Le retournement de maison ne consiste pas seulement à acheter une maison pour y vivre. C’est un pari calculé. Vous achetez une propriété avec un seul objectif : la vendre rapidement pour réaliser un profit. La logistique ? Compliqué. Les décisions s’accumulent avant même que vous ne signiez sur la ligne pointillée.
L’endroit où vous achetez dicte votre destin. Choisissez un quartier en plein essor et vous pariez sur la montée en flèche de la valeur de la région. Choisissez un nouveau développement en banlieue et vous ciblez les demandeurs de luxe qui recherchent de l’espace et des finitions haut de gamme. Si les étoiles s’alignent, vous repartez avec beaucoup d’argent. S’ils ne le font pas ? Vous êtes coincé.
Mauvaise budgétisation. Le timing manque. Une hausse soudaine des taux de criminalité dans cette zone « prometteuse ». Un faux pas et votre atout devient un éléphant blanc. De nombreux investisseurs ont du mal à faire face au coût de construction d’une maison plutôt qu’à la réparation d’une ancienne. Faire les choses intelligemment est payant. Le faire à moindre coût vous coûtera cher à long terme.
Le marché immobilier est cyclique. Nous le savons. Lors d’un boom, les flippers détiennent les cartes. Vous pouvez nommer votre prix sur les marchés chauds. En période de crise ? Ces maisons rénovées sont assises. Les mois passent. Les frais de portage rongent vos capitaux propres.
Choisir votre type de propriété
L’emplacement est défini. Maintenant, qu’est-ce que tu achètes ?
Les Fixer-uppers sont le choix classique. Vous vous engagez à améliorer la maison. Cela prend du temps. Il faut de l’argent. Il faut transpirer.
Les saisies aux enchères ou auprès des banques offrent de bonnes affaires. Le prix est bas. Mais regardez de plus près. Les propriétaires précédents ne pourraient probablement pas payer l’hypothèque. Ils ne pourraient probablement pas non plus payer l’entretien. Attendez-vous à des infestations de rongeurs. Attendez-vous à un toit qui fuit. Attendez-vous à des cauchemars.
Renverser une maison n’est pas seulement une question de briques et de mortier. Il s’agit de timing, de lieu et de savoir quand partir.
Vous n’avez pas besoin de toucher un marteau pour retourner. Durant le boom du début et du milieu des années 2000, les investisseurs ont acheté de nouvelles constructions. Je les ai gardés pendant des mois. Vendu avec profit. Simple.
Aujourd’hui, la tendance s’oriente vers de nouveaux développements haut de gamme en périphérie. Le développement commercial et de vente au détail – les grandes surfaces – peut attirer des résidents. Mais c’est risqué. Les prix du gaz augmentent-ils ? Les acheteurs évitent les grands déplacements. Le marché tourne. Votre projet de nouvelle construction devient un handicap.
Les questions fondamentales
Pourquoi les gens changent-ils de maison ? L’argent est évident. Mais l’acheteur et le vendeur moyens doivent comprendre les risques avant d’investir. Combien d’argent pouvez-vous réellement gagner ? Quel genre de ligne morale franchissez-vous en payant le plus bas prix aux personnes qui ont perdu leur maison ?
Nous approfondissons ces questions. Ce n’est pas seulement de la théorie. C’est l’art de renverser la maison. Commençons par la fondation.
Financement de retournement de maison
Vous ne pouvez pas retourner sans capital. L’argent liquide achète de la vitesse. La vitesse achète le profit. La plupart des palmes n’en ont pas des millions. Ils utilisent l’effet de levier. Prêts d’argent dur. Investisseurs privés. Ligne de crédit. Chaque option a des coûts. Chacun a des délais. Si vous vous trompez, les paiements d’intérêts peuvent à eux seuls anéantir votre marge.
La lueur des salons de rénovation domiciliaire crée une illusion spécifique. Vous voyez les comptoirs brillants. Vous voyez la vente rapide. Le principe est simple : achetez du laid, faites du joli, et repartez avec du profit. C’est une histoire séduisante. Mais supprimez l’éclairage de la télévision et vous vous retrouvez avec un problème de mathématiques brutal.
Achetez bas. Vendez haut.
C’est la seule règle qui compte. L’astuce consiste à trouver une propriété si sous-évaluée ou si endommagée que votre investissement en temps et en argent est minime. Certains professionnels se spécialisent dans ce domaine. Ils ont un système pour les actifs en difficulté. Ils ont le réseau. Mais dans un marché stagnant, l’argent facile s’évapore. Le « flip » devient un pari. Et les joueurs perdent souvent.
Le piège budgétaire
C’est ici que la plupart des nouveaux batteurs crashent. Ils tombent amoureux de la maison. Ils ignorent la feuille de calcul.
La budgétisation n’est pas seulement une suggestion. C’est la différence entre une rénovation et une faillite. Il vous faut un numéro. Un numéro dur et impitoyable.
Le financement était autrefois le ticket d’or. Les prêts hypothécaires à risque permettaient aux acheteurs de ne rien mettre de côté. Des taux d’intérêt élevés ? Peu importe si vous envisagez de retourner dans six mois ? Vous payez la prime, vous vendez, vous passez à autre chose. L’intérêt est une erreur d’arrondi.
Mais cette époque est révolue.
Lorsque le marché stagne, les prêteurs resserrent leur emprise. Obtenir un prêt hypothécaire pour un immeuble de placement est plus difficile que jamais. Et si vous en obtenez un, les taux d’intérêt peuvent être paralysants. Si votre maison reste sur le marché pendant huit mois au lieu de deux, ces taux élevés épuisent vos capitaux propres. Ils mangent vos bénéfices avant même que vous inscriviez l’endroit.
L’argent est roi
C’est la dure vérité du flipping moderne. L’argent liquide joue un rôle bien plus important aujourd’hui qu’il y a dix ans.
Les prêteurs veulent avoir leur part dans le jeu. Plus votre mise de fonds est importante, plus votre taux d’intérêt est bas. Des taux plus bas signifient moins de saignements. Mais plus important encore, vous avez besoin de liquidités pour la réadaptation. Vous ne pouvez pas compter sur un prêt de construction pour couvrir chaque éclatement inattendu de canalisation ou poutre pourrie.
Il vous faut un trésor de guerre.
Une fois votre financement verrouillé et vos réserves de trésorerie cartographiées, vous construisez le budget. Chaque clou, chaque pied carré de cloison sèche, chaque heure de travail. Si vous ne le suivez pas, vous ne saurez pas si vous gagnez de l’argent ou si vous payez simplement l’entrepreneur.
Drapeaux rouges sur le marché immobilier
Tous les accords ne sont pas des accords. Certains sont des pièges.
Le vieil adage s’applique : si cela semble trop beau pour être vrai, c’est le cas. Cela s’applique au prix. Cela s’applique également aux personnes que vous embauchez.
Ce sympathique entrepreneur qui promet de terminer la cuisine en trois jours pour la moitié du prix du marché ? Méfiez-vous. Demandez toujours des références. Pas seulement de sa femme. Des cinq derniers clients. Aux fournisseurs à qui il doit de l’argent. Si vous ne pouvez pas vérifier ses antécédents, éloignez-vous.
Le problème de Franken-House
Il existe un type spécifique de demeure historique qui provoque des cauchemars. Nous les appelons des maisons Franken.
Ce sont des propriétés qui ont été ajoutées, remodelées et corrigées au fil du temps. Chaque génération de propriétaires a apporté des modifications sans permis. Sans plans. Sans conformité au code.
Le résultat ? Vous ouvrez les murs et trouvez le désordre. Le câblage constitue un danger. La plomberie est un patchwork de matériaux incompatibles. L’intégrité structurelle est discutable.
En apparence, une maison franche ressemble à une bonne affaire. Mais sous les cloisons sèches se cache une bombe à retardement. Vous pourriez avoir besoin d’une révision électrique complète juste pour passer l’inspection. Les maux de tête invisibles vont s’accumuler. Le
Acheter une maison neuve à retourner est simple. Le calcul est propre. Vous couvrez l’hypothèque, l’assurance, les taxes foncières et les honoraires habituels des agents et avocats. C’est ça. Simple.
Mais la faiblesse des marchés change la donne. L’offre dépasse la demande. Vous pourriez finir par détenir cette propriété plus longtemps que ne le permet votre plan quinquennal. Les coûts de détention rongent les bénéfices.
Les fixateurs sont une bête complètement différente. Le budget gonfle dès que vous regardez les fissures dans les fondations. Les experts suggèrent d’ajouter un tampon de 20 % à votre estimation initiale. Pourquoi? Parce que les surprises vous trouvent toujours. Si vous surestimez, vous obtenez un bonus. Si vous sous-estimez, vous vous retrouvez obligé de payer des factures inattendues qui saignent vos capitaux propres.
L’intégrité structurelle plutôt que l’attrait extérieur
Les améliorations structurelles sont la partie la moins sexy de toute rénovation. Ce sont aussi les plus importants. Plomberie. Électrique. Isolation. Lutte antiparasitaire. Systèmes CVC.
De nouveaux planchers de bois franc et une nouvelle couche de peinture attirent les acheteurs. Une infestation de termites tue instantanément l’affaire. Ne sautez pas le travail laid.
Si vous manquez de compétences techniques, tenez compte des coûts de main-d’œuvre. Cela signifie payer des professionnels. C’est aussi comptabiliser le temps perdu à attendre que votre beau-frère termine le câblage électrique. Il ne vient pas. Vous devez embaucher quelqu’un qui sait ce qu’il fait.
ROI de la cuisine et de la salle de bain
Les agents immobiliers ont une recommandation constante : rénover la cuisine et les salles de bains pour obtenir le meilleur retour sur investissement. Cela va au-delà des changements structurels. Vous recherchez de nouvelles armoires, comptoirs, quincaillerie, éviers, dosserets, appareils électroménagers, sols et éclairage.
Les améliorations de cuisine coûtent cher. Ils font également une énorme impression. Comptoirs en granit. Stockage du vin. Ces détails signalent la qualité.
Vous pourriez passer au vert. Les améliorations éconergétiques ajoutent de la valeur lorsqu’elles sont commercialisées comme permettant d’économiser de l’argent pour les futurs propriétaires. Mais si la maison est déjà en bon état structurel et n’a besoin que de peinture et de tapis, les coûts restent bas. Les choses deviennent vite chères avec la main d’œuvre extérieure.
“La plupart des agents immobiliers conseillent de rénover la cuisine et les salles de bain pour obtenir le meilleur retour sur investissement.”
Curb Appeal et frais de quartier
L’attrait du trottoir compte. L’extérieur donne le ton. Vous devrez peut-être peindre le revêtement. Aménagez la cour. Réparez l’allée. Cela ajoute au budget.
L’emplacement dicte des coûts spécifiques. Si vous avez acheté dans un quartier cher, tondre la pelouse et réparer une clôture pourrait ne pas suffire. Il pourrait y avoir des frais d’association de propriétaires à prendre en compte. Dans les domaines en plein essor, les mesures de sécurité pourraient constituer un poste budgétaire nécessaire.
Une fois le budget bloqué, vous pouvez choisir votre place. C’est la prochaine étape.
House-Flipping à la télé
Le terme « house flipping » est apparu à la fin des années 1990 et au début des années 2000. Certains prétendent qu’il est déjà éteint. Le retournement implique un profit rapide. Cela n’arrive pas dans un marché immobilier stagnant.
Mais le terme est resté vivant à travers les émissions télévisées de rénovation domiciliaire. Espaces commerciaux. Relooking extrême de la maison. Le grand-père de tous, This Old House. Ces spectacles ont rendu le remodelage amusant. Facile.
Des émissions comme Property Ladder, Flip This House et Flipping Out ont transformé l’achat d’une propriété en un drame sexy. À la télévision, les rénovations majeures prennent une heure ou moins. Du plâtre tombe sur la tête d’un entrepreneur. Le projet dépasse le budget. Tout le monde est content au final. C’est un fantasme. Une belle fantaisie éditée.
Vous avez choisi votre modèle. Nouvelle construction ? Réparateur supérieur ? Ou peut-être recherchez-vous une réduction de saisie. Il faut maintenant valider le sol sur lequel il repose.
Ce n’est pas une étape que vous sautez. Vous ne pouvez pas passer sous silence le quartier car la peinture s’écaille dans le bon sens. Vous conduisez. Vous y allez à midi. Vous y allez à minuit lorsque les lampadaires vacillent et que les ombres s’étendent longuement. Vous vérifiez les compositions. Qui d’autre est assis sur des terrains vides à proximité ? Si la moitié du bloc est vacante, votre marge bénéficiaire devient plus mince.
Nouvelles limites de construction
L’achat d’une nouvelle construction est facile en apparence. C’est dur pour la logistique. Vous êtes enfermé dans ce qui est actuellement déversé dans le sol. Cela signifie généralement des lotissements tentaculaires à la périphérie de la ville.
Et il y a un piège. Beaucoup de ces communautés planifiées sont soumises à des clauses restrictives. Ils ne veulent pas que les investisseurs transforment leurs rues en villes fantômes. Ils peuvent exiger que vous viviez dans le logement pendant une période déterminée. Si vous ne pouvez pas occuper la maison, vous ne pouvez pas l’acheter. Période.
Le pari de la saisie
Les saisies immobilières offrent un autre type de maux de tête. Vous n’achetez pas auprès d’une personne. Vous achetez auprès d’une banque. Il s’agit de REO, ou actifs immobiliers.
La chronologie est brutale. Attendez-vous à six à huit mois pour une propriété appartenant à une banque. Pourquoi? Parce que la banque doit d’abord nettoyer les débris juridiques. Ils doivent déposer des documents judiciaires. Ils doivent prouver qu’ils possèdent le titre. Jusqu’à ce que ces documents soient réglés, vous attendez. S’il s’agit d’une vente aux enchères, le temps passe plus vite, mais les enjeux sont plus élevés.
Et l’état ? “En l’état” est la seule option. Les banques ne sont pas connues pour leur générosité en matière de financement. Il se peut qu’ils ne vous accordent pas le prêt dont vous avez besoin pour conclure la transaction, à moins que vous ne payiez en espèces.
Illusions numériques et pièges invisibles
Internet donne l’impression que c’est facile. Les sites Web répertorient les propriétés REO par centaines. Certains facturent des frais. D’autres, comme le programme HomeStep de Fannie Mae, répertorient directement les maisons appartenant à la banque.
C’est tentant. Vous voyez une photo d’un colonial avec une pelouse bien entretenue et pensez avoir décroché le jackpot.
Ne le faites pas.
Les experts s’accordent à dire qu’acheter à l’aveugle est l’un des moyens les plus rapides de perdre de l’argent. Cette jolie photo ne vous dit rien sur la fondation. Il ne vous montre pas la tache d’eau au plafond. Cela ne révèle pas si le quartier se détériore pendant que vous dormiez. Vous n’avez aucune idée de l’âge de cette photo. La maison aurait pu être détruite par des squatters depuis le déclic de la caméra.
“L’une des plus grosses erreurs commises par les flippers est d’acheter une maison sans avoir été vue.”
La question morale
Est-ce mal de profiter de la perte de quelqu’un d’autre ?
La plupart des palmes disent non. C’est de l’économie. Vous retirez du marché un actif en difficulté. Vous réduisez l’offre. Lorsque l’offre diminue, les prix se stabilisent ou augmentent pour les propriétaires restants. Si votre voisin a des difficultés avec son prêt hypothécaire, un marché stable lui donne une meilleure chance de vendre avant de faire défaut.
Mais ne vous attendez pas à de la gratitude. Si vous achetez leurs actions pour quelques centimes par dollar, ils ne vous feront pas signe depuis leur porche.
Retourner les fixateurs supérieurs
Les budgets des rénovateurs ont tendance à exploser. Si vous envisagez de vous lancer dans une rénovation pour revendre, vous devez avoir une tolérance élevée au risque. Vous avez également besoin d’une stratégie de sortie claire. La plupart des experts en rénovation s’accordent sur quelques dures vérités.
Les mathématiques des solutions bon marché
Vous gagnez souvent plus d’argent en achetant une maison vraiment bon marché et en la transformant en une belle maison. Faire cela est mieux que d’acheter une belle maison et d’essayer de la transformer en une maison haut de gamme. Ces mises à niveau coûteuses offrent rarement un retour sur investissement élevé. Réparer une fondation fissurée, oui. Pour la plupart des gens, cela signifie embaucher des travailleurs. Ou avoir beaucoup d’aide.
Plus vous impliquez de personnes, plus il est difficile de se coordonner. Vous devez garder un œil attentif sur les plombiers. Électriciens. Des bricoleurs. Ou vous engagez un entrepreneur général. Cela signifie une grosse augmentation dans votre budget.
Pensez local. Si vous effectuez une rénovation dans le Massachusetts, utilisez des planches à clin. Pas des briques en adobe. Plus vous recherchez les matériaux près de chez vous, plus vous pourrez trouver d’experts pour les installer.
Ne surestimez pas votre travail
Ce travail de peinture a l’air sympa. Est-ce que cela vaut vraiment une majoration de 20 000 $ sur la propriété ? La surévaluation de votre maison vous laisse avec une annonce qui reste trop longue. Les acheteurs se méfient.
Ne prenez pas d’avance sur vous-même. Les débutants voient des signes dollar lorsqu’ils envisagent d’acheter plusieurs propriétés. Les problèmes se transforment rapidement en faillite si vous utilisez la valeur nette d’une maison pour payer les réparations d’une autre. Chaque maison nécessite une attention particulière. À moins que vous ne quittiez votre travail quotidien – ce que les experts ne recommandent pas aux débutants – vous aurez beaucoup à faire avec une seule maison. Oubliez votre prochain flip pour le moment.
Combien de temps pensez-vous que cela prendra ? Quelle que soit votre estimation, elle sera probablement plus coûteuse et prendra plus de temps.
La qualité compte
Presque toutes les améliorations sur lesquelles vous lésinez vous hanteront. Les rénovateurs mettent constamment en garde à ce sujet. Tapis pas cher. Électriciens bon marché. La qualité de fabrication est quelque chose que les palmes ne peuvent pas simuler. Pas dans un marché en ralentissement.
Les travaux de réparation peuvent prendre quelques mois. Ou moins, si vous avez de la chance. Ou des années. Si vous envisagez de vivre de votre investissement tout en y travaillant, préparez-vous à avoir de la sciure de bois dans vos cheveux. Les quartiers en plein essor peuvent exploser du jour au lendemain. Les taux de criminalité fluctuent. Les booms des entreprises locales changent. Les améliorations scolaires changent le paysage. Tout cela affecte la valeur de la propriété. La patience est de mise lorsqu’on attend qu’un quartier décolle.
Par où commencer
L’emplacement est tout. Quel est le meilleur endroit pour commencer à flipper ? Cela dépend de ce que vous considérez comme un bon indicateur.
Selon la National Association of Home Builders, Indianapolis est la grande ville américaine la plus abordable pour une maison. Si vous voulez un accord, regardez là-bas. Envie de passer au haut de gamme ? Los Angeles est le grand marché le moins abordable. Vous recherchez une saisie ? RealtyTrac dit que Détroit est en tête de liste.
Questions courantes sur le retournement des maisons
Pouvez-vous retourner des maisons sans argent ?
Vous pouvez y accéder sans argent liquide. C’est plus risqué et demande plus de travail au départ. Certaines façons de commencer incluent un partenariat avec un investisseur. Obtenir un prêt auprès d’un prêteur d’argent dur ou d’un prêteur privé. Ou financer votre premier flip. Si vous entretenez de bonnes relations avec votre banque, vous pourriez demander un financement. Il est peu probable qu’ils vous accordent un prêt si vous n’avez absolument pas d’argent.
Vaut-il mieux retourner les maisons ou les louer ?
Si vous souhaitez un investissement à court terme, le retournement peut être préférable. Si votre objectif est un revenu passif, rénover une maison et la transformer en location est la voie à suivre. Les deux ont des avantages et des inconvénients uniques. Faites vos recherches.
Est-il rentable de retourner des maisons ?
Cela peut être très rentable. Suivez le modèle acheter bas, vendre haut. Respectez un budget strict. Ayez un budget de prévoyance pour les surprises. En 2019, les maisons inversées se sont vendues à un prix médian de près de 218 000 $. Le bénéfice brut s’élevait à près de 63 000 $.
Quels sont les inconvénients ?
Un inconvénient majeur est que vous ne réaliserez aucun bénéfice en cas de problème. L’achat d’une maison sous-évaluée augmente vos chances de profit. Mais les maisons en rénovation et les maisons saisies ont souvent des problèmes coûteux. Problèmes de fondation. Dommages structurels. Défauts électriques. Catastrophes de plomberie. Ces problèmes inattendus grignotent votre budget. Ils réduisent votre marge bénéficiaire. Parfois au point que le jeu n’en valait pas la peine.
Où creuser plus profondément
Si vous êtes plongé dans la poussière des cloisons sèches et que vous vous demandez ce qui va suivre, la courbe d’apprentissage ne s’arrête pas à votre porte d’entrée. Vous venez de vivre la transformation physique d’une propriété. Maintenant, vous faites face au marché. La différence entre un flip réussi et un gouffre financier réside souvent dans les chiffres que vous ignorez jusqu’à ce qu’il soit trop tard.
Pour ceux qui cherchent à comprendre l’écosystème au sens large, il existe des ressources qui décomposent les mécanismes de propriété. Comment fonctionne l’achat d’une maison et Comment fonctionne la vente d’une maison sont des lectures essentielles. Ils suppriment l’émotion de la transaction et vous laissent la logistique. Vous devez connaître la chronologie. Vous devez connaître les documents.
Construction et certification
Avant d’acheter votre prochain projet, comprenez Comment fonctionne la construction de maisons. Cela change la façon dont vous voyez chaque mur et chaque poutre. Est-ce porteur ? Est-ce que c’est à noyau creux ? Connaître le squelette d’une maison vous aide à repérer les mensonges dans les photos de l’annonce.
Si la durabilité est votre point de vue, examinez Comment fonctionne le bâtiment écologique. Ce n’est pas seulement un mot à la mode. Cela affecte les valeurs d’isolation, l’efficacité CVC et les coûts d’exploitation à long terme. Pour les inconditionnels, Comment fonctionne la certification LEED fournit la norme pour ce qui compte réellement comme « vert » par rapport à ce qui est simplement peint en beige.
Le côté argent
Vous ne pouvez pas renverser une maison uniquement par la passion. Vous avez besoin de capitaux. Comment fonctionnent les prêts hypothécaires explique la voie traditionnelle. Mais que se passe-t-il si votre crédit est mauvais ? Le fonctionnement des prêts hypothécaires à risque révèle le coût du risque. Les taux d’intérêt montent en flèche. Les conditions se resserrent. Une erreur ici peut mettre un projet en faillite avant que le premier clou ne soit enfoncé.
Pour ceux qui évitent l’endettement traditionnel, Comment fonctionne la location avec propriété propose une voie alternative. C’est risqué à la fois pour le vendeur et l’acheteur, mais cela vous permet de rester dans le jeu lorsque les banques disent non.
La réalité du retournement
Tout le monde veut connaître la grande question : Quelle est la chose que vous pouvez faire pour augmenter au maximum la valeur de votre maison ?
Spoiler : Il s’agit généralement de la cuisine ou des salles de bains. Mais ne me croyez pas sur parole. Lisez Le nouveau jeu de l’investissement : faudra-t-il plus de travail pour gagner de l’argent dans l’immobilier ? par Alex Markels. L’argent facile des années de boom a disparu. Maintenant, cela demande plus de travail. Cela demande de la précision. Il faut un plan.
Lisez 10 erreurs qui ont fait basculer un échec par Noelle Knox dans USA Today. Vous verrez les mêmes erreurs se répéter. Sur-amélioration pour le quartier. Chronologie sous-estimée. Ignorer les permis.
Le buste frappe à la maison. Barbara Kiviat en a parlé dans Time. John Leland a couvert la chute des spéculateurs dans le New York Times. Jennifer Hiller a écrit « Des diamants bruts ? » dans le San Antonio Express-News. Ce ne sont pas que des articles. Ce sont des avertissements.
Outils du métier
Vous avez besoin de données. Des données réelles. Ce n’est pas ce que dit l’agent.
Visitez RealtyTrac.com pour les données de saisie. Consultez Reotrans.com pour connaître les tendances en matière de location. Voyez où évolue le marché avant de dépenser un centime.
Rejoignez la Association nationale des constructeurs d’habitations si vous souhaitez comprendre l’offre. Leur site Web, nahb.org, est une mine d’or pour les constructeurs et les rénovateurs.
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