Cambiar de casa no es sólo comprar una casa para vivir. Es una apuesta calculada. Usted compra una propiedad con un objetivo: venderla rápidamente para obtener ganancias. ¿La logística? Complicado. Las decisiones se acumulan incluso antes de firmar en la línea de puntos.
El lugar donde compras dicta tu destino. Elija un vecindario prometedor y estará apostando a que el valor del área se disparará. Elija un nuevo desarrollo en los suburbios y se dirigirá a buscadores de lujo que desean espacio y acabados de alta gama. Si las estrellas se alinean, te llevarás mucho dinero en efectivo. ¿Si no lo hacen? Estás estancado.
Mal presupuesto. Falta el tiempo. Un aumento repentino en las tasas de criminalidad en esa zona “prometedora”. Un paso en falso y su activo se convierte en un elefante blanco. Muchos inversores luchan con el costo de construir una casa en lugar de reparar las viejas. Hacerlo de manera inteligente vale la pena. Hacerlo barato te cuesta a la larga.
El mercado inmobiliario es cíclico. Lo sabemos. Durante un boom, las aletas sostienen las cartas. Puede nombrar su precio en los mercados calientes. ¿Durante una crisis? Esas casas renovadas permanecen. Pasan los meses. Los costos de mantenimiento consumen su capital.
Elegir su tipo de propiedad
La ubicación está establecida. Ahora, ¿qué estás comprando?
Las casas que necesitan reparaciones son la opción clásica. Te comprometes a mejorar el hogar. Esto lleva tiempo. Se necesita dinero. Se necesita sudor.
Las ejecuciones hipotecarias en subasta o en bancos ofrecen gangas. El precio es bajo. Pero mira más de cerca. Es probable que los propietarios anteriores no pudieran pagar la hipoteca. Probablemente tampoco podrían pagar el mantenimiento. Espere infestaciones de roedores. Espere un techo con goteras. Espere pesadillas.
Renovar una casa no se trata sólo de ladrillos y cemento. Se trata de momento, ubicación y saber cuándo alejarse.
No es necesario tocar un martillo para voltear. Durante el auge de principios y mediados de la década de 2000, los inversores compraron nuevas construcciones. Los retuvieron durante meses. Vendido con ganancia. Simple.
Hoy en día, la tendencia cambia hacia desarrollos nuevos y de alto nivel en los suburbios periféricos. El desarrollo comercial y minorista (grandes superficies) puede atraer residentes. Pero es arriesgado. ¿Suben los precios del gas? Los compradores evitan los grandes desplazamientos. El mercado gira. Su nueva construcción se convierte en una responsabilidad.
Las preguntas centrales
¿Por qué la gente cambia de casa? El dinero es obvio. Pero el comprador y vendedor promedio deben comprender los riesgos antes de invertir. ¿Cuánto dinero puedes ganar realmente? ¿Qué tipo de línea moral se cruza al pagar el último dólar a personas que han perdido sus hogares?
Estamos profundizando en estos problemas. Esto no es sólo teoría. Es el arte de cambiar de casa. Empecemos por la base.
Financiamiento de inversión de vivienda
No se puede invertir sin capital. El efectivo compra velocidad. La velocidad compra ganancias. La mayoría de las aletas no tienen millones por ahí. Usan apalancamiento. Préstamos de dinero fuerte. Inversores privados. Línea de crédito. Cada opción tiene costos. Cada uno tiene cronogramas. Hágalo mal y los pagos de intereses por sí solos pueden acabar con su margen.
El brillo de los espectáculos de renovación del hogar crea una ilusión específica. Ves las encimeras relucientes. Ves la venta rápida. La narrativa es simple: compre algo feo, hágalo bonito y obtenga ganancias. Es una historia seductora. Pero si quitas la iluminación del televisor, te quedarás con un brutal problema matemático.
Compre barato. Vender caro.
Esa es la única regla que importa. El truco consiste en encontrar una propiedad tan infravalorada o tan dañada que la inversión de tiempo y dinero sea mínima. Algunos profesionales se especializan en esto. Tienen un sistema para activos en dificultades. Tienen la red. Pero en un mercado estancado, el dinero fácil se evapora. El “lanzamiento” se convierte en una apuesta. Y los jugadores suelen perder.
La trampa del presupuesto
Aquí es donde fallan la mayoría de las aletas nuevas. Se enamoran de la casa. Ignoran la hoja de cálculo.
Hacer un presupuesto no es sólo una sugerencia. Es la diferencia entre una renovación y una quiebra. Necesitas un número. Un número duro e implacable.
La financiación solía ser el billete de oro. Las hipotecas de alto riesgo permitían a los compradores no pagar nada. ¿Altas tasas de interés? ¿A quién le importa cuando planeas cambiar en seis meses? Pagas la prima, vendes y sigues adelante. El interés es un error de redondeo.
Pero esa era ya pasó.
Cuando el mercado se estanca, los prestamistas refuerzan su control. Obtener una hipoteca para una propiedad de inversión es más difícil que nunca. Y si consigue uno, las tasas de interés pueden ser abrumadoras. Si su casa permanece en el mercado durante ocho meses en lugar de dos, esas altas tasas agotan su capital. Se comen tus ganancias incluso antes de que publiques el lugar.
El efectivo es el rey
Ésta es la dura verdad del flipping moderno. El efectivo juega un papel mucho más importante ahora que hace una década.
Los prestamistas quieren tener algo que ver con el juego. Cuanto mayor sea su pago inicial, menor será su tasa de interés. Tasas más bajas significan menos sangrado. Pero lo más importante es que necesita dinero líquido para la rehabilitación. No puede confiar en un préstamo de construcción para cubrir cada rotura inesperada de una tubería o viga podrida.
Necesitas un cofre de guerra.
Una vez que haya bloqueado su financiamiento y asignado sus reservas de efectivo, podrá elaborar el presupuesto. Cada clavo, cada pie cuadrado de paneles de yeso, cada hora de trabajo. Si no realiza un seguimiento, no sabrá si está ganando dinero o simplemente pagando al contratista.
Banderas rojas en el mercado inmobiliario
No todo trato es un trato. Algunas son trampas.
Se aplica el viejo dicho: si suena demasiado bueno para ser verdad, lo es. Esto se aplica al precio. También se aplica a las personas que contratas.
¿Ese contratista amigable que promete terminar la cocina en tres días por la mitad del precio del mercado? Tenga cuidado. Pide siempre referencias. No sólo de su esposa. De los últimos cinco clientes. De los proveedores a los que les debe dinero. Si no puede verificar su historial, aléjese.
El problema de la casa Franken
Hay un tipo específico de casa histórica que provoca pesadillas. Las llamamos casas Franken.
Estas son propiedades que se han agregado, remodelado y parcheado con el tiempo. Cada generación de propietarios hizo cambios sin permisos. Sin planes. Sin cumplimiento de código.
¿El resultado? Abres las paredes y encuentras un desastre. El cableado es un peligro. La plomería es un mosaico de materiales incompatibles. La integridad estructural es cuestionable.
Una casa Franken parece una ganga a primera vista. Pero debajo de los paneles de yeso, hay una bomba de tiempo. Es posible que necesite una revisión eléctrica completa sólo para pasar la inspección. Los dolores de cabeza invisibles se acumularán. el
Comprar una casa de nueva construcción para remodelar es sencillo. Las matemáticas están limpias. Usted cubre la hipoteca, el seguro, los impuestos sobre la propiedad y los honorarios habituales de agentes y abogados. Eso es todo. Simple.
Pero los mercados blandos cambian el juego. La oferta supera la demanda. Podría terminar manteniendo esa propiedad por más tiempo del que permite su plan de cinco años. Los costos de mantener se comen las ganancias.
Los reparadores son una bestia completamente diferente. El presupuesto se dispara en el momento en que miras las grietas en los cimientos. Los expertos sugieren agregar un margen del 20 por ciento a su estimación inicial. ¿Por qué? Porque las sorpresas siempre te encuentran. Si sobreestimas, obtienes una bonificación. Si subestima, se quedará estancado pagando facturas inesperadas que desangrarán su capital.
Integridad estructural por encima del atractivo exterior
Las mejoras estructurales son la parte menos atractiva de cualquier renovación. También son los más importantes. Plomería. Eléctrico. Aislamiento. Control de plagas. Sistemas de climatización.
Nuevos pisos de madera y una nueva capa de pintura hacen que los compradores crucen la puerta. Una plaga de termitas acaba con el negocio al instante. No te saltes el trabajo feo.
Si carece de habilidades técnicas, tenga en cuenta los costos laborales. Esto significa pagar a profesionales. También significa tener en cuenta el tiempo perdido esperando a que su cuñado termine el cableado eléctrico. Él no viene. Necesita contratar a alguien que sepa lo que está haciendo.
ROI de cocina y baño
Los agentes inmobiliarios tienen una recomendación constante: arreglar la cocina y los baños para obtener el mejor retorno de la inversión. Esto va más allá de los cambios estructurales. Está buscando gabinetes, mostradores, herrajes, fregaderos, protectores contra salpicaduras, electrodomésticos, pisos e iluminación nuevos.
Las mejoras en la cocina son caras. También causan una gran impresión. Encimeras de granito. Almacenamiento de vino. Estos detalles indican la calidad.
Podrías volverte verde. Las mejoras energéticamente eficientes agregan valor cuando se comercializan como ahorros de dinero para futuros propietarios. Pero si la casa ya está en buenas condiciones estructurales y sólo necesita pintura y alfombras, los costos se mantienen bajos. Las cosas se vuelven caras rápidamente con la mano de obra externa.
“La mayoría de los agentes inmobiliarios recomiendan arreglar la cocina y los baños para obtener el mejor retorno de su inversión”.
Apelación exterior y tarifas de vecindario
El atractivo exterior importa. El exterior marca la pauta. Es posible que necesites pintar el revestimiento. Ajardine el jardín. Arregla el camino de entrada. Esto aumenta el presupuesto.
La ubicación dicta costos específicos. Si compró en un vecindario caro, cortar el césped y parchar una cerca puede no ser suficiente. Podría haber que considerar las tarifas de la asociación de propietarios. En zonas prometedoras, las medidas de seguridad podrían ser una partida presupuestaria necesaria.
Una vez que tengas el presupuesto bloqueado, podrás elegir tu lugar. Ese es el siguiente paso.
Cambio de casa en la televisión
El término “cambio de casa” surgió entre finales de la década de 1990 y principios de la de 2000. Algunos sostienen que ya está extinto. Voltear implica una ganancia rápida. Eso no sucede en un mercado inmobiliario plano.
Pero el término se mantuvo vivo a través de los programas de televisión sobre mejoras para el hogar. Espacios comerciales. Renovación extrema del hogar. El abuelo de todos ellos, Esta Vieja Casa. Estos programas hicieron que la remodelación pareciera divertida. Fácil.
Programas como Property Ladder, Flip This House y Flipping Out convirtieron la compra de propiedades en un drama sexy. En televisión, las renovaciones importantes tardan una hora o menos. El yeso cae sobre la cabeza de un contratista. El proyecto supera el presupuesto. Al final todos quedan felices. Es una fantasía. Una hermosa fantasía editada.
Elegiste tu modelo. ¿Nueva construcción? ¿Reparación superior? O tal vez esté buscando un descuento por ejecución hipotecaria. Ahora hay que validar el suelo sobre el que está asentado.
Este no es un paso que te saltes. No puedes pasar por alto el vecindario porque la pintura se está descascarando en el buen sentido. Tú conduces. Vas al mediodía. Vas a medianoche, cuando las farolas parpadean y las sombras se alargan. Revisa las composiciones. ¿Quién más está sentado en terrenos baldíos cercanos? Si la mitad del bloque está vacío, su margen de beneficio se reducirá.
Límites de construcción nueva
Comprar una nueva construcción es fácil en la superficie. Es difícil para la logística. Estás atrapado en lo que actualmente se vierte en el suelo. Por lo general, eso significa desarrollos de viviendas en expansión en las afueras de la ciudad.
Y hay un problema. Muchas de estas comunidades planificadas maestramente tienen convenios restrictivos. No quieren que los inversores conviertan sus calles en pueblos fantasmas. Es posible que le exijan que viva en la unidad durante un período determinado. Si no puedes ocupar la casa, no puedes comprarla. Período.
La apuesta de la ejecución hipotecaria
Las ejecuciones hipotecarias ofrecen un tipo diferente de dolor de cabeza. No le estás comprando a una persona. Estás comprando en un banco. Estos son REO o activos de propiedad inmobiliaria.
La línea de tiempo es brutal. Espere de seis a ocho meses para una propiedad propiedad de un banco. ¿Por qué? Porque el banco tiene que limpiar primero los escombros legales. Tienen que presentar documentos judiciales. Tienen que demostrar que poseen el título. Hasta que se aclare ese papeleo, estás esperando. Si se trata de una subasta, el tiempo corre más rápido, pero hay más en juego.
¿Y la condición? “Tal cual” es la única opción. Los bancos no son conocidos por su generosidad con la financiación. Es posible que no le otorguen el préstamo que necesita para cerrar el trato a menos que pague en efectivo.
Ilusiones digitales y trampas invisibles
Internet hace que parezca fácil. Los sitios web enumeran las propiedades REO por cientos. Algunos cobran una tarifa. Otros, como el programa HomeStep de Fannie Mae, enumeran directamente las viviendas propiedad del banco.
Es tentador. Ves una foto de una casa colonial con un césped bien cuidado y crees que te has ganado el premio gordo.
No.
Los expertos coinciden en que comprar sin ser visto es una de las formas más rápidas de sangrar dinero. Esa bonita foto no te dice nada sobre la fundación. No te muestra la mancha de agua en el techo. No revela si el vecindario está empeorando mientras duermes. No tienes idea de cuántos años tiene esa foto. La casa podría haber sido destrozada por okupas desde que hizo clic la cámara.
“Uno de los errores más grandes que cometen los flippers es comprar una casa sin ser vista.”
La cuestión moral
¿Está mal sacar provecho de la pérdida de otra persona?
La mayoría de los aletas dicen que no. Es economía. Estás eliminando un activo en dificultades del mercado. Estás reduciendo la oferta. Cuando la oferta cae, los precios se estabilizan o aumentan para los propietarios restantes. Si su vecino tiene dificultades con su hipoteca, un mercado estable le brinda una mejor oportunidad de vender antes de incumplir.
Pero no esperes gratitud. Si está comprando su capital por unos centavos de dólar, no lo saludarán desde su porche.
Voltear las partes superiores reparadoras
Los presupuestos para quienes hacen reparaciones tienen la costumbre de dispararse. Si está pensando en sumergirse en una renovación para revender, necesita una alta tolerancia al riesgo. También necesita una estrategia de salida clara. La mayoría de los expertos en remodelación coinciden en algunas duras verdades.
La matemática de las soluciones baratas
A menudo se gana más dinero comprando una casa realmente barata y convirtiéndola en una bonita. Hacer eso es mejor que comprar una bonita casa e intentar convertirla en una premium. Esas costosas actualizaciones rara vez ofrecen un alto retorno de la inversión. Reparar una base agrietada sí lo es. Para la mayoría de las personas, esto significa contratar trabajadores. O tener mucha ayuda.
Cuanta más gente involucre, más difícil será coordinar. Tienes que vigilar de cerca a los fontaneros. Electricistas. Manitas. O contratas a un contratista general. Eso significa un gran salto en su presupuesto.
Piensa en lo local. Si está remodelando en Massachusetts, use tablillas. No ladrillos de adobe. Cuanto más cerca de casa se quede con los materiales, más expertos podrá encontrar para instalarlos.
No sobreestimes tu trabajo
Ese trabajo de pintura se ve bien. ¿Realmente vale un margen de beneficio de $20,000 por la propiedad? Sobrevalorar su casa le deja con una lista que permanece demasiado tiempo. Los compradores se vuelven cautelosos.
No te adelantes. Los inversores primerizos ven signos de dólar cuando piensan en comprar varias propiedades. Los problemas se convierten rápidamente en quiebra si se utiliza el valor líquido de una casa para pagar las reparaciones de otra. Cada hogar requiere atención. A menos que deje su trabajo diario (que los expertos no recomiendan para los novatos), tendrá mucho que hacer con una sola casa. Olvídate de tu próximo lanzamiento por ahora.
¿Cuánto tiempo crees que llevará esto? Cualquiera que sea su estimación, probablemente será más costosa y requerirá más tiempo.
La calidad importa
Casi todas las mejoras en las que escatimes te perseguirán. Los remodeladores advierten sobre esto constantemente. Alfombra barata. Electricistas baratos. La calidad de la mano de obra es algo que las aletas no pueden falsificar. No en un mercado que se debilita.
Las reparaciones pueden tardar algunos meses. O menos, si tienes suerte. O años. Si planea vivir de su inversión mientras trabaja en ella, prepárese para recibir aserrín en el cabello. Los barrios prometedores pueden explotar de la noche a la mañana. Las tasas de criminalidad fluctúan. Los auges de las empresas locales cambian. Las mejoras escolares cambian el panorama. Todo esto afecta el valor de la propiedad. La paciencia es clave cuando se espera que un vecindario despegue.
Por dónde empezar
La ubicación lo es todo. ¿Cuál es el mejor lugar para empezar a invertir? Eso depende de lo que consideres un buen indicador.
Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, Indianápolis es la ciudad más asequible de Estados Unidos para una casa. Si quieres un trato, mira allí. ¿Quieres ir a la gama alta? Los Ángeles es el mercado principal menos asequible. ¿Busca una ejecución hipotecaria? RealtyTrac dice que Detroit encabeza la lista.
Preguntas comunes sobre la inversión de casas
¿Puedes cambiar casas sin efectivo?
Puedes acceder sin efectivo. Es más riesgoso y requiere más trabajo por adelantado. Algunas formas de empezar incluyen asociarse con un inversor. Obtener un préstamo de un prestamista de dinero fuerte o de un prestamista privado. O financiar colectivamente tu primer lanzamiento. Si tiene una buena relación con su banco, puede solicitar financiación. Es poco probable que le concedan un préstamo si no tiene absolutamente ningún dinero.
¿Es mejor voltear casas o alquilarlas?
Si desea una inversión a corto plazo, puede ser mejor invertir. Si su objetivo son los ingresos pasivos, renovar una casa y convertirla en alquiler es el camino a seguir. Ambos tienen ventajas y desventajas únicas. Haz tu investigación.
¿Es rentable invertir casas?
Puede resultar muy rentable. Siga el modelo de compra baja, venta alta. Cíñete a un presupuesto estricto. Tenga un presupuesto de contingencia para sorpresas. En 2019, las casas reformadas se vendieron por un precio medio de casi 218.000 dólares. La ganancia bruta fue de casi 63.000 dólares.
¿Cuáles son los inconvenientes?
Un gran inconveniente es que no obtendrás beneficios si algo sale mal. Comprar una casa infravalorada aumenta sus posibilidades de obtener ganancias. Pero quienes hacen reparaciones y casas embargadas a menudo tienen problemas costosos. Cuestiones de fundación. Daños estructurales. Fallas eléctricas. Desastres de plomería. Estos problemas inesperados afectan su presupuesto. Reducen su margen de beneficio. A veces hasta el punto en que dar la vuelta no valía la pena.
Dónde profundizar
Si está hundido hasta las rodillas en el polvo de los paneles de yeso y se pregunta qué viene después, la curva de aprendizaje no se detiene en la puerta de su casa. Acaba de navegar por la transformación física de una propiedad. Ahora te enfrentas al mercado. La diferencia entre un lanzamiento exitoso y un pozo de dinero a menudo reside en los números que ignoras hasta que es demasiado tarde.
Para aquellos que buscan comprender el ecosistema más amplio, existen recursos que analizan la mecánica de la propiedad. Cómo funciona la compra de una casa y Cómo funciona la venta de una casa son lecturas esenciales. Eliminan la emoción de la transacción y te dejan con la logística. Necesitas conocer la línea de tiempo. Necesitas conocer el papeleo.
Construcción y Certificación
Antes de comprar su próximo proyecto, comprenda Cómo funciona la construcción de viviendas. Cambia la forma en que ves cada pared y viga. ¿Es resistente? ¿Es núcleo hueco? Conocer el esqueleto de una casa le ayuda a detectar las mentiras en las fotos del anuncio.
Si lo que le interesa es la sostenibilidad, consulte Cómo funciona la construcción ecológica. Esto no es sólo una palabra de moda. Afecta los valores de aislamiento, la eficiencia de HVAC y los costos operativos a largo plazo. Para los más incondicionales, Cómo funciona la certificación LEED proporciona el estándar de lo que realmente cuenta como “verde” frente a lo que simplemente está pintado de color beige.
El lado del dinero
No se puede cambiar una casa sólo con pasión. Necesitas capital. Cómo funcionan las hipotecas explica la ruta tradicional. ¿Pero qué pasa si tienes mal crédito? Cómo funcionan las hipotecas de alto riesgo revela el costo del riesgo. Las tasas de interés se disparan. Los términos se endurecen. Un error aquí puede arruinar un proyecto antes de clavar el primer clavo.
Para quienes evitan las deudas tradicionales, Cómo funcionan las casas de alquiler con opción a compra ofrece un camino alternativo. Es arriesgado tanto para el vendedor como para el comprador, pero te mantiene en el juego cuando los bancos dicen que no.
La realidad de voltear
Todo el mundo quiere saber la gran pregunta: ¿Qué es lo que más puede hacer para aumentar el valor de su casa?
Spoiler: Suele ser la cocina o los baños. Pero no confíe en mi palabra. Lea El nuevo juego de inversión: ¿Se necesitará más trabajo para ganar dinero en el sector inmobiliario? por Alex Markels. El dinero fácil de los años de bonanza se ha acabado. Ahora se necesita más trabajo. Se necesita precisión. Se necesita un plan.
Lea 10 errores que provocaron un fracaso por Noelle Knox en USA Today. Verás que se repiten los mismos errores. Mejora excesiva para el vecindario. Subestimar el cronograma. Ignorar permisos.
El busto llega a casa. Barbara Kiviat escribió sobre ello en Time. John Leland cubrió la caída de los especuladores en el New York Times. Jennifer Hiller escribió “¿Diamantes en bruto?” en el San Antonio Express-News. Estos no son sólo artículos. Son advertencias.
Herramientas del oficio
Necesitas datos. Datos reales. No lo que dice el agente.
Visite RealtyTrac.com para obtener datos sobre ejecuciones hipotecarias. Consulte Reotrans.com para conocer las tendencias de alquiler. Vea hacia dónde se mueve el mercado antes de gastar un centavo.
Únase a la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas si desea comprender el lado de la oferta. Su sitio web, nahb.org, es una mina de oro tanto para constructores como para renovadores.
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