkapital. Sie verschlingen Ihren Gewinn, bevor Sie den Ort überhaupt auflisten.
Bargeld ist König
Das ist die harte Wahrheit des modernen Flippings. Bargeld spielt heute eine viel größere Rolle als noch vor einem Jahrzehnt.
Kreditgeber wollen mitmachen. Je höher Ihre Anzahlung, desto niedriger ist Ihr Zinssatz. Niedrigere Raten bedeuten weniger Blutung. Aber noch wichtiger ist, dass Sie für die Reha liquide Mittel benötigen. Sie können sich nicht darauf verlassen, dass ein Baukredit jeden unerwarteten Rohrbruch oder verrotteten Balken abdeckt.
Du brauchst eine Kriegskasse.
Sobald Sie Ihre Finanzierung gesichert und Ihre Barreserven ausgewiesen haben, erstellen Sie das Budget. Jeder Nagel, jeder Quadratmeter Trockenbau, jede Arbeitsstunde. Wenn Sie es nicht verfolgen, wissen Sie nicht, ob Sie Geld verdienen oder nur den Auftragnehmer bezahlen.
Rote Fahnen auf dem Immobilienmarkt
Nicht jeder Deal ist ein Deal. Einige sind Fallen.
Es gilt das alte Sprichwort: Wenn es zu schön klingt, um wahr zu sein, ist es das auch. Das gilt für den Preis. Dies gilt auch für die Personen, die Sie einstellen.
Dieser freundliche Bauunternehmer, der verspricht, die Küche in drei Tagen zum halben Marktpreis fertigzustellen? Seien Sie vorsichtig. Fragen Sie immer nach Referenzen. Nicht nur von seiner Frau. Von den letzten fünf Kunden. Von den Lieferanten, denen er Geld schuldet. Wenn Sie seine Erfolgsbilanz nicht überprüfen können, gehen Sie weg.
Das Franken-House-Problem
Es gibt eine bestimmte Art historischer Häuser, die Albträume verursachen. Wir nennen sie Frankenhäuser.
Hierbei handelt es sich um Eigenschaften, die im Laufe der Zeit hinzugefügt, umgestaltet und gepatcht wurden. Jede Eigentümergeneration nahm Änderungen ohne Genehmigung vor. Ohne Pläne. Ohne Code-Compliance.
Das Ergebnis? Du öffnest die Wände und findest ein Durcheinander. Die Verkabelung stellt eine Gefahr dar. Die Rohrleitungen sind ein Flickenteppich aus inkompatiblen Materialien. Die strukturelle Integrität ist fraglich.
Ein Frankenhaus sieht auf den ersten Blick wie ein Schnäppchen aus. Aber unter der Trockenmauer ist es eine tickende Zeitbombe. Um die Inspektion zu bestehen, ist möglicherweise eine komplette elektrische Überholung erforderlich. Die unsichtbaren Kopfschmerzen werden sich häufen. Die
Der Kauf eines Neubauhauses zum Umdrehen ist unkompliziert. Die Rechnung ist sauber. Sie übernehmen die Hypothek, die Versicherung, die Grundsteuer und die üblichen Gebühren für Makler und Anwälte. Das ist es. Einfach.
Aber weiche Märkte verändern das Spiel. Das Angebot übersteigt die Nachfrage. Es kann sein, dass Sie die Immobilie länger behalten, als Ihr Fünfjahresplan zulässt. Haltekosten schmälern den Gewinn.
Fixer-Upper sind ein ganz anderes Biest. Das Budget explodiert, sobald man die Risse im Fundament sieht. Experten empfehlen, Ihrer ursprünglichen Schätzung einen Puffer von 20 Prozent hinzuzufügen. Warum? Denn Überraschungen finden dich immer. Wenn Sie überschätzen, erhalten Sie einen Bonus. Wenn Sie unterschätzen, müssen Sie unerwartete Rechnungen bezahlen, die Ihr Eigenkapital belasten.
Strukturelle Integrität statt Bordsteinattraktivität
Strukturelle Verbesserungen sind der am wenigsten sexy Teil einer Renovierung. Sie sind auch die wichtigsten. Sanitär. Elektrisch. Isolierung. Schädlingsbekämpfung. HVAC-Systeme.
Neue Holzböden und ein frischer Anstrich locken Käufer ins Haus. Ein Termitenbefall macht das Geschäft sofort zunichte. Lassen Sie die hässliche Arbeit nicht aus.
Wenn Ihnen technische Fähigkeiten fehlen, berücksichtigen Sie die Arbeitskosten. Das bedeutet, Profis zu bezahlen. Es bedeutet auch, die Zeit einzukalkulieren, die Sie damit verschwenden, darauf zu warten, dass Ihr Schwager die elektrischen Leitungen fertigstellt. Er kommt nicht. Sie müssen jemanden einstellen, der weiß, was er tut.
ROI für Küche und Bad
Immobilienmakler haben eine einheitliche Empfehlung: Renovieren Sie Küche und Badezimmer, um die beste Kapitalrendite zu erzielen. Dies geht über strukturelle Veränderungen hinaus. Sie sehen sich neue Schränke, Theken, Hardware, Spülen, Rückwände, Geräte, Böden und Beleuchtung an.
Küchenmodernisierungen sind teuer. Sie machen auch einen massiven Eindruck. Arbeitsplatten aus Granit. Weinlagerung. Diese Details signalisieren Qualität.
Du könntest grün werden. Energieeffiziente Modernisierungen bieten einen Mehrwert, wenn sie als Geldsparer für künftige Eigentümer vermarktet werden. Wenn das Haus jedoch bereits in einem guten baulichen Zustand ist und nur Farbe und Teppiche benötigt werden, bleiben die Kosten niedrig. Mit externen Arbeitskräften wird es schnell teuer.
„Die meisten Immobilienmakler empfehlen die Renovierung von Küche und Badezimmern, um die beste Rendite Ihrer Investition zu erzielen.“
Einspruchs- und Nachbarschaftsgebühren eindämmen
Einspruch gegen Bordstein ist wichtig. Das Äußere gibt den Ton an. Möglicherweise müssen Sie die Verkleidung streichen. Gestalten Sie den Hof. Reparieren Sie die Auffahrt. Dies erhöht das Budget.
Der Standort bestimmt die spezifischen Kosten. Wenn Sie in einer teuren Gegend gekauft haben, reicht es möglicherweise nicht aus, den Rasen zu mähen und einen Zaun zu flicken. Eventuell sind Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft zu berücksichtigen. In aufstrebenden Bereichen können Sicherheitsmaßnahmen ein notwendiger Budgetposten sein.
Sobald Sie das Budget festgelegt haben, können Sie Ihren Platz auswählen. Das ist der nächste Schritt.
House-Flipping im Fernsehen
Der Begriff „House Flipping“ entstand Ende der 1990er bis Anfang der 2000er Jahre. Einige behaupten, es sei bereits ausgestorben. Das Umdrehen bedeutet einen schnellen Gewinn. Das passiert auf einem flachen Immobilienmarkt nicht.
Aber der Begriff blieb durch Heimwerker-TV-Shows lebendig. Handelsplätze. Extreme Renovierung Ihres Zuhauses. Der Großvater von allen, This Old House. Diese Shows sorgten dafür, dass der Umbau Spaß machte. Einfach.
Sendungen wie Property Ladder, Flip This House und Flipping Out verwandelten den Immobilienkauf in ein sexy Drama. Im Fernsehen dauern größere Renovierungen eine Stunde oder weniger. Gips fällt einem Bauunternehmer auf den Kopf. Das Projekt überschreitet das Budget. Am Ende sind alle glücklich. Es ist eine Fantasie. Eine wunderschöne, bearbeitete Fantasie.
Sie haben Ihr Modell ausgewählt. Neubau? Fixer-Upper? Oder vielleicht sind Sie auf der Suche nach einem Zwangsvollstreckungsrabatt. Jetzt müssen Sie den Boden validieren, auf dem es steht.
Dies ist kein Schritt, den Sie überspringen. Man darf die Nachbarschaft nicht beschönigen, denn die Farbe blättert ganz schön ab. Du fährst. Du gehst mittags. Sie gehen um Mitternacht, wenn die Straßenlaternen flackern und die Schatten lang werden. Sie überprüfen die Comps. Wer sitzt sonst noch auf leeren Grundstücken in der Nähe? Wenn die Hälfte des Blocks leer ist, wird Ihre Gewinnspanne geringer.
Neue Baugrenzen
Der Kauf eines Neubaus ist oberflächlich betrachtet einfach. Es ist schwierig für die Logistik. Sie sind an das gebunden, was gerade in den Boden gegossen wird. Das bedeutet in der Regel weitläufige Wohnsiedlungen am Rande der Stadt.
Und es gibt einen Haken. Viele dieser Masterplan-Gemeinschaften haben restriktive Vereinbarungen. Sie wollen nicht, dass Investoren ihre Straßen in Geisterstädte verwandeln. Möglicherweise müssen Sie für einen bestimmten Zeitraum in der Wohneinheit wohnen. Wenn Sie das Haus nicht bewohnen können, können Sie es nicht kaufen. Zeitraum.
Das Glücksspiel mit der Zwangsvollstreckung
Zwangsvollstreckungen bereiten eine andere Art von Kopfschmerzen. Sie kaufen nicht von einer Person. Sie kaufen bei einer Bank. Dabei handelt es sich um REOs oder Immobilienvermögen.
Der Zeitplan ist brutal. Für eine bankeigene Immobilie müssen Sie mit sechs bis acht Monaten rechnen. Warum? Denn die Bank muss erst einmal den juristischen Schutt beseitigen. Sie müssen Gerichtsakten einreichen. Sie müssen nachweisen, dass sie den Titel besitzen. Bis dieser Papierkram geklärt ist, warten Sie. Wenn es sich um eine Auktion handelt, läuft die Uhr schneller, aber es steht mehr auf dem Spiel.
Und der Zustand? „So wie es ist“ ist die einzige Option. Banken sind nicht für ihre Großzügigkeit bei der Finanzierung bekannt. Sie erhalten möglicherweise nicht den Kredit, den Sie zum Abschluss des Geschäfts benötigen, es sei denn, Sie zahlen bar.
Digitale Illusionen und unsichtbare Fallen
Das Internet lässt es einfach aussehen. Websites listen REO-Immobilien zu Hunderten auf. Manche erheben eine Gebühr. Andere, wie das HomeStep-Programm von Fannie Mae, listen Häuser im Bankbesitz direkt auf.
Es ist verlockend. Sie sehen ein Foto eines Kolonialhauses mit gepflegtem Rasen und denken, Sie haben den Jackpot geknackt.
Nicht.
Experten sind sich einig, dass der ungesehene Kauf eine der schnellsten Möglichkeiten ist, Geld zu verlieren. Dieses hübsche Foto verrät nichts über das Fundament. Es zeigt Ihnen nicht den Wasserfleck an der Decke. Es verrät nicht, ob sich die Umgebung während des Schlafens verschlechtert. Sie haben keine Ahnung, wie alt das Foto ist. Das Haus könnte von Hausbesetzern ausgeplündert worden sein, seit die Kamera geklickt hat.
„Einer der größten Fehler, den Flipper machen, ist, ein Haus zu kaufen, ohne es gesehen zu haben.“
Die moralische Frage
Ist es falsch, vom Verlust eines anderen zu profitieren?
Die meisten Flipper sagen nein. Es ist Wirtschaft. Sie nehmen einen notleidenden Vermögenswert vom Markt. Sie reduzieren das Angebot. Wenn das Angebot sinkt, stabilisieren sich die Preise oder steigen für die verbleibenden Hausbesitzer. Wenn Ihr Nachbar mit seiner Hypothek zu kämpfen hat, bietet ihm ein stabiler Markt bessere Verkaufschancen, bevor er in Zahlungsverzug gerät.
Aber erwarte keine Dankbarkeit. Wenn Sie ihr Eigenkapital für ein paar Cent pro Dollar kaufen, werden sie Ihnen nicht von der Veranda aus zuwinken.
Fixer-Oberteile umdrehen
Die Budgets für Fixer-Upper neigen dazu, zu explodieren. Wenn Sie darüber nachdenken, eine Renovierung durchzuführen, um es weiterzuverkaufen, müssen Sie eine hohe Risikotoleranz haben. Außerdem benötigen Sie eine klare Exit-Strategie. Die meisten Umbauexperten sind sich über einige harte Wahrheiten einig.
Die Mathematik billiger Lösungen
Oft verdient man mehr Geld, wenn man ein wirklich günstiges Haus kauft und daraus ein schönes macht. Das zu tun ist besser, als ein schönes Haus zu kaufen und zu versuchen, daraus ein Premiumhaus zu machen. Diese teuren Upgrades bieten selten eine hohe Kapitalrendite. Das Reparieren eines rissigen Fundaments reicht aus. Für die meisten Menschen bedeutet dies, Arbeitskräfte einzustellen. Oder viel Hilfe haben.
Je mehr Personen Sie einbeziehen, desto schwieriger ist die Koordination. Sie müssen die Klempner im Auge behalten. Elektriker. Handwerker. Oder Sie beauftragen einen Generalunternehmer. Das bedeutet einen großen Sprung in Ihrem Budget.
Denken Sie lokal. Wenn Sie in Massachusetts umbauen, verwenden Sie Schindeln. Keine Lehmziegel. Je näher Sie bei der Materialbeschaffung an Ihrem Wohnort bleiben, desto mehr Experten können Sie für die Installation finden.
Überschätzen Sie Ihre Arbeit nicht
Die Lackierung sieht gut aus. Lohnt sich ein Aufschlag von 20.000 US-Dollar für die Immobilie wirklich? Überteuerte Preise für Ihr Haus führen dazu, dass der Eintrag zu lange im Angebot bleibt. Käufer werden vorsichtig.
Übertreibe es nicht. Erstkäufer sehen Dollarzeichen, wenn sie über den Kauf mehrerer Immobilien nachdenken. Probleme führen schnell zum Bankrott, wenn Sie das Eigenkapital eines Hauses verwenden, um die Reparaturen eines anderen Hauses zu finanzieren. Jedes Zuhause erfordert Aufmerksamkeit. Sofern Sie Ihren Job nicht kündigen – was Experten Neulingen nicht empfehlen –, werden Sie mit einem Haus viel zu tun haben. Vergessen Sie vorerst Ihren nächsten Flip.
Wie lange wird das Ihrer Meinung nach dauern? Was auch immer Sie schätzen, es wird wahrscheinlich teurer und zeitaufwändiger sein.
Qualität zählt
Fast jedes Upgrade, an dem Sie sparen, wird Sie verfolgen. Sanierer warnen ständig davor. Günstiger Teppich. Günstige Elektriker. Die Qualität der Verarbeitung kann bei Flossen nicht vorgetäuscht werden. Nicht in einem schwächelnden Markt.
Fixer-Oberteile können einige Monate dauern. Oder weniger, wenn Sie Glück haben. Oder Jahre. Wenn Sie vorhaben, von Ihrer Investition zu profitieren, während Sie daran arbeiten, müssen Sie sich auf Sägemehl im Haar gefasst machen. Aufstrebende Stadtteile können über Nacht explodieren. Die Kriminalitätsraten schwanken. Der Boom lokaler Unternehmen verlagert sich. Schulverbesserungen verändern die Landschaft. All dies wirkt sich auf den Immobilienwert aus. Geduld ist der Schlüssel, wenn man darauf wartet, dass eine Nachbarschaft durchstartet.
Wo soll ich anfangen?
Die Lage ist alles. Wo fängt man am besten mit dem Flippen an? Das hängt davon ab, was Sie als guten Indikator betrachten.
Laut der National Association of Home Builders ist Indianapolis die günstigste US-Großstadt für ein Haus. Wenn Sie ein Angebot wünschen, schauen Sie dort nach. Lust auf High-End? Los Angeles ist der am wenigsten erschwingliche große Markt. Suchen Sie eine Zwangsvollstreckung? Laut RealtyTrac steht Detroit ganz oben auf der Liste.
Häufige Fragen zum Umdrehen von Häusern
Kann man Häuser ohne Bargeld umtauschen?
Sie können ohne Bargeld einsteigen. Es ist riskanter und erfordert im Vorfeld mehr Arbeit. Zu den Einstiegsmöglichkeiten gehört die Partnerschaft mit einem Investor. Einen Kredit von einem Hard-Money-Kreditgeber oder einem privaten Kreditgeber aufnehmen. Oder Crowdfunding für Ihren ersten Flip. Wenn Sie eine gute Beziehung zu Ihrer Bank haben, können Sie eine Finanzierung beantragen. Es ist unwahrscheinlich, dass sie Ihnen einen Kredit gewähren, wenn Sie überhaupt kein Geld haben.
Ist es besser, Häuser umzutauschen oder zu mieten?
Wenn Sie eine kurzfristige Investition wünschen, ist ein Umtausch möglicherweise besser. Wenn Ihr Ziel ein passives Einkommen ist, ist die Renovierung eines Hauses und die Umwandlung in ein Mietobjekt der richtige Weg. Beide haben einzigartige Vor- und Nachteile. Recherchieren Sie.
Ist es rentabel, Häuser umzudrehen?
Es kann sehr profitabel sein. Folgen Sie dem Modell „Niedrig kaufen, teuer verkaufen“. Halten Sie sich an ein strenges Budget. Halten Sie ein Notfallbudget für Überraschungen bereit. Im Jahr 2019 wurden umgedrehte Häuser für einen Durchschnittspreis von fast 218.000 US-Dollar verkauft. Der Bruttogewinn betrug fast 63.000 US-Dollar.
Was sind die Nachteile?
Ein großer Nachteil besteht darin, dass Sie keinen Gewinn erzielen, wenn etwas schief geht. Der Kauf einer unterbewerteten Immobilie erhöht Ihre Gewinnchancen. Aber Sanierer und zwangsversteigerte Häuser haben oft teure Probleme. Stiftungsfragen. Strukturelle Schäden. Elektrische Störungen. Sanitärkatastrophen. Diese unerwarteten Probleme belasten Ihr Budget. Sie verringern Ihre Gewinnspanne. Manchmal bis zu dem Punkt, an dem sich der Umstieg nicht mehr lohnte.
Wo man tiefer graben kann
Wenn Sie knietief im Trockenbaustaub stecken und sich fragen, was als nächstes kommt, endet die Lernkurve nicht an Ihrer Haustür. Sie haben gerade die physische Transformation einer Immobilie bewältigt. Jetzt stehen Sie vor dem Markt. Der Unterschied zwischen einem erfolgreichen Flip und einem Money Pit liegt oft in den Zahlen, die man ignoriert, bis es zu spät ist.
Für diejenigen, die das umfassendere Ökosystem verstehen möchten, gibt es Ressourcen, die die Mechanismen des Eigentums aufschlüsseln. Wie der Kauf eines Hauses funktioniert und Wie der Verkauf eines Hauses funktioniert sind unverzichtbare Lektüre. Sie nehmen die Emotionen der Transaktion weg und überlassen Ihnen die Logistik. Sie müssen den Zeitplan kennen. Sie müssen den Papierkram kennen.
Bau und Zertifizierung
Bevor Sie Ihr nächstes Projekt kaufen, machen Sie sich mit Wie der Hausbau funktioniert vertraut. Es verändert die Art und Weise, wie Sie jede Wand und jeden Balken betrachten. Ist es tragfähig? Ist es ein hohler Kern? Wenn Sie das Grundgerüst eines Hauses kennen, können Sie die Lügen auf den Fotos der Auflistung leichter erkennen.
Wenn Sie Wert auf Nachhaltigkeit legen, schauen Sie sich Wie Green Building funktioniert an. Das ist nicht nur ein Schlagwort. Es wirkt sich auf Isolationswerte, HVAC-Effizienz und langfristige Betriebskosten aus. Für Hardcore-Fans bietet So funktioniert die LEED-Zertifizierung den Standard dafür, was tatsächlich als „grün“ gilt, im Vergleich zu dem, was nur beige gestrichen ist.
Die Geldseite
Aus Leidenschaft allein kann man kein Haus umdrehen. Sie brauchen Kapital. Wie Hypotheken funktionieren erklärt den traditionellen Weg. Was aber, wenn die Bonität schlecht ist? Wie Subprime-Hypotheken funktionieren zeigt die Risikokosten. Die Zinsen explodieren. Die Bedingungen verschärfen sich. Ein Fehler hier kann ein Projekt ruinieren, bevor der erste Nagel eingeschlagen ist.
Für diejenigen, die traditionelle Schulden vermeiden möchten, bietet How Rent To Own Homes Work einen alternativen Weg. Es ist sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer riskant, aber es hält Sie im Spiel, wenn die Banken Nein sagen.
Die Realität des Umdrehens
Jeder möchte die große Frage wissen: Was können Sie tun, um den Wert Ihres Hauses am meisten zu steigern?
Spoiler: Normalerweise ist es die Küche oder das Badezimmer. Aber glauben Sie mir nicht beim Wort. Lesen Sie Das neue Anlagespiel – Braucht es mehr Arbeit, mit Immobilien Geld zu verdienen? von Alex Markels. Das leichte Geld aus den Boomjahren ist weg. Jetzt ist mehr Arbeit nötig. Es braucht Präzision. Es braucht einen Plan.
Lesen Sie 10 Fehler, die einen Flop auslösten von Noelle Knox in USA Today. Sie werden sehen, dass dieselben Fehler wiederholt auftreten. Übermäßige Verbesserung für die Nachbarschaft. Unterschätzung des Zeitplans. Genehmigungen ignorieren.
„The Bust Hits Home“. Barbara Kiviat hat darüber in Time geschrieben. John Leland berichtete in der New York Times über den Sturz der Spekulanten. Jennifer Hiller schrieb „Rohdiamanten?“ in den San Antonio Express-News. Das sind nicht nur Artikel. Es sind Warnungen.
Handwerkszeug
Sie benötigen Daten. Echte Daten. Nicht das, was der Agent sagt.
Besuchen Sie RealtyTrac.com für Zwangsvollstreckungsdaten. Auf Reotrans.com finden Sie Miettrends. Sehen Sie, wohin sich der Markt bewegt, bevor Sie einen Cent ausgeben.
Treten Sie der National Association of Home Builders bei, wenn Sie die Angebotsseite verstehen möchten. Ihre Website nahb.org ist eine Goldgrube für Bauherren und Renovierer gleichermaßen.
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