Lo encontraste. Ese pedazo de paraíso que te hace querer cancelar tu trabajo actual y vivir en una hamaca para siempre. Has visitado. Te ha encantado. La fantasía está fijada: compras un lugar, vives allí cuando quieres y cobras a otros tarifas superiores por el privilegio de respirar el mismo aire salado. Suena como una situación en la que todos ganan. Tal vez incluso un negocio secundario lucrativo.

Pero cortemos la hoja de fantasía antes de que se enrede demasiado.

Los asesores financieros son bastante unánimes al respecto. No compre una propiedad vacacional como una inversión en el sentido tradicional. Si necesita flujo de caja para pagar las cuentas, compre acciones de primera línea. Una cartera diversificada siempre supera en rentabilidad a una casa en la playa. El mercado es volátil, claro. Pero también lo es la industria del turismo.

Esta compra sólo tiene sentido si realmente te encanta el lugar. Si no te imaginas pasando un martes por la noche en esa cocina, estás cometiendo un error. Debes ser el inquilino número uno de la casa. Primero lo compras para tu propio disfrute. Los ingresos por alquiler son sólo un bonito colchón, no la base.

Aquí se explica cómo abordar esto sin gastar dinero.

10: Compre solo lo que pueda pagar

Deja de mirar lo que te prestará el banco. Empieza a mirar lo que realmente puedes pagar sin llorar.

Internet está inundado de calculadoras de hipotecas. Ingrese su salario. Conecte sus deudas. Ver el número. Ese número es una trampa si lo tratamos como un máximo. Los estándares crediticios se han endurecido significativamente desde la era anterior a 2008. Los bancos ya no conceden préstamos como si fueran caramelos.

Necesita al menos un pago inicial del 20 por ciento. Sin excepciones. Le protege del seguro hipotecario privado y le indica al prestamista que no está desesperado.

Luego está la relación deuda-ingresos. Sus pagos mensuales totales de vivienda y vehículo no deben exceder el 36 por ciento de sus ingresos brutos. Ésa es la línea dura. Si ya está agotado con los automóviles y las compras, una casa de vacaciones romperá esa cuerda.

Y aquí está la dura verdad: no cuente con los ingresos por alquiler para ayudarle a realizar el pago de la hipoteca.

Los invitados son volubles. Las estaciones cambian. Las tuberías rotas suceden. Si la casa permanece vacía durante tres meses (lo cual será así), ¿quién paga la hipoteca? Tú. Siempre tú. Así que compre una propiedad que se ajuste a su presupuesto incluso si nadie más cruza la puerta. Empiece poco a poco. Un condominio modesto es mejor que una mansión embargada con un techo con goteras.

9: Tenga en cuenta los costos adicionales

El precio de cotización es sólo la tarifa de entrada. No es el costo total de propiedad.

La mayoría de la gente mira el precio de etiqueta y hace los cálculos. Se olvidan de la hemorragia oculta.

Tarifas de administración de propiedad
Si no vives cerca, necesitas un administrador. No tienes tiempo de cambiar las sábanas a las 2 de la madrugada porque un invitado derramó vino sobre la alfombra. Las sociedades gestoras suelen cobrar entre el 20 y el 30 por ciento de los ingresos por alquiler. Esa es una gran parte de sus ganancias que desaparecen incluso antes de que usted la vea.

Mantenimiento y Reparaciones
El aire salado come metal. El sol desvanece la madera. Los invitados rompen cosas. Necesitas un fondo de mantenimiento. Estoy hablando del 1 al 3 por ciento del valor de la propiedad anualmente. si tu

Calcule el límite de su préstamo y luego pase inmediatamente a la brutal realidad de los costos mensuales de mantenimiento. No se trata sólo de la hipoteca. Debe cubrir los impuestos a la propiedad, las primas de seguros, el mantenimiento de rutina y los servicios públicos. Si la propiedad está a más de una hora de su residencia principal, es probable que desee pagarle a un cuidador o administrador de la propiedad para que le cuide las espaldas.

No adivines en los gastos de mantenimiento. Pregúntele a alguien que viva en ese código postal todo el año cuánto cuesta realmente evitar que una casa se desmorone.

Los factores ambientales juegan un papel enorme aquí. El aire salado y la arena degradan los acabados. El viento rasga las tejas. El hielo levanta los cimientos. En las regiones costeras o montañosas, los costes de mantenimiento pueden dispararse. Es posible que sea necesario volver a pintar una casa en la playa cada dos o tres años sólo para luchar contra los elementos. Un retiro en la montaña puede requerir reparaciones anuales de la cubierta debido a los ciclos de congelación y descongelación.

Cuando esté calculando estos números, infle sus estimaciones. Supongamos el peor de los casos. Si planifica un desastre, rara vez lo tomarán desprevenido.

Por qué comprar una casa existente es mejor que construir una nueva

La fantasía de diseñar una casa personalizada en una ciudad turística es seductora. También es una trampa financiera.

Construir desde cero en estas áreas a menudo se convierte en una pesadilla regulatoria. No sólo estás luchando contra el clima; estás luchando contra la burocracia. Las comisiones costeras en algunos estados tienen el poder de dictar qué plantas puedes poner en tu jardín. Las asociaciones de propietarios de viviendas (HOA) en áreas de alto nivel pueden negarse a permitirle pintar su propia terraza a menos que contrate a un contratista de su lista aprobada.

Los contratistas en zonas turísticas pueden ser poco confiables. Es posible que aparezcan sólo cuando las propinas sean buenas o el clima lo permita. El proceso de construcción rara vez sale por debajo del presupuesto. Las leyes de zonificación, las restricciones de construcción y las tarifas de permisos se acumulan rápidamente.

Si quieres controlar tus gastos, compra una casa que ya existe. La incertidumbre de la construcción ha desaparecido. El cronograma es fijo. Puedes mudarte.

La trampa de la propiedad de tiempo compartido

No compre un tiempo compartido. Suena como una ganga. Obtienes una semana al año en un condominio de lujo. La realidad es diferente.

El mercado secundario de tiempo compartido está esencialmente roto. Incluso cuando la economía en general está funcionando, la liquidez para estas propiedades es inexistente. El vacío ha atraído a los depredadores. Los estafadores saben que la desesperación es real. En 2009, un funcionario de asuntos del consumidor de Florida calificó la crisis de “casi epidemia” y la dinámica no ha cambiado realmente desde entonces.

El guión es predecible. Recibe una llamada de alguien que dice que tiene un comprador preparado o que está listo para redactar el contrato de venta. Prometen una salida rápida. Pero siempre hay una trampa. Tienes que pagar una tarifa por adelantado. Por lo general, cuesta más de $1,000. Tú transfieres el dinero. Luego, silencio. El “comprador” desaparece. El papeleo nunca se materializa. Estás atrapado con la hipoteca, las tarifas y el fantasma del estafador.

Esto plantea una pregunta simple: si la demanda para deshacerse de los tiempos compartidos es lo suficientemente alta como para alimentar toda una industria de estafadores, ¿no es defectuoso el activo subyacente?

Verificación de la infraestructura local antes de comprar

Imagínese una pintoresca ciudad junto al lago. El agua está en calma. El mercado local vende quesos artesanales y cerámica hecha a mano. Parece una postal. No se ve el camino que conduce a las casas más caras de la colina.

No lo verás porque está cerrado durante cinco meses al año debido a la nieve o al mantenimiento. Un agente inmobiliario local se lo informará inmediatamente. Ellos conocen las peculiaridades.

Las comunidades turísticas están diseñadas para turistas, no para residentes. El encanto a menudo enmascara pesadillas logísticas. Los pueblos de montaña pueden volverse intransitables durante las tormentas invernales. Las zonas costeras pueden carecer de estacionamiento adecuado o sufrir una grave sobrepoblación estacional. Un agente le ayuda a visualizar el viaje cuando ese camino sinuoso está cubierto de hielo o cuando la afluencia de turistas bloquea su acceso al supermercado.

Estos profesionales también son guardianes de los detalles oscuros. Saben acerca de los bonos de evaluación especial que podrían aumentar sus impuestos inesperadamente. Conocen las tradiciones locales, incluso las más extrañas, como la carrera anual del solsticio que implica desnudez e interrupciones del tráfico. La ignorancia de estos factores puede convertir la casa de sus sueños en una responsabilidad.

Maximizar el retorno de la inversión a través de la viabilidad del alquiler

Si está comprando una propiedad en una zona turística con la intención de venderla o alquilarla, la ubicación es secundaria a la usabilidad. El mercado de alquileres a corto plazo está saturado. Para tener éxito, su propiedad debe ofrecer algo que el anfitrión promedio de Airbnb no puede ofrecer.

Considere los atributos específicos que impulsan las reservas en estas zonas. ¿Está la propiedad a poca distancia de los servicios clave? ¿Ofrece una privacidad que los hoteles no pueden igualar? ¿Existen restricciones sobre alquileres a corto plazo en su Asociación de Propietarios? Muchas comunidades turísticas prohíben o limitan severamente el subarrendamiento. Si no puede alquilarlo, su inversión no es líquida.

Centrarse en propiedades que se alineen con la demanda local. Las unidades de acceso directo a las pistas de esquí tienen tarifas superiores pero requieren un alto mantenimiento. Los condominios frente al mar ofrecen vistas, pero sufren de corrosión por sal y costos de seguro más altos. Analizar las tasas de ocupación de unidades comparables en el vecindario. Si los datos muestran que propiedades similares permanecen vacías durante la mitad del año, sus proyecciones de ingresos por alquiler serán, en el mejor de los casos, optimistas.

Elija una ubicación donde la demanda de alquiler sea constante, no solo estacional. Busque áreas con atracciones durante todo el año o necesidades de viajes de negocios. Verifique las regulaciones locales sobre alquileres a corto plazo antes de firmar cualquier contrato. Esto no es solo

Podrías imaginar que tu escapada ideal implica desintoxicación digital y privacidad, pero eso rara vez es lo que impulsa el mercado de alquileres vacacionales. Si su objetivo es generar ingresos, debe construir para la fantasía del inquilino, no para la suya propia.

La estrategia de ubicación “Aparcar y olvidar”

Estar en la playa no es negociable. No “cerca” de la playa. En eso.

Para maximizar la ocupación, su propiedad necesita manejar el volumen. Eso significa muchas cunas, sofás cama y opciones flexibles para dormir. Quieres acostar al grupo más grande posible.

La ubicación importa tanto como los metros cuadrados.

La mayoría de los vacacionistas no quieren navegar por caminos sinuosos y desconocidos. Quieren llegar, aparcar el coche y no volver a tocar el volante nunca más. Quieren transitabilidad para peatones. Camina hasta la arena. Camine hasta el supermercado. Camine hasta el comienzo del sendero.

Estas propiedades con ubicación privilegiada tienen precios más altos, pero también generan mejores rendimientos de alquiler.

Investigue las cuatro estaciones antes de comprar

No lo visites sólo durante el pico del verano. Visita en pleno invierno.

Las rutas de senderismo que parecen prístinas en julio podrían convertirse en deslizamientos de tierra intransitables en noviembre. La playa que huele a sal y sol en agosto puede apestar a algas y pescado podridos fuera de temporada.

Al alquilar casas en diferentes vecindarios en diferentes épocas del año, puedes planificar cómo funciona realmente la comunidad a medida que cambia el calendario.

Si realmente quiere ganar dinero, necesita saber qué meses están muertos y cuáles son rentables. No puedes cobrar el alquiler si el área está cerrada por el clima o los olores.

No compre fuera del país

Las propiedades internacionales suenan glamorosas en los folletos. Son pesadillas en la práctica.

Gestionar un alquiler desde lejos es complicado. Gestionar uno a través de zonas horarias, barreras idiomáticas y sistemas legales extranjeros es una receta para el desastre.

Cuando una tubería estalla a las 3 de la madrugada en otro país, no estás ahí para arreglarla. Estás despierto, estresado y tratando de contratar a alguien que puede que se presente o no. Los gastos generales de logística destruyen su margen de beneficio.

Cíñete a los mercados internos. Mantenga sus activos al alcance.

Las protecciones legales que usted da por sentadas en los Estados Unidos desaparecen en el momento en que cruza muchas fronteras. Las estructuras de propiedad difieren enormemente. En México, por ejemplo, se puede comprar la estructura, pero el gobierno alquila el terreno. El estado tiene el título supremo. Pueden revocar ese contrato de arrendamiento. Pueden recuperar la tierra en cualquier momento.

Esto no es sólo un problema burocrático. En gran parte del mundo, el riesgo de que la propiedad sea saqueada o nacionalizada es real. Piense en la mayoría de los destinos internacionales como lugares donde el 911 no existe. La respuesta policial es lenta, inconsistente o inexistente para los extranjeros. Los derechos de propiedad son frágiles.

Si realmente quiere comprar en el extranjero, comience con los informes nacionales del Departamento de Estado. Estos documentos son aburridos, pero son la guía más autorizada disponible. Le ayudan a evaluar si el riesgo geopolítico realmente vale la pena por el potencial beneficio financiero. No te saltes este paso.

Cómo estructurar inversiones en propiedad conjunta sin destruir las relaciones

Comprar bienes raíces con familiares o amigos es una vía rápida hacia relaciones arruinadas. Incluso las familias más cálidas pueden fracturarse por desacuerdos sobre la venta, el alquiler o simplemente el uso de la propiedad. Si está convencido de que puede capear esas tormentas, debe incluir precauciones específicas en el contrato.

Primero, defina claramente los porcentajes de propiedad. ¿Qué derechos confieren esos porcentajes? Si contribuye con el 70 por ciento del pago inicial, ¿eso significa automáticamente que obtendrá el 70 por ciento de los ingresos por alquiler? Y si la propiedad se vende, ¿recibe el 70 por ciento de las ganancias? Parece lógico, pero la memoria humana falla cuando se trata de dinero. Consíguelo por escrito.

A continuación, aborde la estrategia de salida. ¿Se le permite vender su parte? Si es así, ¿puede venderlo a cualquiera o sus socios tienen derecho de tanteo? Los acuerdos vagos dan lugar a demandas. Necesitas conocer profundamente a tus socios. Asegúrese de que estén dispuestos a explicar cada detalle de sus derechos y privilegios con respecto a la propiedad conjunta.

Tratar una segunda vivienda como recreación, no como inversión

Este cambio de mentalidad es fundamental. Si ve la propiedad principalmente como un activo financiero, se sentirá decepcionado. Los costos de mantenimiento, las tasas de desocupación y las fluctuaciones del mercado rara vez producen los retornos prometidos en los folletos.

En lugar de ello, considere el hogar como una forma de recreación. Estás pagando por la experiencia. La posibilidad de salir por tu puerta a una playa en España o a las pistas de esquí en Suiza. El valor está en el uso, no en el crecimiento del capital. Esta perspectiva reduce las expectativas y reduce el estrés. Cuando dejas de tratarlo como una cartera de acciones, puedes disfrutarlo.

Seamos brutalmente honestos acerca de las finanzas. Los profesionales de la inversión le dirán directamente que es poco probable que una propiedad vacacional supere a sus otras clases de activos. Si busca únicamente un retorno de la inversión (ROI), este es un paso equivocado. Pero eso no significa que sea una mala compra. Simplemente significa que tienes que comprarlo por las razones correctas.

Necesitas comprar una casa y un lugar que realmente disfrutes. Las matemáticas funcionan a tu favor sólo si realmente usas el lugar. Si pasa allí todos los fines de semana disponibles, dedica su energía a mantenerlo o planea heredarlo a sus hijos, el costo se convierte en valor emocional en lugar de pérdida financiera. No se puede poner precio a eso.

¿Es realmente rentable una segunda vivienda?

Si considera un alquiler vacacional como un vehículo de inversión principal, probablemente se sentirá decepcionado. Sin embargo, alquilarlo puede generar importantes ingresos secundarios.

Los propietarios que alquilan sus segundas viviendas pueden obtener entre ** $ 11 000 y $ 33 000 + ** en ingresos anuales. Eso es dinero real. Ayuda a compensar los costos de transporte. Pero hay que mirar el otro lado del libro mayor antes de firmar en la línea de puntos.

Los costos ocultos de la propiedad

Ser propietario de un alquiler a corto plazo conlleva elevados costos operativos. El mantenimiento, la limpieza y las reparaciones se realizan con más frecuencia que en una residencia principal. Los inquilinos son más duros con las propiedades que los miembros de la familia.

Dado que probablemente no viva a una distancia de traslado, necesita un administrador de propiedades. Estos profesionales se quedan con una parte de sus ganancias mensuales, a menudo entre el 10 y el 20 por ciento. Eso reduce el ingreso neto que calculaste mentalmente.

¿Cuánto dinero en efectivo necesitas realmente?

Financiar una casa de vacaciones es más estricto que financiar su casa principal. Ya tiene deudas desde su residencia principal. Esto aumenta su relación deuda-ingresos.

Los bancos suelen exigir:
* 20% de pago inicial
* Una carga total mensual de deuda de vivienda y automóvil no superior al 36% de su ingreso bruto

También necesitará aprobación previa. Los prestamistas ven las segundas viviendas como activos más riesgosos. Quieren ver que usted tenga la liquidez para manejar la propiedad si permanece vacía durante meses.

¿Dónde debería comprar?

La mejor ubicación es la que amas. Podrías ser su inquilino número uno. Si no te gusta la zona, no irás allí.

Más allá de tus preferencias personales, mira los datos del mercado. ¿Es la zona popular entre los turistas? ¿Está cerca de atracciones, playas o centros céntricos? Quiere una ubicación con alta visibilidad y demanda constante.

¿A qué distancia debería estar?

La distancia depende de tu estilo de vida. Si planea visitarlo semanalmente, necesitará un tiempo de viaje de algunas horas. Si planea alquilarlo principalmente, la distancia importa menos que el atractivo turístico.

Hable con un agente inmobiliario local. Saben qué barrios tienen la mejor estacionalidad de alquiler. Pueden ayudarle a identificar lugares que equilibren su deseo personal de visitarlos con la necesidad práctica de obtener ingresos.

“No se puede poner precio a pasar tiempo en un lugar que amas.”

Pensamientos finales

Comprar una casa de vacaciones es, en primer lugar, una compra de estilo de vida y, en segundo lugar, una decisión financiera. Si entra con los ojos abiertos sobre los costos y el esfuerzo, es posible que descubra que vale cada centavo.