Ви його знайшли. Той самий шматочок раю, який змушує вас захотіти звільнитися зі справжньої роботи і вічно жити в гамаку. Ви вже там були. Вам сподобалось. Фантазія склалася: ви купуєте місце, живете там, коли хочете, і стягуєте з інших преміальні ставки за привілей дихати тим самим солоним повітрям. Це звучить як безпрограшний варіант. Можливо, навіть як прибуткова підробітна справа.
Але давайте відріжемо фантазію, поки вона не заплуталася надто сильно.
Фінансові консультанти у цьому питанні майже одностайні. Не купуйте нерухомість для відпочинку як інвестицію в традиційному сенсі. Якщо вам потрібний грошовий потік для оплати рахунків, купуйте акції блакитних фішок. Диверсифікований портфель завжди перевершує за прибутковістю будинок на пляжі. Ринок, звичайно, волатильний. Але й туристична індустрія не менш волатильна.
Ця покупка має сенс лише у тому випадку, якщо вам дійсно подобається це місце. Якщо ви не можете уявити себе вівторок ввечері на цій кухні, ви робите помилку. Ви маєте бути головним мешканцем цього будинку. Ви купуєте його насамперед для власного задоволення. Дохід від оренди — це лише приємне підстрахування, а не фундамент.
Ось як підійти до цього, не втрачаючи грошей.
- Купуйте тільки те, що можете собі дозволити
Перестаньте дивитися на те, скільки вам позичить банк. Почніть дивитися на те, що ви можете реально платити, не плачучи.
Інтернет переповнений іпотечними калькуляторами. Введіть свою зарплатню. Введіть борги. Подивіться на цифру. Ця цифра – пастка, якщо ви сприймаєте її як максимум. Кредитні стандарти значно стали більш жорсткими порівняно з періодом до 2008 року. Банки більше не видають кредити як цукерки.
Вам потрібен початковий внесок щонайменше 20 відсотків. Без винятків. Це захистить вас від сплати страхування приватного іпотечного кредиту (PMI) і дасть кредитору сигнал, що ви не зневірилися.
Потім йде співвідношення боргу доходу. Ваші загальні щомісячні платежі за житлом та автомобілями не повинні перевищувати 36 відсотків вашого валового доходу. Це тверда межа. Якщо ви вже сильно перевантажені витратами на машини та продукти, будинок для відпустки обірве цю нитку.
І ось сувора правда: не розраховуйте на прибуток від оренди, щоб допомогти вам виплатити іпотечний платіж.
Гості є непостійними. Сезони змінюються. Труби можуть прорватися. Якщо будинок порожній три місяці (а він буде пустувати), хто платить іпотеку? Ви. Ви завжди. Тому купуйте нерухомість, яка вписується до вашого бюджету, навіть якщо ніхто інший ніколи не переступить поріг. Почніть із малого. Невелика кондомініум краще, ніж банкредитований особняк з дахом, що протікає.
9. Враховуйте додаткові витрати
Ціна в оголошенні – це просто вхідний квиток. Це не повна вартість володіння.
Більшість людей дивляться на цінник та роблять розрахунки. Вони забувають про приховані витоки.
Комісії керуючої компанії
Якщо ви не живете поблизу, вам потрібен керуючий. У вас немає часу міняти простирадла о 2 годині ночі, тому що гість пролив вино на килим. Компанії з управління нерухомістю зазвичай беруть 20–30 відсотків доходу від оренди. Це величезний шматок вашого прибутку, який зникає, перш ніж ви його побачите.
Технічне обслуговування та ремонт
Солоне повітря роз’їдає метал. Сонце вицвітає дерево. Гості ламають речі. Вам потрібний фонд на технічне обслуговування. Я говорю про 1–3 відсотки від вартості нерухомості щорічно. Якщо ваша
Визначте свій ліміт за кредитом, а потім одразу перейдіть до суворої реальності щомісячних витрат на утримання. Йдеться не лише про іпотечний платіж. Вам необхідно покривати майнові податки, страхові премії, технічне обслуговування та комунальні послуги. Якщо нерухомість знаходиться більш ніж за годину їзди від вашого основного місця проживання, вам, швидше за все, доведеться платити наглядачеві або керуючому нерухомістю, щоб вони стежили за вашим майном.
Не гадайте із витратами на обслуговування. Запитайте у когось, хто цілий рік живе в цьому поштовому індексі, яка реальна вартість того, щоб будинок не занепав.
Екологічні чинники тут грають величезну роль. Солоне повітря та пісок руйнують оздоблювальні матеріали. Вітер зриває черепицю. Морози піднімають фундаменти. У прибережних або гірських регіонах витрати на обслуговування можуть злетіти до неба. Будинок на пляжі може вимагати фарбування кожні два-три роки просто для боротьби з елементами природи. Гірський будиночок може потребувати щорічного ремонту тераси через цикли замерзання та відтавання.
Коли ви розраховуєте ці цифри, завищуйте оцінки. Виходьте із найгіршого сценарію. Якщо ви плануєте на випадок лиха, ви рідко будете захоплені зненацька.
Чому купівля існуючого будинку краще, ніж будівництво нового
Фантазія про створення індивідуального будинку в курортному місті приваблива. Це також фінансова пастка.
Будівництво з нуля в таких районах часто перетворюється на регуляторний кошмар. Ви боретеся не лише з погодою, а й із бюрократією. Прибережні комісії у деяких штатах мають право диктувати, які рослини ви можете посадити у своєму дворі. Асоціації домовласників (HOA) в елітних районах можуть заборонити вам фарбувати власну терасу, якщо ви не наймете підрядника з їхнього затвердженого списку.
Підрядники у курортних зонах можуть бути ненадійними. Вони можуть з’являтися тільки тоді, коли гарні чайові або погода дозволяє. Процес будівництва рідко вкладається до бюджету. Закони зонування, будівельні обмеження та збори за дозволи швидко накопичуються.
Якщо ви хочете контролювати свої витрати, придбайте будинок, який вже існує. Невизначеність будівництва зникає. Терміни фіксовані. Ви можете поїхати.
Пастка володіння таймшаром
Не купуйте таймшар. Це звучить як вигідна угода. Ви отримуєте тиждень на рік у розкішному кондомініумі. Реальність відрізняється.
Вторинний ринок таймшерів по суті зламано. Навіть коли загальна економіка працює стабільно, ліквідність таких об’єктів відсутня. Цей вакуум залучив хижаків. Шахраї знають, що розпач власників є реальним. 2009 року чиновник у справах споживачів зі штату Флорида назвав кризу «майже епідемічною», і ситуація відтоді практично не змінилася.
Сценарій передбачуваний. Вам дзвонить людина, яка стверджує, що вона вже має покупця або що вона готова скласти договір купівлі-продажу. Він обіцяє швидке вирішення проблеми. Але завжди є каверза. Вам потрібно заплатити комісію заздалегідь. Зазвичай вона перевищує 1000 доларів. Ви переказуєте гроші. Потім настає тиша. “Покупець” зникає. Документів так і не з’являються. Ви залишаєтеся з іпотекою, платежами та примарою шахрая.
Це породжує просте питання: якщо попит на порятунок від таймшерів досить високий, щоб мати цілу індустрію шахраїв, чи не є базовий актив дефектним?
Перевірка місцевої інфраструктури перед покупкою
Уявіть собі мальовниче містечко на березі озера. Вода спокійна. На місцевому ринку продають сир ручної роботи та кераміку, зліплену на гончарному колі. Це виглядає як листівка. Але ви не бачите дорогу, яка веде до найдорожчих будинків на пагорбі.
Ви не побачите її, тому що вона закрита п’ять місяців на рік через сніг або технічне обслуговування. Місцевий агент нерухомості скаже вам про це відразу. Він знає усі особливості.
Курортні угруповання призначені для туристів, а не для постійних жителів. Їхня чарівність часто приховує логістичні кошмари. Гірські міста можуть стати непрохідними під час зимових штормів. Райони біля моря можуть страждати від нестачі паркувань або сильного сезонного переповнення. Агент допоможе вам уявити дорогу на роботу, коли звивиста під’їзна дорога покрита льодом або коли потік відпочиваючих блокує ваш доступ до продуктового магазину.
Ці професіонали також є зберігачами прихованих деталей. Вони знають про спеціальні оціночні облігації, які можуть несподівано збільшити ваші податки. Вони знають місцеві традиції, навіть дивні — наприклад, щорічний забіг у день сонцестояння, що включає оголення та створює проблеми з рухом. Незнання цих факторів може перетворити будинок мрії на тягар.
Максимізація ROI через рентабельність оренди
Якщо ви купуєте нерухомість у курортній зоні з наміром перепродати її або здати в оренду, місце вдруге по відношенню до придатності для використання. Ринок короткострокової оренди перенасичений. Щоб досягти успіху, ваш об’єкт повинен пропонувати те, що не може запропонувати середній орендодавець на Airbnb.
Розгляньте конкретні характеристики, які стимулюють бронювання у цих зонах. Чи знаходиться об’єкт у пішій доступності від ключових зручностей? Чи надає він конфіденційність, яку не можуть запропонувати готелі? Чи існують обмеження на короткострокову оренду у вашому ТСЖ? У багатьох курортних спільнотах суборенда заборонена або обмежена. Якщо ви не можете здати об’єкт в оренду, інвестиція стає неліквідною.
Зосередьтеся на об’єктах, які відповідають місцевому попиту. Номери з доступом до схилів (ski-in/ski-out) забезпечують преміальні ставки, але потребують високого рівня обслуговування. Кондомініуми на першій лінії пляжу пропонують види, але страждають від корозії від солі та вищих страхових витрат. Проаналізуйте рівні завантаження сумісних об’єктів у районі. Якщо дані показують, що аналогічні об’єкти порожні половину року, ваші прогнози доходів від оренди будуть оптимістичні лише в кращому випадку.
Вибирайте місце, де попит на оренду стабільний, а не лише сезонний. Шукайте райони з цілорічними пам’ятками чи потребами у ділових поїздках. Перевірте місцеві правила щодо короткострокової оренди, перш ніж підписувати будь-які контракти. Це не просто
Ви можете уявити свій ідеальний відпочинок як цифрову детоксикацію та самоту, але саме це рідко є головним драйвером ринку оренди на час відпустки. Якщо ваша мета – генерувати дохід, вам потрібно створювати пропозицію під фантазії орендаря, а не під свої власні.
Стратегія локації «Приїхав і забув»
Знаходження прямо на пляжі – це не обговорюється. Чи не «поряд» з пляжем, а саме на ньому.
Щоб максимізувати заповнюваність, ваше майно має бути здатним приймати великі групи. Це означає наявність безлічі розкладних ліжок, диванів-ліжок та гнучких варіантів розміщення. Ваше завдання – розмістити максимально можливу кількість гостей.
Локація має таке значення, як і площа приміщення.
Більшість туристів не хочуть орієнтуватися на незнайомих звивистих дорогах. Вони хочуть приїхати, припаркувати машину і більше ніколи не торкатися керма. Їм важлива піша доступність. Прогулянка до піску. Прогулянка до продуктового магазину. Прогулянка до початку туристичної стежки.
Ці об’єкти з привілейованим розташуванням вимагають вищої ціни, але й забезпечують вищу прибутковість від оренди.
Дослідіть всі чотири сезони перед покупкою
Не відвідуйте об’єкт лише у піковий літній сезон. Завітайте в розпал зими.
Стежки для піших прогулянок, які виглядають бездоганно у липні, у листопаді можуть стати непрохідними через зсуви бруду. Пляж, який у серпні пахне сіллю та сонцем, у міжсезоння може випромінювати запах гнилої водорості та риби.
Орендуючи будинки в різних районах у різні пори року, ви складаєте карту того, як насправді функціонує спільнота при зміні календарних місяців.
Якщо ви серйозно налаштовані заробляти гроші, вам потрібно знати, які місяці є «мертвими», а які прибутковими. Ви не зможете збирати орендну плату, якщо район закритий через погодні умови чи неприємні запахи.
Не купуйте нерухомість за кордоном
Закордонна нерухомість звучить гламурно у рекламних брошурах. Насправді це кошмар.
Керувати орендою на відстані складно. Керувати ним через часові пояси, мовні бар’єри та іноземні правові системи — це прямий шлях до катастрофи.
Коли труба проривається о 3 годині ночі в іншій країні, вас там немає, щоб полагодити її. Ви не спите, відчуваєте стрес і намагаєтеся найняти когось, хто може і не з’явитися. Логістичні витрати руйнують вашу маржу прибутку.
Залишайтесь у рамках внутрішнього ринку. Тримайте свої активи у межах досяжності.
Юридичні гарантії, які ви вважаєте само собою зрозумілим у Сполучених Штатах, зникають у той момент, коли ви перетинаєте багато кордонів. Структури володіння дуже різняться. Наприклад, у Мексиці ви можете купити саму будову, але земля знаходиться в оренді у держави. Держава має остаточне право власності. Воно може анулювати цей договір оренди. Воно може забрати землю назад будь-якої миті.
Це не просто бюрократична складність. У багатьох країнах світу реальний ризик того, що майно буде розграбоване або націоналізоване. Розглядайте більшість міжнародних напрямків як місця, де немає служби 911. Реакція поліції на запити іноземців буває повільною, непослідовною або відсутня зовсім. Права власності крихкі.
Якщо ви серйозно налаштовані на купівлю нерухомості за кордоном, почніть із звітів Державного департаменту США про конкретні країни. Ці документи сухі, але вони є найбільш авторитетним посібником з доступних. Вони допоможуть вам оцінити, чи постає геополітичний ризик потенційної фінансової вигоди. Не пропускайте цей крок.
Як структурувати спільні інвестиції в нерухомість, не руйнуючи відносини
Купівля нерухомості разом із сім’єю чи друзями – це швидкий шлях до зіпсованих відносин. Навіть найміцніші сім’ї можуть розійтися через розбіжності щодо продажу, здачі в оренду або просто використання майна. Якщо ви впевнені, що зможете пережити ці шторми, вам необхідно прописати конкретні запобіжні заходи в договорі.
По-перше, чітко визначте частки володіння. Які права надають ці частки? Якщо ви вносите 70 відсотків початкового внеску, чи це автоматично означає, що вам належить 70 відсотків доходу від оренди? І якщо нерухомість буде продана, чи отримаєте ви 70 відсотків виторгу? Це здається логічним, але людська пам’ять ненадійна, коли йдеться про гроші. Зафіксуйте все на папері.
Далі продумайте стратегію виходу. Чи маєте ви право продати свою частку? Якщо так, то чи можете ви продати її будь-кому, чи ваші партнери мають переважне право на покупку? Розмиті угоди ведуть до судових позовів. Ви маєте добре знати своїх партнерів. Переконайтеся, що вони готові докладно розписати всі деталі своїх прав та привілеїв щодо спільного володіння.
Сприйняття другого будинку як засобу відпочинку, а не інвестиції
Цей зрушення у мисленні має вирішальне значення. Якщо ви розглядаєте нерухомість насамперед як фінансовий актив, ви будете розчаровані. Витрати обслуговування, рівень простою і коливання ринку рідко забезпечують дохідність, обіцяну рекламних брошурах.
Натомість сприймайте будинок як форму дозвілля. Ви сплачуєте за враження. За можливість вийти зі своїх дверей прямо на пляжі в Іспанії або на лижні схили у Швейцарії. Цінність полягає у використанні, а не в зростанні капіталу. Цей підхід знижує очікування та зменшує стрес. Коли ви перестаєте ставитись до нього як до фондового портфеля, ви дійсно можете насолоджуватися ним.
Давайте будемо гранично чесні у питаннях фінансів. Інвестиційні фахівці прямо скажуть вам, що нерухомість для відпочинку навряд чи покаже найкращу прибутковість у порівнянні з іншими активами. Якщо ви шукаєте виключно повернення інвестицій (ROI), це неправильний крок. Але це не означає, що купівля погана. Просто потрібно купувати її з правильних причин.
Вам потрібно купувати будинок та місцевість, які вам дійсно подобаються. Математика працює на вашу користь тільки в тому випадку, якщо ви дійсно користуєтеся цим місцем. Якщо ви проводите там усі вільні вихідні, вкладаєте сили у його обслуговування або плануєте передати його дітям, витрати перетворюються на емоційну цінність, а не на фінансову втрату. Цьому немає ціни.
Чи окупається другий будинок насправді?
Якщо розглядати нерухомість, що орендується, для відпочинку як основний інвестиційний інструмент, ви, швидше за все, будете розчаровані. Однак її здавання в оренду може дати значний додатковий дохід.
Власники, які здають свої другі будинки в оренду, можуть отримувати від 11 000 до 33 000+ доларів річного доходу. Це є реальні гроші. Вони допомагають покрити витрати на утримання. Але, перш ніж ставити підпис, треба подивитися і на інший бік бухгалтерської книги.
Приховані витрати на володіння
Володіння об’єктом короткострокової оренди пов’язані з значними операційними витратами. Технічне обслуговування, прибирання та ремонт потрібно частіше, ніж в основному місці проживання. Орендарі ставляться до майна жорсткіше, ніж члени сім’ї.
Оскільки ви, ймовірно, не житимете в межах досяжності, вам знадобиться керуючий нерухомістю. Ці фахівці забирають частину вашого щомісячного прибутку – часто від 10 до 20 відсотків. Це скорочує чистий дохід, який ви розрахували в умі.
Скільки грошей вам дійсно потрібно?
Фінансування будинку для відпочинку потребує суворіших умов, ніж фінансування вашого основного житла. У вас вже є борги з іпотеки за основне житло. Це підвищує співвідношення вашого боргу доходу.
Банки зазвичай вимагають:
* Внесок у розмірі 20%
* Загальне щомісячне навантаження за житловими та автомобільними боргами не більше 36% вашого валового доходу
Вам також знадобиться попереднє схвалення кредиту. Кредитори розглядають другі будинки як ризикованіші активи. Вони хочуть бачити, що у вас є ліквідність для покриття витрат на нерухомість, якщо вона простоюватиме порожній протягом декількох місяців.
Де краще купувати?
Найкраще місце – те, яке вам подобається. Ви можете стати його найчастішим гостем. Якщо вам не подобається район, то ви туди не поїдете.
Крім особистих уподобань, зверніть увагу на ринкові дані. Чи популярне це місце у туристів? Чи близьке воно до визначних пам’яток, пляжів чи міських центрів? Вам потрібне місце з високою видимістю та стабільним попитом.
Як далеко воно має бути?
Відстань залежить від вашого способу життя. Якщо ви плануєте приїжджати щотижня, час у дорозі має становити кілька годин. Якщо ви плануєте здавати його в оренду в основному, відстань менш важлива, ніж туристична привабливість.
Поговоріть із місцевим агентом з нерухомості. Вони знають, у яких районах найкраща сезонність оренди. Вони можуть допомогти вам знайти місця, які балансують між вашим особистим бажанням приїжджати сюди та практичною необхідністю отримувати дохід.
“Не можна поставити ціну на час, проведений у улюбленому місці.”
Висновок
Купівля будинку для відпочинку – це перш за все покупка способу життя і лише в першу чергу фінансове рішення. Якщо ви підійдете до цього усвідомлено, розуміючи витрати та зусилля, ви можете виявити, що воно того варте.
