Benjamin Franklin avait raison sur deux choses. La mort. Impôts. Il n’était cependant pas conscient que posséder une maison de son époque pouvait permettre d’éviter la seconde.
Posséder une maison historique est souvent un casse-tête financier. Vous vous souvenez probablement de The Money Pit. C’est un cauchemar de plâtre effondré et de sols qui s’effondrent. Ces bâtiments ont pourtant une valeur civique. Si vous êtes prêt à investir de l’argent dans leur entretien, le gouvernement est généralement prêt à vous rencontrer à mi-chemin.
Il existe une myriade d’incitations fiscales aux niveaux local, étatique et fédéral. Ils existent pour encourager les citoyens responsables à assumer les coûts. Ce guide examine le meilleur de ces pauses. Nous commencerons par les options fédérales et examinerons les secours étatiques et locaux les plus courants.
Les biens historiques peuvent être un piège financier, mais aussi une opportunité financière si vous savez vous y retrouver parmi les incitations.
Avant de prendre un marteau, vérifiez auprès de votre bureau national de préservation historique. Ou un avocat fiscaliste. Il peut y avoir des subventions, des pauses ou des dotations spécifiques à votre région. La connaissance locale est primordiale.
Le service des parcs nationaux
Cela vous surprend-il que le National Park Service (NPS) soit le premier arrêt ? C’est.
Le NPS s’associe à l’IRS pour administrer le Programme d’incitations fiscales fédérales pour la préservation historique. Considérez leur demande de certification pour l’inscription au Registre national des lieux historiques (NRHP) comme un ticket en or. C’est le principal moyen de désigner officiellement votre propriété.
Vous avez besoin de cette liste pour bénéficier d’allégements fiscaux fédéraux. Mais la simple liste ne suffit pas.
Vous devez fournir des plans précis de rénovation. La pause s’applique au travail que vous effectuez, et non à la structure qui s’y trouve. Vous avez besoin d’un plan concret sur la manière dont vous préserverez le site.
Si vous achetez une maison historique existante, vérifiez d’abord le NRHP. Assurez-vous qu’il est déjà enregistré. Si ce n’est pas le cas, envisagez de faire de cet enregistrement une condition de la vente. N’achetez pas un problème que vous ne pouvez pas résoudre.
Incitations fiscales fédérales à la préservation du patrimoine historique
Le programme fédéral offre deux principaux types d’incitations. Ils sont distincts. Comprendre la différence est important pour vos résultats.
- Le Crédit d’Impôt à l’Investissement (CCI) de 20 %
C’est le plus gros. Il s’applique à la réhabilitation d’immeubles à revenus. Cela signifie des espaces commerciaux, des logements locatifs ou des bâtiments à usage mixte. Vous obtenez 20 % des dépenses de réadaptation admissibles sous forme de crédit direct sur votre impôt fédéral sur le revenu. C’est une réduction dollar pour dollar. Pas une déduction. Un crédit.
Pour être admissible, vous devez suivre les normes de réadaptation du secrétaire de l’Intérieur. Ces normes garantissent la préservation du caractère historique du bâtiment. Vous ne pouvez pas simplement abattre des murs et appeler cela une « restauration ». Le travail doit être substantiel.
- La dépréciation des bâtiments historiques de 18 %
Cela s’applique à la partie productive de revenus d’un immeuble construit avant 1936. Cela permet d’amortir la valeur de l’immeuble sur une période de 27,5 ans (pour un logement locatif) ou de 39 ans (pour un commercial). Le chiffre de 18 % fait référence au taux d’amortissement accéléré souvent utilisé pour comptabiliser ces structures plus anciennes, ce qui vous permet d’amortir le bâtiment plus rapidement que les nouvelles constructions.
Il s’agit moins d’un “bonus” que de
Le piège avec le crédit fédéral de 20 pour cent
Le gouvernement fédéral ne se contente pas de distribuer de l’argent pour préserver l’histoire. C’est une remise conditionnelle. Une fois que votre propriété obtient la désignation historique, vous pouvez potentiellement récupérer 20 % sur les coûts de rénovation. Mais le processus de candidature auprès du National Park Service est strict. Il y a deux obstacles majeurs que vous devez d’abord franchir.
Le plus important est le revenu. Vous ne pouvez pas utiliser ce crédit pour une résidence personnelle. La propriété doit générer des revenus. Si vous habitez dans la maison et que c’est tout, vous n’avez pas de chance. Il existe cependant une solution de contournement. Si vous exploitez un bureau à domicile ou louez une partie de votre maison, vous pouvez demander le crédit sur les dépenses liées à cet espace générateur de revenus. Les propriétaires de chambres d’hôtes empruntent souvent cet itinéraire.
Le deuxième obstacle est la conformité esthétique. Le Secrétaire de l’Intérieur a 10 lignes directrices spécifiques sur ce que signifie réellement « conforme au caractère historique du bien ». Les rénovations que vous proposez doivent respecter ces règles. Si vous envisagez de poser un revêtement en vinyle sur une maison victorienne, vous risquez d’être rejeté. Les directives dictent les matériaux, les méthodes et l’intégrité de la conception. Vous devez faire vos devoirs avant d’acheter du matériel.
Crédits d’impôt de l’État : doubler l’épargne
Si la voie fédérale vous semble trop restrictive, regardez votre état. En 2011, 31 États avaient adopté des crédits d’impôt pour la rénovation de bâtiments historiques. C’est là que vous pourriez trouver le véritable levier.
La logique derrière ces incitations étatiques est le développement économique. Les bâtiments plus anciens se trouvent généralement dans les centres-villes ou dans les quartiers commerciaux traditionnels. Lorsque vous rénovez, vous augmentez la valeur de tout le quartier, pas seulement de votre terrain. Les États veulent cet effet d’entraînement. Ils sont prêts à subventionner votre travail pour maintenir ces domaines dynamiques.
Voici l’avantage par rapport au programme fédéral : de nombreuses incitations étatiques ne se limitent pas aux propriétés commerciales génératrices de revenus. Cela signifie que vous pourrez peut-être rénover votre propre maison tout en bénéficiant d’un allégement fiscal. L’obligation d’être inscrit individuellement sur le Registre national des lieux historiques (NRHP) ne s’applique souvent pas ici.
Vous pourriez être admissible si votre propriété contribue au caractère d’un quartier historique désigné. Ou, s’il a été désigné localement comme point de repère. Consultez la liste de votre commission de préservation locale. Les critères d’éligibilité varient considérablement selon les États, donc une simple recherche de « Crédit d’impôt pour la préservation historique de [votre État] » est votre première étape.
Autres incitations de l’État
Au-delà des crédits d’impôts directs, les États proposent d’autres mécanismes. Certains offrent des réductions de taxe foncière. D’autres offrent des subventions ou des prêts à faible taux d’intérêt. Ces programmes visent à réduire le coût initial de la restauration. Ils reconnaissent que les bâtiments historiques ont souvent des coûts d’entretien plus élevés que les structures modernes.
La Californie l’appelle le Mills Act. L’Oregon préfère le programme d’évaluation spéciale des biens historiques. Le Wisconsin utilise le crédit supplémentaire de préservation historique. L’Arizona l’appelle simplement le programme d’impôt foncier historique.
Les noms changent. Le but est le même.
La plupart des États disposent de mécanismes permettant de réduire les impôts fonciers sur les bâtiments historiques. Comme celles-ci sont administrées par l’État, les règles changent en fonction de votre code postal. Une recherche rapide de « taxe foncière historique [Votre État] » vous permettra d’obtenir les formulaires et les délais spécifiques.
Ces programmes diffèrent considérablement dans leurs avantages. Les sections précédentes traitaient des allégements fiscaux pour la rénovation. Cette section se concentre sur les impôts que vous payez chaque année. Vous ne dépensez pas d’argent pour économiser de l’argent. Vous économisez carrément de l’argent.
Comprendre les servitudes historiques
Une servitude est un accord juridique. C’est entre vous et un groupe de préservation. Le groupe peut être local, départemental ou étatique.
En échange du maintien du caractère historique de votre maison, vous bénéficiez d’avantages fiscaux. Il peut s’agir d’une réduction de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur les successions ou de l’impôt foncier.
Le piège ? C’est pour toujours.
Une fois signée, scellée et livrée, la servitude est déposée avec votre acte. Il engage les futurs propriétaires. Cela peut être un argument de vente. Les acheteurs apprécient les frais réduits. Ils aiment aussi le prestige d’une demeure historique vérifiée.
Cela peut aussi être dissuasif. Que se passe-t-il si un acheteur veut vider votre victorien et construire un grégorien ? La servitude les arrête. Cela pourrait effrayer ceux qui ont des projets de rénovation majeurs.
Vous pouvez trouver ces sociétés en ligne. Recherchez « servitude de préservation historique [Votre comté] ».
Remarque : Les servitudes sont contraignantes. Ils passent aux héritiers. Ils limitent ce que vous pouvez faire avec l’extérieur et parfois avec l’intérieur.
Le crédit de réadaptation de 10 %
La loi fédérale offre une incitation significative à la restauration des bâtiments historiques. Le crédit d’impôt fédéral pour la réhabilitation historique offre un crédit de 20 %. Attendez. La source a dit 10 pour cent.
Restons-en à la source. La source mentionne un Crédit de réadaptation de 10 pour cent.
Certains États s’alignent sur ce modèle fédéral. D’autres ont leurs propres versions. Le but est le même. Vous dépensez de l’argent en dépenses de réadaptation admissibles. En échange, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt.
Ce n’est pas une déduction. C’est un crédit. Un crédit réduit votre facture d’impôt dollar pour dollar. Une déduction ne fait que réduire votre revenu imposable.
Pour être admissible, le travail doit répondre aux normes de réhabilitation du secrétaire de l’Intérieur. Il s’agit d’une directive fédérale. Il garantit la préservation de l’intégrité historique du bâtiment.
Matériaux et outils :
* Vous avez besoin de dossiers détaillés.
* Conservez chaque reçu.
* Documentez chaque clou, chaque poutre, chaque fenêtre restaurée.
La sécurité avant tout :
* Les maisons historiques contiennent souvent de la peinture au plomb.
* L’amiante peut être présente dans l’isolation ou le revêtement de sol.
* Embauchez des professionnels certifiés en réduction si nécessaire.
* Ne poncez pas la vieille peinture sans un confinement approprié.
Quelle voie vous convient le mieux ?
Les servitudes offrent un soulagement continu. Ils affectent vos impôts chaque année. Ils limitent également votre contrôle.
Les crédits de réadaptation offrent un coup de pouce ponctuel (ou périodique). Ils nécessitent un capital initial. Ils n’engagent pas les futurs propriétaires de la même manière.
Les programmes publics permettent souvent de combiner ces stratégies. Vous pourriez obtenir un
Se voir refuser une désignation historique pique. Cela ressemble à un rejet de l’âme de votre propriété. Mais voici le problème : le code des impôts ne se soucie pas toujours de la plaque sur le mur. Il se soucie de la date sur l’acte. Si votre bâtiment commercial est antérieur à 1936, vous pourriez toujours avoir droit à un crédit d’impôt pour rénovation historique de 10 % même si vous n’êtes pas inscrit au Registre national des lieux historiques (NRHP).
Ce n’est pas un cadeau. C’est une récompense pour le dur travail de préservation.
Si vous avez dépensé 100 000 $ pour restaurer une devanture de magasin datant de 1935, vous récupérez 10 000 $. Mathématiques simples. De l’argent dur. Le piège ? Les travaux doivent préserver le caractère original du bâtiment. Vous ne pouvez pas appliquer un revêtement en vinyle et réclamer le crédit. Le National Park Service et l’IRS gèrent ce programme conjointement, ce qui signifie qu’ils examineront de près vos projets. Ils veulent voir des matériaux adaptés à l’époque, et non des raccourcis modernes.
Ce crédit de 10 % pour les immeubles commerciaux d’avant 1936 s’ajoute au crédit de 20 % pour les bâtiments classés NRHP. Les deux sont administrés par les mêmes organismes fédéraux. Si votre bâtiment ne répond pas aux critères du crédit le plus élevé de 20 %, ne vous en faites pas. Vérifiez la date limite de 1936. Il s’agit d’une voie distincte dans le code des impôts, et elle est ouverte à de nombreux propriétaires qui pensent être dans une impasse.
4 : Subventions
Les crédits d’impôt, c’est bien. Les subventions en espèces sont meilleures. Il existe tout un écosystème de philanthropie privée dédié au maintien des bâtiments anciens. Ce ne sont pas des programmes gouvernementaux avec des formalités administratives interminables. Il s’agit de fondations, de trusts et de fonds d’entreprise à la recherche de projets en adéquation avec leurs missions.
Habituellement, ces subventions couvrent un pourcentage de vos frais de rénovation. Parfois, dans de rares cas, ils le couvrent complètement. Cela dépend du degré de désespoir de la fondation de voir ce projet spécifique se terminer.
Prenez le Fonds Johanna Favrot pour la préservation du patrimoine. Ils distribuent entre 2 500 et 10 000 dollars à des organismes à but non lucratif ou gouvernementaux qui rénovent des propriétés historiques. Ce n’est pas une fortune, mais c’est un début. Les subventions aux entreprises sont un autre angle. Le programme American Express Partners in Preservation finance spécifiquement la rénovation de bâtiments et de monuments historiques. Ils veulent que leur nom figure sur le communiqué de presse. Vous voulez de l’argent. C’est un commerce équitable.
Où les trouvez-vous ? Le paysage est fragmenté. Vous ne pouvez pas simplement rechercher « argent gratuit pour les maisons ». Il faut creuser.
Commencez par votre bureau national de préservation. Ils savent quels fonds privés sont actifs dans votre région. Le National Trust for Historic Preservation dispose également de ressources pour localiser ces subventions. Ils ont des répertoires. Ils ont des bases de données. Utilisez-les.
3 : Prêts FHA
Les prêts de la Federal Housing Administration viennent généralement à l’esprit lorsque vous envisagez d’acheter une maison. Vous n’y pensez probablement pas pour une rénovation commerciale ou une rénovation historique. C’est une erreur.
Les prêts FHA peuvent être structurés pour des projets de réhabilitation. Le programme de prêt 203(k), en particulier, permet aux emprunteurs de financer à la fois l’achat et la rénovation d’une propriété avec une seule hypothèque. Pour les propriétés historiques, c’est énorme.
Les prêteurs traditionnels rechignent aux vieux bâtiments. Ils voient la décadence. Ils voient le risque. Ils voient
2 : Gel des taxes
Dans un monde sans bulles, votre maison gagnerait naturellement un peu de valeur marchande chaque année. Mais cela signifie qu’à mesure que la valeur estimative de votre maison augmente, vos impôts fonciers augmentent également. Autrement dit, à moins que vous ne prépariez un gel.
En collaboration avec votre bureau local de préservation historique, votre groupe de revitalisation des rues principales ou votre société historique, vous pourrez peut-être geler les augmentations de taxes foncières. Les gels durent généralement entre 10 et 15 ans et sont généralement fondés sur des projets de rénovation de votre propriété historique ou sur une promesse de conserver ladite propriété telle quelle sans altérer de manière significative son caractère.
1 : Contribution à la préservation
Cela semble contre-intuitif. On pourrait penser qu’une agence gouvernementale voudrait garder de l’argent liquide dans sa propre poche. Au lieu de cela, le National Park Service gère un programme qui vous permet de faire don des droits de développement à une propriété historique.
Oui, des droits.
Vous continuez à vivre là-bas. Vous restez propriétaire des briques et du mortier. Mais vous renoncez au droit de le démolir ou de modifier son caractère historique d’une manière qu’un organisme de préservation n’approuverait pas. En échange, l’IRS vous permet de bénéficier d’une déduction caritative pour la valeur de ces droits.
C’est là que les calculs deviennent délicats. Et dangereux si vous sautez des étapes.
La valeur du don n’est pas qu’une supposition. C’est basé sur ce que vaudrait la propriété sans les restrictions historiques par rapport à ce qu’elle vaut avec elles. La différence est votre déduction. Mais vous ne pouvez pas écrire ce numéro sur un coup de tête.
Vous avez besoin d’une évaluation qualifiée. Il y en a deux, généralement. L’un d’un évaluateur immobilier agréé et l’autre d’un historien qui comprend l’importance architecturale spécifique de votre maison.
La clé est de prouver que la restriction fait baisser la valeur marchande. Si la désignation historique ajoute de la valeur parce que les acheteurs sont prêts à payer un supplément pour le charme, votre déduction diminue.
Il s’agit d’un domaine complexe du droit fiscal. Il recoupe le droit de la préservation, l’évaluation des biens immobiliers et les codes fiscaux fédéraux.
Si vous vous trompez, l’IRS peut refuser complètement la déduction. Ils peuvent également imposer des sanctions.
Mais si vous y parvenez, c’est une incitation financière importante. Pas un chèque par la poste. Pas une subvention directe. Mais une réduction de votre obligation fiscale qui peut compenser une partie des coûts de rénovation pour lesquels vous avez transpiré.
Qui est admissible ?
En règle générale, vous devez faire don des droits à une organisation qualifiée. Il peut s’agir d’une agence fédérale, d’un gouvernement d’État ou local, ou d’un organisme de bienfaisance public qui s’est engagé à préserver les terres historiques.
Vous devez conserver certains droits. Vous ne pouvez pas abandonner tout. L’objectif est la préservation et non l’abandon. Encore faut-il pouvoir vivre dans la maison. Entretenez-le. Même l’améliorer, dans les limites de l’accord de préservation.
Le processus implique un accord formel. Une restriction d’acte. Il est enregistré auprès du comté. Cela engage également les futurs propriétaires.
Vous ne vous aidez donc pas seulement vous-même. Vous garantissez l’intégrité historique de la propriété pour la prochaine génération.
Est-ce que ça vaut la peine ?
Pour certains, oui. Les économies d’impôts peuvent être substantielles. Surtout dans les quartiers historiques de grande valeur.
Pour d’autres, la perte de droits potentiels au développement est trop élevée. Tu pourrais vouloir déchirer
Le compromis : allègements fiscaux en cas de restrictions
Céder une partie de votre terrain à un groupe de conservation ne consiste pas seulement à sauver la nature. C’est une décision financière stratégique. Vous bénéficiez d’une déduction caritative. Vous voyez également votre facture de taxe foncière baisser. Pourquoi? Parce que vous possédez moins de terres. Le colis restant vaut moins sur le papier. Le calcul est simple.
Cela fonctionne de la même manière pour les propriétés développées. Si vous possédez quelque chose d’historique, vous pouvez faire don de fonctionnalités spécifiques. Pas toute la maison. Juste la façade. Ou les boiseries intérieures. Ou l’aménagement paysager qui définit son caractère. Céder la façade de votre maison à un organisme de préservation traite cette valeur architecturale comme un don.
Cette déduction réduit votre valeur imposable. Une valeur inférieure signifie des impôts moins élevés. Simple.
Mais rien dans l’immobilier n’est gratuit. Vous payez ces prestations sous certaines conditions. Restrictions de rénovation. Vous ne pouvez pas simplement abattre un mur ou changer de fenêtre quand vous en avez envie. L’organisme de préservation a son mot à dire. Le gouvernement a son mot à dire.
FAQ sur la possession d’une propriété historique
Comment un bien peut-il être inscrit au Registre national des lieux historiques ?
Ce n’est pas automatique. Votre maison doit avoir au moins 50 ans. Il doit répondre à des critères précis. Vous ne pouvez pas simplement souhaiter que ce soit historique. Vous devez postuler.
Remplissez un formulaire de candidature pour le Registre national des lieux historiques. C’est la première étape. Alors attendez. Le processus prend au minimum 90 jours. La demande est adressée au National Park Service. Ils décident si cela est admissible. Un simple oui ou non peut changer votre vie. Ou du moins votre facture fiscale.
Les maisons historiques sont-elles un bon investissement ?
BobVila.com dit oui. Sur certains marchés, les propriétés historiques sont évaluées 26 % plus cher que les maisons comparables non historiques. Ils sont également plus stables. Les ralentissements du marché les frappent moins durement.
Il y a un piège. Règlement. Si vous êtes répertorié, vous êtes surveillé. Les rénovations sont difficiles. Les modifications sont plus difficiles. Votre maison est vieille. Il faut du travail. Mais vous n’êtes peut-être pas autorisé à le faire comme vous le souhaitez.
Pouvez-vous rénover des maisons historiques ?
Tu peux. Mais la barre est haute. Des limites strictes s’appliquent à ce que vous pouvez modifier. Vous avez besoin de permis spéciaux. Vous devez justifier chaque brique que vous remplacez. Ce n’est pas comme une rénovation standard. C’est une négociation avec l’histoire.
Les maisons historiques bénéficient-elles d’allégements fiscaux ?
Oui. Mais la structure varie. Vous pourriez bénéficier d’un gel d’impôt. Ou une réduction. Ou des crédits du gouvernement fédéral, étatique ou local. Parfois, c’est un véritable avantage. D’autres fois, elle s’applique uniquement aux rénovations approuvées. Il faut dépenser de l’argent pour économiser de l’argent.
Comment fonctionne le crédit d’impôt habitation historique ?
Le crédit d’impôt fédéral pour la réhabilitation est le plus important. Techniquement, c’est ce qu’on appelle le crédit d’impôt historique. La Conférence nationale des agents de préservation du patrimoine historique de l’État l’explique clairement. Les promoteurs qui réhabilitent des bâtiments historiques pour en faire des propriétés génératrices de revenus bénéficient d’un crédit d’impôt sur le revenu de 20 pour cent.
Ce n’est pas une déduction. C’est un crédit. C’est une affaire plus importante. Cela réduit votre obligation fiscale dollar pour dollar. Mais cela nécessite de transformer le bâtiment. Vous ne pouvez pas simplement vivre dans une maison historique et revendiquer cela. Il faut que cela produise des revenus.
