Vous souhaitez déménager mais êtes coincé dans un marché d’acheteurs ? Le commerce de maisons pourrait être la faille dont vous avez besoin. Il ne s’agit pas seulement d’échanger des clés. Il s’agit d’une manœuvre stratégique qui donne la priorité à la rapidité et à la certitude par rapport à la routine traditionnelle des portes ouvertes.
Pour les propriétaires confrontés à un déménagement rapide ou ceux qui sont terrifiés par les ventes à découvert, le commerce offre une bouée de sauvetage. Le principal avantage ? Tranquillité d’esprit. Vous savez que votre maison a été vendue avant de franchir votre nouvelle porte d’entrée. Ce n’est pas une garantie théorique. C’est une réalité contractuelle qui dépasse l’angoisse d’attendre un acheteur qui pourrait échouer à la dernière minute.
Les transactions se produisent plus rapidement. Beaucoup plus rapide. Dans un marché où « en attente » peut persister pendant des mois, une transaction réduit le délai. Cette vitesse est critique si vous essayez d’éviter la saisie. Cela permet de garder la banque à l’écart pendant que vous réfléchissez au prochain mouvement.
Pourquoi le trading de maisons préserve vos capitaux propres
C’est ici que les mathématiques deviennent intéressantes. Dans un marché en difficulté, votre maison pourrait être évaluée à un prix inférieur à ce que vous devez. Une vente standard pourrait vous obliger à apporter du cash à la table de clôture.
Le trading contourne cela. Vous traitez directement avec l’autre partie. Vous êtes d’accord sur une valeur. Cela ne correspond peut-être pas aux compositions actuelles de votre quartier, mais cela correspond à ce que vous acceptez tous les deux. Cela vous permet de préserver les capitaux propres que vous avez construits. Si vous êtes sur un marché en déclin, c’est une véritable aubaine. Vous n’êtes pas obligé d’accepter la valeur déprimée d’une saisie immobilière à proximité.
“L’échange de maison facilite également l’obtention d’un financement bancaire… les banques ne prennent pas en compte votre mensualité hypothécaire dans votre revenu lorsque vous demandez un prêt.”
Le financement devient moins un obstacle. La plupart des prêteurs hésitent à approuver une deuxième hypothèque alors que la première est encore active. Mais si vous avez signé un contrat pour votre logement actuel, les règles changent. La banque exclut souvent votre versement hypothécaire existant du calcul de votre ratio dette/revenu. Cela améliore vos ratios. De meilleurs ratios signifient de meilleures conditions sur votre nouveau prêt.
La mise à niveau est devenue plus réalisable. Avec de plus en plus de personnes réduisant leurs effectifs après la bulle, les stocks évoluent. Les constructeurs adorent ça. Ils ont des stocks sur des lots. Le trading les aide à déplacer cet investissement. Ils disposent également du personnel nécessaire pour réparer les propriétés échangées. Ils peuvent effectuer les réparations qui augmentent la valeur de la maison que vous leur avez donnée.
Les inconvénients : moins de choix, plus de risques
Tout n’est pas facile. Les mendiants ne peuvent pas choisir. Cet adage est vrai ici.
Vous perdez en flexibilité. Vous ne pouvez pas parcourir les annonces et choisir celle avec le dosseret spécifique que vous souhaitez. Vous êtes limité à ce qui est actuellement sur la table. Même si vous entrez dans le bon quartier, vous n’obtiendrez peut-être pas le bon bloc. Le commerce dicte les paramètres. Vous travaillez en leur sein.
Ensuite, il y a le cauchemar de la double hypothèque. Si la vente et l’achat n’ont pas lieu simultanément, vous vous retrouvez avec deux prêts. C’est un piège financier.
Pour éviter cela, utilisez une seule société de titre pour les deux transactions. Cela permet de synchroniser les dates de clôture. Sans cette coordination, vous risquez de vous retrouver sous l’eau sur deux propriétés en attendant la clôture de la vente.
Il y a aussi le problème des capitaux propres négatifs. Si vous devez plus que la valeur de votre maison, il devient difficile d’obtenir un nouveau prêt. Le prêteur voit l’écart. Ils voient le risque. Ils pourraient dire non.
L’échange 1031 pour les investisseurs
L’échange de maisons ne concerne pas uniquement les résidences principales. C’est un incontournable pour les propriétaires d’immeubles de placement. La raison ? Report d’impôt.
Les impôts sur les plus-values sont lourds. L’IRS adore prendre une part de vos bénéfices lorsque vous vendez un immeuble de placement. Un échange 1031 vous permet de reporter ces taxes. Vous échangez des propriétés « similaires ».
Notez le terme de même nature. Cela ne signifie pas que la nouvelle propriété doit être dans le même état. Cela signifie qu’il doit être utilisé dans le même but. Les deux doivent être des propriétés d’investissement ou commerciales. Vous ne pouvez pas échanger une maison d’investissement contre une maison de vacances personnelle et espérer bénéficier d’un avantage fiscal.
Il y a des limites géographiques. Vous ne pouvez pas faire de commerce à l’extérieur du pays. La propriété doit être située aux États-Unis.
Pour les investisseurs, il s’agit d’un outil puissant. Il permet de valoriser les fonds. Cela vous permet de déplacer des capitaux vers une nouvelle zone sans déclencher une facture fiscale massive. Vous faites travailler l’argent pour vous. Vous reportez le paiement à l’Oncle Sam.
Sources :
– “Vous ne pouvez pas vendre votre maison ? Essayez de l’échanger” wkrn.com, 18 mars 2009.
– Christie, Les. “Échangez cette vieille maison.” cnn.com, 3 juin 2007.
– Dixon, Dale. « Alerte aux consommateurs : soyez intelligent en matière d’échange de maisons. » idahostatesman.com, 24 septembre 2008.
– “Statistiques et indicateurs du marché immobilier de février 2009.” Thereibrain.com. 17 février 2009.
– Colline, Adam. « Qu’est-ce que le commerce de maison ? » sagegeek.com, 2009.
– “L’échange de maison est une tendance croissante sur un marché immobilier difficile.” abcnews.go.com, 21 février 2008.
– “Je vous montrerai le mien si vous montrez le vôtre | Résoudre le problème des embouteillages immobiliers.” liveinalpharetta.com, 2009.
– “Présentation du programme d’échange de maison.” utforeclosed.com, 2009.
– “Questions les plus fréquemment posées sur le commerce immobilier.” goswap.com, 2009.
– Mullins, Luke. “Les 5 principaux espoirs du marché immobilier pour 2009.” US News and World Report, 18 décembre 2008.
-Ogintz, Eileen. “Emmener les enfants : économisez de l’argent en faisant du commerce.” cnn.com, 21 avril 2008.
– “Prêt pour une nouvelle maison ? Échangez votre ancienne.” homeloanbasics.com, 4 juin 2007.
– “Le programme de financement des vendeurs et d’échange de maisons vise à sortir de l’impasse du marché immobilier | L’activité de plongée en apnée.” liveinalpharetta.com, 2009.
– Zimmerman, Cali. “Échange de maison : échanger des espaces pour toujours.” nuwireinvestor.com, 2 février 2008.
