Хотите переехать, но застряли на рынке покупателя? Обмен домами может стать той лазейкой, которая вам нужна. Это не просто обмен ключами. Это стратегический маневр, который ставит скорость и гарантию выше традиционной рутины с открытыми домами.
Для домовладельцев, сталкивающихся с необходимостью быстрого переезда или тех, кто боится сделок с короткой продажей (short sales), такой обмен становится спасательным кругом. Главное преимущество? Спокойствие. Вы знаете, что ваш дом продан, еще до того, как переступите порог нового дома. Это не теоретическая гарантия. Это договорная реальность, которая позволяет избежать тревоги от ожидания покупателя, который может сорвать сделку в последний момент.
Сделки совершаются быстрее. Гораздо быстрее. На рынке, где статус «pending» (в ожидании закрытия сделки) может тянуться месяцами, обмен сокращает сроки. Эта скорость критична, если вы пытаетесь избежать foreclosure (изъятия имущества за неуплату ипотеки). Это держит банк подальше от вас, пока вы продумываете следующий шаг.
Почему обмен домами сохраняет вашу капиталоемкость (эквити)
Здесь математика становится интересной. На рынке в кризисном состоянии ваш дом может быть оценен дешевле, чем сумма вашего долга. Стандартная продажа может заставить вас внести наличные деньги за стол закрытия сделки.
Обмен позволяет обойти эту проблему. Вы имеете дело напрямую с другой стороной. Вы договариваетесь о стоимости. Она может не совпадать с текущими аналогичными предложениями (comps) в вашем районе, но она соответствует тому, что принимают обе стороны. Это позволяет сохранить капитал, который вы уже накопили. Если вы находитесь на падающем рынке, это большой плюс. Вам не приходится соглашаться на заниженную оценку дома рядом, который находится в процессе изъятия.
«Обмен домами также упрощает получение банковского финансирования… банки не учитывают ваш ежемесячный ипотечный платеж при подаче заявки на кредит.»
Финансирование становится менее серьезным препятствием. Большинство кредиторов неохотно одобряют вторую ипотеку, пока первая еще активна. Но если у вас есть подписанный контракт на продажу текущего дома, правила меняются. Банк часто исключает ваш существующий ипотечный платеж из расчета отношения долга к доходу. Это улучшает ваши финансовые коэффициенты. Лучшие коэффициенты означают лучшие условия по новому кредиту.
Улучшение жилищных условий становится более осуществимым. Поскольку после «пузыря» многие люди уменьшают свои жилищные площади, предложение меняется. Строителям это нравится. У них есть недвижимость, которая простаивает на участках. Обмен помогает им реализовать эти инвестиции. У них также есть персонал для ремонта обменянных домов. Они могут выполнить ремонтные работы, которые повышают стоимость дома, который вы им передали.
Недостатки: меньший выбор, больше рисков
Не все идет гладко. «У просящего не бывает выбора». Эта поговорка здесь полностью справедлива.
Вы теряете гибкость. Вы не можете просматривать объявления и выбирать дом с конкретной плиткой на фартуке, которая вам нравится. Вы ограничены тем, что предлагается в данный момент. Даже если вы попадете в нужный район, вы можете не попасть на нужную улицу. Обмен диктует параметры. Вы работаете в их рамках.
Затем возникает кошмар с двойной ипотекой. Если продажа и покупка не происходят одновременно, вы остаетесь с двумя кредитами. Это финансовая ловушка.
Чтобы избежать этого, используйте одну компанию по титульному сопровождению (title company) для обеих сделок. Это помогает синхронизировать даты закрытия сделок. Без такой координации вы рискуете оказаться в отрицательном балансе по двум объектам недвижимости, ожидая закрытия продажи.
Существует также проблема отрицательного капитала (negative equity). Если вы должны больше, чем стоит ваш дом, получить новый кредит становится сложно. Кредитор видит разрыв. Он видит риск. Он может отказать.
Обмен 1031 для инвесторов
Обмен домами предназначен не только для основного места жительства. Это стандартная практика для владельцев инвестиционной недвижимости. Причина? Отсрочка уплаты налогов.
Налоги на прирост капитала велики. IRS любит брать свою долю с вашей прибыли, когда вы продаете инвестиционную недвижимость. Обмен по правилу 1031 позволяет отложить уплату этих налогов. Вы обмениваете «подобного типа» (like-kind) объекты недвижимости.
Обратите внимание на термин «подобного типа». Это не означает, что новый объект должен быть в таком же состоянии. Это означает, что он должен использоваться для той же цели. Оба объекта должны быть инвестиционными или коммерческими. Вы не можете обменять инвестиционный дом на личный дом для отдыха и ожидать налоговой льготы.
Существуют географические ограничения. Вы не можете обменять недвижимость за пределами страны. Объект недвижимости должен находиться в пределах Соединенных Штатов.
Для инвесторов это мощный инструмент. Он позволяет улучшать свои активы. Он позволяет перемещать капитал в новый район без_triggered_ огромным налоговым счетом. Вы продолжаете заставлять деньги работать на себя. Вы откладываете выплату дяде Сэму.
Источники:
— «Can’t sell your house? Try trading it» wkrn.com, 18 марта 2009 г.
— Christie, Les. «Trade in that old house.» cnn.com, 5 июня 2007 г.
— Dixon, Dale. «Consumer alert: Be smart about house trading.» idahostatesman.com, 24 сентября 2008 г.
— «February 2009 Real Estate Market Statistics and Indicators.» Thereibrain.com. 17 февраля 2009 г.
— Hill, Adam. «What is House Trading?» wisegeek.com, 2009 г.
— «House Swapping Is a Growing Trend in Tough Real Estate Market.» abcnews.go.com, 21 февраля 2008 г.
— «I’ll Show You Mine If You Show My Yours | Solving the Real Estate Log Jam Problem.» liveinalpharetta.com, 2009 г.
— «Introducing the Home Trade-In Program.» utforeclosed.com, 2009 г.
— «Most frequently asked questions about property trading.» goswap.com, 2009 г.
— Mullins, Luke. «The Top 5 Housing-Market Hopes for 2009.» U.S. News and World Report, 18 декабря 2008 г.
— Ogintz, Eileen. «Taking the kids: Save money by trading houses.» cnn.com, 21 апреля 2008 г.
— «Ready for a New House? Trade in Your Old One.» homeloanbasics.com, 4 июня 2007 г.
— «Seller Financing and House Trade Program Aim to Break Real Estate Market Impasse | The Snorkel Business.» liveinalpharetta.com, 2009 г.
— Zimmerman, Cali. «House Swapping: Trading Spaces Forever.» nuwireinvestor.com, 2 февраля 2008 г.
