Você encontrou. Aquele pedaço do paraíso que dá vontade de cancelar o emprego de verdade e morar na rede para sempre. Você visitou. Você adorou. A fantasia está montada: você compra um lugar, mora lá quando quer e cobra dos outros tarifas premium pelo privilégio de respirar o mesmo ar salgado. Parece uma situação em que todos ganham. Talvez até mesmo um movimento paralelo lucrativo.

Mas vamos cortar a folha da fantasia antes que fique muito emaranhada.

Os consultores financeiros são bastante unânimes neste ponto. Não compre uma propriedade de férias como um investimento no sentido tradicional. Se você precisa de fluxo de caixa para pagar as contas, compre ações de primeira linha. Um portfólio diversificado sempre supera uma casa de praia em termos de retorno. O mercado é volátil, claro. Mas o mesmo acontece com a indústria do turismo.

Esta compra só faz sentido se você realmente adorar o local. Se você não consegue se imaginar passando uma noite de terça-feira naquela cozinha, está cometendo um erro. Você deve ser o inquilino número um da casa. Você está comprando primeiro para seu próprio prazer. A renda do aluguel é apenas uma bela almofada, não a base.

Veja como abordar isso sem perder dinheiro.

10: Compre apenas o que você pode pagar

Pare de olhar para o que o banco vai lhe emprestar. Comece a ver o que você realmente pode pagar sem chorar.

A Internet está inundada com calculadoras de hipotecas. Insira seu salário. Conecte suas dívidas. Veja o número. Esse número é uma armadilha se você o tratar como um máximo. Os padrões de crédito tornaram-se significativamente mais rigorosos desde a era anterior a 2008. Os bancos não estão mais concedendo empréstimos como se fossem doces.

Você precisa de pelo menos 20% de entrada. Sem exceções. Ele protege você do seguro hipotecário privado e sinaliza ao credor que você não está desesperado.

Depois, há a relação dívida / rendimento. O total dos pagamentos mensais de moradia e veículos não deve exceder 36% de sua renda bruta. Essa é a linha dura. Se você já está sobrecarregado com carros e mantimentos, uma casa de férias vai quebrar esse fio.

E aqui está a dura verdade: não conte com a renda do aluguel para ajudá-lo a pagar a hipoteca.

Os convidados são inconstantes. As estações mudam. Canos quebrados acontecem. Se a casa ficar vazia por três meses (o que acontecerá), quem pagará a hipoteca? Você. Sempre você. Portanto, compre um imóvel que atenda ao seu orçamento, mesmo que ninguém mais passe pela porta. Comece pequeno. Um condomínio modesto é melhor do que uma mansão hipotecada com goteiras no telhado.

9: Considere custos extras

O preço de listagem é apenas a taxa de entrada. Não é o custo total de propriedade.

A maioria das pessoas olha o preço de tabela e faz as contas. Eles esquecem o sangramento oculto.

Taxas de administração de propriedade
Se você não mora perto, precisa de um gerente. Você não tem tempo de trocar os lençóis às 2 da manhã porque um hóspede derramou vinho no tapete. As sociedades gestoras normalmente cobram de 20 a 30 por cento da receita de aluguel. Essa é uma grande parte do seu lucro desaparecendo antes mesmo de você vê-lo.

Manutenção e reparos
O ar salgado come metal. O sol desbota a madeira. Os convidados quebram coisas. Você precisa de um fundo de manutenção. Estou falando de 1 a 3 por cento do valor da propriedade anualmente. Se o seu

Descubra o seu limite de empréstimo e, em seguida, volte-se imediatamente para a realidade brutal dos custos mensais de manutenção. Não se trata apenas da hipoteca. Você precisa cobrir impostos sobre a propriedade, prêmios de seguro, manutenção de rotina e serviços públicos. Se a propriedade fica a mais de uma hora de sua residência principal, você provavelmente está pensando em pagar um zelador ou gerente de propriedade para cuidar de você.

Não adivinhe as despesas de manutenção. Pergunte a alguém que mora naquele CEP o ano todo quanto realmente custa evitar que uma casa desmorone.

Fatores ambientais desempenham um papel importante aqui. Acabamentos degradados por ar salgado e areia. O vento rasga as telhas. O gelo levanta as fundações. Nas regiões costeiras ou montanhosas, os custos de manutenção podem disparar. Uma casa de praia pode precisar ser repintada a cada dois ou três anos apenas para combater as intempéries. Um retiro nas montanhas pode exigir reparos anuais no convés devido aos ciclos de congelamento e degelo.

Ao analisar esses números, aumente suas estimativas. Suponha o pior cenário. Se você planeja um desastre, raramente será pego de surpresa.

Por que comprar uma casa existente é melhor do que construir uma nova

A fantasia de projetar uma casa personalizada em uma cidade turística é sedutora. É também uma armadilha financeira.

Construir do zero nestas áreas muitas vezes transforma-se num pesadelo regulamentar. Você não está apenas lutando contra o clima; você está lutando contra a burocracia. As comissões costeiras em alguns estados têm o poder de determinar quais plantas você pode colocar em seu quintal. As associações de proprietários (HOAs) em áreas sofisticadas podem se recusar a permitir que você pinte seu próprio deck, a menos que você contrate um empreiteiro de sua lista aprovada.

Os empreiteiros em zonas turísticas podem não ser confiáveis. Eles podem aparecer apenas quando as dicas forem boas ou o tempo permitir. O processo de construção raramente fica abaixo do orçamento. Leis de zoneamento, restrições de construção e taxas de licença acumulam-se rapidamente.

Se quiser controlar seus gastos, compre uma casa que já existe. A incerteza da construção desapareceu. A linha do tempo é fixa. Você pode se mudar.

A armadilha da propriedade de timeshare

Não compre um timeshare. Parece uma pechincha. Você ganha uma semana por ano em um condomínio de luxo. A realidade é diferente.

O mercado secundário de timeshare está essencialmente falido. Mesmo quando a economia em geral está em pleno funcionamento, a liquidez para estas propriedades é inexistente. O vácuo atraiu predadores. Os golpistas sabem que o desespero é real. Em 2009, um responsável pelos assuntos do consumidor da Florida chamou a crise de “quase epidemia”, e a dinâmica não mudou realmente desde então.

O roteiro é previsível. Você recebe uma ligação de alguém alegando que tem um comprador agendado ou que está pronto para redigir o contrato de venda. Eles prometem uma saída rápida. Mas sempre há um problema. Você tem que pagar uma taxa antecipadamente. Normalmente, custa mais de US $ 1.000. Você transfere o dinheiro. Então, silêncio. O “comprador” desaparece. A papelada nunca se materializa. Você está preso à hipoteca, às taxas e ao fantasma do golpista.

Isto levanta uma questão simples: se a procura para se desfazer do timeshare é suficientemente elevada para alimentar toda uma indústria de fraudadores, não será o activo subjacente defeituoso?

Verificando a infraestrutura local antes de comprar

Imagine uma pitoresca cidade à beira de um lago. A água está parada. O mercado local vende queijos artesanais e cerâmica artesanal. Parece um cartão postal. Você não vê a estrada que leva às casas mais caras da colina.

Você não o verá porque fica fechado cinco meses por ano devido à neve ou manutenção. Um agente imobiliário local lhe diria isso imediatamente. Eles conhecem as peculiaridades.

As comunidades turísticas são projetadas para turistas, não para residentes. O encanto muitas vezes mascara pesadelos logísticos. As cidades montanhosas podem ficar intransitáveis ​​durante as tempestades de inverno. As áreas à beira-mar podem não ter estacionamento adequado ou sofrer de grave superlotação sazonal. Um agente ajuda você a visualizar o trajeto quando aquela estrada sinuosa está congelada ou quando o fluxo de turistas bloqueia seu acesso ao supermercado.

Esses profissionais também são guardiões dos detalhes obscuros. Eles conhecem títulos de avaliação especial que podem aumentar inesperadamente seus impostos. Eles conhecem as tradições locais, mesmo as mais estranhas – como a corrida anual do solstício que envolve nudez e interrupções no trânsito. A ignorância desses fatores pode transformar a casa dos sonhos em um risco.

Maximizando o ROI por meio da viabilidade de locação

Se você estiver comprando um imóvel em uma área de resort com a intenção de vendê-lo ou alugá-lo, a localização é secundária em relação à usabilidade. O mercado de arrendamento de curta duração está saturado. Para ter sucesso, a sua propriedade precisa oferecer algo que o anfitrião médio do Airbnb não pode.

Considere os atributos específicos que impulsionam as reservas nessas zonas. A propriedade fica a poucos passos das principais comodidades? Oferece privacidade que os hotéis não conseguem igualar? Existem restrições para aluguéis de curto prazo em seu HOA? Muitas comunidades de resorts proíbem ou limitam severamente a sublocação. Se você não puder alugá-lo, seu investimento será ilíquido.

Concentre-se em propriedades que se alinhem com a demanda local. As unidades ski-in/ski-out cobram tarifas premium, mas exigem muita manutenção. Os condomínios à beira-mar oferecem vistas, mas sofrem com a corrosão salina e custos de seguro mais elevados. Analise as taxas de ocupação de unidades comparáveis ​​no bairro. Se os dados mostrarem que propriedades semelhantes ficam vazias durante metade do ano, suas projeções de renda de aluguel serão, na melhor das hipóteses, otimistas.

Escolha um local onde a demanda de aluguel seja consistente e não apenas sazonal. Procure áreas com atrações durante todo o ano ou necessidades de viagens de negócios. Verifique os regulamentos locais sobre aluguéis de curto prazo antes de assinar qualquer contrato. Isto não é apenas

Você pode imaginar que sua escapadela ideal envolve desintoxicação digital e privacidade, mas raramente é isso que impulsiona o mercado de aluguel por temporada. Se o seu objetivo é gerar renda, você tem que construir para a fantasia do locatário e não para a sua.

A estratégia de localização “Estacione e esqueça”

Estar na praia não é negociável. Não “perto” da praia. Nele.

Para maximizar a ocupação, sua propriedade precisa lidar com o volume. Isso significa muitos berços, sofás-cama e camas flexíveis. Você quer acomodar o maior grupo possível.

A localização é tão importante quanto a metragem quadrada.

A maioria dos turistas não quer navegar por estradas sinuosas e desconhecidas. Eles querem chegar, estacionar o carro e nunca mais tocar no volante. Eles querem facilidade de locomoção. Caminhe até a areia. Caminhe até o supermercado. Caminhe até o início da trilha.

Essas propriedades com localização privilegiada geram preços mais elevados, mas também geram melhores rendimentos de aluguel.

Pesquise todas as quatro estações antes de comprar

Não visite apenas durante o pico do verão. Visite no auge do inverno.

As trilhas para caminhadas que parecem imaculadas em julho podem ser deslizamentos de terra intransponíveis em novembro. A praia que cheira a sal e sol em agosto pode cheirar a algas e peixes podres fora da temporada.

Ao alugar casas em bairros diferentes em épocas diferentes do ano, você mapeia como a comunidade realmente funciona conforme o calendário muda.

Se você quer mesmo ganhar dinheiro, precisa saber quais meses estão mortos e quais são lucrativos. Você não pode cobrar o aluguel se a área estiver fechada por causa do clima ou de cheiros.

Não compre fora do país

Propriedades internacionais parecem glamorosas em folhetos. Eles são pesadelos na prática.

Gerenciar um aluguel à distância é difícil. Gerenciar um sistema além de fusos horários, barreiras linguísticas e sistemas jurídicos estrangeiros é uma receita para o desastre.

Quando um cano explode às 3 da manhã em outro país, você não está lá para consertar. Você está acordado, estressado e tentando contratar alguém que pode ou não aparecer. A sobrecarga logística destrói sua margem de lucro.

Atenha-se aos mercados domésticos. Mantenha seus ativos ao seu alcance.

As proteções legais que você considera garantidas nos Estados Unidos desaparecem no momento em que você atravessa muitas fronteiras. As estruturas de propriedade diferem enormemente. No México, por exemplo, você pode comprar a estrutura, mas o terreno em si é arrendado do governo. O estado detém o título final. Eles podem revogar esse contrato. Eles podem retomar a terra a qualquer momento.

Este não é apenas um soluço burocrático. Em grande parte do mundo, o risco de os bens serem saqueados ou nacionalizados é real. Pense na maioria dos destinos internacionais como lugares onde o 911 não existe. A resposta da polícia é lenta, inconsistente ou inexistente para os estrangeiros. Os direitos de propriedade são frágeis.

Se você realmente quer comprar no exterior, comece com os relatórios por país do Departamento de Estado. Esses documentos são secos, mas são o guia mais confiável disponível. Eles ajudam a avaliar se o risco geopolítico realmente vale a pena a potencial vantagem financeira. Não pule esta etapa.

Como estruturar investimentos imobiliários conjuntos sem destruir relacionamentos

Comprar um imóvel com a família ou amigos é um caminho rápido para relacionamentos arruinados. Mesmo as famílias mais calorosas podem se dividir por causa de divergências sobre a venda, o aluguel ou simplesmente o uso da propriedade. Se você está convencido de que pode enfrentar essas tempestades, precisará incluir precauções específicas no contrato.

Primeiro, defina claramente as percentagens de propriedade. Que direitos conferem essas percentagens? Se você contribuir com 70% do pagamento inicial, isso significa automaticamente que receberá 70% da receita do aluguel? E se a propriedade for vendida, você recebe 70% do valor arrecadado? Parece lógico, mas a memória humana falha quando há dinheiro envolvido. Faça isso por escrito.

Em seguida, aborde a estratégia de saída. Você tem permissão para vender sua parte? Em caso afirmativo, você pode vendê-lo a qualquer pessoa ou seus sócios têm direito de preferência? Acordos vagos levam a ações judiciais. Você precisa conhecer profundamente seus parceiros. Certifique-se de que eles estejam dispostos a explicar todos os detalhes de seus direitos e privilégios em relação à propriedade conjunta.

Tratar uma segunda casa como recreação, não como investimento

Essa mudança de mentalidade é crítica. Se você encarar a propriedade principalmente como um ativo financeiro, ficará desapontado. Os custos de manutenção, as taxas de vacância e as flutuações do mercado raramente produzem os retornos prometidos pelos folhetos.

Em vez disso, veja o lar como uma forma de recreação. Você está pagando pela experiência. A capacidade de sair pela porta até uma praia na Espanha ou pistas de esqui na Suíça. O valor está no uso, não no crescimento do patrimônio. Essa perspectiva reduz as expectativas e reduz o estresse. Quando você para de tratá-lo como uma carteira de ações, você pode realmente aproveitá-lo.

Sejamos brutalmente honestos sobre as finanças. Os profissionais de investimento dirão sem rodeios que é improvável que uma propriedade de férias supere o desempenho de suas outras classes de ativos. Se você está procurando apenas ROI, esta é a atitude errada. Mas isso não significa que seja uma compra ruim. Significa apenas que você precisa comprá-lo pelos motivos certos.

Você precisa comprar uma casa e um local que realmente goste. A matemática só funciona a seu favor se você realmente usar o local. Se você passa todos os fins de semana disponíveis lá, dedica sua energia para mantê-lo ou planeja entregá-lo aos seus filhos, o custo se torna um valor emocional em vez de uma perda financeira. Você não pode colocar um preço nisso.

Uma segunda casa é realmente lucrativa?

Se você tratar um aluguel por temporada como um veículo de investimento principal, provavelmente ficará desapontado. No entanto, alugá-lo pode gerar uma renda secundária significativa.

Os proprietários que alugam suas segundas casas podem obter algo entre US$ 11.000 e US$ 33.000+ em receita anual. Isso é dinheiro de verdade. Ajuda a compensar os custos de manutenção. Mas você tem que olhar para o outro lado do livro antes de assinar na linha pontilhada.

Os custos ocultos de propriedade

Possuir um aluguel de curto prazo acarreta custos operacionais elevados. Manutenção, limpeza e reparos acontecem com mais frequência do que em uma residência principal. Os inquilinos são mais duros com as propriedades do que os membros da família.

Como você provavelmente não morará perto do trabalho, você precisa de um gerente de propriedade. Esses profissionais ficam com uma fatia de seus lucros mensais – geralmente de 10 a 20%. Isso reduz o lucro líquido que você calculou mentalmente.

De quanto dinheiro você realmente precisa?

Financiar uma casa de férias é mais rigoroso do que financiar a sua casa principal. Você já carrega dívidas de sua residência principal. Isso aumenta sua relação dívida / rendimento.

Os bancos normalmente exigem:
* 20% de entrada
* Uma carga total mensal de dívidas de habitação e automóveis não superior a 36% de sua renda bruta

Você também precisará de pré-aprovação. Os credores veem as segundas residências como ativos mais arriscados. Eles querem que você tenha liquidez para administrar o imóvel caso ele fique vago por meses.

Onde você deve comprar?

O melhor local é aquele que você ama. Você pode ser o inquilino número um. Se você não gosta da área, você não vai lá.

Além da sua preferência pessoal, observe os dados de mercado. A área é popular entre os turistas? Fica perto de atrações, praias ou centros do centro da cidade? Você deseja um local com alta visibilidade e demanda constante.

Quão longe deveria ser?

A distância depende do seu estilo de vida. Se você planeja visitar semanalmente, precisará de um tempo de viagem de algumas horas. Se você planeja alugá-lo principalmente, a distância é menos importante que o apelo turístico.

Fale com um agente imobiliário local. Eles sabem quais bairros têm a melhor sazonalidade de aluguel. Eles podem ajudá-lo a identificar locais que equilibrem seu desejo pessoal de visitar com a necessidade prática de renda.

“Você não pode colocar um preço em passar o tempo em um lugar que você ama.”

Considerações Finais

Comprar uma casa de férias é primeiro uma compra de estilo de vida e depois uma decisão financeira. Se você entrar com os olhos abertos sobre os custos e o esforço, poderá descobrir que vale cada centavo.