Anda menemukannya. Sepotong surga yang membuat Anda ingin membatalkan pekerjaan Anda yang sebenarnya dan tinggal di tempat tidur gantung selamanya. Anda telah mengunjungi. Anda menyukainya. Fantasinya sudah diatur: Anda membeli tempat, Anda tinggal di sana kapan pun Anda mau, dan Anda membebankan tarif premium kepada orang lain untuk hak istimewa menghirup udara asin yang sama. Kedengarannya seperti win-win. Mungkin bahkan pekerjaan sampingan yang menguntungkan.

Tapi mari kita potong lembaran fantasi itu sebelum menjadi terlalu kusut.

Penasihat keuangan cukup sepakat dalam hal ini. Jangan membeli properti liburan sebagai investasi dalam pengertian tradisional. Jika Anda membutuhkan arus kas untuk membayar tagihan, belilah saham blue-chip. Portofolio yang terdiversifikasi mengalahkan keuntungan rumah pantai, setiap saat. Pasar sedang fluktuatif, tentu saja. Namun begitu juga dengan industri pariwisata.

Pembelian ini hanya masuk akal jika Anda benar-benar menyukai lokasinya. Jika Anda tidak bisa membayangkan diri Anda menghabiskan Selasa malam di dapur itu, Anda melakukan kesalahan. Anda harus menjadi penyewa rumah nomor satu. Anda membelinya untuk kesenangan Anda sendiri terlebih dahulu. Pendapatan sewa hanyalah bantalan yang bagus, bukan fondasi.

Inilah cara melakukan pendekatan ini tanpa mengeluarkan banyak uang.

10: Beli Hanya Apa yang Anda Mampu

Berhentilah melihat apa yang akan dipinjamkan bank kepada Anda. Mulailah melihat apa yang sebenarnya dapat Anda bayar tanpa menangis.

Internet dibanjiri dengan kalkulator hipotek. Masukkan gaji Anda. Masukkan hutang Anda. Lihat nomornya. Angka itu adalah jebakan jika diperlakukan secara maksimal. Standar pemberian pinjaman telah diperketat secara signifikan sejak era pra-2008. Bank tidak lagi memberikan pinjaman seperti permen.

Anda membutuhkan setidaknya uang muka 20 persen. Tidak ada pengecualian. Ini melindungi Anda dari asuransi hipotek swasta dan memberi sinyal kepada pemberi pinjaman bahwa Anda tidak putus asa.

Lalu ada rasio utang terhadap pendapatan. Total pembayaran perumahan dan kendaraan bulanan Anda tidak boleh melebihi 36 persen dari pendapatan kotor Anda. Itu garis kerasnya. Jika Anda sudah kehabisan tenaga untuk membeli mobil dan bahan makanan, rumah liburan akan menghilangkan kebutuhan tersebut.

Dan inilah kenyataan pahitnya: jangan mengandalkan pendapatan sewa untuk membantu Anda melakukan pembayaran hipotek.

Tamu berubah-ubah. Musim berganti. Pipa pecah sering terjadi. Jika rumah itu kosong selama tiga bulan (yang mana akan terjadi), siapa yang membayar hipoteknya? Anda. Selalu kamu. Jadi belilah properti yang sesuai dengan anggaran Anda meskipun tidak ada orang lain yang mau membelinya. Mulailah dari yang kecil. Kondominium sederhana lebih baik daripada rumah besar yang diambil alih dengan atap bocor.

9: Pertimbangkan Biaya Tambahan

Harga listing hanyalah biaya masuk. Ini bukan total biaya kepemilikan.

Kebanyakan orang melihat harga stiker dan menghitungnya. Mereka melupakan pendarahan yang tersembunyi.

Biaya Manajemen Properti
Jika Anda tidak tinggal di dekatnya, Anda memerlukan seorang manajer. Anda tidak punya waktu untuk mengganti seprai pada jam 2 pagi karena ada tamu yang menumpahkan anggur ke karpet. Perusahaan manajemen biasanya mengenakan biaya 20 hingga 30 persen dari pendapatan sewa. Itu adalah sebagian besar keuntungan Anda yang hilang bahkan sebelum Anda melihatnya.

Pemeliharaan dan Perbaikan
Udara asin memakan logam. Matahari memudarkan kayu. Para tamu memecahkan barang-barang. Anda membutuhkan dana pemeliharaan. Saya berbicara tentang 1 hingga 3 persen dari nilai properti setiap tahunnya. Jika Anda

Cari tahu batas pinjaman Anda, lalu segera beralih ke kenyataan brutal tentang biaya pengangkutan bulanan. Ini bukan hanya tentang hipotek. Anda perlu menanggung pajak properti, premi asuransi, pemeliharaan rutin, dan utilitas. Jika properti tersebut berjarak lebih dari satu jam dari tempat tinggal utama Anda, kemungkinan besar Anda akan mempertimbangkan untuk membayar penjaga atau manajer properti untuk mengawasi Anda.

Jangan menebak-nebak biaya pemeliharaan. Tanyakan kepada seseorang yang tinggal di kode pos tersebut sepanjang tahun berapa sebenarnya biaya yang harus dikeluarkan untuk menjaga agar sebuah rumah tidak berantakan.

Faktor lingkungan memainkan peran besar di sini. Udara asin dan pasir menurunkan hasil akhir. Angin merobek sirap. Es mengangkat fondasi. Di wilayah pesisir atau pegunungan, biaya pemeliharaan bisa meroket. Rumah pantai mungkin perlu dicat ulang setiap dua atau tiga tahun hanya untuk melawan cuaca. Retret di gunung mungkin memerlukan perbaikan dek tahunan karena siklus beku-cair.

Saat Anda menghitung angka-angka ini, tingkatkan perkiraan Anda. Asumsikan skenario terburuk. Jika Anda merencanakan bencana, Anda jarang akan lengah.

Mengapa Membeli Rumah Yang Ada Mengalahkan Membangun Yang Baru

Fantasi mendesain rumah adat di kota resor memang menggiurkan. Ini juga merupakan jebakan finansial.

Membangun dari awal di area-area ini sering kali berubah menjadi mimpi buruk peraturan. Anda tidak hanya melawan cuaca; Anda melawan birokrasi. Komisi pesisir di beberapa negara bagian memiliki wewenang untuk menentukan tanaman mana yang boleh Anda tanam di pekarangan Anda. Asosiasi pemilik rumah (HOA) di kawasan kelas atas mungkin menolak mengizinkan Anda mengecat dek Anda sendiri kecuali Anda menyewa kontraktor dari daftar yang disetujui.

Kontraktor di kawasan resor tidak bisa diandalkan. Mereka mungkin muncul hanya jika tipnya bagus atau cuacanya memungkinkan. Proses pembangunan jarang sekali berada di bawah anggaran. Undang-undang zonasi, pembatasan bangunan, dan biaya perizinan meningkat dengan cepat.

Jika Anda ingin mengontrol pengeluaran, belilah rumah yang sudah ada. Ketidakpastian konstruksi hilang. Garis waktu sudah ditetapkan. Anda bisa pindah.

Jebakan Kepemilikan Timeshare

Jangan membeli timeshare. Kedengarannya seperti tawar-menawar. Anda mendapat waktu seminggu dalam setahun di kondominium mewah. Kenyataannya berbeda.

Pasar sekunder untuk timeshares pada dasarnya rusak. Bahkan ketika perekonomian secara luas sedang lesu, likuiditas untuk properti-properti ini tidak ada. Kekosongan ini telah menarik predator. Para penipu tahu bahwa keputusasaan itu nyata. Pada tahun 2009, seorang pejabat urusan konsumen Florida menyebut krisis ini “hampir menjadi epidemi”, dan dinamikanya belum benar-benar berubah sejak saat itu.

Naskahnya mudah ditebak. Anda mendapat telepon dari seseorang yang mengklaim bahwa mereka telah menyiapkan pembeli atau bahwa mereka siap untuk menyusun kontrak penjualan. Mereka menjanjikan jalan keluar yang cepat. Tapi selalu ada kendala. Anda harus membayar biaya dimuka. Biasanya, harganya lebih dari $1.000. Anda mengirimkan uangnya. Lalu, diam. “Pembeli” menghilang. Dokumennya tidak pernah terwujud. Anda terjebak dengan hipotek, biaya, dan hantu penipu.

Hal ini menimbulkan pertanyaan sederhana: Jika permintaan untuk membuang timeshares cukup tinggi sehingga memicu seluruh industri penipu, bukankah aset dasarnya rusak?

Memverifikasi Infrastruktur Lokal Sebelum Anda Membeli

Bayangkan sebuah kota tepi danau yang kuno. Airnya tenang. Pasar lokal menjual keju buatan tangan dan tembikar buatan tangan. Sepertinya kartu pos. Anda tidak melihat jalan menuju rumah termahal di atas bukit.

Anda tidak akan melihatnya karena tutup selama lima bulan setiap tahun karena salju atau pemeliharaan. Agen real estat lokal akan segera memberi tahu Anda hal ini. Mereka tahu keunikannya.

Komunitas resor dirancang untuk wisatawan, bukan penduduk. Pesonanya sering kali menutupi mimpi buruk logistik. Kota-kota pegunungan tidak dapat dilalui selama badai musim dingin. Daerah tepi pantai mungkin kekurangan tempat parkir atau mengalami kepadatan penduduk yang parah pada musim tertentu. Seorang agen membantu Anda memvisualisasikan perjalanan ketika jalan masuk yang berkelok-kelok tertutup es atau ketika masuknya wisatawan menghalangi akses Anda ke toko kelontong.

Para profesional ini juga merupakan penjaga gerbang terhadap detail yang tidak jelas. Mereka tahu tentang obligasi penilaian khusus yang dapat menaikkan pajak Anda secara tidak terduga. Mereka mengetahui tradisi lokal, bahkan yang aneh sekalipun—seperti lari titik balik matahari tahunan yang melibatkan ketelanjangan dan gangguan lalu lintas. Ketidaktahuan akan faktor-faktor ini dapat mengubah rumah impian menjadi sebuah liabilitas.

Memaksimalkan ROI Melalui Kelayakan Sewa

Jika Anda membeli properti di kawasan resor dengan tujuan untuk diubah atau disewakan, lokasi adalah hal kedua dalam kegunaan. Pasar untuk persewaan jangka pendek sudah jenuh. Agar berhasil, properti Anda perlu menawarkan sesuatu yang tidak bisa ditawarkan oleh rata-rata tuan rumah Airbnb.

Pertimbangkan atribut spesifik yang mendorong pemesanan di zona ini. Apakah properti berada dalam jarak berjalan kaki ke fasilitas utama? Apakah hotel ini menawarkan privasi yang tidak dapat ditandingi oleh hotel? Apakah ada batasan persewaan jangka pendek di HOA Anda? Banyak komunitas resor melarang atau sangat membatasi subleasing. Jika Anda tidak bisa menyewakannya, investasi Anda tidak likuid.

Fokus pada properti yang sesuai dengan permintaan lokal. Unit ski-in/ski-out memiliki tarif premium tetapi memerlukan perawatan yang tinggi. Kondominium tepi pantai menawarkan pemandangan tetapi mengalami korosi garam dan biaya asuransi yang lebih tinggi. Analisis tingkat hunian unit-unit serupa di lingkungan sekitar. Jika data menunjukkan bahwa properti serupa kosong selama setengah tahun, proyeksi pendapatan sewa Anda akan sangat optimis.

Pilih lokasi yang permintaan sewanya konsisten, bukan hanya musiman. Carilah area dengan atraksi sepanjang tahun atau kebutuhan perjalanan bisnis. Verifikasi peraturan setempat tentang persewaan jangka pendek sebelum Anda menandatangani kontrak apa pun. Ini tidak adil

Anda mungkin membayangkan liburan ideal Anda melibatkan detoksifikasi digital dan privasi, namun hal tersebut jarang mendorong pasar persewaan liburan. Jika tujuan Anda adalah menghasilkan pendapatan, Anda harus membangunnya sesuai dengan imajinasi penyewa, bukan imajinasi Anda sendiri.

Strategi Lokasi “Parkir dan Lupakan”.

Berada di pantai bukanlah hal yang bisa ditawar. Bukan “dekat” pantai. Di atasnya.

Untuk memaksimalkan okupansi, properti Anda perlu menangani volume. Itu berarti banyak tempat tidur bayi, sofa tidur, dan pengaturan tidur yang fleksibel. Anda ingin menempatkan kelompok sebanyak mungkin.

Lokasi sama pentingnya dengan ukuran luas.

Kebanyakan wisatawan tidak ingin melewati jalan yang berkelok-kelok dan asing. Mereka ingin tiba, memarkir mobil, dan tidak pernah lagi menyentuh kemudi. Mereka menginginkan kemudahan berjalan kaki. Berjalan ke pasir. Berjalanlah ke toko kelontong. Berjalanlah ke ujung jalan setapak.

Properti dengan lokasi utama ini memiliki harga yang lebih tinggi, tetapi juga menghasilkan hasil sewa yang lebih baik.

Teliti Empat Musim Sebelum Anda Membeli

Jangan hanya berkunjung saat puncak musim panas. Kunjungi di tengah musim dingin.

Jalur pendakian yang terlihat masih asli di bulan Juli mungkin akan mengalami tanah longsor yang tidak dapat dilewati di bulan November. Pantai yang berbau garam dan sinar matahari di bulan Agustus mungkin berbau rumput laut dan ikan yang membusuk di luar musim.

Dengan menyewa rumah di lingkungan yang berbeda pada waktu yang berbeda dalam setahun, Anda memetakan bagaimana komunitas sebenarnya berfungsi seiring dengan berjalannya waktu.

Jika Anda serius ingin menghasilkan uang, Anda perlu mengetahui bulan mana yang mati dan bulan mana yang menguntungkan. Anda tidak dapat memungut uang sewa jika area tersebut ditutup karena cuaca atau bau.

Jangan Beli di Luar Negeri

Properti internasional terdengar glamor di brosur. Itu adalah mimpi buruk dalam praktiknya.

Mengelola persewaan dari jauh itu sulit. Mengelola permasalahan yang melintasi zona waktu, kendala bahasa, dan sistem hukum asing adalah resep bencana.

Ketika sebuah pipa pecah pada jam 3 pagi di negara lain, Anda tidak berada di sana untuk memperbaikinya. Anda terjaga, stres, dan mencoba mempekerjakan seseorang yang mungkin muncul atau tidak. Biaya logistik menghancurkan margin keuntungan Anda.

Tetap berpegang pada pasar domestik. Jaga aset Anda dalam jangkauan.

Perlindungan hukum yang Anda anggap remeh di Amerika Serikat hilang begitu Anda melintasi banyak perbatasan. Struktur kepemilikan sangat berbeda. Di Meksiko, misalnya, Anda mungkin membeli bangunannya, namun tanahnya sendiri disewa dari pemerintah. Negara memegang gelar tertinggi. Mereka dapat mencabut sewa itu. Mereka dapat mengambil kembali tanah tersebut kapan saja.

Ini bukan hanya masalah birokrasi. Di sebagian besar negara di dunia, risiko harta benda dijarah atau dinasionalisasi adalah nyata. Bayangkan sebagian besar tujuan internasional sebagai tempat di mana 911 tidak ada. Respons polisi lambat, tidak konsisten, atau tidak ada sama sekali terhadap orang asing. Hak kepemilikan sangatlah rapuh.

Jika Anda serius ingin membeli di luar negeri, mulailah dengan laporan negara dari Departemen Luar Negeri. Dokumen-dokumen ini kering, namun merupakan panduan paling otoritatif yang tersedia. Mereka membantu Anda menilai apakah risiko geopolitik benar-benar sepadan dengan potensi keuntungan finansialnya. Jangan lewati langkah ini.

Bagaimana Menyusun Investasi Properti Bersama Tanpa Menghancurkan Hubungan

Membeli real estat bersama keluarga atau teman adalah jalan cepat menuju kehancuran hubungan. Bahkan keluarga yang paling hangat pun bisa terpecah belah karena perbedaan pendapat mengenai penjualan, penyewaan, atau sekadar penggunaan properti. Jika Anda yakin dapat mengatasi badai tersebut, Anda perlu memasukkan tindakan pencegahan khusus ke dalam kontrak.

Pertama, tentukan persentase kepemilikan dengan jelas. Hak apa yang diberikan oleh persentase tersebut? Jika Anda menyumbang 70 persen uang muka, apakah otomatis Anda mendapat 70 persen pendapatan sewa? Dan jika properti itu dijual, apakah Anda menerima 70 persen dari hasilnya? Tampaknya logis, tetapi ingatan manusia menjadi cacat jika menyangkut uang. Dapatkan secara tertulis.

Selanjutnya, atasi strategi keluarnya. Apakah Anda diperbolehkan menjual bagian Anda? Jika ya, bisakah Anda menjualnya kepada siapa pun, atau apakah mitra Anda mempunyai hak untuk menolak terlebih dahulu? Perjanjian yang tidak jelas menyebabkan tuntutan hukum. Anda perlu mengenal pasangan Anda secara mendalam. Pastikan mereka bersedia menguraikan setiap detail hak dan keistimewaan mereka terkait kepemilikan bersama.

Memperlakukan Rumah Kedua sebagai Rekreasi, Bukan Investasi

Pergeseran pola pikir ini sangat penting. Jika Anda memandang properti terutama sebagai aset finansial, Anda akan kecewa. Biaya pemeliharaan, tingkat kekosongan, dan fluktuasi pasar jarang memberikan hasil seperti yang dijanjikan dalam brosur.

Sebaliknya, pandanglah rumah sebagai bentuk rekreasi. Anda membayar untuk pengalaman itu. Kemampuan untuk keluar dari rumah Anda ke pantai di Spanyol atau lereng ski di Swiss. Nilainya terletak pada penggunaannya, bukan pertumbuhan ekuitasnya. Perspektif ini menurunkan ekspektasi dan mengurangi stres. Ketika Anda berhenti memperlakukannya seperti portofolio saham, Anda sebenarnya bisa menikmatinya.

Jujur saja tentang keuangan. Profesional investasi akan memberi tahu Anda secara langsung bahwa properti liburan kemungkinan besar tidak akan mengungguli kelas aset Anda yang lain. Jika Anda hanya mencari ROI, ini adalah langkah yang salah. Namun bukan berarti ini pembelian yang buruk. Itu hanya berarti Anda harus membelinya untuk alasan yang benar.

Anda perlu membeli rumah dan lokasi yang benar-benar Anda nikmati. Perhitungannya menguntungkan Anda hanya jika Anda benar-benar menggunakan tempat itu. Jika Anda menghabiskan setiap akhir pekan di sana, mencurahkan energi Anda untuk memeliharanya, atau berencana mewariskannya kepada anak-anak Anda, kerugiannya akan menjadi nilai emosional, bukan kerugian finansial. Anda tidak bisa memberi label harga pada itu.

Apakah Rumah Kedua Sebenarnya Menguntungkan?

Jika Anda memperlakukan persewaan liburan sebagai sarana investasi utama, kemungkinan besar Anda akan kecewa. Namun, menyewakannya dapat menghasilkan pendapatan sekunder yang signifikan.

Pemilik yang menyewakan rumah kedua mereka dapat memperoleh pendapatan tahunan mulai dari $11.000 hingga $33.000+. Itu adalah uang tunai nyata. Ini membantu mengimbangi biaya pengangkutan. Namun Anda harus melihat sisi lain dari buku besar sebelum Anda menandatangani garis putus-putus.

Biaya Tersembunyi dari Kepemilikan

Memiliki persewaan jangka pendek memerlukan biaya operasional yang besar. Pemeliharaan, pembersihan, dan perbaikan lebih sering dilakukan dibandingkan di tempat tinggal utama. Penyewa lebih keras pada properti daripada anggota keluarga.

Karena Anda mungkin tidak akan tinggal dalam jarak perjalanan pulang pergi, Anda memerlukan manajer properti. Para profesional ini mengambil sebagian dari keuntungan bulanan Anda—seringkali 10 hingga 20 persen. Itu memotong pendapatan bersih yang Anda hitung di kepala Anda.

Berapa Banyak Uang Tunai yang Sebenarnya Anda Butuhkan?

Membiayai rumah liburan lebih ketat daripada membiayai rumah utama Anda. Anda sudah mempunyai hutang dari tempat tinggal utama Anda. Hal ini meningkatkan rasio utang terhadap pendapatan Anda.

Bank biasanya memerlukan:
* uang muka 20%
* Total beban utang perumahan dan mobil bulanan tidak lebih dari 36% dari pendapatan kotor Anda

Anda juga memerlukan persetujuan awal. Pemberi pinjaman memandang rumah kedua sebagai aset yang lebih berisiko. Mereka ingin melihat Anda memiliki likuiditas untuk menangani properti tersebut jika properti tersebut kosong selama berbulan-bulan.

Di Mana Sebaiknya Anda Membeli?

Lokasi terbaik adalah yang Anda sukai. Anda mungkin penyewa nomor satu. Jika Anda tidak menyukai daerah tersebut, Anda tidak akan pergi ke sana.

Di luar preferensi pribadi Anda, lihatlah data pasar. Apakah kawasan tersebut populer di kalangan wisatawan? Apakah dekat dengan tempat wisata, pantai, atau pusat kota? Anda menginginkan lokasi dengan visibilitas tinggi dan permintaan tetap.

Seberapa Jauh Seharusnya?

Jarak tergantung pada gaya hidup Anda. Jika Anda berencana berkunjung setiap minggu, Anda memerlukan waktu berkendara beberapa jam. Jika Anda berencana untuk menyewakannya terutama, jarak tidak terlalu penting dibandingkan daya tarik wisata.

Bicaralah dengan agen real estat setempat. Mereka tahu lingkungan mana yang memiliki musim persewaan terbaik. Mereka dapat membantu Anda mengidentifikasi tempat-tempat yang menyeimbangkan keinginan pribadi Anda untuk berkunjung dengan kebutuhan praktis akan penghasilan.

“Anda tidak bisa memberi harga pada menghabiskan waktu di tempat yang Anda sukai.”

Pemikiran Terakhir

Membeli rumah liburan adalah pembelian gaya hidup yang pertama dan keputusan finansial yang kedua. Jika Anda masuk dengan mata terbuka tentang biaya dan usahanya, Anda mungkin akan merasakan setiap sennya sepadan.