Du hast es gefunden. Dieses Stück Paradies, das in einem den Wunsch weckt, seinen eigentlichen Job zu kündigen und für immer in der Hängematte zu leben. Sie haben uns besucht. Du hast es geliebt. Die Fantasie ist erfüllt: Sie kaufen eine Wohnung, wohnen dort, wann Sie wollen, und verlangen von anderen Premium-Preise für das Privileg, die gleiche salzige Luft zu atmen. Es klingt nach einer Win-Win-Situation. Vielleicht sogar ein lukrativer Nebenerwerb.

Aber lasst uns das Fantasy-Blatt durchschneiden, bevor es zu sehr verheddert.

Finanzberater sind sich in dieser Frage ziemlich einig. Kaufen Sie eine Ferienimmobilie nicht als Investition im herkömmlichen Sinne. Wenn Sie Cashflow benötigen, um Ihre Rechnungen zu bezahlen, kaufen Sie Blue-Chip-Aktien. Ein diversifiziertes Portfolio übertrifft jedes Mal ein Strandhaus in Bezug auf die Rendite. Der Markt ist sicher volatil. Aber das gilt auch für die Tourismusbranche.

Dieser Kauf macht nur dann Sinn, wenn Sie die Lage wirklich lieben. Wenn Sie sich nicht vorstellen können, einen Dienstagabend in dieser Küche zu verbringen, machen Sie einen Fehler. Sie müssen der Hauptmieter des Hauses sein. Sie kaufen es zunächst zu Ihrem eigenen Vergnügen. Die Mieteinnahmen sind nur ein schönes Polster, nicht die Grundlage.

Hier erfahren Sie, wie Sie dies angehen können, ohne Geld auszugeben.

10: Kaufen Sie nur das, was Sie sich leisten können

Hören Sie auf, darauf zu achten, was die Bank Ihnen leiht. Schauen Sie sich an, was Sie tatsächlich bezahlen können, ohne zu weinen.

Das Internet ist mit Hypothekenrechnern überschwemmt. Geben Sie Ihr Gehalt ein. Zahlen Sie Ihre Schulden ein. Siehe die Nummer. Diese Zahl ist eine Falle, wenn man sie als Maximum betrachtet. Die Kreditvergabestandards wurden seit der Zeit vor 2008 deutlich verschärft. Banken vergeben Kredite nicht mehr wie Süßigkeiten.

Sie benötigen eine Anzahlung von mindestens 20 Prozent. Keine Ausnahmen. Es schützt Sie vor einer privaten Hypothekenversicherung und signalisiert dem Kreditgeber, dass Sie nicht verzweifelt sind.

Dann gibt es noch das Schulden-Einkommens-Verhältnis. Ihre gesamten monatlichen Wohn- und Fahrzeugzahlungen sollten 36 Prozent Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Das ist die harte Linie. Wenn Sie ohnehin nur knapp über Autos und Lebensmittel verfügen, wird Ihnen ein Ferienhaus den Garaus machen.

Und hier ist die harte Wahrheit: Rechnen Sie nicht damit, dass Mieteinnahmen Ihnen bei der Hypothekenzahlung helfen.

Die Gäste sind launisch. Jahreszeiten ändern sich. Es kommt zu Rohrbrüchen. Wenn das Haus drei Monate lang leer steht (was der Fall sein wird), wer zahlt dann die Hypothek? Du. Immer Du. Kaufen Sie also eine Immobilie, die zu Ihrem Budget passt, auch wenn nie jemand anderes durch die Tür tritt. Fangen Sie klein an. Eine bescheidene Eigentumswohnung ist besser als eine zwangsversteigerte Villa mit undichtem Dach.

9: Berücksichtigen Sie zusätzliche Kosten

Der Listenpreis ist lediglich die Teilnahmegebühr. Es handelt sich nicht um die Gesamtbetriebskosten.

Die meisten Leute schauen sich den Preis auf dem Aufkleber an und rechnen nach. Sie vergessen die verborgene Blutung.

Gebühren für die Hausverwaltung
Wenn Sie nicht in der Nähe wohnen, brauchen Sie einen Manager. Sie haben um 2 Uhr morgens keine Zeit, die Bettwäsche zu wechseln, weil ein Gast Wein auf den Teppich verschüttet hat. Verwaltungsgesellschaften erheben in der Regel 20 bis 30 Prozent der Mieteinnahmen. Das bedeutet, dass ein riesiger Teil Ihres Gewinns verschwindet, bevor Sie ihn überhaupt sehen.

Wartung und Reparaturen
Salzige Luft frisst Metall. Sonne verblasst Holz. Gäste machen Dinge kaputt. Sie benötigen einen Unterhaltsfonds. Ich spreche von 1 bis 3 Prozent des Immobilienwertes pro Jahr. Wenn Ihr

Finden Sie Ihr Kreditlimit heraus und wenden Sie sich dann sofort der brutalen Realität der monatlichen Lagerkosten zu. Dabei geht es nicht nur um die Hypothek. Sie müssen Grundsteuern, Versicherungsprämien, routinemäßige Wartungsarbeiten und Nebenkosten abdecken. Wenn die Immobilie mehr als eine Stunde von Ihrem Hauptwohnsitz entfernt ist, überlegen Sie wahrscheinlich, einen Hausmeister oder Hausverwalter zu bezahlen, der auf Sie aufpasst.

Raten Sie nicht über die Wartungskosten. Fragen Sie jemanden, der das ganze Jahr über in dieser Postleitzahl lebt, was es tatsächlich kostet, ein Haus vor dem Einsturz zu bewahren.

Dabei spielen Umweltfaktoren eine große Rolle. Salzluft und Sand beeinträchtigen die Oberfläche. Wind reißt an Dachschindeln. Eis hebt Fundamente auf. In Küsten- oder Bergregionen können die Wartungskosten in die Höhe schnellen. Ein Strandhaus muss möglicherweise alle zwei oder drei Jahre neu gestrichen werden, um den Elementen standzuhalten. Ein Rückzugsort in den Bergen kann aufgrund von Frost-Tau-Zyklen jährliche Deckreparaturen erfordern.

Wenn Sie diese Zahlen berechnen, erhöhen Sie Ihre Schätzungen. Gehen Sie vom Worst-Case-Szenario aus. Wenn Sie eine Katastrophe planen, werden Sie selten überrascht.

Warum der Kauf eines bestehenden Hauses besser ist als der Neubau

Die Fantasie, ein maßgeschneidertes Haus in einem Ferienort zu entwerfen, ist verführerisch. Es ist auch eine finanzielle Falle.

Der Bau von Grund auf wird in diesen Bereichen oft zu einem regulatorischen Albtraum. Sie kämpfen nicht nur gegen das Wetter; Sie kämpfen gegen die Bürokratie. In einigen Bundesstaaten haben Küstenkommissionen die Befugnis, vorzuschreiben, welche Pflanzen Sie in Ihren Garten stellen dürfen. Hausbesitzerverbände (HOAs) in gehobenen Gegenden verweigern Ihnen unter Umständen den Anstrich Ihrer eigenen Terrasse, es sei denn, Sie beauftragen einen Auftragnehmer aus der zugelassenen Liste.

Auftragnehmer in Urlaubsgebieten können unzuverlässig sein. Sie tauchen möglicherweise nur auf, wenn das Trinkgeld gut ist oder das Wetter es zulässt. Der Bauprozess liegt selten im Rahmen des Budgets. Bebauungsvorschriften, Baubeschränkungen und Genehmigungsgebühren summieren sich schnell.

Wenn Sie Ihre Ausgaben kontrollieren möchten, kaufen Sie ein bereits bestehendes Haus. Die Unsicherheit des Bauens ist verschwunden. Der Zeitplan steht fest. Sie können einziehen.

Die Falle des Timeshare-Eigentums

Kaufen Sie kein Timeshare. Es klingt wie ein Schnäppchen. Sie erhalten eine Woche im Jahr eine Luxuswohnung. Die Realität sieht anders aus.

Der Sekundärmarkt für Timeshares ist im Wesentlichen kaputt. Selbst wenn die Gesamtwirtschaft brummt, ist die Liquidität für diese Immobilien nicht vorhanden. Das Vakuum hat Raubtiere angezogen. Betrüger wissen, dass die Verzweiflung real ist. Im Jahr 2009 bezeichnete ein Verbraucherschutzbeauftragter aus Florida die Krise als „nahezu epidemisch“, und die Dynamik hat sich seitdem nicht wirklich verändert.

Das Drehbuch ist vorhersehbar. Sie erhalten einen Anruf von jemandem, der behauptet, er habe einen Käufer in der Schlange oder sei bereit, den Kaufvertrag auszuarbeiten. Sie versprechen einen schnellen Ausstieg. Aber es gibt immer einen Haken. Sie müssen im Voraus eine Gebühr bezahlen. Normalerweise sind es über 1.000 US-Dollar. Sie überweisen das Geld. Dann Stille. Der „Käufer“ verschwindet. Der Papierkram kommt nie zustande. Sie sitzen mit der Hypothek, den Gebühren und dem Geist des Betrügers fest.

Dies wirft eine einfache Frage auf: Wenn die Nachfrage nach Teilzeitnutzungsrechten groß genug ist, um eine ganze Branche von Betrügern anzutreiben, ist der zugrunde liegende Vermögenswert dann nicht fehlerhaft?

Überprüfen der lokalen Infrastruktur vor dem Kauf

Stellen Sie sich eine malerische Stadt am See vor. Das Wasser steht still. Auf dem örtlichen Markt werden handwerklich hergestellter Käse und handgedrehte Töpferwaren verkauft. Es sieht aus wie eine Postkarte. Sie sehen nicht die Straße, die zu den teuersten Häusern auf dem Hügel führt.

Sie werden es nicht sehen, da es aufgrund von Schnee oder Wartungsarbeiten jedes Jahr fünf Monate lang geschlossen ist. Ein Immobilienmakler vor Ort würde Ihnen dies sofort mitteilen. Sie kennen die Macken.

Ferienanlagen sind für Touristen konzipiert, nicht für Anwohner. Der Charme verbirgt oft logistische Albträume. Bergstädte können bei Winterstürmen unpassierbar werden. In den Strandgebieten mangelt es möglicherweise an ausreichend Parkplätzen oder es kommt zu einer starken saisonalen Überfüllung. Ein Agent hilft Ihnen dabei, sich den Weg zur Arbeit vorzustellen, wenn die kurvenreiche Auffahrt vereist ist oder der Zustrom von Urlaubern Ihnen den Zugang zum Lebensmittelgeschäft versperrt.

Diese Fachleute sind auch Hüter der obskuren Details. Sie wissen von Sonderveranlagungsbürgschaften, die Ihre Steuern unerwartet erhöhen könnten. Sie kennen die lokalen Traditionen, auch die seltsamen – wie den jährlichen Sonnenwendelauf, der Nacktheit und Verkehrsstörungen mit sich bringt. Die Unkenntnis dieser Faktoren kann dazu führen, dass das Traumhaus zur Belastung wird.

Maximierung des ROI durch Rentabilität

Wenn Sie eine Immobilie in einem Feriengebiet mit der Absicht kaufen, sie umzutauschen oder zu vermieten, ist der Standort zweitrangig gegenüber der Nutzbarkeit. Der Markt für Kurzzeitmieten ist gesättigt. Um erfolgreich zu sein, muss Ihre Unterkunft etwas bieten, was der durchschnittliche Airbnb-Gastgeber nicht bieten kann.

Berücksichtigen Sie die spezifischen Attribute, die zu Buchungen in diesen Zonen führen. Befindet sich die Unterkunft in fußläufiger Entfernung zu den wichtigsten Annehmlichkeiten? Bietet es Privatsphäre, die Hotels nicht bieten können? Gibt es in Ihrer HOA Beschränkungen für Kurzzeitmieten? Viele Urlaubsgemeinden verbieten die Untervermietung oder schränken die Untervermietung stark ein. Wenn Sie es nicht vermieten können, ist Ihre Investition illiquide.

Konzentrieren Sie sich auf Immobilien, die der lokalen Nachfrage entsprechen. Ski-in/Ski-out-Einheiten sind zu Premiumpreisen erhältlich, erfordern jedoch einen hohen Wartungsaufwand. Strandnahe Eigentumswohnungen bieten Ausblicke, leiden aber unter Salzkorrosion und höheren Versicherungskosten. Analysieren Sie die Belegungsraten vergleichbarer Einheiten in der Nachbarschaft. Wenn die Daten zeigen, dass ähnliche Immobilien ein halbes Jahr lang leer stehen, sind Ihre Mieteinnahmenprognosen bestenfalls optimistisch.

Wählen Sie einen Standort, an dem die Mietnachfrage konstant und nicht nur saisonabhängig ist. Suchen Sie nach Gebieten mit ganzjährigen Attraktionen oder Geschäftsreisebedarf. Informieren Sie sich über die örtlichen Vorschriften zur Kurzzeitmiete, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Das ist nicht gerecht

Sie könnten sich vorstellen, dass Ihr idealer Urlaub digitale Entgiftung und Privatsphäre beinhaltet, aber das ist selten das, was den Ferienvermietungsmarkt antreibt. Wenn es Ihr Ziel ist, Einkommen zu erwirtschaften, müssen Sie beim Bauen auf die Fantasie des Mieters eingehen, nicht auf Ihre eigene.

Die Standortstrategie „Park and Forget“.

Am Strand zu sein ist nicht verhandelbar. Nicht „nahe“ am Strand. Darauf.

Um die Auslastung zu maximieren, muss Ihre Immobilie mit dem Volumen umgehen können. Das bedeutet zahlreiche Kinderbetten, Schlafsofas und flexible Schlafgelegenheiten. Sie möchten die größtmögliche Gruppe unterbringen.

Der Standort ist genauso wichtig wie die Quadratmeterzahl.

Die meisten Urlauber möchten keine kurvenreichen, unbekannten Straßen befahren. Sie wollen ankommen, das Auto parken und nie wieder das Lenkrad berühren. Sie wollen Gehbarkeit. Gehen Sie zum Sand. Gehen Sie zum Lebensmittelgeschäft. Gehen Sie zum Ausgangspunkt.

Diese erstklassigen Immobilien erzielen höhere Preise, erzielen aber auch bessere Mietrenditen.

Informieren Sie sich vor dem Kauf über alle vier Jahreszeiten

Besuchen Sie uns nicht nur im Hochsommer. Besuchen Sie uns mitten im Winter.

Die Wanderwege, die im Juli makellos aussehen, können im November unpassierbare Schlammlawinen sein. Der Strand, der im August nach Salz und Sonnenschein riecht, könnte in der Nebensaison nach verrottendem Seetang und Fisch stinken.

Durch die Anmietung von Häusern in unterschiedlichen Stadtteilen zu unterschiedlichen Zeiten im Jahr können Sie herausfinden, wie die Gemeinschaft im Kalenderumdrehung tatsächlich funktioniert.

Wenn Sie ernsthaft Geld verdienen möchten, müssen Sie wissen, welche Monate tot und welche profitabel sind. Sie können keine Miete kassieren, wenn der Bereich aufgrund von Wetter oder Gerüchen geschlossen ist.

Kaufen Sie nicht außerhalb des Landes

Internationale Immobilien klingen in Broschüren glamourös. In der Praxis sind sie Albträume.

Eine Vermietung aus der Ferne zu verwalten ist schwierig. Die Verwaltung über Zeitzonen, Sprachbarrieren und ausländische Rechtssysteme hinweg ist ein Rezept für eine Katastrophe.

Wenn um 3 Uhr morgens in einem anderen Land ein Rohr platzt, sind Sie nicht da, um das Problem zu beheben. Sie sind wach, gestresst und versuchen, jemanden einzustellen, der vielleicht auftaucht oder auch nicht. Der logistische Aufwand zerstört Ihre Gewinnspanne.

Bleiben Sie bei den heimischen Märkten. Halten Sie Ihr Vermögen griffbereit.

Der Rechtsschutz, den Sie in den Vereinigten Staaten für selbstverständlich halten, verschwindet, sobald Sie viele Grenzen überschreiten. Die Eigentumsstrukturen sind sehr unterschiedlich. In Mexiko zum Beispiel könnte man die Struktur kaufen, aber das Land selbst wird von der Regierung gepachtet. Der Staat hält den ultimativen Titel. Sie können diesen Mietvertrag widerrufen. Sie können das Land jederzeit zurückerobern.

Das ist nicht nur ein bürokratischer Schluckauf. In weiten Teilen der Welt besteht ein reales Risiko, dass Eigentum geplündert oder verstaatlicht wird. Stellen Sie sich die meisten internationalen Reiseziele als Orte vor, an denen es keinen Notruf gibt. Die Reaktion der Polizei auf Ausländer ist langsam, uneinheitlich oder gar nicht vorhanden. Eigentumsrechte sind fragil.

Wenn Sie ernsthaft mit dem Kauf im Ausland vorhaben, beginnen Sie mit den Länderberichten des Außenministeriums. Diese Dokumente sind trocken, aber sie sind der maßgeblichste Leitfaden, den es gibt. Sie helfen Ihnen zu beurteilen, ob das geopolitische Risiko den potenziellen finanziellen Aufschwung tatsächlich wert ist. Überspringen Sie diesen Schritt nicht.

So strukturieren Sie gemeinsame Immobilieninvestitionen, ohne Beziehungen zu zerstören

Der Kauf einer Immobilie mit Familie oder Freunden ist ein schneller Weg zu einer ruinierten Beziehung. Selbst die herzlichsten Familien können wegen Meinungsverschiedenheiten über den Verkauf, die Vermietung oder einfach nur die Nutzung der Immobilie zerbrechen. Wenn Sie davon überzeugt sind, dass Sie diesen Stürmen standhalten können, müssen Sie in den Vertrag besondere Vorsichtsmaßnahmen einbauen.

Definieren Sie zunächst klar die Eigentumsanteile. Welche Rechte verleihen diese Prozentsätze? Wenn Sie 70 Prozent der Anzahlung leisten, bedeutet das automatisch, dass Sie 70 Prozent der Mieteinnahmen erhalten? Und wenn die Immobilie verkauft wird, erhalten Sie 70 Prozent des Erlöses? Es scheint logisch, aber das menschliche Gedächtnis ist fehlerhaft, wenn es um Geld geht. Holen Sie es sich schriftlich.

Befassen Sie sich als Nächstes mit der Ausstiegsstrategie. Dürfen Sie Ihren Anteil verkaufen? Wenn ja, können Sie es an irgendjemanden verkaufen, oder haben Ihre Partner ein Vorkaufsrecht? Vage Vereinbarungen führen zu Klagen. Sie müssen Ihre Partner genau kennen. Stellen Sie sicher, dass sie bereit sind, jedes Detail ihrer Rechte und Privilegien in Bezug auf Miteigentum darzulegen.

Ein Zweitwohnsitz als Erholung und nicht als Investition betrachten

Diese Änderung der Denkweise ist von entscheidender Bedeutung. Wer die Immobilie in erster Linie als Finanzanlage betrachtet, wird enttäuscht sein. Instandhaltungskosten, Leerstandsquoten und Marktschwankungen bringen selten die Rendite, die in den Prospekten versprochen wird.

Betrachten Sie das Zuhause stattdessen als eine Form der Erholung. Sie zahlen für die Erfahrung. Die Möglichkeit, direkt vor der Haustür einen Strand in Spanien oder Skipisten in der Schweiz zu erreichen. Der Wert liegt in der Nutzung, nicht im Eigenkapitalwachstum. Diese Perspektive senkt die Erwartungen und reduziert Stress. Wenn Sie aufhören, es wie ein Aktienportfolio zu behandeln, können Sie es tatsächlich genießen.

Seien wir ganz ehrlich, was die Finanzen angeht. Anlageprofis werden Ihnen direkt sagen, dass eine Ferienimmobilie Ihre anderen Anlageklassen wahrscheinlich nicht übertreffen wird. Wenn Sie ausschließlich auf den ROI achten, ist dies der falsche Schritt. Das heißt aber nicht, dass es sich um einen Fehlkauf handelt. Es bedeutet nur, dass Sie es aus den richtigen Gründen kaufen müssen.

Sie müssen ein Haus und einen Ort kaufen, der Ihnen wirklich gefällt. Die Rechnung funktioniert nur dann zu Ihren Gunsten, wenn Sie den Ort tatsächlich nutzen. Wenn Sie jedes verfügbare Wochenende dort verbringen, Ihre Energie in die Instandhaltung investieren oder planen, es Ihren Kindern zu überlassen, werden die Kosten eher zu einem emotionalen Wert als zu einem finanziellen Verlust. Das kann man nicht mit einem Preisschild versehen.

Ist ein Zweitwohnsitz tatsächlich rentabel?

Wenn Sie eine Ferienwohnung als primäres Investitionsinstrument betrachten, werden Sie wahrscheinlich enttäuscht sein. Durch die Vermietung können jedoch erhebliche Nebeneinnahmen generiert werden.

Eigentümer, die ihr Zweithaus vermieten, können einen Jahresumsatz von 11.000 bis über 33.000 USD erzielen. Das ist echtes Geld. Es hilft, die Transportkosten auszugleichen. Aber Sie müssen sich die andere Seite des Hauptbuchs ansehen, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.

Die versteckten Betriebskosten

Der Besitz einer kurzfristigen Miete ist mit hohen Betriebskosten verbunden. Wartung, Reinigung und Reparaturen fallen häufiger an als in einem Hauptwohnsitz. Mieter haben es mit Immobilien schwerer zu tun als Familienmitglieder.

Da Sie wahrscheinlich nicht in Pendlerentfernung wohnen, benötigen Sie einen Hausverwalter. Diese Fachleute erhalten einen Teil Ihres monatlichen Gewinns – oft 10 bis 20 Prozent. Das schmälert das Nettoeinkommen, das Sie im Kopf errechnet haben.

Wie viel Bargeld benötigen Sie tatsächlich?

Die Finanzierung eines Ferienhauses ist strenger als die Finanzierung Ihres Haupthauses. Sie haben bereits Schulden von Ihrem Hauptwohnsitz. Dadurch erhöht sich Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis.

Banken verlangen in der Regel:
* 20 % Anzahlung
* Eine monatliche Gesamtschuldenbelastung für Wohneigentum und Auto von nicht mehr als 36 % Ihres Bruttoeinkommens

Sie benötigen außerdem eine Vorabgenehmigung. Kreditgeber betrachten Zweitwohnungen als riskantere Vermögenswerte. Sie möchten sicherstellen, dass Sie über die nötige Liquidität verfügen, um die Immobilie zu verwalten, wenn diese monatelang leer steht.

Wo sollten Sie kaufen?

Der beste Ort ist der, den Sie lieben. Sie könnten der Mieter Nummer eins sein. Wenn Ihnen die Gegend nicht gefällt, werden Sie nicht dorthin gehen.

Schauen Sie sich über Ihre persönlichen Vorlieben hinaus auch die Marktdaten an. Ist die Gegend bei Touristen beliebt? Liegt es in der Nähe von Sehenswürdigkeiten, Stränden oder Innenstadtzentren? Sie wünschen sich einen Standort mit hoher Sichtbarkeit und stetiger Nachfrage.

Wie weit sollte es sein?

Die Entfernung hängt von Ihrem Lebensstil ab. Wenn Sie einen wöchentlichen Besuch planen, benötigen Sie eine Fahrzeit von einigen Stunden. Wenn Sie planen, es hauptsächlich zu vermieten, ist die Entfernung weniger wichtig als die touristische Attraktivität.

Sprechen Sie mit einem örtlichen Immobilienmakler. Sie wissen, welche Viertel die beste Mietsaisonalität aufweisen. Sie können Ihnen dabei helfen, Orte zu finden, die Ihren persönlichen Wunsch nach einem Besuch mit dem praktischen Bedarf an Einkommen in Einklang bringen.

„Es gibt keinen Preis dafür, Zeit an einem Ort zu verbringen, den man liebt.“

Abschließende Gedanken

Der Kauf eines Ferienhauses ist in erster Linie ein Lifestyle-Kauf und in zweiter Linie eine finanzielle Entscheidung. Wenn Sie die Kosten und den Aufwand im Auge behalten, werden Sie vielleicht feststellen, dass es jeden Cent wert ist.