Перепродаж нерухомості (house flipping) – це не просто покупка будинку для проживання. Це розважливий ризик. Ви купуєте нерухомість з однією метою: швидко продати її із прибутком. Логістика? Складна. Рішення накопичуються до того, як ви поставите підпис на договорі.
Місце покупки визначає вашу долю. Вибираєте перспективний район — ви ставите те, що вартість району різко зросте. Вибираєте нове будівництво у передмісті – ви орієнтуєтеся на покупців розкоші, яким потрібні простір та оздоблення високого класу. Якщо зірки зійдуться, ви підете із серйозною сумою грошей. Якщо ні? Ви застрягли.
Погане бюджетування. Помилки у таймінгу. Раптове зростання рівня злочинності у цьому «перспективному» районі. Один неправильний рух — і ваш актив перетворюється на «білого слона». Багато інвесторів мають труднощі з вибором між вартістю будівництва нового будинку і ремонтом старого. Розумний підхід окупається. Дешевий підхід у довгостроковій перспективі коштує дорого.
Ринок нерухомості циклічний. Ми це знаємо. Під час буму перепродавці тримають козирі. На гарячих ринках ви можете назвати свою ціну. Під час спаду? Ці відремонтовані будинки простоюють. Минають місяці. Витрати утримання з’їдають вашу частку у капіталі.
Вибір типу нерухомості
Розташування визначено. Тепер що саме ви купуєте?
Будинки, що потребують ремонту — це класичний вибір. Ви берете на себе вдосконалення будинку. Це потребує часу. Це потребує грошей. Це потребує зусиль.
Банкротні об’єкти на аукціонах або від банків пропонують вигідні угоди. Ціна низька. Але подивіться уважніше. Попередні власники, найімовірніше, не змогли виплачувати іпотеку. Ймовірно, вони не могли дозволити собі обслуговування. Чекайте на нашестя гризунів. Чекайте даху, що протікає. Чекайте на кошмари.
Перепродаж будинку – це не тільки про цеглу та розчин. Це про таймінг, місце розташування та вміння знати, коли піти.
Вам не обов’язково брати до рук молоток, щоб займатися перепродажем. У період буму початку та середини 2000-х років інвестори купували нове будівництво. Тримали їх кілька місяців. Продавали із прибутком. Просто.
Сьогодні тренд зміщується у бік нових, елітних проектів у віддалених передмістях. Комерційний та роздрібний розвиток – великі супермаркети – можуть залучити мешканців. Але це ризиковано. Ціни на бензин зростають? Покупці уникають тривалих поїздок працювати. Ринок повертається. Ваш перепродаж нового будівництва стає тягарем.
Основні питання
Чому люди займаються перепродажем будинків? Гроші очевидні. Але середньому покупцю та продавцю необхідно розуміти ризики перед інвестуванням. Скільки грошей ви справді можете заробити? Яку моральну межу ви перетинаєте, сплачуючи копійки людям, які втратили свої будинки?
Ми поринаємо в ці питання. Це не просто теорія. Це мистецтво перепродажу будинків. Почнемо із фундаменту.
Фінансування перепродажу нерухомості
Без капіталу не можна перепродажем. Гроші купують швидкість. Швидкість купує прибуток. Більшість перепродавців не мають мільйонів, що лежать без діла. Вони використовують позикові кошти. Хард-мані позики (hard money loans). приватні інвестори. Кредитна лінія. Кожен варіант має витрати. Кожен має свої терміни. Якщо помилитися, тільки відсотки можуть з’їсти вашу маржу.
Блиск телевізійних шоу про ремонт створює певну ілюзію. Ви бачите блискучі стільниці. Ви бачите швидкий продаж. Сюжет простий: купити негарне, зробити гарним, піти із прибутком. Це зваблива історія. Але якщо прибрати телевізійне освітлення, залишається жорстока математична задача.
Купити недорого. Продати дорого.
Це єдине правило, що має значення. Трюк полягає в пошуку нерухомості, яка настільки недооцінена чи настільки пошкоджена, що ваші інвестиції часу та грошей мінімальні. Деякі фахівці спеціалізуються на цьому. Вони мають систему роботи з проблемними активами. Вони мають мережу контактів. Але на ринку, що стагнує, легкі гроші випаровуються. «Фліп» (швидкий перепродаж) перетворюється на азартну гру. А гравці часто програють.
Пастка бюджету
Тут більшість новачків зазнають краху. Вони закохуються у будинок. Вони ігнорують таблицю розрахунків.
Бюджетування – це не просто рекомендація. Це різниця між ремонтом та банкрутством. Вам потрібна цифра. Жорстка, невблаганна цифра.
Фінансування раніше було золотим білетом. Іпотечні кредити із субстандартними умовами дозволяли покупцям вносити нульовий початковий внесок. Високі відсоткові ставки? Хто дбає, якщо ви плануєте продати будинок через шість місяців? Ви платите премію, продаєте, рухаєтеся далі. Відсотки це просто похибка округлення.
Але ця епоха минула.
Коли ринок завмирає, кредитори стискають лещата. Отримати іпотеку на інвестиційну нерухомість складніше, ніж будь-коли. І якщо вам все ж таки схвалюють кредит, відсоткові ставки можуть бути руйнівними. Якщо ваш будинок залишається на ринку вісім місяців замість двох, то ці високі ставки з’їдають вашу власну частку (еквіті). Вони пожирають ваш прибуток ще до того, як ви виставите об’єкт на продаж.
Гроші – це король
Це сувора правда сучасного фліппінгу. Гроші відіграють набагато більшу роль зараз, ніж десять років тому.
Кредитори хочуть, щоб ви мали «шкіру у грі» (особисті кошти в угоді). Чим більший ваш початковий внесок, тим нижча відсоткова ставка. Нижчі ставки означають менші втрати. Але що важливіше, вам потрібні ліквідні гроші для ремонту. Ви не можете покладатися тільки на будівельний кредит, щоб покрити кожен раптовий прорив труби або балку, що згнила.
Вам потрібний бойовий запас.
Як тільки ви фіксуєте фінансування та розподіляєте грошові резерви, ви складаєте бюджет. Кожен цвях, кожен квадратний фут гіпсокартону, кожну годину роботи. Якщо ви не відстежуєте витрати, ви не дізнаєтесь, чи заробляєте ви гроші, чи просто платите підряднику.
Червоні прапори на ринку нерухомості
Не кожна угода це угода. Деякі з них – пастки.
Стара приказка застосовна тут: якщо це звучить надто добре, щоб бути правдою, значить так і є. Це стосується ціни. Це також стосується людей, яких ви наймаєте.
Цей доброзичливий підрядник, який обіцяє закінчити кухню за три дні за половину ринкової вартості? Будьте обережні. Завжди запитуйте поради. Не лише у його дружини. Останні п’ять клієнтів. У постачальників, яким він винен грошей. Якщо ви не можете перевірити його репутацію, йдіть.
Проблема «Франкен-хауса»
Існує певний тип історичного будинку, який спричиняє кошмари. Ми називаємо їх “Франкен-хаусами”.
Це об’єкти, які згодом добудовувалися, перебудовувалися та латалися. Кожне покоління власників вносило зміни без дозволів. Без планів. Без дотримання будівельних норм.
Результат? Ви розкриваєте стіни та знаходите хаос. Електропроводка небезпечна. Сантехніка являє собою ковдру з несумісних матеріалів. Несуча здатність конструкції викликає питання.
“Франкен-хаус” виглядає як вигідна покупка на поверхні. Але під гіпсокартоном це бомба, що цокає. Вам може знадобитися повна заміна електропроводки, щоб пройти інспекцію. Невидимі головні болі будуть накопичуватися.
Купівля нового будинку для перепродажу – завдання просте. Математика тут прозора. Ви покриваєте витрати на іпотеку, страхування, майнові податки та звичайні комісії агентів та юристів. Ось і все. Просто.
Але на м’якому ринку все змінюється. Пропозиція перевищує попит. Ви можете опинитися в ситуації, коли утримуватимете нерухомість довше, ніж дозволяє ваш п’ятирічний план. Витрати утримання з’їдають прибуток.
Будинки, які потребують ремонту, — зовсім інша історія. Бюджет роздмухується в той момент, коли ви помічаєте тріщини в фундаменті. Експерти рекомендують додавати 20-відсотковий буфер до вашої початкової оцінки. Чому? Тому що несподіванки неминучі. Якщо ви переоціните витрати, ви отримаєте бонус. Якщо недооціните, ви залишитеся з непередбаченими рахунками, які виснажують ваш капітал.
Структурна цілісність важливіша за зовнішній вигляд
Структурні покращення – найнепривабливіша частина будь-якого ремонту. Але ж вони й найважливіші. Сантехніка. електрика. Утеплення. Захист від шкідників Системи опалення, вентиляції та кондиціювання.
Нові дерев’яні підлоги та свіжий шар фарби приваблюють покупців. Але зараження термітами миттєво зриває угоду. Не пропускайте брудну роботу.
Якщо у вас немає технічних навичок, закладайте до бюджету витрати на оплату праці. Це означає оплату послуг фахівців. Це також означає облік часу, втраченого на очікування, поки ваш шверин закінчить електричну проводку. Він не прийде. Вам потрібно найняти спеціаліста, який знає, що робить.
Повернення інвестицій на кухні та у ванній
Ріелтори дають послідовну рекомендацію: упорядковуйте кухню та ванні кімнати для отримання найкращої віддачі від інвестицій. Це виходить за межі структурних змін. Йдеться про нові меблі, стільниці, фурнітуру, раковини, фартухи, побутову техніку, підлоги та освітлення.
Оновлення кухні коштує дорого. Але воно справляє величезне враження. Гранітні стільниці. Винна шафа. Ці деталі сигналізують про якість.
Можна піти шляхом екологічності. Енергоефективні покращення додають вартості, якщо їх просувати як спосіб заощадити гроші для майбутніх власників. Але якщо будинок вже в хорошому структурному стані і потребує лише фарбування та килимового покриття, витрати залишаються низькими. Із залученням сторонніх робітників ціни швидко зростають.
«Більшість ріелторів радять упорядковувати кухню та ванні кімнати для отримання найкращої віддачі від ваших інвестицій».
Зовнішній вигляд і Neighborhood Fees
Зовнішній вигляд має значення. Екстер’єр задає тон. Можливо вам доведеться пофарбувати фасад. Влаштувати ландшафтний дизайн двору. Полагодити під’їзну доріжку. Це збільшує бюджет.
Розташування диктує конкретні витрати. Якщо ви купили будинок у дорогому районі, покіс трави та ремонт паркану можуть виявитися недостатніми. Можливо, доведеться враховувати внески до асоціації домовласників. У районах, що розвиваються, заходи безпеки можуть стати необхідною статтею бюджету.
Як тільки бюджет затверджено, ви можете вибрати місце. Це наступний крок.
Перепродаж будинків у телебаченні
Термін «перепродаж будинків» (house flipping) виник наприкінці 1990-х — на початку 2000-х років. Дехто стверджує, що він уже застарів. Перепродаж має на увазі швидкий прибуток. Цього не відбувається на ринку нерухомості, що стагнує.
Але термін залишився живим завдяки телепередачам про ремонт. Trading Spaces. Extreme Home Makeover. Прародителем всіх них став This Old House. Ці шоу зробили ремонт цікавим. Легким.
Такі шоу, як Property Ladder, Flip This House і Flipping Out, перетворили покупку нерухомості на привабливу драму. У телебаченні великі ремонтні роботи займають годину чи менше. Штукатурка падає підряднику на голову. Проект виходить за межі бюджету. Наприкінці всі щасливі. Це – фантазія. Красива відредагована фантазія.
Ви обрали свою модель. Новобудова? Об’єкт, який потребує ремонту? Або можливо ви полюєте за знижкою на майно, вилучене банком. Тепер вам потрібно перевірити якість ґрунту, на якому стоїть будинок.
Цей крок не можна пропускати. Не можна ігнорувати стан району лише тому, що фарба на стінах відшаровується у «вінтажному» стилі. Ви їдете на місце. Ви приїжджаєте опівдні. Ви приїжджаєте опівночі, коли вуличні ліхтарі мерехтять, а тіні витягуються у довжину. Ви аналізуєте порівнянні угоди (comps). Хто ще володіє порожніми ділянками поблизу? Якщо половина вулиці порожня, ваша маржа прибутку стає ще тоншою.
Обмеження у сфері новобудов
Купівля новобудови на поверхні здається легким завданням. Однак логістика цього процесу є складною. Ви прив’язані до того, що зараз закладається в фундамент. Зазвичай, це означає великі житлові забудови на околицях міста.
І тут є каверза. Багато спланованих спільнотах діють обмежувальні умови (restrictive covenants). Вони не хочуть, щоб інвестори перетворювали свої вулиці на «міста-примари». Вони можуть вимагати, щоб ви мешкали в об’єкті протягом встановленого періоду. Якщо ви не можете заселитись у будинок, ви не можете його купити. Крапка.
Азартна гра із закладеними об’єктами
Закладені об’єкти пропонують інший вид головного болю. Ви купуєте не у приватної особи. Ви купуєте у банку. Це REO (Real Estate Owned), або активи, що знаходяться у власності банків.
Строки стислі. Очікуйте від шести до восьми місяців для придбання банківського майна. Чому? Тому що банку спочатку потрібно усунути юридичні проблеми. Вони мають подати документи до суду. Вони мають довести, що мають право власності. Поки ці папери не будуть врегульовані, ви чекаєте. Якщо йде аукціон, процес йде швидше, але ставки вищі.
А як щодо стану об’єкту? “Як є” – єдиний варіант. Банки не славляться щедрістю у питаннях фінансування. Вони можуть не видати вам кредит, необхідний для закриття угоди, якщо ви не сплачуєте готівкою.
Цифрові ілюзії та пастки покупки без огляду
Інтернет створює ілюзію простоти. На веб-сайтах перераховуються сотні об’єктів REO. За деякі з них доводиться сплачувати комісію. Інші, такі як програма HomeStep компанії Fannie Mae, безпосередньо виставляють на продаж будинки, що знаходяться у власності банків.
Це звабливо. Ви бачите фото колоніалю із доглянутим газоном та думаєте, що вам пощастило.
Не робіть цього.
Експерти сходяться на думці, що покупка без огляду — один із найшвидших способів втратити гроші. Ця красива фотографія нічого не каже вам про фундамент. Вона не показує вам водяну пляму на стелі. Вона не розкриває, чи ситуація погіршується в районі, поки ви спали. Ви не знаєте, як давно було зроблено це фото. Будинок могли повністю розграбувати мародери з моменту натискання камери.
«Однією з найбільших помилок, яку припускаються спекулянти, є купівля будинку без огляду».
Моральне питання
Чи неправильно отримувати прибуток із чужих втрат?
Більшість спекулянтів кажуть «ні». Це – економіка. Ви виводите проблемний актив із ринку. Ви скорочуєте пропозицію. Коли пропозиція падає, ціни стабілізуються або зростають для домовласників, що залишилися. Якщо ваш сусід бореться з іпотечним платежем, стабільний ринок дає йому найкращий шанс продати будинок до дефолту.
Але не чекайте подяки. Якщо ви купуєте їхню частку в капіталі за копійки на долар, вони не махатимуть вам із ганку.
Переробка об’єктів, які потребують ремонту
Бюджети на ремонт «убитих» будинків мають звичку роздмухувати. Якщо ви думаєте про те, щоб зайнятися ремонтом для подальшого перепродажу, вам потрібна висока толерантність до ризику. Вам також потрібна чітка стратегія виходу. Більшість експертів з ремонту сходяться на думці кількох незаперечних фактів.
Математика дешевих виправлень
Часто можна заробити більше, купуючи дуже дешевий будинок і перетворюючи його на хороший. Це краще, ніж купувати хороший будинок та намагатися зробити його преміальним. Ці дорогі покращення рідко забезпечують високу окупність інвестицій. А ось виправлення фундаменту, що тріснув, — забезпечує. Для більшості людей це означає найм робітників. Або наявність великої допомоги.
Чим більше людей ви залучаєте, тим складніше координувати їхню роботу. Вам потрібно контролювати сантехніки. електриків. Універсальні майстри. Або ви наймаєте генерального підрядника. Це означає різкий стрибок у вашому бюджеті.
Думайте локально. Якщо ви робите ремонт у Массачусеті, використовуйте вагонку. Чи не саманні цеглини. Чим ближче до будинку ви дотримуєтеся матеріалів, тим більше експертів ви можете знайти для встановлення.
Не переоцінюйте свої здібності
Це фарбування виглядає добре. Чи дійсно вона коштує націнки $20 000 до вартості нерухомості? Завищення ціни на будинок призводить до того, що оголошення про продаж висить надто довго. Покупці починають насторожуватися.
Не забігайте наперед. Спекулянти-початківці бачать знаки долара, коли думають про купівлю кількох об’єктів. Проблеми швидко перетворюються на банкрутство, якщо ви використовуєте капітал одного будинку для оплати ремонту іншого. Кожен будинок потребує уваги. Якщо ви не звільняєтеся з основної роботи (що експерти не рекомендують новачкам), ви матимете достатньо роботи з одним будинком. Забудьте про свій наступний перепродаж на даний момент.
Як довго, на вашу думку, це займе? Яким би не було ваше припущення, це, ймовірно, коштуватиме дорожче і займе більше часу.
Якість має значення
Майже кожне покращення, на якому ви заощадите, переслідуватиме вас. Ремонтники постійно попереджають про це. Дешевий килим. Дешеві електрики. Якість виконання – це те, чого спелянти не можуть підробити. Не на ринку, що пом’якшується.
«Убиті» будинки можуть тривати кілька місяців. Або менше, якщо вам пощастить. Або роки. Якщо ви плануєте жити у своїй інвестиційній нерухомості під час її ремонту, приготуйтеся до того, що тирса буде у вашому волоссі. Перспективні райони можуть злетіти за ніч. Рівень злочинності коливається. Місцеві бізнес-буми змінюються. Поліпшення у школах змінюють ландшафт. Усе це впливає вартість нерухомості. Терпіння – ключ до очікування розквіту району.
З чого почати
Розташування – це все. Де краще починати перепродаж? Це залежить від того, що ви вважаєте добрим індикатором.
За даними Національної асоціації будівельників житла (NAHB), Індіанаполіс є найдоступнішим містом США для покупки будинку. Якщо ви бажаєте вигідну угоду, подивіться туди. Бажаєте перейти в сегмент преміум? Лос-Анджелес – найменш доступний великий ринок. Шукаєте об’єкт із примусовим викупом? RealtyTrac каже, що Детройт очолює список.
Часті питання про перепродаж будинків
Чи можна перепродавати будинки без готівки?
Ви можете почати без готівки. Це більш ризиковано і потребує більше роботи на початковому етапі. Деякі способи розпочати включають партнерство з інвестором. отримання кредиту від кредитора жорстких грошей або приватного кредитора. Або краудфандинг вашого першого перепродажу. Якщо у вас хороші відносини з банком, ви можете попросити фінансування. З високою ймовірністю вони не дадуть вам кредиту, якщо у вас абсолютно немає грошей.
Краще перепродавати будинки чи здавати їх в оренду?
Якщо ви хочете короткострокову інвестицію, перепродаж може бути кращим. Якщо ваша мета – пасивний дохід, ремонт будинку та перетворення його на орендний – це правильний шлях. В обох варіантів є свої унікальні плюси та мінуси. Проведіть дослідження.
Чи вигідно перепродавати будинки?
Це може бути дуже вигідним. Дотримуйтесь моделей «купуй дешево, продавай дорого». Дотримуйтесь суворого бюджету. Майте резервний бюджет на непередбачені витрати. У 2019 році перепродані будинки продавалися за медіанною ціною майже $218 000. Валовий прибуток склав майже $63 000.
Які недоліки?
Основним недоліком є те, що ви не отримаєте прибутку, якщо щось піде не так. Купівля недооціненого будинку підвищує ваші шанси на прибуток. Але «убиті» будинки та об’єкти із примусовим викупом часто мають дорогі проблеми. Проблеми із фундаментом. Структурні ушкодження. Електричні несправності. Санітарні катастрофи. Ці несподівані проблеми з’їдають ваш бюджет. Вони скорочують вашу маржу прибутку. Іноді настільки, що перепродаж не коштував того.
Де заглибитись у тему
Якщо ви по горло в пилу від гіпсокартону і запитуєте, що робити далі, крива навчання не закінчується біля ваших вхідних дверей. Ви тільки-но пройшли через фізичне перетворення об’єкта нерухомості. Тепер перед вами стоїть завдання розібратися із ринком. Різниця між успішним перепродажем та фінансовою діркою часто криється в цифрах, які ви ігноруєте доти, доки не стає занадто пізно.
Для тих, хто хоче зрозуміти ширшу екосистему, існують ресурси, які роз’яснюють механіку володіння нерухомістю. Статті Як працює купівля будинку та Як працює продаж будинку є обов’язковими до прочитання. Вони усувають емоційну складову угоди, залишаючи лише логістику. Вам потрібно знати терміни. Вам потрібно знати перелік документів.
Будівництво та сертифікація
Перш ніж купувати ваш наступний об’єкт, розберіться, як працює будівництво будинків. Це змінить те, як ви дивитеся на кожну стіну та балку. Чи є вона несучою? Це порожнисте ядро? Знання “скелета” вдома допомагає виявляти брехню в рекламних фотографіях.
Якщо вам важлива стійкість, вивчіть тему як працює зелене будівництво. Це не просто модне слівце. Це впливає на показники теплоізоляції, ефективність систем ОВКВ (опалення, вентиляції та кондиціювання) та довгострокові експлуатаційні витрати. Для найвідданіших справі стаття Як працює сертифікація LEED надає стандарт того, що дійсно вважається зеленим, на відміну від просто забарвлених у бежевий колір стін.
Фінансова сторона
Не можна перепродавати будинок, покладаючись лише на пристрасть. Потрібен капітал. Стаття Як працюють іпотечні кредити пояснює традиційний шлях. Але що робити, якщо у вас погана кредитна історія? Стаття Як працюють субстандартні іпотечні кредити розкриває вартість ризику. Відсоткові ставки злітають до неба. Умови стають жорсткішими. Одна помилка тут може збанкрутувати проект ще до того, як буде забито перший цвях.
Для тих, хто уникає традиційного боргу, стаття Як працюють будинки з орендою з наступним викупом пропонує альтернативний шлях. Це ризиковано як продавця, так покупця, але це дозволяє залишатися у грі, коли банки відмовляють.
Реальність перепродажу
Усі хочуть знати головне питання: Що це за одна річ, яка може найбільше збільшити вартість вашого будинку?
Спойлер: Зазвичай це кухня або ванні кімнати. Але не вірте мені на слово. Прочитайте статтю Алекса Маркелса «Нова гра інвесторів – для заробітку на нерухомості потрібно більше зусиль?». Легких грошей часів буму більше немає. Тепер потрібно більше зусиль. Потрібна точність. Потрібен план.
Прочитайте статтю Ноелль Кнокс «10 помилок, які перетворили перепродаж на провал» у USA Today. Ви побачите ті самі помилки, що повторюються знову і знову. Надмірне покращення під вимоги району. Недооцінка термінів. Ігнорування дозвільної документації.
Бульбашка лопається. Барбара Ківіат написала про це у Time. Джон Ліланд висвітлив крах спекулянтів у New York Times. Дженніфер Хіллер написала «Алмази в черстві?» у San Antonio Express-News. Це не просто стаття. Це – попередження.
Інструменти професії
Вам потрібні дані. Реальні дані. Не те, що каже агент.
Відвідайте RealtyTrac.com для отримання даних про конфісковані будинки. Перевірте Reotrans.com щодо тенденцій оренди. Дізнайтесь, куди рухається ринок, перш ніж витратити хоч долар.
Вступіть у Національну асоціацію будівельників житла (National Association of Home Builders), якщо хочете зрозуміти бік пропозиції. Їхній веб-сайт, nahb.org, є джерелом інформації як для будівельників, так і для ремонтників.
Важливі посилання
Додайте їх до закладок. Це ваші
