Бенджамин Франклин был прав в двух вещах. Смерть. Налоги. Однако он не знал, что владение домом, построенным в его эпоху, может позволить вам избежать уплаты второго из них.
Владение историческим домом часто становится финансовой головной болью. Вы, вероятно, помните фильм «Дом, который рухнул». Это кошмар из осыпающейся штукатурки и проваливающихся полов. Однако эти здания обладают общественной ценностью. Если вы готовы вкладывать деньги в их содержание, правительство, как правило, готово пойти вам навстречу.
Существует множество налоговых стимулов на местном, региональном и федеральном уровнях. Они призваны поощрять ответственных граждан к покрытию расходов. В этом руководстве рассматриваются лучшие из этих льгот. Мы начнем с федеральных вариантов и рассмотрим наиболее распространенные региональные и местные льготы.
Историческая недвижимость может стать финансовой ловушкой, но также может стать финансовой возможностью, если вы знаете, как использовать стимулы.
Прежде чем взяться за молоток, проконсультируйтесь с вашим региональным офисом по сохранению исторического наследия или с налоговым юристом. В вашем регионе могут существовать гранты, льготы или целевые фонды. Местные знания имеют решающее значение.
Служба национальных парков
Удивит ли вас тот факт, что Служба национальных парков (NPS) является первым пунктом обращения? Это так.
NPS сотрудничает с Налоговой службой США (IRS) для администрирования программы Федеральных налоговых льгот на сохранение исторического наследия. Рассмотрите заявку на сертификацию для включения в Национальный реестр исторических мест (NRHP) как золотой билет. Это основной способ официального признания вашего объекта.
Вам необходимо это включение, чтобы получить федеральные налоговые льготы. Но одного включения недостаточно.
Вы должны предоставить конкретные планы реконструкции. Льгота применяется к выполненной работе, а не к самой конструкции. Вам нужен четкий план того, как вы будете сохранять объект.
Если вы покупаете существующий исторический дом, сначала проверьте NRHP. Убедитесь, что он уже зарегистрирован. Если нет, рассмотрите возможность включения регистрации в качестве условия сделки. Не покупайте проблему, которую вы не можете решить.
Федеральные налоговые льготы на сохранение исторического наследия
Федеральная программа предлагает два основных типа стимулов. Они различаются. Понимание разницы имеет значение для вашего финансового результата.
-
20% инвестиционный налоговый кредит (ITC)
Это основная льгота. Она применяется к реконструкции объектов, приносящих доход. Это означает коммерческие помещения, арендные квартиры или здания смешанного назначения. Вы получаете 20% от квалифицированных расходов на реконструкцию в виде прямого кредита против вашего федерального подоходного налога. Это сокращение налога в пропорции один к одному. Не вычет. Кредит.Чтобы соответствовать критериям, вы должны следовать стандартам Секретаря внутренних дел по реконструкции. Эти стандарты обеспечивают сохранение исторического облика здания. Вы не можете просто снести стены и назвать это «восстановлением». Работа должна быть существенной.
-
18% амортизация исторических зданий
Она применяется к части здания, приносящей доход, построенной до 1936 года. Она позволяет амортизировать стоимость здания в течение 27,5 лет (для жилых арендных помещений) или 39 лет (для коммерческих). Цифра 18% относится к ускоренной ставке амортизации, которая часто используется в бухгалтерском учете для этих старых конструкций, позволяя вам списывать стоимость здания быстрее, чем для нового строительства.Это скорее не «бонус», а
Подводные камни федерального налогового кредита в размере 20%
Федеральное правительство не просто раздает деньги за сохранение исторического наследия. Это условная скидка. Как только ваш объект получает исторический статус, вы можете вернуть 20% расходов на реконструкцию. Однако процесс подачи заявки через Службу национальных парков (National Park Service) строго регламентирован. Вам предстоит преодолеть два основных препятствия.
Самое серьезное из них — это доход. Вы не можете использовать этот кредит для личного жилья. Объект должен приносить доход. Если вы живете в доме и это единственное его использование, вам не повезло. Однако есть обходной путь. Если вы используете часть дома в качестве домашнего офиса или сдаете ее в аренду, вы можете подать заявку на получение кредита на расходы, связанные с этим источником дохода. Владельцы гостевых домов (bed-and-breakfast) часто пользуются этим вариантом.
Второе препятствие — соответствие эстетическим требованиям. Министерство внутренних дел США устанавливает 10 конкретных руководящих принципов, определяющих, что именно означает «соответствие историческому характеру объекта». Ваши предлагаемые работы по реконструкции должны следовать этим правилам. Если вы планируете обшить викторианский дом виниловым сайдингом, скорее всего, вам откажут. Руководящие принципы регламентируют материалы, методы и сохранность архитектурного замысла. Вам необходимо тщательно изучить вопрос перед покупкой материалов.
Штатские налоговые кредиты: удвоение экономии
Если федеральный путь кажется слишком ограничительным, обратите внимание на ваш штат. По состоянию на 2011 год 31 штат принял налоговые кредиты на реконструкцию исторических зданий. Здесь вы можете найти реальную возможность для максимальной выгоды.
Логика, стоящая за этими штатскими стимулами, заключается в экономическом развитии. Старые здания обычно расположены в центральных районах города или традиционных коммерческих кварталах. Когда вы проводите реконструкцию, вы повышаете стоимость всего района, а не только своего участка. Штаты хотят этого эффекта распространения. Они готовы субсидировать вашу работу, чтобы эти районы оставались живыми и процветающими.
Преимущество перед федеральной программой заключается в том, что многие штатские стимулы не ограничиваются только коммерческими объектами, приносящими доход. Это означает, что вы можете реконструировать свой собственный дом и все равно получить налоговую льготу. Требование об индивидуальном включении в Национальный реестр исторических мест (NRHP) здесь часто не применяется.
Вы можете иметь право на льготу, если ваш объект вносит вклад в характер обозначенного исторического района. Или если он был локально признан достопримечательностью (landmark). Проверьте список местной комиссии по сохранению наследия. Критерии eligibility сильно различаются от штата к штату, поэтому первым шагом будет простой поиск по запросу «налоговый кредит на сохранение исторического наследия в [Ваш Штат]».
Другие штатские стимулы
Помимо прямых налоговых кредитов, штаты предлагают и другие механизмы. Некоторые предоставляют освобождение от налога на имущество. Другие предлагают гранты или кредиты под низкие проценты. Эти программы направлены на снижение первоначальных затрат на реставрацию. Они признают, что содержание исторических зданий часто обходится дороже, чем современных сооружений.
В Калифорнии это называется «Закон Миллса» (Mills Act). Орегон предпочитает программу специальной оценки исторических объектов (Special Assessment of Historic Property Program). В Висконсине используется дополнительный кредит на сохранение исторического наследия (Supplemental Historic Preservation Credit). В Аризоне это просто называется программой налогообложения исторической недвижимости (Historic Property Tax program).
Названия меняются. Цель остается прежней.
В большинстве штатов существуют механизмы снижения налога на недвижимость для исторических зданий. Поскольку эти программы управляются на уровне штатов, правила меняются в зависимости от вашего почтового индекса. Быстрый поиск по запросу «налог на историческую недвижимость [Ваш штат]» поможет вам найти конкретные формы и сроки подачи.
Эти программы значительно различаются по своим преимуществам. В предыдущих разделах рассматривались налоговые льготы на ремонт. В этом разделе речь идет о налогах, которые вы платите ежегодно. Вы не тратите деньги, чтобы сэкономить их в будущем. Вы экономите деньги напрямую.
Понимание исторических сервитутов
Сервитут — это юридическое соглашение. Оно заключается между вами и группой по сохранению исторического наследия. Эта группа может быть местной, окружной или штатовой.
В обмен на сохранение исторического облика вашего дома вы получаете налоговые льготы. Они могут включать снижение налога на доход, налог на наследство или налог на недвижимость.
Но есть подвох? Это навсегда.
После подписания, скрепления печатью и передачи сервитут регистрируется вместе с вашим актом на собственность. Он обязывает будущих владельцев. Это может стать преимуществом при продаже. Покупателям нравятся сниженные сборы. Им также нравится престиж подтвержденного исторического дома.
Это также может стать сдерживающим фактором. Что делать, если покупатель захочет полностью перестроить ваш викторианский дом и построить дом в стиле григорианской эпохи? Сервитут это предотвратит. Это может отпугнуть тех, кто планирует масштабную реконструкцию.
Вы можете найти такие общества в интернете. Ищите «исторический сервитут на сохранение [Ваш округ]».
Примечание: Сервитуты являются обязательными. Они переходят к наследникам. Они ограничивают то, что вы можете делать с фасадом, а иногда и с интерьером.
10-процентный кредит на реставрацию
Федеральное законодательство предлагает значительный стимул для восстановления исторических сооружений. Федеральный кредит на реставрацию исторических объектов предоставляет 20% скидку. Стоп. В источнике сказано 10 процентов.
Давайте придерживаться источника. В источнике упоминается 10-процентный кредит на реставрацию.
Некоторые штаты следуют этой федеральной модели. Другие имеют свои собственные версии. Цель одна и та же. Вы тратите деньги на квалифицированные расходы на реставрацию. Взамен вы получаете кредит для зачета против ваших налогов.
Это не вычет. Это кредит. Кредит уменьшает сумму налога доллар за долларом. Вычет же только снижает налогооблагаемый доход.
Чтобы получить право на участие, работы должны соответствовать стандартам Секретаря внутренних дел США по реставрации. Это федеральное руководство, которое обеспечивает сохранение исторической целостности здания.
Материалы и инструменты:
* Вам нужны подробные записи.
* Сохраняйте каждый чек.
* Документируйте каждый гвоздь, каждую балку, каждое восстановленное окно.
Безопасность прежде всего:
* В исторических домах часто содержится свинцовая краска.
* Асбест может присутствовать в изоляции или напольных покрытиях.
* При необходимости наймите сертифицированных специалистов по удалению опасных веществ.
* Не шлифуйте старую краску без надлежащей изоляции рабочей зоны.
Какой путь подходит именно вам?
Сервитуты предлагают постоянную помощь. Они влияют на ваши налоги каждый год. Они также ограничивают вашу свободу действий.
Кредиты на реставрацию предлагают разовую (или периодическую) поддержку. Они требуют первоначального капитала. Они не обязывают будущих владельцев таким же образом.
Программы штатов часто позволяют комбинировать эти стратегии. Вы можете получить
Отказ в присвоении статуса исторического объекта болезнен. Это ощущается как отвержение самой души вашего имущества. Но вот в чём дело: налоговый кодекс не всегда обращает внимание на табличку на стене. Его интересует дата, указанная в свидетельстве о праве собственности. Если ваше коммерческое здание было построено до 1936 года, вы всё ещё можете претендовать на налоговый кредит в размере 10% на историческую реконструкцию, даже если оно не включено в Национальный реестр исторических мест (NRHP).
Это не благотворительная помощь. Это возврат части средств за тяжёлую работу по сохранению наследия.
Если вы потратили 100 000 долларов на восстановление витрины в стиле 1935 года, вы получаете 10 000 долларов обратно. Простая математика. Реальные деньги. Но есть нюанс: работы должны сохранять первоначальный облик здания. Нельзя просто обшить фасад виниловым сайдингом и претендовать на этот кредит. Национальный парк (National Park Service) и Налоговое управление США (IRS) совместно управляют этой программой, поэтому они внимательно изучат ваши планы. Они хотят видеть материалы, соответствующие эпохе, а не современные упрощения.
Этот 10-процентный кредит для коммерческих объектов, построенных до 1936 года, существует параллельно с 20-процентным кредитом для зданий, включённых в NRHP. Обе программы администрируются одними и теми же федеральными органами. Если ваше здание не проходит по критериям для получения более крупного 20-процентного кредита, не уходите с пустыми руками. Проверьте порог в 1936 году. Это отдельная ветвь в налоговом кодексе, открытая для многих владельцев недвижимости, которые считают, что уперлись в тупик.
4: Гранты
Налоговые льготы — это хорошо. Денежные гранты — ещё лучше. Существует целая экосистема частной филантропии, направленная на сохранение старых зданий. Это не государственные программы с бесконечной бюрократией. Это фонды, трасты и корпоративные средства, ищущие проекты, соответствующие их миссиям.
Обычно такие гранты покрывают часть ваших расходов на реконструкцию. Иногда, в редких случаях, они покрывают расходы полностью. Это зависит от того, насколько сильно фонд заинтересован в завершении именно этого проекта.
Возьмём, к примеру, Фонд Джоанны Фавро (Johanna Favrot Fund for Historic Preservation). Он выделяет от 2 500 до 10 000 долларов некоммерческим организациям или государственным агентствам, занимающимся реставрацией исторических объектов. Это не огромные деньги, но это хорошее начало. Корпоративные гранты — ещё один вариант. Программа American Express «Partners in Preservation» специально финансирует реконструкцию исторических зданий и достопримечательностей. Они хотят, чтобы их имя было в пресс-релизе. Вы хотите получить деньги. Это справедливый обмен.
Где их искать? Ландшафт грантов фрагментирован. Нельзя просто ввести в поиске «бесплатные деньги на дома». Нужно копаться.
Начните с вашего государственного офиса по сохранению исторического наследия. Они знают, какие частные фонды активны в вашем регионе. Национальный траст по сохранению исторических мест (National Trust for Historic Preservation) также предоставляет ресурсы для поиска таких грантов. У них есть справочники. У них есть базы данных. Пользуйтесь ими.
3: Ипотечные кредиты FHA
Когда вы думаете о покупке дома, на ум обычно приходят ипотечные кредиты Федерального жилищного управления (FHA). Вероятно, вы не думаете о них в контексте коммерческой реконструкции или исторической недвижимости, требующей ремонта. Это ошибка.
Кредиты FHA могут быть структурированы для проектов по реабилитации. Программа кредитов 203(k), в частности, позволяет заёмщикам финансировать как покупку, так и реконструкцию недвижимости в рамках одной ипотеки. Для исторических объектов это имеет огромное значение.
Традиционные кредиторы опасаются старых зданий. Они видят упадок. Они видят риск. Они видят
2: Заморозка налогов
В мире без пузырей ваш дом естественным образом ежегодно немного увеличивал бы свою рыночную стоимость. Но это означает, что по мере роста оценочной стоимости вашего дома растут и ваши имущественные налоги. Если, конечно, вы не организуете «заморозку».
Работая с местным управлением по сохранению исторического наследия, группой по возрождению главной улицы или историческим обществом, вы можете договориться о заморозке роста имущественных налогов. Такие заморозки обычно действуют в течение 10–15 лет и обычно основываются на планах реконструкции вашего исторического объекта или на обещании сохранить его в текущем состоянии, существенно не изменяя его характер.
1: Взнос на сохранение
Это звучит контринтуитивно. Вам могло бы показаться, что государственное агентство предпочитает оставлять деньги у себя в кармане. Вместо этого Национальный парк США (National Park Service) управляет программой, которая позволяет вам передать права на застройку историческому объекту.
Да, правам.
Вы продолжаете жить там. Вы продолжаете владеть кирпичами и раствором. Но вы отказываетесь от права снести его или изменить его исторический характер таким образом, который не одобрило бы организация по сохранению наследия. Взамен Налоговое управление США (IRS) позволяет вам принять благотворительный вычет в размере стоимости этих прав.
Здесь математика становится сложной. И опасной, если пропустить шаги.
Стоимость пожертвования — это не просто догадка. Она основана на том, сколько стоил бы объект без исторических ограничений, по сравнению с тем, сколько он стоит с ними. Разница составляет ваш вычет. Но вы не можете просто взять и записать это число наобум.
Вам нужна квалифицированная оценка. Обычно две. Одна от сертифицированного оценщика недвижимости и одна от историка, который понимает конкретную архитектурную значимость вашего дома.
Ключевым моментом является доказательство того, что ограничение снижает рыночную стоимость. Если исторический статус повышает стоимость, потому что покупатели готовы платить премию за шарм, ваш вычет уменьшается.
Это сложная область налогового права. Она пересекается с законами о сохранении наследия, оценкой недвижимости и федеральным налоговым кодексом.
Если вы допустите ошибку, IRS может полностью отказать в вычете. Они также могут наложить штрафы.
Но если вы сделаете всё правильно, это станет значительным финансовым стимулом. Не чеком по почте. Не прямым грантом. А снижением вашей налоговой нагрузки, которое может компенсировать часть затрат на ремонт, над которыми вы так много беспокоились.
Кто имеет право?
Как правило, вы должны передавать права квалифицированной организации. Это может быть федеральное агентство, государственное или местное правительство, или общественная благотворительная организация, которая обязуется сохранять исторические земли.
Вы должны сохранить определенные права. Вы не можете отказаться от всего. Цель — сохранение, а не заброшенность. Вы по-прежнему должны иметь возможность жить в доме. Ухаживать за ним. Даже улучшать его, в рамках соглашения о сохранении.
Процесс включает формальное соглашение. Ограничение по договору. Оно регистрируется в округе. Оно связывает и будущих владельцев.
Так что вы не просто помогаете себе. Вы обеспечиваете историческую целостность объекта для будущих поколений.
Стоит ли оно хлопот?
Для некоторых — да. Налоговая экономия может быть значительной. Особенно в исторических районах с высокой стоимостью недвижимости.
Для других потеря потенциальных прав на застройку слишком велика. Возможно, вы захотите снести
Компромисс: налоговые льготы в обмен на ограничения
Передача части своей земли группе по охране природы — это не только забота о природе. Это стратегический финансовый ход. Вы получаете благотворительный вычет. Кроме того, вы видите снижение суммы налога на имущество. Почему? Потому что вы владеете меньшей площадью земли. Оставшийся участок имеет меньшую оценочную стоимость. Математика здесь проста.
То же самое касается застроенных участков. Если вы владеете объектом исторического наследия, вы можете передать конкретные его элементы. Не весь дом целиком. Только фасад. Или внутреннюю деревянную отделку. Или ландшафтный дизайн, определяющий его характер. Передача передней части вашего дома организации по сохранению исторического наследия рассматривается как пожертвование архитектурной ценности.
Этот вычет снижает оценочную стоимость. Более низкая стоимость означает меньшие налоги. Всё просто.
Но в сфере недвижимости ничего не бывает бесплатным. Вы платите за эти льготы наличием строгих условий. Ограничения на ремонтные работы. Вы не можете просто снести стену или заменить окна, когда вам заблагорассудится. Организация по сохранению исторического наследия имеет право вето. То же самое касается и государства.
Часто задаваемые вопросы о собственности на объекты исторического наследия
Как объект попадает в Национальный реестр исторических мест?
Это происходит не автоматически. Вашему дому должно быть не менее 50 лет. Он должен соответствовать определенным критериям. Нельзя просто пожелать, чтобы дом считался историческим. Необходимо подать заявку.
Заполните форму номинации для Национального реестра исторических мест. Это первый шаг. Затем подождите. Процесс занимает не менее 90 дней. Заявка направляется в Службу национальных парков (National Park Service). Они решают, соответствует ли объект критериям. Простое «да» или «нет» может изменить вашу жизнь. Или, по крайней мере, ваш налоговый счет.
Являются ли исторические дома хорошей инвестицией?
Сайт BobVila.com отвечает: да. На некоторых рынках исторические объекты оцениваются на 26% выше, чем аналогичные дома без статуса исторического наследия. Они также более стабильны. Рыночные спады затрагивают их в меньшей степени.
Есть один нюанс: регулирование. Если ваш объект внесен в реестр, за ним ведется наблюдение. Ремонтные работы затруднены. Внесение изменений еще сложнее. Ваш дом старый. Ему требуется обслуживание. Но вы можете быть не вправе проводить работы так, как вам хочется.
Можно ли реконструировать исторические дома?
Можно. Но планка очень высока. К тому, что вы можете изменить, применяются строгие ограничения. Вам нужны специальные разрешения. Вы должны обосновать замену каждого кирпича. Это не похоже на стандартный ремонт. Это скорее переговоры с историей.
Получают ли исторические дома налоговые льготы?
Да. Но структура этих льгот различается. Вы можете получить налоговую заморозку (freeze). Или освобождение от уплаты налога (abatement). Или налоговые кредиты от федерального, регионального или местного правительства. Иногда это прямая льгота. В других случаях она применяется только к утвержденным ремонтным работам. Вам нужно потратить деньги, чтобы сэкономить.
Как работает налоговый кредит на исторические дома?
Федеральный налоговый кредит на реабилитацию (Federal Rehabilitation Tax Credit) — это основной из них. Технически он называется Историческим налоговым кредитом (Historic Tax Credit). Национальная конференция руководителей государственных органов по охране исторического наследия объясняет это четко. Застройщики, которые восстанавливают исторические здания для использования в качестве объектов, приносящих доход, получают 20-процентный налоговый кредит по налогу на доходы.
Это не вычет (deduction). Это кредит (credit). Это имеет большее значение. Он уменьшает вашу налоговую задолженность доллар за долларом. Но для этого требуется преобразование здания. Вы не можете просто жить в историческом доме и претендовать на этот кредит. Вы должны заставить объект приносить доход.
