Benjamín Franklin tenía razón en dos cosas. Muerte. Impuestos. Sin embargo, no era consciente de que poseer una casa de su época podría permitirle evitar la segunda.
Ser propietario de una casa histórica suele ser un dolor de cabeza financiero. Probablemente recuerdes The Money Pit. Es una pesadilla de yeso desmoronado y pisos hundidos. Sin embargo, estos edificios tienen valor cívico. Si usted está dispuesto a invertir dinero en su mantenimiento, el gobierno generalmente está dispuesto a llegar a un punto medio.
Existen innumerables incentivos fiscales a nivel local, estatal y federal. Existen para alentar a los ciudadanos responsables a cubrir los costos. Esta guía analiza lo mejor de esos descansos. Comenzaremos con las opciones federales y analizaremos las ayudas estatales y locales más comunes.
La propiedad histórica puede ser una trampa financiera, pero también una oportunidad financiera si se sabe cómo aprovechar los incentivos.
Antes de tomar un martillo, consulte con la oficina estatal de preservación histórica. O un abogado fiscal. Puede haber subvenciones, descansos o donaciones específicas para su área. El conocimiento local lo es todo.
El Servicio de Parques Nacionales
¿Te sorprende que el Servicio de Parques Nacionales (NPS) sea la primera parada? Es.
El NPS se asocia con el IRS para administrar el Programa de Incentivos Fiscales Federales para la Preservación Histórica. Piense en su solicitud de certificación para figurar en el Registro Nacional de Lugares Históricos (NRHP) como un boleto dorado. Es la forma principal de designar oficialmente su propiedad.
Necesita esa lista para obtener exenciones de impuestos federales. Pero enumerar por sí solo no es suficiente.
Debe proporcionar planes específicos para la renovación. La pausa se aplica al trabajo que usted realiza, no a la estructura que se encuentra allí. Necesita un plan concreto sobre cómo preservar el sitio.
Si está comprando una casa histórica existente, consulte primero el NRHP. Asegúrate de que ya esté registrado. Si no es así, considere hacer de ese registro una contingencia de la venta. No compre un problema que no puede resolver.
Incentivos fiscales federales para la preservación histórica
El programa federal ofrece dos tipos principales de incentivos. Son distintos. Comprender la diferencia es importante para sus resultados.
- El Crédito Fiscal a la Inversión (ITC) del 20%
Éste es el grande. Se aplica a la rehabilitación de propiedades generadoras de ingresos. Eso significa espacios comerciales, unidades de alquiler o edificios de uso mixto. Obtiene el 20% de los gastos de rehabilitación calificados como crédito directo contra su impuesto federal sobre la renta. Es una reducción dólar por dólar. No es una deducción. Un crédito.
Para calificar, debe seguir las Normas de Rehabilitación de la Secretaría del Interior. Estos estándares garantizan que se preserve el carácter histórico del edificio. No se pueden simplemente derribar muros y llamarlo “restauración”. El trabajo debe ser sustantivo.
- La depreciación del edificio histórico del 18%
Esto se aplica a la parte que genera ingresos de un edificio construido antes de 1936. Le permite depreciar el valor del edificio durante un período de 27,5 años (para alquiler residencial) o 39 años (para alquiler comercial). La cifra del 18% se refiere a la tasa de depreciación acelerada que se utiliza a menudo para contabilizar estas estructuras más antiguas, lo que permite amortizar el edificio más rápido que una construcción nueva.
Esto es menos una “bonificación” y más
El truco con el crédito federal del 20 por ciento
El gobierno federal no sólo reparte dinero en efectivo para preservar la historia. Es un reembolso condicional. Una vez que su propiedad obtenga la designación histórica, potencialmente podrá obtener un reembolso del 20 por ciento de los costos de renovación. Pero el proceso de solicitud a través del Servicio de Parques Nacionales es estricto. Hay dos obstáculos importantes que debes superar primero.
El más importante son los ingresos. No puede utilizar este crédito para una residencia personal. La propiedad debe generar ingresos. Si vives en la casa y ya está, no tienes suerte. Sin embargo, existe una solución. Si tiene una oficina en casa o alquila una parte de su casa, puede solicitar el crédito para gastos relacionados con ese espacio generador de ingresos. Los propietarios de pensiones utilizan esta ruta con frecuencia.
El segundo obstáculo es el cumplimiento estético. El Secretario del Interior tiene 10 pautas específicas sobre lo que realmente significa “consistente con el carácter histórico de la propiedad”. Las renovaciones propuestas deben seguir estas reglas. Si planea colocar revestimiento de vinilo en una casa victoriana, es probable que lo rechacen. Las pautas dictan materiales, métodos e integridad del diseño. Debe hacer su tarea antes de comprar materiales.
Créditos fiscales estatales: duplicar los ahorros
Si la ruta federal parece demasiado restrictiva, mire su estado. En 2011, 31 estados habían adoptado créditos fiscales para renovaciones de edificios históricos. Aquí es donde puede encontrar la verdadera influencia.
La lógica detrás de estos incentivos estatales es el desarrollo económico. Los edificios más antiguos suelen ubicarse en zonas céntricas o distritos comerciales tradicionales. Cuando renueva, aumenta el valor de todo el vecindario, no solo de su lote. Los estados quieren ese efecto dominó. Están dispuestos a subsidiar su trabajo para mantener esas áreas vibrantes.
Aquí está la ventaja sobre el programa federal: muchos incentivos estatales no se limitan a propiedades comerciales que generan ingresos. Esto significa que es posible que pueda renovar su propia casa y aun así obtener una reducción de impuestos. El requisito de estar incluido individualmente en el Registro Nacional de Lugares Históricos (NRHP) a menudo no se aplica aquí.
Podría calificar si su propiedad contribuye al carácter de un distrito histórico designado. O si ha sido designado localmente como punto de referencia. Consulte la lista de la comisión de preservación local. Los criterios de elegibilidad varían enormemente según el estado, por lo que el primer paso es una simple búsqueda de “crédito fiscal por preservación histórica [de su estado]”.
Otros incentivos estatales
Más allá de los créditos fiscales directos, los estados ofrecen otros mecanismos. Algunos ofrecen reducciones de impuestos a la propiedad. Otros ofrecen subvenciones o préstamos a bajo interés. Estos programas tienen como objetivo reducir el costo inicial de la restauración. Reconocen que los edificios históricos suelen tener costos de mantenimiento más altos que las estructuras modernas.
California la llama Ley Mills. Oregon prefiere el Programa de Evaluación Especial de Propiedad Histórica. Wisconsin utiliza el Crédito Suplementario para la Preservación Histórica. Arizona simplemente lo denomina programa de Impuesto a la Propiedad Histórica.
Los nombres cambian. El objetivo es el mismo.
La mayoría de los estados tienen mecanismos para reducir los impuestos a la propiedad de los edificios históricos. Dado que estos son administrados por el estado, las reglas cambian según su código postal. Una búsqueda rápida de “impuesto a la propiedad histórica [su estado]” le proporcionará los formularios y plazos específicos.
Estos programas difieren significativamente en sus beneficios. Las secciones anteriores cubrían exenciones fiscales por renovación. Esta sección se centra en los impuestos que paga anualmente. No estás gastando dinero para ahorrar dinero. Estás ahorrando dinero directamente.
Comprender las servidumbres históricas
Una servidumbre es un acuerdo legal. Es entre usted y un grupo de preservación. El grupo puede ser a nivel local, de condado o estatal.
A cambio de mantener el carácter histórico de su hogar, recibe beneficios fiscales. Estos pueden incluir impuestos reducidos sobre la renta, impuestos sobre el patrimonio o impuestos sobre la propiedad.
¿El truco? Es para siempre.
Una vez firmada, sellada y entregada, la servidumbre se presenta con su escritura. Vincula a los futuros propietarios. Este puede ser un punto de venta. A los compradores les gustan las tarifas reducidas. También les gusta el prestigio de una casa histórica verificada.
También puede ser un elemento disuasorio. ¿Qué pasa si un comprador quiere destruir su casa victoriana y construir una gregoriana? La servidumbre los detiene. Podría asustar a quienes tienen planes de renovación importantes.
Puede encontrar estas sociedades en línea. Busque “servidumbre de preservación histórica [su condado]”.
Nota: Las servidumbres son vinculantes. Pasan a los herederos. Restringen lo que puedes hacer con el exterior y, a veces, con el interior.
El crédito de rehabilitación del 10 por ciento
La ley federal ofrece un incentivo importante para restaurar estructuras históricas. El Crédito Fiscal Federal por Rehabilitación Histórica proporciona un crédito del 20%. Esperar. La fuente dijo que el 10 por ciento.
Sigamos con la fuente. La fuente menciona un Crédito de Rehabilitación del 10 por ciento.
Algunos estados se alinean con este modelo federal. Otros tienen sus propias versiones. El objetivo es el mismo. Gasta dinero en gastos de rehabilitación calificados. A cambio, obtienes un crédito contra tus impuestos.
Esto no es una deducción. Es un crédito. Un crédito reduce su factura de impuestos dólar por dólar. Una deducción sólo reduce su ingreso sujeto a impuestos.
Para calificar, el trabajo debe cumplir con los Estándares de Rehabilitación de la Secretaría del Interior. Esta es una directriz federal. Garantiza que se preserve la integridad histórica del edificio.
Materiales y herramientas:
* Necesita registros detallados.
* Guarde todos los recibos.
* Documentar cada clavo, cada viga, cada ventana restaurada.
La seguridad es lo primero:
* Las casas históricas a menudo contienen pintura con plomo.
* El asbesto puede estar presente en el aislamiento o en el piso.
* Contrate profesionales de reducción certificados si es necesario.
* No lije pintura vieja sin la contención adecuada.
¿Qué camino es el adecuado para usted?
Las servidumbres ofrecen un alivio continuo. Afectan sus impuestos cada año. También limitan su control.
Los créditos de rehabilitación ofrecen un impulso único (o periódico). Requieren capital inicial. No vinculan del mismo modo a los futuros propietarios.
Los programas estatales a menudo le permiten combinar estas estrategias. Podrías conseguir un
Que se le niegue la designación histórica duele. Se siente como un rechazo del alma de su propiedad. Pero aquí está la cuestión: al código tributario no siempre le importa la placa en la pared. Le importa la fecha de la escritura. Si su edificio comercial es anterior a 1936, es posible que aún califique para un crédito fiscal del 10 por ciento por renovación histórica incluso si no está en el Registro Nacional de Lugares Históricos (NRHP).
Esto no es un folleto. Es un reembolso por realizar el arduo trabajo de preservación.
Si gastó $100,000 en restaurar un escaparate de la época de 1935, recibirá $10,000 de vuelta. Matemáticas sencillas. Dinero duro. ¿El truco? La obra debe preservar el carácter original del edificio. No se puede colocar un revestimiento de vinilo y reclamar el crédito. El Servicio de Parques Nacionales y el IRS ejecutan este programa en conjunto, lo que significa que examinarán de cerca sus planes. Quieren ver materiales apropiados para la época, no atajos modernos.
Este crédito del 10% para propiedades comerciales anteriores a 1936 se suma al crédito del 20% para edificios listados en el NRHP. Ambos son administrados por los mismos organismos federales. Si su edificio no cumple con los requisitos para recibir el crédito mayor del 20 %, no lo abandone. Compruebe el límite de 1936. Es un carril separado en el código tributario y está abierto a muchos propietarios que piensan que han llegado a un callejón sin salida.
4: Subvenciones
Los créditos fiscales son buenos. Las subvenciones en efectivo son mejores. Existe todo un ecosistema de filantropía privada dedicado a mantener en pie los edificios antiguos. Estos no son programas gubernamentales con trámites burocráticos interminables. Son fundaciones, fideicomisos y fondos corporativos que buscan proyectos que se alineen con sus misiones.
Por lo general, estas subvenciones cubren un porcentaje de los costes de renovación. A veces, en casos raros, lo cubren directamente. Depende de qué tan desesperada esté la fundación por ver terminar ese proyecto específico.
Tomemos como ejemplo el Fondo Johanna Favrot para la Preservación Histórica. Entregan entre $2,500 y $10,000 a agencias gubernamentales o sin fines de lucro que renuevan propiedades históricas. No es una fortuna, pero es un comienzo. Las subvenciones corporativas son otro ángulo. El programa American Express Partners in Preservation financia específicamente la renovación de edificios y monumentos históricos. Quieren su nombre en el comunicado de prensa. Quieres el dinero. Es un comercio justo.
¿Dónde encuentras estos? El paisaje está fragmentado. No puedes simplemente buscar “dinero gratis para casas”. Tienes que cavar.
Comience con la oficina de preservación de su estado. Saben qué fondos privados están activos en su región. El Fondo Nacional para la Preservación Histórica también tiene recursos para localizar estas subvenciones. Tienen directorios. Tienen bases de datos. Úselos.
3: Préstamos de la FHA
Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda normalmente le vienen a la mente cuando piensa en comprar una casa. Probablemente no esté pensando en ellos para una renovación comercial o una reparación histórica. Eso es un error.
Los préstamos de la FHA se pueden estructurar para proyectos de rehabilitación. El programa de préstamos 203(k), específicamente, permite a los prestatarios financiar tanto la compra como la renovación de una propiedad en una sola hipoteca. Para las propiedades históricas, esto es enorme.
Los prestamistas tradicionales se resisten a los edificios antiguos. Ven decadencia. Ven riesgo. ellos ven
2: Congelación de impuestos
En un mundo sin burbujas, su casa naturalmente ganaría un poco de valor de mercado cada año. Pero esto significa que a medida que aumenta el valor de tasación de su casa, sus impuestos a la propiedad también aumentan. Es decir, a menos que diseñes una congelación.
Trabajando con su oficina local de preservación histórica, grupo de revitalización de calles principales o sociedad histórica, es posible que pueda llegar a un congelamiento de los aumentos de impuestos a la propiedad. Las heladas suelen durar entre 10 y 15 años y, por lo general, se basan en planes para renovar su propiedad histórica o en la promesa de mantener dicha propiedad tal como está sin alterar significativamente su carácter.
1: Contribución a la Preservación
Suena contradictorio. Uno pensaría que una agencia gubernamental querría tener dinero en efectivo en su propio bolsillo. En cambio, el Servicio de Parques Nacionales ejecuta un programa que le permite donar los derechos de desarrollo a una propiedad histórica.
Sí, derechos.
Sigues viviendo allí. Sigues siendo dueño de los ladrillos y el mortero. Pero usted renuncia al derecho de demolerlo o alterar su carácter histórico de una manera que una organización de preservación no aprobaría. A cambio, el IRS le permite realizar una deducción caritativa por el valor de esos derechos.
Aquí es donde las matemáticas se vuelven complicadas. Y peligroso si te saltas pasos.
El valor de la donación no es sólo una suposición. Se basa en lo que valdría la propiedad sin las restricciones históricas frente a lo que valdría con ellas. La diferencia es tu deducción. Pero no puedes simplemente escribir ese número por capricho.
Necesita una tasación cualificada. Normalmente dos de ellos. Uno de un tasador de bienes raíces certificado y otro de un historiador que comprende el significado arquitectónico específico de su hogar.
La clave es demostrar que la restricción reduce el valor de mercado. Si la designación histórica agrega valor porque los compradores están dispuestos a pagar una prima por el encanto, su deducción se reduce.
Ésta es un área compleja del derecho tributario. Se cruza con la ley de preservación, la valoración de bienes raíces y los códigos tributarios federales.
Si se equivoca, el IRS puede rechazar la deducción por completo. También pueden imponer sanciones.
Pero si lo hace bien, es un incentivo financiero importante. No es un cheque por correo. No es una subvención directa. Pero una reducción en su obligación tributaria que puede compensar algunos de los costos de renovación por los que ha estado sudando.
¿Quién califica?
Por lo general, es necesario donar los derechos a una organización calificada. Podría ser una agencia federal, un gobierno estatal o local, o una organización benéfica pública que tenga el compromiso de preservar tierras históricas.
Debe conservar ciertos derechos. No puedes renunciar a todo. El objetivo es la preservación, no el abandono. Aún necesita poder vivir en la casa. Mantenlo. Incluso mejorarlo, dentro de los límites del acuerdo de preservación.
El proceso implica un acuerdo formal. Una restricción de escritura. Se registra en el condado. También vincula a los futuros propietarios.
Así que no sólo te estás ayudando a ti mismo. Estás asegurando la integridad histórica de la propiedad para la próxima generación.
¿Vale la pena la molestia?
Para algunos, sí. Los ahorros fiscales pueden ser sustanciales. Especialmente en distritos históricos de alto valor.
Para otros, la pérdida de derechos potenciales de desarrollo es demasiado alta. Quizás quieras romper
La compensación: exenciones fiscales por restricciones
Ceder parte de su tierra a un grupo conservacionista no se trata sólo de salvar la naturaleza. Es un movimiento financiero estratégico. Obtienes una deducción caritativa. También verá caer su factura de impuestos a la propiedad. ¿Por qué? Porque tienes menos tierra. El paquete restante vale menos en papel. Las matemáticas son sencillas.
Funciona igual para propiedades desarrolladas. Si posee algo histórico, puede donar características específicas. No toda la casa. Sólo la fachada. O la carpintería interior. O el paisajismo que define su carácter. Al traspasar el frente de su casa a una organización de preservación, se trata ese valor arquitectónico como una donación.
Esa deducción reduce su valor tasado. Un valor más bajo significa impuestos más bajos. Simple.
Pero en el sector inmobiliario nada es gratis. Usted paga por estos beneficios con condiciones. Restricciones de renovación. No puedes simplemente derribar una pared o cambiar ventanas cuando te apetezca. La organización de preservación tiene voz y voto. El gobierno tiene voz y voto.
Preguntas frecuentes sobre propiedad histórica
¿Cómo se incluye una propiedad en el Registro Nacional de Lugares Históricos?
No es automático. Tu casa debe tener al menos 50 años. Tiene que cumplir criterios específicos. No se puede simplemente desear que sea histórico. Tienes que aplicar.
Complete un formulario de nominación para el Registro Nacional de Lugares Históricos. Ese es el primer paso. Entonces espera. El proceso demora un mínimo de 90 días. La solicitud va al Servicio de Parques Nacionales. Ellos deciden si califica. Un simple sí o no puede cambiar tu vida. O al menos su factura de impuestos.
¿Son las casas históricas una buena inversión?
BobVila.com dice que sí. En algunos mercados, las propiedades históricas están valoradas un 26 por ciento más que las casas no históricas comparables. También son más estables. Las crisis del mercado los afectan menos.
Hay un problema. Regulación. Si estás en la lista, estás vigilado. Las renovaciones son difíciles. Las modificaciones son más difíciles. Tu casa es vieja. Necesita trabajo. Pero es posible que no se le permita hacerlo de la manera que desee.
¿Se pueden remodelar casas históricas?
Puede. Pero el listón está alto. Se aplican limitaciones estrictas a lo que puede cambiar. Necesitas permisos especiales. Debes justificar cada ladrillo que reemplazas. No es una renovación estándar. Es una negociación con la historia.
¿Las casas históricas obtienen exenciones fiscales?
Sí. Pero la estructura varía. Es posible que le congelen los impuestos. O una reducción. O créditos del gobierno federal, estatal o local. A veces es un beneficio absoluto. Otras veces, se aplica únicamente contra renovaciones aprobadas. Tienes que gastar dinero para ahorrar dinero.
¿Cómo funciona el crédito fiscal por vivienda histórica?
El Crédito Fiscal Federal de Rehabilitación es el más importante. Técnicamente se llama Crédito Fiscal Histórico. La Conferencia Nacional de Oficiales Estatales de Preservación Histórica lo explica claramente. Los promotores que rehabilitan edificios históricos para convertirlos en propiedades generadoras de ingresos obtienen un crédito fiscal del 20 por ciento.
No es una deducción. Es un crédito. Eso es algo más importante. Reduce su obligación tributaria dólar por dólar. Pero requiere reconvertir el edificio. No puedes simplemente vivir en una casa histórica y reclamar esto. Tienes que hacer que produzca ingresos.
