¿Quiere mudarse pero está atrapado en un mercado de compradores? El comercio de viviendas podría ser la escapatoria que necesita. No se trata sólo de intercambiar claves. Es una maniobra estratégica que prioriza la velocidad y la certeza sobre la tradicional jornada de puertas abiertas.
Para los propietarios de viviendas que enfrentan una rápida reubicación o aquellos aterrorizados por las ventas al descubierto, el comercio ofrece un salvavidas. ¿El principal beneficio? Tranquilidad de espíritu. Usted sabe que su casa se vendió antes de entrar por la nueva puerta de entrada. Esta no es una garantía teórica. Es una realidad contractual que evita la ansiedad de esperar a un comprador que podría fracasar en el último minuto.
Las transacciones ocurren más rápido. Mucho más rápido. En un mercado donde lo “pendiente” puede permanecer durante meses, una operación reduce el cronograma. Esta velocidad es crítica si está tratando de evitar una ejecución hipotecaria. Mantiene el banco fuera de tu espalda mientras descubres el siguiente movimiento.
Por qué el comercio de viviendas preserva su capital
Aquí es donde las matemáticas se vuelven interesantes. En un mercado en dificultades, es posible que su casa sea tasada por menos de lo que debe. Una venta estándar podría obligarlo a traer efectivo a la mesa de cierre.
El trading evita esto. Tratas directamente con la otra parte. Estás de acuerdo en un valor. Puede que no coincida con las composiciones actuales de su vecindario, pero coincide con lo que ambos aceptan. Esto le permite preservar el patrimonio que ha construido. Si se encuentra en un mercado en declive, esto es una gran ayuda. No está obligado a aceptar la valoración deprimida de una ejecución hipotecaria cercana.
“Negociar casas también facilita la obtención de financiación bancaria… los bancos no cuentan el pago mensual de su hipoteca contra sus ingresos cuando solicita un préstamo”.
La financiación se vuelve un obstáculo menor. La mayoría de los prestamistas dudan en aprobar una segunda hipoteca mientras la primera aún está activa. Pero si tiene un contrato firmado para su vivienda actual, las reglas cambian. El banco a menudo excluye el pago de su hipoteca existente del cálculo de su relación deuda-ingresos. Esto mejora sus proporciones. Mejores índices significan mejores condiciones para su nuevo préstamo.
La actualización se ha vuelto más factible. A medida que más personas reducen su personal después de la burbuja, el inventario está cambiando. A los constructores les encanta esto. Tienen inventario en lotes. El comercio les ayuda a mover esa inversión. También cuentan con el personal para arreglar las propiedades intercambiadas. Pueden encargarse de las reparaciones que aumentan el valor de la casa que les regaló.
Las desventajas: menos opciones, más riesgo
No todo es fácil. Los mendigos no pueden elegir. Ese dicho es válido aquí.
Pierdes flexibilidad. No puede buscar listados y elegir el que tenga el protector contra salpicaduras específico que desea. Está limitado a lo que está actualmente sobre la mesa. Incluso si ingresa al vecindario correcto, es posible que no encuentre la cuadra correcta. El comercio dicta los parámetros. Trabajas dentro de ellos.
Luego está la pesadilla de la doble hipoteca. Si la compra y la venta no se realizan simultáneamente, se quedará atrapado en dos préstamos. Esta es una trampa financiera.
Para evitar esto, utilice una compañía de títulos para ambas transacciones. Ayuda a sincronizar las fechas de cierre. Sin esa coordinación, corre el riesgo de quedar bajo el agua en dos propiedades mientras espera que se cierre la venta.
También está la cuestión del capital negativo. Si debe más de lo que vale su casa, resulta difícil calificar para un nuevo préstamo. El prestamista ve la brecha. Ven el riesgo. Podrían decir que no.
El intercambio 1031 para inversores
El comercio de viviendas no es sólo para residencias principales. Es un elemento básico para los propietarios de propiedades de inversión. ¿La razón? Aplazamiento de impuestos.
Los impuestos sobre las ganancias de capital son elevados. Al IRS le encanta quedarse con una parte de sus ganancias cuando vende una propiedad de inversión. Un intercambio 1031 le permite diferir esos impuestos. Intercambias propiedades “similares”.
Tenga en cuenta el término similar. No significa que la nueva propiedad deba estar en las mismas condiciones. Significa que debe usarse para el mismo propósito. Ambos deben ser propiedades de inversión o comerciales. No se puede cambiar una casa de inversión por una casa de vacaciones personal y esperar el beneficio fiscal.
Hay límites geográficos. No se puede comerciar fuera del país. La propiedad debe estar dentro de los Estados Unidos.
Para los inversores, esta es una herramienta poderosa. Permite mejorar las explotaciones. Le permite trasladar capital a una nueva área sin generar una factura fiscal masiva. Mantienes el dinero trabajando para ti. Aplazas el pago al Tío Sam.
Fuentes:
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– Christie, Les. “Negocia en esa vieja casa”. cnn.com, 3 de junio de 2007.
-Dixon, Dale. “Alerta al consumidor: sea inteligente al negociar viviendas”. idahostatesman.com, 24 de septiembre de 2008.
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– Colina, Adán. “¿Qué es el comercio de viviendas?” Wisegeek.com, 2009.
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– “¿Listo para una casa nueva? Cambie la anterior”. homeloanbasics.com, 4 de junio de 2007.
– “El programa de financiación de vendedores y comercio de viviendas tiene como objetivo romper el estancamiento del mercado inmobiliario | El negocio del snorkel”. liveinalpharetta.com, 2009.
-Zimmerman, Cali. “Intercambio de casas: intercambio de espacios para siempre”. nuwireinvestor.com, 2 de febrero de 2008.
