Contratar a un contratista es muy parecido a casarse con un miembro de una familia. ¿La diferencia? Tú eliges a las personas y puedes despedirlas si no actúan. No fue una boda formal, pero fue una intrusión. Estás permitiendo que un extraño entre en tu santuario durante semanas o incluso meses. Llegarán temprano, ruidosos y desordenados. Por lo tanto, necesita a alguien que sea tolerante, respete su espacio y que realmente sepa cómo instalar un contrapiso sin tener que arreglarlo sobre la marcha.
Debes entrevistar al menos a tres candidatos. No dos. tres. Necesita una base para comparar la confiabilidad, los precios y el temperamento. Tu hogar puede ser tu mayor activo. Trate el proceso de contratación con el mismo cuidado que una gran inversión financiera.
Antes de firmar el documento, debes estudiarlo detenidamente. Los siguientes pasos le ayudarán a diferenciar a los profesionales cualificados de los operadores poco fiables.
10: ¿Cuál es tu historial laboral?
Las credenciales no son opcionales. Son lo mínimo imprescindible. Debe asegurarse de que su contratista potencial tenga una licencia estatal vigente en su área específica. Las leyes de licencias varían mucho según el lugar donde viva. Si vive en los Estados Unidos, consulte el sitio web de la junta de licencias de su estado para ver si el trabajo que está planeando requiere registro. Algunos estados requieren una licencia general. Algunos tienen clasificaciones específicas para plomería, electricidad o techado.
Además de las licencias, observe también las estructuras financieras y legales. ¿Es legal que paguen a sus trabajadores? ¿Tienen seguro de compensación para trabajadores? Si un empleado se cae de una escalera en su casa y el contratista no tiene seguro, es posible que deba pagar facturas médicas. También necesitará prueba de seguro de responsabilidad que cubra cualquier daño a su propiedad.
Consulta si son asociaciones profesionales. Esto no es garantía de calidad, pero demuestra que se preocupan por los estándares de la industria. Aún más importante es hacer una verificación de antecedentes. ¿Se han declarado en quiebra alguna vez? ¿Han sido demandados por incumplimiento de contrato o mala mano de obra? Quiere saber cuánto tiempo llevan en el negocio y bajo qué nombres. Una empresa que ha operado bajo cinco nombres diferentes en tres años es una señal de alerta.
Obtenga referencias. No se limite a mirar la lista seleccionada de clientes satisfechos de su sitio web. Busque referencias sobre proyectos del mismo alcance que el suyo. Llámalos. Si es posible, visite sus hogares. Haga preguntas específicas: ¿Llegó el contratista a tiempo? ¿El proyecto ha superado el presupuesto? ¿Cómo estuvo la limpieza? También puede comunicarse con el Better Business Bureau, los tribunales locales o la junta de licencias estatales para ver si hay alguna queja o acción disciplinaria.
Detectar contratistas astutos
El Better Business Bureau y la Comisión Federal de Comercio tienen directrices claras sobre qué evitar. Tenga cuidado si el contratista es:
- Presentarse en su casa sin ser invitado (la solicitud puerta a puerta es una táctica común utilizada por los estafadores).
- Exigir únicamente el pago en efectivo (esto evita rastros documentales y dificulta la disputa de cargos).
- Utilice tácticas de ventas de alta presión para forzar decisiones rápidas (los negocios legítimos le dan tiempo para pensar).
- Exige el pago total por adelantado (la práctica habitual es un depósito, con pagos progresivos).
- Recomienda cierto prestamista “perfecto” (esto podría ser una señal de una estafa de préstamos para mejoras en el hogar).
9: ¿Quién estará en el sitio y cómo será supervisado?
Aquí es donde muchos proyectos fracasan. Es posible que la persona a la que estás entrevistando no sostenga el martillo. Los grandes contratistas a menudo subcontratan trabajos o gestionan equipos que no supervisan ellos mismos.
Necesita saber exactamente quién trabaja en su casa. ¿Será el dueño? ¿Capataz? ¿Un elenco rotativo de trabajadores por horas? Pregunta por la cadena de mando. ¿Quién es responsable de la supervisión diaria del sitio? Si el propietario sólo está allí una vez a la semana, ¿quién está allí los otros cuatro días para responder preguntas y garantizar el control de calidad?
Descubra quién es responsable de los permisos y las inspecciones. En muchas jurisdicciones, la ley exige que los contratistas obtengan un permiso de construcción. Si le piden que obtenga el permiso usted mismo, aléjese. Esto le transfiere la responsabilidad y generalmente es una señal de que están tomando atajos o no tienen licencia.
Determinar el horario de trabajo. cuando empiezan? ¿Cuántas horas trabajas cada día? ¿Usan tu baño? ¿Dónde guardas tus materiales? Estos son detalles aparentemente pequeños, pero definen tu experiencia de vida durante el proceso de remodelación. Un buen contratista tiene un plan claro para la gestión del sitio, que incluye el control del polvo, la eliminación de escombros y la seguridad del hogar durante el trabajo.
Buscas transparencia. Si se muestran reacios a nombrar a su tripulación o explicar su sistema de vigilancia, algo están ocultando. Necesita saber quién es el responsable cuando algo sale mal.
Saber quién está realmente mirando el sitio es tan importante como saber quién empuña un martillo. En la entrevista se debe aclarar exactamente cómo planea el contratista gestionar la supervisión in situ y el uso de subcontratistas.
Si preguntó sobre licencias, salarios, seguro de responsabilidad civil y compensación laboral en el paso anterior, las mismas preguntas se aplican a todos los subcontratistas que ingresen a su propiedad. Todos los presentes deben estar completamente cubiertos. No hay excepciones.
Hay razones financieras para analizar más de cerca si tienen un equipo fijo o dependen de una plantilla móvil. Se requieren registros escritos claros de las transacciones para proteger contra la falta de pago a los trabajadores por parte del contratista general.
En algunos estados, los subcontratistas no remunerados pueden presentar un gravamen de mecánico contra su casa. También pueden demandarlo por daños y perjuicios. Puede protegerse solicitando una liberación de gravamen o exenciones de sus contratistas, subcontratistas y proveedores cada vez que realice un pago.
Presencia y responsabilidades
A continuación, concéntrese en la presencia en el lugar de trabajo. ¿Cuántas horas por semana dedica el contratista a su proyecto? ¿Cuántos otros trabajos hacen al mismo tiempo?
¿El contratista realmente hace el trabajo o tiene una función de supervisión estricta? ¿Con qué frecuencia están ahí? ¿Quién supervisará en su ausencia?
Siempre debe estar disponible una presencia confiable y responsable. Las deficiencias en la supervisión a menudo conducen a deficiencias de calidad.
Comprobación de referencias de comportamiento
Cuando llame a referencias, pregunte sobre el comportamiento del empleado. ¿Limpian a diario? ¿Llegaron a tiempo? La puntualidad y el respeto al espacio son innegociables.
Hablando de tiempo, veremos el cronograma del proyecto en la siguiente sección.
Los números son claramente obligatorios. Esto no es una estimación. Tampoco espero que esté terminado para el verano. Antes de firmar cualquier cosa, asegúrese de verificar la fecha de inicio y finalización de la firma. Asegúrate de que la limpieza también esté incluida en el precio. Los constructores suelen olvidar esta parte hasta que la pintura se seca y el polvo se asienta. Incluya estas fechas en su acuerdo escrito. Además del cronograma, también necesitará una lista detallada de materiales. Sepa exactamente qué marca de madera, tipo de lechada y grado de paneles de yeso se utiliza en su hogar.
Así es, cambia las órdenes también. La vida continua. Puedes notar que las vigas del piso están podridas. Puedes optar por un panel trasero intrincado en lugar de azulejos. ¿Cómo afectará esto a mi agenda? Si no está en el contrato, estás solo.
Mantente informado
No puedes ver cada golpe del martillo a menos que te quedes en una tienda de campaña en medio del área de renovación. Entonces, ¿cómo sabes si todo está bien? Pregunta por tu plan de comunicación. ¿Están llamando? ¿Texto? ¿Quieres enviar correos electrónicos semanales?
Definir el protocolo de acceso al sitio. ¿Puedes venir sin avisar? ¿O tienen que organizar el check-in? ¿Cómo prefieren manejar las preguntas? ¿A quién le envías un mensaje de texto si tiene alguna pregunta sobre un tomacorriente o el color de la pintura? ¿A quién le envías un correo electrónico?
Sin documentación, el proyecto se desmorona. Una promesa verbal no significa nada si hay problemas con los paneles de yeso. Se requieren registros escritos. Documente cada conversación, cada correo electrónico y cada cambio de plan. te protege. Protege al contratista. Esto evitará que tu proyecto se convierta en una pesadilla.
7: ¿Qué tipo de garantía puedes dar?
Una garantía es más que un simple papeleo. Son tu seguro. Así como usted debe solicitar una liberación de gravamen condicional antes de cada pago, una garantía sólida garantiza que no se quedará estancado si algo se rompe seis meses después de que su equipo se haya ido. Deberías dejar la mesa insatisfecho. Nunca firme un contrato hasta que contenga toda la información necesaria. Lea los términos y condiciones. Entiéndelos. Si parece vago es porque lo es.
Mantenga registros detallados. por factura. Un recibo por cada pago. Almacenar digital y físicamente. Si surge una disputa (y sucede a menudo), una declaración escrita gana la discusión.
Luego viene la tarea. Asegúrese de que su contratista maneje todas las aprobaciones necesarias. Ésta no es una opción. Algunos contratistas pueden ignorar los permisos de construcción o ignorar los estrictos términos y condiciones de las asociaciones de propietarios. Parece que la gente no se da cuenta hasta que se hace la prueba. O hasta que el vecino se queja. En ese momento surgieron problemas legales y subieron a un camión y desaparecieron. No dejes que cruce obstáculos regulatorios. Necesita saber exactamente quién cobra las licencias y quién paga las tarifas.
Una vez que haya seleccionado a alguien que pueda manejar estos problemas estructurales y legales, es hora de discutir los precios.
¿Cuál es la conclusión?
Las cifras finales deben reflejar el alcance, los materiales y la mano de obra, no sólo una suposición.
Las estimaciones específicas del producto no son negociables. No aceptes un número de un solo uso sin desbloquearlo. Necesita saber exactamente adónde va cada dólar. Al comparar números, busque anomalías. Las estimaciones demasiado bajas suelen ser una trampa. Esto generalmente significa que el contratista pasó por alto un paso importante o pasó por alto un material. ¿resultado? El trabajo acelerado falló antes de que expirara la garantía.
Por otro lado, las ofertas que son significativamente más altas que otras ofertas también merecen un examen minucioso. Esto puede significar que están valorando complicaciones ocultas que usted no tiene. O podrías pagar por adelantado. En cualquier caso, es necesario discutir esto directamente porque la diferencia de precio es grande. Pídales que expliquen las diferencias línea por línea.
Nunca firme un cheque final hasta que esté 100% satisfecho con el trabajo realizado.
Negociar el calendario de pagos es tan importante como negociar el precio total. Mantenga efectivo en su bolsillo el mayor tiempo posible. Ésta es su ventaja. Si bajas el 50% y deja de funcionar, tienes muy poca potencia. Organizar pagos según hitos. Paga por lo instalado y comprobado, no por lo prometido.
También necesitas un plan de contingencia. La construcción fue caótica. Las paredes están cubiertas de podredumbre. El suelo está irregular. ¿Cómo se procesan las órdenes de cambio? Obtenga esta información por escrito. Define el porcentaje de trabajo adicional y material agregado antes de un golpe del martillo. Si el contratista se niega a incluir estos términos en el contrato, retírese.
5: ¿Cuáles son tus hábitos de trabajo?
Defina su entorno de trabajo antes de que comience la innovación
Invitas a extraños a tu espacio personal durante semanas o incluso meses. Esta persona come, suda y trabaja en la cocina, el baño y la sala. Tu hogar se convierte en su oficina. Necesitas saber con quién estás tratando antes de clavar un solo clavo.
Pregúntese: ¿Quiero encimeras de color puce? ¿Necesito una inclinación del techo? Estos problemas parecen triviales hasta que los analizas todos los días. Pero el verdadero problema es la vida cotidiana. Hay que entender su vida diaria.
¿Empezar a qué hora aparecen? ¿Se van cuando el reloj marca las cinco o se quedan hasta que se cuelga el panel de yeso? ¿Están trabajando en su proyecto con otras tres personas al otro lado de la calle? Si se distribuyen poco, el cronograma se ampliará. Debes saberlo.
Además, pregunte sobre el manejo de escombros. Los residuos de la construcción no desaparecen por sí solos. ¿Todavía tienes un montón de madera podrida en tu patio trasero hasta abril? ¿Quitan el polvo de los paneles de yeso o lo dejan para que usted lo barra? Estos detalles son más importantes de lo que crees.
Un buen contratista respeta el horario del propietario. Si necesita horas de tranquilidad para un bebé o momentos de tranquilidad para trabajadores remotos, pregunte con anticipación. Solicite informes de progreso periódicos. No esperes sorpresas.
Firmar el acuerdo escrito
Los acuerdos verbales son frágiles. Puede perderse debido al estrés, retrasos climáticos, fluctuaciones en los costos de materiales, etc. Necesita un registro en papel.
Lo que debes incluir en tu contrato
No firme nada vago. Todos los detalles están escritos en papel. Esto incluye:
- Alcance del trabajo: Tareas exactas a realizar. No “y otros elementos necesarios”.
- Materiales: Marca, modelo y cantidad específicos. No solo “pisos”, sino “roble de ingeniería, 3/4”, acabado mate.
- Cronología: Fecha de inicio, fecha de finalización y puntos de control de hitos.
- Calendario de pago: Nunca pague el 100% por adelantado. Vincula los pagos a los hitos completados.
- Órdenes de cambio: Cómo se cotizan y aprueban los cambios. Los cambios verbales son un desastre a punto de ocurrir.
- Limpieza: ¿Quién retira la basura todos los días? ¿Quién es responsable de la limpieza final?
Por qué los contratos escritos son importantes
Sin un acuerdo escrito, no tienes influencia. Si el contratista hace un trabajo de mala calidad, no tiene ningún recurso. Si te piden más dinero, no tienes ninguna base para argumentar en contra. Los contratos protegen a ambas partes, pero principalmente a usted de costos y retrasos inesperados.
Cómo se negocian los términos
Lea atentamente el contrato. Busque lagunas jurídicas. Si algo no le parece bien, pida una aclaración. No tengas miedo de negociar. Los contratistas así lo esperan. Esto demuestra que eres serio y organizado.
Si el contratista se niega a poner los términos por escrito, retírese. Bandera roja.
Seguridad y Permisos: Lo No Negociable
La renovación no se trata sólo de estética. Se trata de seguridad. Asegúrese de que el contratista obtenga todos los permisos necesarios. El trabajo no autorizado puede generar multas, problemas con el seguro y problemas para vender su casa.
Verifique si su contratista tiene seguro de responsabilidad y compensación laboral. Si un empleado se lesiona en su propiedad, usted puede ser considerado responsable. Verifique sus credenciales antes de que pongan un pie en su lote.
El recorrido final
Una vez hecho el trabajo, don.
¿Crees que firmar un documento de tarifa fija cierra el trato? Esto no es cierto.
Hablar durante horas sobre un proyecto con un contratista suena profesional. Me siento muy seguro. Pero cuando la sierra empezó a volar, las palabras desaparecieron. Si no está escrito, no sucederá. En lugar de un apretón de manos, necesitamos un acuerdo manual.
Verifica los detalles
La ambigüedad es la causa del fracaso presupuestario. El contrato requiere una fecha determinada. fecha de inicio? ¿Término? No hay excusa para “simplemente hacerlo”.
¿Qué licencia necesitas? ¿Quién lo sacó? Por lo general, un contratista se encargará de esto, pero necesita algo en blanco y negro. Si no obtiene un permiso, el gobierno local es responsable.
Especifique el alcance. así es. Si quieres un suelo de roble, indica la calidad. Si quieres costuras blancas, dímelo. De lo contrario, terminarás con color beige y esperas que funcione.
Solicitudes de cambio y limpieza
El proyecto está siendo modificado. Aparecen alfileres podridos. El tubo está en la posición incorrecta. La orden de cambio existe aquí.
Las disposiciones de la orden de modificación permiten realizar trabajos adicionales a petición del propietario del apartamento o del contratista. Protege a ambas partes. Usted acepta pagar cualquier tarifa adicional antes de que comience el trabajo. No después de que llegue la factura.
Entonces es un desastre. Los contratistas son buenos en trabajos de demolición. No soy muy bueno limpiando. Incluye la Cláusula Bloom. Por ley, usted debe limpiar cuando haya terminado. Sin él, pasaría el fin de semana raspando el aserrín de las juntas de los paneles de yeso.
Claridad y responsabilidad del presupuesto
Proporcionamos un descargo de responsabilidad por escrito. Registre los materiales cuidadosamente. Esto hace dos cosas. Limite su responsabilidad si algo sale mal. Muestra exactamente a dónde va tu dinero.
Verifique las líneas de pedido. Si el precio de la madera es superior al esperado, lo sabrás. También puedes ver si el horario de apertura está completo.
Ahora que el trato es ajustado, hablemos de cuánto debe pagar realmente por adelantado.
Controlar los costes iniciales
El pago inicial es un juego de azar, simple y llanamente. Para demostrar que hablaba en serio, puse dinero en efectivo en el bolsillo del contratista. Pero si esa persona desaparece, o peor aún, desaparece durante semanas, tienes un problema. Necesitamos protección contra promesas vacías.
En Canadá, las juntas provinciales de licencias para contratistas recomiendan que el monto del pago inicial se limite a un máximo del 10% o 1.000 dólares, lo que sea menor. La lógica tiene sentido. Un negocio legítimo debe tener suficiente liquidez para comprar materiales y pagar los gastos diarios sin necesidad de ahorrar para comenzar. Si están desesperados por lograr un gran avance, eso es una señal de alerta y no una señal de profesionalismo.
Las regulaciones en Estados Unidos son más estrictas. Algunos estados imponen límites al pago inicial que un contratista puede solicitar legalmente. Debe consultar las regulaciones locales. Pero independientemente de la ley, la regla de oro es que los pagos no deben exceder el progreso. No pague por un techo nuevo mientras todavía duerme bajo una lona solo porque el último equipo se fue sin terminar el tapajuntas.
¿Quién recibe realmente los fondos?
Esto lleva a la siguiente pregunta importante. ¿Quién firmó el recibo?
Si escribe un cheque a nombre de una empresa genérica o a la cuenta personal de una persona sin verificar el nombre de la empresa, el riesgo es mayor que un mal trabajo. Si las cosas salen mal, su capacidad para recuperar su dinero está en riesgo. Muchos propietarios cometen el error de pagar directamente a los subcontratistas en lugar de hacerlo a través de un contratista general. Esto rompe la cadena de responsabilidad. Si el GC no paga sus honorarios, pueden imponer un gravamen sobre su casa. Si pagas el sub directamente, es posible que hayas pagado dos veces.
Asegúrese de verificar el nombre oficial en la licencia del contratista. Asegúrese de que el nombre de la cuenta bancaria coincida con la entidad. Si un contratista le pide que pague en una cuenta corriente personal, dígale que no. Para proyectos más grandes, se requiere una cuenta corporativa o configuración de depósito en garantía. Esto no tiene nada que ver con la desconfianza. Se trata de mantener registros escritos claros. Cada dólar gastado puede atribuirse al proyecto, no a un fondo de vacaciones personal.
La responsabilidad de eliminar al intermediario
Creo que es natural querer pagarle a un tipo con un martillo. Sin embargo, pagar directamente a los particulares en lugar de a las empresas registradas es una trampa financiera. Cuando le pagas a una empresa, te dejan un papel. Estás en el libro. Una organización es responsable de esto.
¿Pagas por particulares? Crea un vacío legal.
Incluso si el contratista tiene una licencia válida, solicitar un cheque personal es una señal de alerta. Por lo general, esto significa que no ha declarado sus ingresos a efectos de impuestos. Los empleados honestos no ocultan sus ingresos. Si no tienen ninguna licencia, la situación puede volverse peligrosa rápidamente. No se trata sólo de contratar trabajadores ilegales. Usted es responsable de la mala calidad del trabajo. Peor aún, por lesiones sufridas en su propiedad.
Ni siquiera puedes usar efectivo. No deja rastro. A los contratistas cuestionables les encanta el efectivo porque es invisible.
Cíñete a los cheques. Si necesita un préstamo, utilice la financiación mediante préstamos. Cargue su tarjeta de crédito. Estos métodos brindan protección. Ofrecen recurso. El efectivo sólo tiene riesgo.
1: No te detengas en el contratista
El contratista es sólo un eslabón de la cadena. Si un subcontratista o proveedor recibe un mal trato, despedirlo no resolverá el problema.
Los proveedores valoran el pago. Los centros de jardinería y tiendas de azulejos pueden negarse a entregar materiales a menos que se les asegure que el contratista principal ha pagado los materiales. O podría imponer un gravamen sobre su casa. Eres dueño de la casa, pero también la debes dos veces.
Verifique los gravámenes del mecánico antes del pago final. Tarda 10 minutos. Ahorra miles.
Exigir a todos los subcontratistas y proveedores que renuncien al gravamen. Solicite al contratista que presente un comprobante de pago. Si dudan, deje de trabajar.
Esto se aplica a todos los oficios. Plomero. Electricista. Panelista de yeso. A todos hay que pagarles. Si el contratista principal toma su dinero, los subcontratistas lo perseguirán.
Pedir una licencia al contratista es sólo el primer paso. Un error común es pensar que cuando dicen: “No te preocupes”, toda la responsabilidad recae enteramente en ellos. Su debida diligencia no termina ahí.
La mayoría de las ciudades y condados mantienen portales en línea que detallan la información necesaria para proyectos de renovación y construcción en códigos postales específicos. Debe utilizar estos recursos para verificar las afirmaciones de su contratista. Si el sitio web no está claro, comuníquese directamente con su centro de permisos local. Pregunta por las normas específicas que debes seguir. Este sencillo procedimiento puede marcar la diferencia entre un propietario informado y uno que se quema.
Lo que está en juego es mucho más que la mera burocracia burocrática. La póliza de seguro de propietario de su vivienda no es favorable al trabajo no autorizado. Si ocurre un accidente, como un incendio, un colapso estructural o una fuga de agua, y el trabajo se realiza sin los permisos adecuados, su compañía de seguros puede rechazar el reclamo de plano. Si no obtiene la licencia correcta, no será responsable de ningún daño.
Puedes dar un paso más. Comuníquese con un agente de seguros y pregunte qué permisos se requieren para su tipo de proyecto. Confirme esto antes de firmar un contrato. Si necesita presentar un reclamo más adelante, una confirmación por escrito le ahorrará una pesadilla.
Construye tu base de conocimientos
Si desea crear una base de conocimientos más sólida sobre contratistas y renovaciones de viviendas, profundice. La situación de la reparación de viviendas es complicada.
Recursos de construcción y mantenimiento
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Fuente e información adicional
- “10 consejos: asegúrese de que su contratista esté calificado”. Junta Estatal de Licencias de Contratistas. (8 de diciembre de 2008)
-Alden, Deb. “Preguntas del contratista antes de contratar” BobVila.com. 2007. - “Pregunte a la Junta de Licencias de Contratistas”. Crónica de San Francisco. 17 de marzo de 2007.
- “Lista de verificación: elementos recomendados para preguntarle a un contratista”. ServiceMagic.com.
- ContratistasFromHell.com.
- Vamos, Larry. “Diez preguntas para hacerle a un contratista de remodelación”
BiggerPockets.com.
– Asociación Nacional de Contratistas de Techos. “Para tu información”. 2011.
– Baños de las Montañas Rocosas. “Diez preguntas para hacerle a un contratista”. 2009.
-Asociación de Agentes Inmobiliarios de Silicon Valley.
“Los propietarios de viviendas deben tener cuidado al contratar contratistas sin licencia”. 1 de octubre de 2006.
-Washington, Joe. “Antes de comenzar el trabajo de remodelación…” Presentación del Atlanta Home Show. 26 de septiembre de 2008.
– “Qué preguntarle a un posible contratista. DoItYourself.com”, 2006.
