Převrácení domu je víc než jen koupě domu k bydlení. Je to vypočítané riziko. Kupujete nemovitost s jediným cílem: rychle ji prodat se ziskem. Logistika? Komplex. Rozhodnutí se hromadí ještě před podpisem smlouvy.
Kde nakupujete, určuje váš osud. Pokud zvolíte perspektivní oblast, sázíte na to, že hodnota oblasti prudce stoupne. Když si vyberete novou výstavbu na předměstí, zacílíte na luxusní kupce, kteří chtějí prostor a špičkové povrchové úpravy. Pokud se hvězdy zarovnají, odejdete s pořádným obnosem peněz. Pokud ne? Zasekli jste se.
Špatné rozpočtování. Chyby časování. Náhlý nárůst kriminality v této „nastupující“ oblasti. Jeden špatný pohyb a váš majetek se změní v „bílého slona“. Mnoho investorů má problém se rozhodnout mezi náklady na stavbu nového domova a rekonstrukcí stávajícího. Být chytrý se vyplácí. Levný přístup je z dlouhodobého hlediska nákladný.
Trh s nemovitostmi je cyklický. To víme. Během boomu drží karty prodejci. Na horkých trzích můžete pojmenovat svou cenu. Během recese? Tyto zrekonstruované domy stojí ladem. Ubíhají měsíce. Náklady na údržbu spotřebovávají váš podíl na kapitálu.
Výběr typu vlastnosti
Místo určeno. Co přesně kupujete?
Domy, které potřebují rekonstrukci jsou klasickou volbou. Vezmete si za úkol vylepšit svůj domov. Chce to čas. To vyžaduje peníze. Vyžaduje to úsilí.
Nemovitosti v bankrotu v aukcích nebo od bank nabízejí výhodné obchody. Cena je nízká. Ale podívejte se blíže. Předchozí majitelé s největší pravděpodobností nespláceli hypotéku. Pravděpodobně si nemohli dovolit ani údržbu. Počítejte s napadením hlodavci. Počítejte s děravou střechou. Očekávejte noční můry.
Prodej domu není jen o cihlách a maltě. Je to o načasování, umístění a vědět, kdy odejít.
K dalšímu prodeji nemusíte sbírat kladivo. Během boomu na počátku a v polovině roku 2000 investoři kupovali novou výstavbu. Drželi je několik měsíců. Prodáno se ziskem. Jen.
Dnes se trend posouvá k novým, luxusním projektům na odlehlých předměstích. Obchodní a maloobchodní rozvoj – velké supermarkety – by mohly přilákat obyvatele. Ale je to riskantní. Rostou ceny benzínu? Nakupující se vyhýbají dlouhému dojíždění. Trh se otáčí. Váš další prodej nové konstrukce se stává závazkem.
Základní otázky
Proč lidé obracejí domy? Peníze jsou zřejmé. Průměrný kupující a prodávající však musí před investováním porozumět rizikům. Kolik peněz můžete skutečně vydělat? Jakou morální hranici překračujete tím, že platíte haléře lidem, kteří přišli o domov?
Ponoříme se do těchto otázek. To není jen teorie. To je umění obracet domy. Začněme základem.
Financování dalšího prodeje nemovitostí
Bez kapitálu se nemůžete zapojit do dalšího prodeje. Za peníze se kupuje rychlost. Rychlost kupuje zisk. Většina prodejců nemá kolem sebe miliony. Používají vypůjčené prostředky. Půjčky s těžkými penězi. Soukromí investoři. Úvěrová linka. Každá možnost má své vlastní náklady. Každý má své termíny. Pokud se zmýlíte, může vám marži sníst samotný úrok.
Záblesk televizních renovačních pořadů vytváří určitou iluzi. Vidíte lesklé pracovní desky. Vidíte rychlý prodej. Zápletka je jednoduchá: koupit něco ošklivého, udělat to krásné a odejít se ziskem. Je to svůdný příběh. Ale pokud odstraníte televizní vysílání, zůstane vám brutální matematický problém.
Nakupujte levně. Prodávejte drahé.
Toto je jediné pravidlo, na kterém záleží. Trik je najít nemovitosti, které jsou tak podhodnocené nebo poškozené, že vaše investice času a peněz je minimální. Někteří odborníci se na to specializují. Mají systém pro řešení problémových aktiv. Mají síť kontaktů. Ale na stagnujícím trhu se snadné peníze vypařují. „Flip“ (rychlý přeprodej) se promění ve hru náhody. A hráči často prohrávají.
Past na rozpočet
Tady většina nováčků selhává. Zamilují se do domu. Výpočtovou tabulku ignorují.
Rozpočet je víc než jen doporučení. To je rozdíl mezi opravou a bankrotem. Potřebujete číslo. Tvrdé, neúprosné číslo.
Financování bývalo zlatou vstupenkou. Subprime hypotéky umožňovaly kupujícím platit nulové zálohy. Vysoké úrokové sazby? Koho zajímá, jestli plánujete prodat svůj dům za šest měsíců? Zaplatíte prémii, prodáte a jedete dál. Procenta jsou prostě zaokrouhlovací chyby.
Ale tato éra pominula.
Když trh zamrzne, věřitelé přitvrdí. Získat hypotéku na investiční nemovitost je těžší než kdy jindy. A pokud vám půjčku schválí, úrokové sazby mohou být zničující. Pokud váš dům zůstane na trhu osm měsíců místo dvou, tyto vysoké sazby vám pohltí kapitál. Požírají do vašich zisků ještě předtím, než zařadíte nemovitost k prodeji.
Peníze jsou král
To je krutá pravda moderního překlápění. Peníze hrají nyní mnohem větší roli než před deseti lety.
Věřitelé chtějí, abyste měli „kůži ve hře“ (osobní prostředky v transakci). Čím větší akontace, tím nižší úroková sazba. Nižší sazby znamenají menší ztráty. Ale co je důležitější, na renovace potřebujete likvidní peníze. Nemůžete se spoléhat na to, že každé náhlé prasknutí potrubí nebo ztrouchnivělý trám pokryje pouze stavební úvěr.
Potřebujete bojové zálohy.
Jakmile zajistíte financování a alokujete hotovostní rezervy, vytvoříte rozpočet. Každý hřebík, každá čtvereční stopa sádrokartonu, každá hodina práce. Pokud nebudete sledovat výdaje, nebudete vědět, jestli vyděláváte peníze nebo jen platíte dodavateli.
Červené vlajky na trhu s nemovitostmi
Ne každá dohoda je dohoda. Některé z nich jsou pasti.
Zde platí staré přísloví: pokud to zní příliš dobře, než aby to byla pravda, pravděpodobně to tak je. To platí pro cenu. To platí i pro lidi, které najímáte.
Ten přátelský dodavatel, který slibuje, že dokončí kuchyň do tří dnů za polovinu tržní ceny? Buďte opatrní. Vždy si vyžádejte doporučení. Nejen jeho manželka. Pro posledních pět klientů. Od dodavatelů, kterým dluží peníze. Pokud nemůžete zkontrolovat jeho pověst, odejděte.
Problém Franken House
Existuje určitý typ historického domu, který vám dává noční můry. Říkáme jim Franken Houses.
Jedná se o objekty, které byly časem přidány, přestavěny a opraveny. Každá generace vlastníků provedla změny bez povolení. Žádné plány. Bez dodržení stavebních předpisů.
Výsledek? Otevíráte zdi a nacházíte chaos. Elektrické vedení je nebezpečné. Instalatérství je spleť nekompatibilních materiálů. Otazníky vyvolává nosnost konstrukce.
Franken House navenek vypadá jako výhodná nabídka. Ale pod sádrokartonem je to tikající bomba. Možná budete muset provést kompletní přepojení kabeláže, abyste prošli kontrolou. Budou se hromadit neviditelné bolesti hlavy.
Nákup nového domu za účelem dalšího prodeje je jednoduchý úkol. Matematika je zde jasná. Pokryjete náklady na hypotéku, pojištění, daně z nemovitosti a běžné poplatky za agenta a právníka. To je vše. Jen.
Ale na měkkém trhu se všechno mění. Nabídka převyšuje poptávku. Možná zjistíte, že držíte nemovitost déle, než vám umožňuje váš pětiletý plán. Náklady na údržbu přispívají k zisku.
Domy, které potřebují rekonstrukci, jsou jiný příběh. Rozpočet se nafoukne ve chvíli, kdy si všimnete prasklin v základu. Odborníci doporučují přidat k původnímu odhadu 20procentní vyrovnávací paměť. Proč? Protože překvapení jsou nevyhnutelná. Pokud nadhodnotíte své výdaje, dostanete bonus. Pokud to podceníte, zbydou vám nečekané účty, které odčerpávají váš kapitál.
Strukturální integrita je důležitější než vzhled
Strukturální vylepšení jsou nejméně atraktivní součástí každé renovace. Ale jsou také nejdůležitější. Instalatérství. Elektrika. Izolace. Ochrana proti škůdcům. Systémy vytápění, ventilace a klimatizace.
Nové dřevěné podlahy a nový nátěr přitahují kupce. Ale napadení termity okamžitě zničí obchod. Nevynechávejte „špinavou“ práci.
Pokud nemáte technické dovednosti, rozpočítejte si mzdové náklady. To znamená platit za služby profesionálů. To také znamená započítat čas ztracený čekáním, než váš švagr dokončí elektrické rozvody. On nepřijde. Musíte si najmout profesionála, který ví, co dělá.
Návratnost investice do kuchyně a koupelny
Realitní makléři mají konzistentní doporučení: Vylepšete svou kuchyni a koupelnu, abyste získali co nejlepší návratnost své investice. To přesahuje strukturální změny. To zahrnuje nový nábytek, pracovní desky, kování, umyvadla, backsplashes, spotřebiče, podlahy a osvětlení.
Rekonstrukce kuchyně je drahá. Ale dělá to obrovský dojem. Žulové desky. Skříň na víno. Tyto podrobnosti o kvalitě signálu.
Můžete jít cestou šetrnou k životnímu prostředí. Energeticky účinná vylepšení přidávají hodnotu, když jsou propagována jako způsob, jak ušetřit peníze pro budoucí vlastníky. Ale pokud je dům již v dobrém strukturálním stavu a potřebuje pouze malování a koberce, náklady zůstávají nízké. Se zapojením externích pracovníků ceny rychle rostou.
„Většina realitních kanceláří doporučuje upravit vaši kuchyni a koupelnu, abyste dosáhli co nejlepší návratnosti své investice.“
Poplatky za vzhled a sousedství
Na vzhledu záleží. Exteriér udává tón. Možná budete muset natřít fasádu. Uspořádejte terénní úpravy na dvoře. Opravte příjezdovou cestu. Tím se zvyšuje rozpočet.
Místo určuje konkrétní náklady. Pokud jste si koupili dům v drahé oblasti, sekání trávy a oprava plotu nemusí stačit. Možná bude nutné započítat poplatky za společenství vlastníků domů. V rozvojových oblastech se bezpečnostní opatření mohou stát nezbytnou položkou rozpočtu.
Po schválení rozpočtu si můžete vybrat místo. Toto je další krok.
Prodej domu v televizi
Termín „převrácení domu“ se objevil na konci 90. let a na začátku 21. století. Někteří tvrdí, že je již zastaralý. Přeprodej znamená rychlé zisky. To se na stagnujícím trhu s nemovitostmi nestává.
Ale tento termín zůstal živý díky televizním pořadům o renovacích. Obchodní prostory. Extrémní domácí přeměna. Předkem všech byl Tento starý dům. Tyto show dělaly renovaci zábavou. Světlo.
Pořady jako Property Ladder, Flip This House a Flipping Out proměnily nákup nemovitostí v působivé drama. V televizi trvají velké opravy hodinu nebo méně. Zhotoviteli padá omítka na hlavu. Projekt je přes rozpočet. Nakonec jsou všichni šťastní. Tohle je fantazie. Krásná, upravená fantasy.
Vybrali jste si svůj model. Nová budova? Objekt, který potřebuje opravu? Nebo možná hledáte slevu na nemovitost zabavenou bankou. Nyní je třeba zkontrolovat kvalitu půdy, na které dům stojí.
Tento krok nelze přeskočit. Nemůžete ignorovat stav oblasti jen proto, že barva na stěnách se loupe ve stylu “vintage”. Jdete na místo. Přijedete v poledne. Dorazíte o půlnoci, kdy pouliční světla blikají a stíny se prodlužují. Analyzujete srovnatelné transakce (comps). Kdo další vlastní prázdné pozemky v okolí? Pokud je polovina ulice prázdná, vaše zisková marže se ještě ztenčí.
Omezení v oblasti novostaveb
Koupit novou budovu na povrchu se zdá jako snadný úkol. Logistika tohoto procesu je však složitá. Jste svázáni s tím, co se právě pokládá jako základ. To obvykle znamená rozsáhlou bytovou výstavbu na okraji města.
A tady je háček. Mnoho plánovaných komunit má omezující smlouvy. Nechtějí, aby investoři změnili jejich ulice na „města duchů“. Mohou vyžadovat, abyste v nemovitosti bydleli po stanovenou dobu. Pokud se nemůžete nastěhovat do domu, nemůžete si ho koupit. Tečka.
Hazardní hry se zastavenými předměty
Objekty v zástavě nabízejí jiný druh bolesti hlavy. Nekupujete od soukromé osoby. Nakupujete v bance. Jedná se o REO (Real Estate Owned), neboli aktiva ve vlastnictví bank.
Termíny jsou těsné. Očekávejte šest až osm měsíců na nákup bankovního majetku. Proč? Protože banka nejprve potřebuje odstranit právní problémy. Musí předložit dokumenty k soudu. Musí prokázat, že mají vlastnické právo k nemovitosti. Dokud nebudou tyto papíry vyřízeny, počkejte. Pokud dojde k aukci, proces je rychlejší, ale sázky jsou vyšší.
A co stav objektu? „Jak je“ je jediná možnost. Banky nejsou známé svou štědrostí, pokud jde o financování. Pokud nezaplatíte v hotovosti, nemusí vám poskytnout kredit, který potřebujete k uzavření obchodu.
Digitální iluze a úskalí nákupu bez kontroly
Internet vytváří iluzi jednoduchosti. Na webových stránkách jsou uvedeny stovky nemovitostí REO. Za některé z nich musíte zaplatit provizi. Jiné, jako například program HomeStep od Fannie Mae, přímo vypisují domy vlastněné bankami k prodeji.
Je to lákavé. Vidíte fotku koloniálu s upraveným trávníkem a myslíte si, že máte štěstí.
Nedělej to.
Odborníci se shodují, že nákup bez kontroly je jedním z nejrychlejších způsobů, jak přijít o peníze. Tato hezká fotka vám o nadaci nic neříká. Neukáže ti skvrnu od vody na stropě. Neprozradí, zda se situace v oblasti zhoršila, když jste spali. Nevíte, jak dávno byla tato fotografie pořízena. Dům mohl být od okamžiku zmáčknutí spouště fotoaparátu zcela vyrabován lupiči.
“Jednou z největších chyb spekulantů je, že si koupí dům bez prohlídky.”
Morální otázka
Je špatné vydělávat na ztrátách někoho jiného?
Většina spekulantů tvrdí, že ne. To je ekonomika. Stáhnete problémové aktivum z trhu. Zkrátíte větu. Když nabídka klesne, ceny se stabilizují nebo vzrostou pro zbývající vlastníky domů. Pokud se váš soused potýká se splátkou hypotéky, stabilní trh mu dává nejlepší šanci prodat svůj dům před selháním.
Vděk ale nečekejte. Pokud si koupíte jejich kapitál za haléře za dolar, nebudou na vás mávat z přední verandy.
Úprava objektů vyžadujících opravu
Rozpočty na opravy „zabitých“ domů mají ve zvyku narůstat. Pokud uvažujete o renovaci za účelem dalšího prodeje, potřebujete vysokou toleranci rizika. Potřebujete také jasnou výstupní strategii. Většina odborníků na renovace se shoduje na několika nepopiratelných faktech.
Matematika levných oprav
Často můžete vydělat více peněz tím, že si koupíte velmi levný dům a proměníte ho v pěkný. Je to lepší než koupit pěkný dům a snažit se, aby byl prémiový. Tato drahá vylepšení jen zřídka poskytují vysokou návratnost investic. Ale opravuje popraskaný základ. Pro většinu lidí to znamená najímání pracovníků. Nebo mít hodně pomoci.
Čím více lidí zapojíte, tím obtížnější je koordinovat jejich práci. Musíte mít instalatéry pod kontrolou. Elektrikáři. Univerzální mistři. Nebo si najmete generálního dodavatele. To znamená velký skok ve vašem rozpočtu.
Myslete lokálně. Pokud renovujete v Massachusetts, použijte šindel. Ne nepálené cihly. Čím blíže k domovu se držíte materiálů, tím více odborníků najdete na jejich instalaci.
Nepřeceňujte své schopnosti
Ten lak vypadá dobře. Opravdu to stojí za prémii 20 000 $ k ceně nemovitosti? Nafukování ceny domu vede k tomu, že inzerát na prodej visí příliš dlouho. Kupující začínají být ostražití.
Nepředbíhej se. Začínající spekulanti vidí znaky dolaru, když uvažují o nákupu více nemovitostí. Problémy se rychle změní v bankrot, když použijete kapitál v jednom domě k zaplacení oprav jiného domu. Každý dům vyžaduje pozornost. Dokud neopustíte svou každodenní práci (což odborníci nováčkům nedoporučují), budete mít spoustu práce jen s jedním domovem. Zapomeňte na svůj další prodej.
Jak dlouho si myslíte, že to bude trvat? Bez ohledu na váš odhad to bude pravděpodobně dražší a bude to trvat déle.
Na kvalitě záleží
Téměř každý upgrade, na kterém ušetříte, se vám vrátí. Opraváři na to neustále upozorňují. Levný koberec. Levní elektrikáři. Kvalita zpracování je něco, co pravopisci nemohou předstírat. Ne na změkčujícím trhu.
Dokončení domů, které jsou „zabity“, může trvat několik měsíců. Nebo méně, pokud budete mít štěstí. Nebo roky. Pokud plánujete bydlet ve své investiční nemovitosti během její rekonstrukce, připravte se na to, že budete mít ve vlasech piliny. Rozvíjející se oblasti mohou vzlétnout přes noc. Míra kriminality kolísá. Rozmach místního podnikání se mění. Úpravy škol mění krajinu. To vše ovlivňuje hodnotu nemovitosti. Trpělivost je klíčem k čekání na rozkvět čtvrti.
Kde začít
Poloha je všechno. Kde je nejlepší začít s prodejem? Záleží na tom, co považujete za dobrý ukazatel.
Indianapolis je podle National Association of Home Builders (NAHB) nejdostupnějším velkým městem ve Spojených státech pro koupi domu. Pokud chcete dobrý obchod, podívejte se tam. Chcete se posunout do prémiového segmentu? Los Angeles je nejméně dostupný velký trh. Hledáte nemovitost s nuceným odkupem? RealtyTrac říká, že Detroit je na prvním místě seznamu.
Často kladené otázky o prodeji domů
Můžete prodat domy bez hotovosti?
Můžete začít bez hotovosti. To je riskantnější a vyžaduje více práce předem. Některé způsoby, jak začít, zahrnují partnerství s investorem. Získání půjčky od věřitele s tvrdými penězi nebo soukromého věřitele. Nebo crowdfunding vašeho prvního dalšího prodeje. Pokud máte dobré vztahy s bankou, můžete požádat o financování. Pokud nemáte absolutně žádné peníze, je velká pravděpodobnost, že vám půjčku neposkytnou.
Je lepší domy prodat nebo pronajmout?
Pokud chcete krátkodobou investici, může být lepší další prodej. Pokud je vaším cílem pasivní příjem, je renovace vašeho domova a jeho přeměna na pronájem tou správnou cestou. Obě možnosti mají své vlastní jedinečné výhody a nevýhody. Proveďte svůj výzkum.
Je výhodné prodávat domy?
To může být velmi prospěšné. Postupujte podle modelu „koupit levně, prodat draze“. Dodržujte přísný rozpočet. Mějte rezervní rozpočet pro neočekávané výdaje. V roce 2019 se prodané domy prodaly za střední cenu téměř 218 000 $. Hrubý zisk byl téměř 63 000 $.
Jaké jsou nevýhody?
Hlavní nevýhodou je, že pokud se něco pokazí, nedosáhnete zisku. Nákup podhodnoceného domu zvyšuje vaše šance na zisk. Ale „zabité“ domy a zabavené nemovitosti mají často drahé problémy. Problémy nadace. Strukturální poškození. Elektrické závady. Sanitární katastrofy. Tyto neočekávané problémy nahlodají váš rozpočet. Snižují vaši ziskovou marži. Někdy až do bodu, kdy další prodej nestál za to.
Kde jít hlouběji do tématu
Pokud jste až po krk v prachu ze sádrokartonu a přemýšlíte, co dál, křivka učení nekončí u vašich domovních dveří. Právě jste prošli fyzickou transformací nemovitosti. Nyní stojíte před úkolem porozumět trhu. Rozdíl mezi úspěšným přeprodejem a finanční dírou často spočívá v číslech, která ignorujete, dokud není příliš pozdě.
Pro ty, kteří chtějí porozumět širšímu ekosystému, existují zdroje, které vysvětlují mechanismus vlastnictví domu. Články Jak funguje koupě domu a Jak funguje prodej domu jsou povinnou četbou. Eliminují emocionální složku transakce a ponechávají pouze logistiku. Musíte znát načasování. Musíte znát seznam dokumentů.
Konstrukce a certifikace
Než si koupíte svou další nemovitost, pochopte, jak funguje výstavba domů. Tím se změní pohled na každou zeď a trám. Je nosná? Je to duté jádro? Znalost „kostra“ domova vám pomůže odhalit lži na reklamních fotografiích.
Je-li pro vás udržitelnost důležitá, prozkoumejte, jak funguje zelené budovy. Není to jen módní slovo. To ovlivňuje izolační výkon, účinnost systému HVAC (topení, ventilace a klimatizace) a dlouhodobé provozní náklady. Pro zasvěcenější poskytuje How LEED Certification Works standard pro to, co se skutečně počítá jako „zelené“, na rozdíl od pouze béžově natřených stěn.
Finanční stránka
Nemůžete prodat dům pouze na základě vášně. Potřebujete kapitál. Článek Jak fungují hypotéky vysvětluje tradiční způsob. Ale co když máte špatnou úvěrovou historii? Článek Jak fungují subprime hypotéky odhaluje cenu rizika. Úrokové sazby raketově rostou. Podmínky jsou stále těžší. Jedna chyba zde může zkrachovat projekt ještě před zatlučením prvního hřebíku.
Pro ty, kteří se vyhýbají tradičním dluhům, nabízí Jak fungují domy k pronájmu alternativní cestu. To je riskantní pro prodávajícího i kupujícího, ale umožňuje vám to zůstat ve hře, když banky odmítají.
Realita dalšího prodeje
Každý chce znát velkou otázku: Co je to jedna věc, která může nejvíce zvýšit hodnotu vašeho domova?
Spoiler: Obvykle je to kuchyně nebo koupelny. Ale neberte mě za slovo. Přečtěte si článek Alexe Markelse „Nová hra investora – bude vydělávat peníze v realitách zapotřebí více úsilí?“. Snadno vydělané peníze z časů boomu jsou pryč. Nyní to chce více úsilí. Vyžaduje se přesnost. Je vyžadován plán.
Přečtěte si článek Noelle Knoxové 10 chyb, které změnily prodej v selhání v USA Today. Uvidíte stejné chyby opakující se znovu a znovu. Přílišné zlepšení pro splnění požadavků oblasti. Podcenění termínů. Ignorování povolení.
Bublina praskne. Barbara Kiviat o tom psala v Time. John Leland pokryl kolaps spekulantů v New York Times. Jennifer Hillier napsala “Jsou diamanty bezcitné?” v San Antonio Express-News. Nejsou to jen články. Toto jsou varování.
Nástroje profese
Potřebujete data. Skutečná data. Ne to, co říká agent.
Navštivte RealtyTrac.com, kde najdete údaje o opětovném vlastnictví. Trendy pronájmu najdete na Reotrans.com. Zjistěte, kam se trh ubírá, než utratíte dolar.
Pokud chcete porozumět straně nabídky, připojte se k Národní asociaci stavitelů domů. Jejich webová stránka, nahb.org, je pokladnicí informací pro stavitele i remodeláře.
Důležité odkazy
Uložte si je do záložek. Tyhle jsou tvoje
