Inverter uma casa não é apenas comprar uma casa para morar. É uma aposta calculada. Você compra um imóvel com um objetivo: vendê-lo rapidamente com lucro. A logística? Complicado. As decisões se acumulam antes mesmo de você assinar na linha pontilhada.
Onde você compra dita seu destino. Escolha um bairro promissor e você estará apostando na disparada do valor da área. Escolha um novo empreendimento nos subúrbios e você terá como alvo os buscadores de luxo que desejam espaço e acabamentos de alta qualidade. Se as estrelas se alinharem, você sairá com muito dinheiro. Se não? Você está preso.
Orçamento ruim. O tempo falha. Um aumento repentino nas taxas de criminalidade naquela área “promissora”. Um passo em falso e seu ativo se torna um elefante branco. Muitos investidores lutam com o custo de construir uma casa em vez de consertar as antigas. Fazer isso de maneira inteligente compensa. Fazer isso barato custa caro no longo prazo.
O mercado imobiliário é cíclico. Nós sabemos disso. Durante um boom, os flippers seguram as cartas. Você pode definir seu preço em mercados aquecidos. Durante uma crise? Essas casas reformadas estão sentadas. Meses passam. Os custos de manutenção consomem seu patrimônio.
Escolhendo seu tipo de propriedade
A localização está definida. Agora, o que você está comprando?
Parte superior fixa é a escolha clássica. Você se compromete a melhorar a casa. Isso leva tempo. É preciso dinheiro. É preciso suor.
Execuções hipotecárias em leilões ou de bancos oferecem pechinchas. O preço é baixo. Mas olhe mais de perto. Os proprietários anteriores provavelmente não conseguiram pagar a hipoteca. Eles provavelmente também não poderiam pagar pela manutenção. Espere infestações de roedores. Espere um telhado com vazamentos. Espere pesadelos.
Virar uma casa não envolve apenas tijolos e argamassa. É uma questão de tempo, localização e saber quando ir embora.
Você não precisa tocar em um martelo para virar. Durante o boom do início a meados da década de 2000, os investidores compraram novas construções. Segurei-os durante meses. Vendido com lucro. Simples.
Hoje, a tendência muda para empreendimentos novos e sofisticados nos subúrbios periféricos. O desenvolvimento comercial e de varejo – grandes superlojas – pode atrair residentes. Mas é arriscado. Os preços do gás sobem? Os compradores evitam grandes deslocamentos. O mercado gira. Sua reviravolta na nova construção se torna um risco.
As questões centrais
Por que as pessoas viram casas? O dinheiro é óbvio. Mas o comprador e o vendedor médios precisam compreender os riscos antes de investir. Quanto dinheiro você pode realmente ganhar? Que tipo de linha moral você ultrapassa ao pagar o mínimo para pessoas que perderam suas casas?
Estamos investigando essas questões. Isto não é apenas teoria. É a arte de virar uma casa. Vamos começar com a base.
Financiamento de lançamento de casa
Você não pode virar sem capital. Dinheiro compra velocidade. A velocidade compra lucro. A maioria dos flippers não tem milhões por aí. Eles usam alavancagem. Empréstimos de dinheiro duro. Investidores privados. Linha de crédito. Cada opção tem custos. Cada um tem cronogramas. Se errar, o pagamento de juros por si só pode acabar com sua margem.
O brilho dos programas de reforma de casas cria uma ilusão específica. Você vê as bancadas brilhantes. Você vê a venda rápida. A narrativa é simples: compre feio, faça bonito e saia com lucro. É uma história sedutora. Mas retire a iluminação da televisão e você terá um problema de matemática brutal.
Compre baixo. Venda caro.
Essa é a única regra que importa. O truque é encontrar uma propriedade tão desvalorizada ou tão danificada que seu investimento de tempo e dinheiro seja mínimo. Alguns profissionais são especializados nisso. Eles têm um sistema para ativos em dificuldades. Eles têm a rede. Mas num mercado estagnado, o dinheiro fácil evapora. A “virada” se torna uma aposta. E os jogadores muitas vezes perdem.
A armadilha do orçamento
É aqui que a maioria dos novos flippers travam. Eles se apaixonam pela casa. Eles ignoram a planilha.
Orçamentar não é apenas uma sugestão. É a diferença entre uma reforma e uma falência. Você precisa de um número. Um número difícil e implacável.
O financiamento costumava ser o bilhete dourado. As hipotecas subprime não permitiam que os compradores pagassem nada. Taxas de juros altas? Quem se importa quando você planeja mudar em seis meses? Você paga o prêmio, vende e segue em frente. O interesse é um erro de arredondamento.
Mas essa era acabou.
Quando o mercado estagna, os credores apertam o controle. Conseguir uma hipoteca para uma propriedade de investimento está mais difícil do que nunca. E se você conseguir um, as taxas de juros podem ser incapacitantes. Se sua casa ficar no mercado por oito meses em vez de dois, essas altas taxas esgotarão seu patrimônio. Eles comem seu lucro antes mesmo de você listar o local.
Dinheiro é Rei
Esta é a dura verdade da inversão moderna. O dinheiro desempenha um papel muito maior agora do que há uma década.
Os credores querem entrar no jogo. Quanto maior for o seu pagamento inicial, menor será a sua taxa de juros. Taxas mais baixas significam menos sangramento. Mas o mais importante é que você precisa de dinheiro líquido para a reabilitação. Você não pode contar com um empréstimo para construção para cobrir cada rompimento inesperado de cano ou viga apodrecida.
Você precisa de um baú de guerra.
Depois de ter seu financiamento bloqueado e suas reservas de caixa mapeadas, você constrói o orçamento. Cada prego, cada metro quadrado de drywall, cada hora de trabalho. Se você não acompanhar, não saberá se está ganhando dinheiro ou apenas pagando ao empreiteiro.
Bandeiras Vermelhas no Mercado Imobiliário
Nem todo acordo é um acordo. Algumas são armadilhas.
O velho ditado se aplica: se parece bom demais para ser verdade, é. Isso se aplica ao preço. Isso também se aplica às pessoas que você contrata.
Aquele empreiteiro simpático que promete terminar a cozinha em três dias pela metade do preço de mercado? Seja cauteloso. Sempre peça referências. Não apenas de sua esposa. Dos últimos cinco clientes. Dos fornecedores aos quais ele deve dinheiro. Se você não conseguir verificar o histórico dele, vá embora.
O problema de Franken-House
Existe um tipo específico de casa histórica que causa pesadelos. Nós as chamamos de casas Franken.
Estas são propriedades que foram adicionadas, remodeladas e corrigidas ao longo do tempo. Cada geração de proprietários fez alterações sem autorização. Sem planos. Sem conformidade com o código.
O resultado? Você abre as paredes e encontra uma bagunça. A fiação é um perigo. O encanamento é uma colcha de retalhos de materiais incompatíveis. A integridade estrutural é questionável.
Uma casa Franken parece uma pechincha superficialmente. Mas sob o drywall, é uma bomba-relógio. Você pode precisar de uma revisão elétrica completa apenas para passar na inspeção. As dores de cabeça invisíveis se acumularão. O
Comprar uma casa recém-construída para vender é simples. A matemática está limpa. Você cobre a hipoteca, o seguro, os impostos sobre a propriedade e os honorários habituais de agentes e advogados. É isso. Simples.
Mas os mercados fracos mudam o jogo. A oferta excede a demanda. Você pode acabar mantendo essa propriedade por mais tempo do que o permitido pelo seu plano de cinco anos. Os custos de manutenção comem os lucros.
A parte superior do fixador é uma fera totalmente diferente. O orçamento aumenta no momento em que você olha para as rachaduras na fundação. Os especialistas sugerem adicionar um buffer de 20% à sua estimativa inicial. Por que? Porque as surpresas sempre encontram você. Se você superestimar, receberá um bônus. Se você subestimar, ficará preso no pagamento de contas inesperadas que esgotarão seu patrimônio.
Integridade estrutural acima da apelação do freio
Melhorias estruturais são a parte menos atraente de qualquer reforma. Eles também são os mais importantes. Encanamento. Elétrica. Isolamento. Controle de pragas. Sistemas HVAC.
Novos pisos de madeira e uma nova camada de tinta atraem os compradores. Uma infestação de cupins mata o negócio instantaneamente. Não pule o trabalho feio.
Se você não tiver habilidades técnicas, leve em consideração os custos de mão de obra. Isso significa pagar profissionais. Significa também contabilizar o tempo perdido esperando que seu cunhado termine a fiação elétrica. Ele não vem. Você precisa contratar alguém que saiba o que está fazendo.
ROI de cozinha e banheiro
Os corretores imobiliários têm uma recomendação consistente: arrumar a cozinha e os banheiros para obter o melhor retorno do investimento. Isto vai além das mudanças estruturais. Você está procurando novos armários, balcões, ferragens, pias, backsplashes, eletrodomésticos, pisos e iluminação.
As atualizações de cozinha são caras. Eles também causam uma grande impressão. Bancadas em granito. Armazenamento de vinho. Esses detalhes sinalizam a qualidade.
Você poderia ficar verde. Atualizações energeticamente eficientes agregam valor quando comercializadas como economias de dinheiro para futuros proprietários. Mas se a casa já está em bom estado estrutural e só precisa de pintura e carpetes, os custos ficam baixos. As coisas ficam caras rapidamente com mão de obra externa.
“A maioria dos corretores imobiliários aconselha reformar a cozinha e os banheiros para obter o melhor retorno do investimento.”
Limitar recurso e taxas de bairro
Restringir a apelação é importante. O exterior dá o tom. Pode ser necessário pintar o revestimento. Ajardine o quintal. Conserte a entrada de automóveis. Isso aumenta o orçamento.
A localização determina custos específicos. Se você comprou em um bairro caro, cortar a grama e consertar uma cerca pode não ser suficiente. Pode haver taxas de associação de proprietários a serem consideradas. Em áreas emergentes, as medidas de segurança podem ser uma rubrica orçamental necessária.
Depois de ter o orçamento bloqueado, você pode escolher sua vaga. Esse é o próximo passo.
Mudança de casa na TV
O termo “house flipping” surgiu no final dos anos 1990 até o início dos anos 2000. Alguns argumentam que já está extinto. A inversão implica um lucro rápido. Isso não acontece num mercado imobiliário estagnado.
Mas o termo permaneceu vivo através de programas de TV sobre reformas residenciais. Espaços comerciais. Reforma extrema da casa. O avô de todos eles, This Old House. Esses programas faziam a remodelação parecer divertida. Fácil.
Programas como Property Ladder, Flip This House e Flipping Out transformaram a compra de propriedades em um drama sexy. Na televisão, grandes reformas demoram uma hora ou menos. Gesso cai na cabeça de um empreiteiro. O projeto ultrapassa o orçamento. Todos ficam felizes no final. É uma fantasia. Uma fantasia linda e editada.
Você escolheu seu modelo. Nova construção? Fixador superior? Ou talvez você esteja buscando um desconto de execução hipotecária. Agora você tem que validar o solo em que está assentado.
Esta não é uma etapa que você pula. Você não consegue encobrir a vizinhança porque a tinta está descascando no bom sentido. Você dirige. Você vai ao meio-dia. Você sai à meia-noite, quando as luzes da rua piscam e as sombras se estendem. Você verifica as composições. Quem mais está sentado em terrenos baldios próximos? Se metade do quarteirão estiver vago, sua margem de lucro ficará menor.
Novos limites de construção
Comprar uma nova construção é superficialmente fácil. É difícil para a logística. Você está preso ao que está sendo despejado no solo. Isso geralmente significa amplos conjuntos habitacionais na periferia da cidade.
E há um problema. Muitas destas comunidades planeadas têm acordos restritivos. Eles não querem que os investidores transformem as suas ruas em cidades fantasmas. Eles podem exigir que você more na unidade por um determinado período. Se você não pode ocupar a casa, não pode comprá-la. Período.
A aposta da execução hipotecária
As execuções hipotecárias oferecem um tipo diferente de dor de cabeça. Você não está comprando de uma pessoa. Você está comprando de um banco. Estes são REOs, ou ativos de propriedade imobiliária.
A linha do tempo é brutal. Espere de seis a oito meses para uma propriedade de banco. Por que? Porque o banco tem que limpar primeiro o entulho legal. Eles têm que apresentar documentos judiciais. Eles têm que provar que possuem o título. Até que a papelada seja resolvida, você está esperando. Se for um leilão, o tempo corre mais rápido, mas as apostas são maiores.
E a condição? “Como está” é a única opção. Os bancos não são conhecidos pela sua generosidade no financiamento. Eles podem não conceder o empréstimo necessário para fechar o negócio, a menos que você pague em dinheiro.
Ilusões digitais e armadilhas invisíveis
A internet faz com que pareça fácil. Os sites listam as propriedades REO às centenas. Alguns cobram uma taxa. Outros, como o programa HomeStep da Fannie Mae, listam diretamente as casas pertencentes a bancos.
É tentador. Você vê a foto de uma casa colonial com gramado bem cuidado e pensa que tirou a sorte grande.
Não.
Os especialistas concordam que comprar sem ver é uma das maneiras mais rápidas de gastar dinheiro. Essa linda foto não diz nada sobre a base. Não mostra a mancha de água no teto. Não revela se a vizinhança piorou enquanto você dormia. Você não tem ideia de quantos anos essa foto tem. A casa poderia ter sido destruída por invasores desde que a câmera clicou.
“Um dos maiores erros que os flippers cometem é comprar uma casa sem serem vistos.”
A questão moral
É errado lucrar com a perda de outra pessoa?
A maioria dos nadadores diz não. É economia. Você está removendo um ativo problemático do mercado. Você está reduzindo a oferta. Quando a oferta cai, os preços se estabilizam ou aumentam para os demais proprietários. Se o seu vizinho está enfrentando dificuldades com a hipoteca, um mercado estável lhe dá uma chance melhor de vender antes de entrar em default.
Mas não espere gratidão. Se você estiver comprando o patrimônio deles por centavos de dólar, eles não estarão acenando na varanda.
Invertendo a parte superior do fixador
Os orçamentos para fixadores têm o hábito de explodir. Se você está pensando em mergulhar em uma reforma para revender, precisa de uma alta tolerância ao risco. Você também precisa de uma estratégia de saída clara. A maioria dos especialistas em remodelação concorda com algumas verdades duras.
A matemática das soluções baratas
Muitas vezes você ganha mais dinheiro comprando uma casa realmente barata e transformando-a em uma bela casa. Fazer isso é melhor do que comprar uma bela casa e tentar transformá-la em uma casa premium. Essas atualizações caras raramente oferecem um alto retorno do investimento. Consertar uma base rachada sim. Para a maioria das pessoas, isso significa contratar trabalhadores. Ou ter muita ajuda.
Quanto mais pessoas você envolver, mais difícil será a coordenação. Você tem que ficar de olho nos encanadores. Eletricistas. Faz-tudo. Ou você contrata um empreiteiro geral. Isso significa um grande salto no seu orçamento.
Pense localmente. Se você estiver reformando em Massachusetts, use ripa. Não são tijolos de adobe. Quanto mais perto de casa você ficar em busca dos materiais, mais especialistas poderá encontrar para instalá-los.
Não superestime seu trabalho
Essa pintura parece legal. Vale realmente a pena uma margem de lucro de $ 20.000 na propriedade? Superfaturar sua casa deixa você com uma listagem que fica muito longa. Os compradores ficam cautelosos.
Não se precipite. Os nadadores iniciantes veem cifrões quando pensam em comprar várias propriedades. Os problemas se transformam rapidamente em falência se você usar o patrimônio de uma casa para pagar os reparos de outra. Cada casa requer atenção. A menos que você largue seu trabalho diário – o que os especialistas não recomendam para iniciantes – você terá muito o que fazer com uma casa. Esqueça sua próxima virada por enquanto.
Quanto tempo você acha que isso vai demorar? Seja qual for a sua estimativa, provavelmente será mais caro e demorado.
Qualidade é importante
Quase todas as atualizações que você economizar irão assombrá-lo. Os remodeladores alertam sobre isso constantemente. Tapete barato. Eletricistas baratos. A qualidade do acabamento é algo que os flippers não podem falsificar. Não em um mercado em abrandamento.
A parte superior do fixador pode levar alguns meses. Ou menos, se você tiver sorte. Ou anos. Se você planeja morar no seu investimento enquanto trabalha nele, prepare-se para ter serragem no cabelo. Bairros emergentes podem explodir da noite para o dia. As taxas de criminalidade flutuam. O boom dos negócios locais muda. As melhorias nas escolas mudam o cenário. Tudo isso afeta o valor da propriedade. Paciência é fundamental ao esperar a decolagem de um bairro.
Por onde começar
Localização é tudo. Qual é o melhor lugar para começar a lançar? Isso depende do que você considera um bom indicador.
De acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas, Indianápolis é a grande cidade dos EUA mais acessível para uma casa. Se você quer um acordo, procure lá. Quer ser sofisticado? Los Angeles é o grande mercado menos acessível. Procurando uma execução hipotecária? RealtyTrac diz que Detroit está no topo da lista.
Perguntas comuns sobre como virar casas
Você consegue virar casas sem dinheiro?
Você pode entrar sem dinheiro. É mais arriscado e exige mais trabalho inicial. Algumas maneiras de começar incluem a parceria com um investidor. Obter um empréstimo de um credor de dinheiro forte ou de um credor privado. Ou crowdfunding para sua primeira jogada. Se você tiver um bom relacionamento com seu banco, poderá solicitar financiamento. É improvável que eles lhe concedam um empréstimo se você não tiver absolutamente nenhum dinheiro.
É melhor vender casas ou alugá-las?
Se você deseja um investimento de curto prazo, a inversão pode ser melhor. Se o seu objetivo é a renda passiva, reformar uma casa e transformá-la em aluguel é o caminho a percorrer. Ambos têm prós e contras exclusivos. Faça sua pesquisa.
É lucrativo vender casas?
Pode ser muito lucrativo. Siga o modelo comprar na baixa e vender na alta. Atenha-se a um orçamento rigoroso. Tenha um orçamento de contingência para surpresas. Em 2019, as casas vendidas foram vendidas por um preço médio de quase US$ 218.000. O lucro bruto foi de quase US$ 63.000.
Quais são as desvantagens?
Uma grande desvantagem é que você não terá lucro se algo der errado. Comprar uma casa subvalorizada aumenta suas chances de lucro. Mas os consertadores e as casas hipotecadas costumam ter problemas caros. Questões de fundação. Danos estruturais. Falhas elétricas. Desastres de encanamento. Esses problemas inesperados prejudicam seu orçamento. Eles diminuem sua margem de lucro. Às vezes, a tal ponto que a reviravolta não valia a pena.
Onde ir mais fundo
Se você está mergulhado até os joelhos na poeira do drywall e se perguntando o que vem a seguir, a curva de aprendizado não para na sua porta. Você acabou de navegar pela transformação física de uma propriedade. Agora você enfrenta o mercado. A diferença entre uma virada bem-sucedida e uma perda de dinheiro geralmente está nos números que você ignora até que seja tarde demais.
Para aqueles que procuram compreender o ecossistema mais amplo, existem recursos que quebram a mecânica da propriedade. Como funciona a compra de uma casa e Como funciona a venda de uma casa são leituras essenciais. Eles tiram a emoção da transação e deixam você com a logística. Você precisa saber o cronograma. Você precisa conhecer a papelada.
Construção e Certificação
Antes de comprar seu próximo projeto, entenda Como funciona a construção de casas. Isso muda a forma como você vê cada parede e viga. É resistente? É núcleo oco? Conhecer o esqueleto de uma casa ajuda a identificar as mentiras nas fotos do anúncio.
Se a sustentabilidade é o seu ângulo, consulte Como funciona a construção verde. Esta não é apenas uma palavra da moda. Afeta os valores de isolamento, a eficiência do HVAC e os custos operacionais a longo prazo. Para os mais radicais, Como funciona a certificação LEED fornece o padrão para o que realmente conta como “verde” versus o que é apenas pintado de bege.
O lado do dinheiro
Você não pode virar uma casa apenas com paixão. Você precisa de capital. Como funcionam as hipotecas explica o caminho tradicional. Mas e se você tiver crédito ruim? Como funcionam as hipotecas subprime revela o custo do risco. As taxas de juros dispararam. Os termos ficam mais rígidos. Um erro aqui pode levar um projeto à falência antes que o primeiro prego seja pregado.
Para aqueles que evitam dívidas tradicionais, Como funciona o aluguel de casas próprias oferece um caminho alternativo. É arriscado tanto para o vendedor quanto para o comprador, mas mantém você no jogo quando os bancos dizem não.
A realidade da inversão
Todo mundo quer saber a grande questão: Qual é a única coisa que você pode fazer para aumentar ao máximo o valor da sua casa?
Spoiler: Geralmente é a cozinha ou os banheiros. Mas não acredite apenas na minha palavra. Leia O novo jogo de investimentos – Será preciso mais trabalho para ganhar dinheiro no mercado imobiliário? por Alex Markels. O dinheiro fácil dos anos de expansão acabou. Agora, dá mais trabalho. É preciso precisão. É preciso um plano.
Leia 10 erros que cometeram um fracasso por Noelle Knox no USA Today. Você verá os mesmos erros repetidos. Melhorando demais para o bairro. Subestimando o cronograma. Ignorando licenças.
O busto chega em casa. Barbara Kiviat escreveu sobre isso na Time. John Leland cobriu a queda dos especuladores no New York Times. Jennifer Hiller escreveu “Diamantes em bruto?” no San Antonio Express-News. Estes não são apenas artigos. São avisos.
Ferramentas do comércio
Você precisa de dados. Dados reais. Não é o que o agente diz.
Visite RealtyTrac.com para dados de execução hipotecária. Verifique Reotrans.com para tendências de aluguel. Veja para onde o mercado está se movendo antes de gastar um centavo.
Junte-se à Associação Nacional de Construtores de Casas se quiser entender o lado da oferta. O site deles, nahb.org, é uma mina de ouro para construtores e reformadores.
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