Benjamin Franklin aveva ragione su due cose. Morte. Tasse. Non era però consapevole che possedere una casa della sua epoca avrebbe potuto permetterti di schivare la seconda.
Possedere una dimora storica è spesso un grattacapo finanziario. Probabilmente ricorderete The Money Pit. È un incubo di intonaci sgretolati e pavimenti che affondano. Questi edifici hanno però un valore civico. Se sei disposto a investire denaro nel loro mantenimento, il governo è generalmente disposto a venirti incontro a metà strada.
Esistono una miriade di incentivi fiscali a livello locale, statale e federale. Esistono per incoraggiare i cittadini responsabili a sostenere i costi. Questa guida esamina le migliori di quelle pause. Inizieremo con le opzioni federali e esamineremo gli aiuti statali e locali più comuni.
Il patrimonio storico può essere una trappola finanziaria, ma anche un’opportunità finanziaria se si sa come gestire gli incentivi.
Prima di prendere in mano un martello, verifica con l’ufficio statale per la conservazione storica. O un avvocato fiscale. Potrebbero esserci sovvenzioni, agevolazioni o donazioni specifiche per la tua zona. La conoscenza locale è tutto.
Il servizio dei parchi nazionali
Ti sorprende che il National Park Service (NPS) sia la prima fermata? È.
L’NPS collabora con l’IRS per amministrare il programma federale di incentivi fiscali per la conservazione dei beni storici. Pensa alla loro richiesta di certificazione per l’inserimento nel Registro nazionale dei luoghi storici (NRHP) come a un biglietto d’oro. È il modo principale per designare ufficialmente la tua proprietà.
Ti serve quell’elenco per ottenere agevolazioni fiscali federali. Ma elencare da solo non è sufficiente.
È necessario fornire piani specifici per la ristrutturazione. La pausa si applica al lavoro che svolgi, non alla struttura seduta lì. Hai bisogno di un piano concreto su come preservare il sito.
Se stai acquistando una dimora storica esistente, controlla prima l’NRHP. Assicurati che sia già registrato. In caso contrario, valuta la possibilità di rendere tale registrazione una contingenza della vendita. Non comprare un problema che non puoi risolvere.
Incentivi fiscali federali per la conservazione del patrimonio storico
Il programma federale offre due principali tipologie di incentivi. Sono distinti. Comprendere la differenza è importante per i tuoi profitti.
- Il credito d’imposta sugli investimenti del 20% (ITC)
Questa è la cosa più importante. Si applica alla riabilitazione di immobili produttivi di reddito. Ciò significa spazi commerciali, unità in affitto o edifici ad uso misto. Riceverai il 20% delle spese di riabilitazione qualificate come credito diretto sull’imposta federale sul reddito. È una riduzione dollaro per dollaro. Non una detrazione. Un credito.
Per qualificarsi, è necessario seguire gli standard per la riabilitazione del Segretario degli Interni. Questi standard garantiscono che il carattere storico dell’edificio sia preservato. Non puoi semplicemente abbattere i muri e chiamarlo “restauro”. Il lavoro deve essere sostanziale.
- L’ammortamento del 18% degli edifici storici
Questo vale per la parte produttiva di reddito di un edificio costruito prima del 1936. Permette di ammortizzare il valore dell’edificio su un periodo di 27,5 anni (per l’affitto residenziale) o 39 anni (per l’affitto commerciale). La cifra del 18% si riferisce al tasso di ammortamento accelerato spesso utilizzato nella contabilità di queste strutture più vecchie, consentendo di ammortizzare l’edificio più velocemente rispetto alla nuova costruzione.
Questo è meno un “bonus” e più
La cattura del credito federale del 20%.
Il governo federale non si limita a distribuire denaro per preservare la storia. È uno sconto condizionato. Una volta che la tua proprietà ottiene la designazione storica, puoi potenzialmente recuperare il 20% sui costi di ristrutturazione. Ma il processo di richiesta tramite il National Park Service è rigoroso. Ci sono due ostacoli principali che devi superare prima.
Il più grande è il reddito. Non è possibile utilizzare questo credito per una residenza personale. La proprietà deve generare entrate. Se vivi in casa e basta, sei sfortunato. Tuttavia, esiste una soluzione alternativa. Se gestisci un ufficio in casa o affitti una parte della tua casa, puoi richiedere il credito sulle spese relative a quello spazio generatore di reddito. I proprietari di bed and breakfast utilizzano spesso questo percorso.
Il secondo ostacolo è la conformità estetica. Il Ministro degli Interni ha 10 linee guida specifiche su cosa significhi effettivamente “coerente con il carattere storico dell’immobile”. Le ristrutturazioni proposte devono seguire queste regole. Se hai intenzione di mettere un rivestimento in vinile su un vittoriano, è probabile che verrai rifiutato. Le linee guida determinano materiali, metodi e integrità del design. Devi fare i compiti prima di acquistare i materiali.
Crediti d’imposta statali: raddoppiare il risparmio
Se il percorso federale sembra troppo restrittivo, guarda il tuo stato. Nel 2011, 31 stati avevano adottato crediti d’imposta per le ristrutturazioni di edifici storici. È qui che potresti trovare la vera leva finanziaria.
La logica dietro questi incentivi statali è lo sviluppo economico. Gli edifici più vecchi di solito si trovano nelle aree del centro o nei tradizionali quartieri commerciali. Quando ristrutturi, aumenti il valore dell’intero quartiere, non solo del tuo lotto. Gli Stati vogliono questo effetto a catena. Sono disposti a sovvenzionare il tuo lavoro per mantenere vivaci quelle aree.
Ecco il vantaggio rispetto al programma federale: molti incentivi statali non si limitano agli immobili commerciali generatori di reddito. Ciò significa che potresti essere in grado di rinnovare la tua casa e ottenere comunque una agevolazione fiscale. Il requisito di essere elencati individualmente nel Registro nazionale dei luoghi storici (NRHP) spesso non si applica qui.
Potresti qualificarti se la tua proprietà contribuisce al carattere di un quartiere storico designato. Oppure se è stato designato localmente come punto di riferimento. Controlla l’elenco della commissione di conservazione locale. I criteri di ammissibilità variano notevolmente in base allo stato, quindi una semplice ricerca per “credito d’imposta sulla conservazione storica [del tuo Stato]” è il primo passo.
Altri Incentivi Statali
Oltre ai crediti d’imposta diretti, gli stati offrono altri meccanismi. Alcuni prevedono sgravi fiscali sulla proprietà. Altri offrono sovvenzioni o prestiti a basso interesse. Questi programmi mirano a ridurre il costo iniziale del ripristino. Riconoscono che gli edifici storici spesso hanno costi di manutenzione più elevati rispetto alle strutture moderne.
La California lo chiama Mills Act. L’Oregon preferisce il programma di valutazione speciale delle proprietà storiche. Il Wisconsin utilizza il credito di conservazione storica supplementare. L’Arizona lo etichetta semplicemente come il programma di imposta sulla proprietà storica.
The names change. The goal is the same.
La maggior parte degli stati dispone di meccanismi per ridurre le tasse sulla proprietà sugli edifici storici. Poiché questi sono amministrati dallo stato, le regole cambiano a seconda del codice postale. Una rapida ricerca per “tassa sulla proprietà storica [il tuo Stato]” ti fornirà moduli e scadenze specifici.
Questi programmi differiscono in modo significativo nei loro vantaggi. Le sezioni precedenti riguardavano le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni. Questa sezione si concentra sulle tasse che paghi ogni anno. Non stai spendendo soldi per risparmiare soldi. Stai risparmiando denaro a titolo definitivo.
Comprendere le servitù storiche
Una servitù è un accordo legale. È una cosa tra te e un gruppo di preservazione. Il gruppo può essere a livello locale, di contea o statale.
In cambio del mantenimento del carattere storico della tua casa, ricevi benefici fiscali. Questi possono includere una riduzione dell’imposta sul reddito, un’imposta sulla proprietà o un’imposta sulla proprietà.
Il problema? È per sempre.
Una volta firmata, sigillata e consegnata, la servitù viene archiviata insieme al tuo atto. Vincola i futuri proprietari. Questo può essere un punto di forza. Agli acquirenti piacciono le commissioni ridotte. Apprezzano anche il prestigio di una dimora storica accertata.
Può anche essere un deterrente. E se un acquirente volesse sventrare il tuo vittoriano e costruire un gregoriano? La servitù li ferma. Potrebbe spaventare chi ha importanti piani di ristrutturazione.
Puoi trovare queste società online. Cerca “servitù di conservazione storica [la tua contea]”.
Nota: Le servitù sono vincolanti. Passano agli eredi. Limitano ciò che puoi fare con l’esterno e talvolta con l’interno.
Il credito di riabilitazione del 10%.
La legge federale offre un incentivo significativo per il restauro delle strutture storiche. Il credito d’imposta federale sulla riabilitazione storica fornisce un credito del 20%. Aspettare. La fonte ha detto il 10%.
Atteniamoci alla fonte. La fonte menziona un credito di riabilitazione del 10%.
Alcuni stati si allineano a questo modello federale. Altri hanno le loro versioni. L’obiettivo è lo stesso. Spendi soldi per spese di riabilitazione qualificate. In cambio, ottieni un credito sulle tue tasse.
Questa non è una detrazione. È un credito. Un credito riduce la tua fattura fiscale dollaro per dollaro. Una detrazione riduce solo il reddito imponibile.
Per qualificarsi, il lavoro deve soddisfare gli standard per la riabilitazione del Segretario degli Interni. Questa è una linea guida federale. Garantisce che l’integrità storica dell’edificio sia preservata.
Materiali e strumenti:
* Hai bisogno di registrazioni dettagliate.
* Conserva ogni ricevuta.
* Documenta ogni chiodo, ogni trave, ogni finestra restaurata.
La sicurezza prima di tutto:
Le case storiche spesso contengono vernice al piombo.
L’amianto può essere presente negli isolamenti o nei pavimenti.
* Assumere professionisti certificati per l’abbattimento, se necessario.
* Non carteggiare vecchie pitture senza un adeguato contenimento.
Qual è il percorso giusto per te?
Le servitù offrono un sollievo continuo. Influiscono sulle tue tasse ogni anno. Limitano anche il tuo controllo.
I crediti di riabilitazione offrono un incremento una tantum (o periodico). Richiedono capitale iniziale. Non vincolano allo stesso modo i futuri proprietari.
I programmi statali spesso consentono di combinare queste strategie. Potresti ottenere un
Il fatto che venga negata la designazione storica punge. Sembra un rifiuto dell’anima della tua proprietà. Ma ecco il punto: al codice fiscale non sempre interessa la targa sul muro. Gli interessa la data dell’atto. Se il tuo edificio commerciale è antecedente al 1936, potresti comunque beneficiare di un credito d’imposta sul ristrutturazione storica del 10% anche se non sei nel Registro nazionale dei luoghi storici (NRHP).
Questo non è un volantino. È uno sconto per aver svolto il duro lavoro di conservazione.
Se hai speso $ 100.000 per ripristinare una vetrina del 1935, riceverai $ 10.000 indietro. Matematica semplice. Soldi duri. Il problema? L’intervento dovrà preservare il carattere originario dell’edificio. Non puoi schiaffeggiare un rivestimento in vinile e rivendicarne il merito. Il National Park Service e l’IRS gestiscono questo programma congiuntamente, il che significa che esamineranno attentamente i tuoi piani. Vogliono vedere materiali adatti al periodo, non scorciatoie moderne.
Questo credito del 10% per le proprietà commerciali precedenti al 1936 si affianca al credito del 20% per gli edifici elencati NRHP. Entrambi sono amministrati dagli stessi organi federali. Se il tuo edificio non riesce a ottenere il taglio per il credito maggiore del 20%, non andartene. Controlla il limite del 1936. È una corsia separata nel codice fiscale ed è aperta a molti proprietari di immobili che pensano di essere arrivati a un vicolo cieco.
4: Sovvenzioni
I crediti d’imposta sono belli. Meglio le sovvenzioni in denaro. Esiste un intero ecosistema di filantropia privata dedita a mantenere in piedi i vecchi edifici. Questi non sono programmi governativi con burocrazia infinita. Sono fondazioni, trust e fondi aziendali alla ricerca di progetti in linea con le loro missioni.
Di solito, queste sovvenzioni coprono una percentuale dei costi di ristrutturazione. A volte, in rari casi, lo coprono completamente. Dipende da quanto è disperata la fondazione nel vedere la fine di quello specifico progetto.
Prendiamo il Fondo Johanna Favrot per la conservazione storica. Distribuiscono tra i 2.500 e i 10.000 dollari ad agenzie governative o no-profit che rinnovano proprietà storiche. Non è una fortuna, ma è un inizio. Le sovvenzioni aziendali sono un altro aspetto. Il programma American Express Partners in Preservation finanzia specificamente la ristrutturazione di edifici storici e monumenti. Vogliono il loro nome sul comunicato stampa. Vuoi i soldi. È un commercio equo.
Dove li trovi? Il panorama è frammentato. Non puoi semplicemente cercare “denaro gratis per le case”. Devi scavare.
Inizia con il tuo ufficio statale per la conservazione. Sanno quali fondi privati sono attivi nella tua regione. Anche il National Trust for Historic Preservation dispone di risorse per individuare queste sovvenzioni. Hanno directory. Hanno database. Usali.
3: Prestiti FHA
I prestiti della Federal Housing Administration in genere vengono in mente quando si pensa di acquistare una casa. Probabilmente non ci stai pensando per una ristrutturazione commerciale o per un restauro storico della tomaia. Questo è un errore.
I prestiti FHA possono essere strutturati per progetti di riabilitazione. Il programma di prestito 203(k), nello specifico, consente ai mutuatari di finanziare sia l’acquisto che la ristrutturazione di un immobile in un unico mutuo. Per le proprietà storiche, questo è enorme.
I finanziatori tradizionali si oppongono ai vecchi edifici. Vedono il decadimento. Vedono il rischio. Vedono
2: Congelamento delle tasse
In un mondo senza bolle d’aria, la tua casa guadagnerebbe naturalmente un po’ di valore di mercato ogni anno. Ma questo significa che all’aumentare del valore stimato della tua casa, aumentano anche le tasse sulla proprietà. Cioè, a meno che non si produca un congelamento.
Collaborando con l’ufficio locale di conservazione storica, con il gruppo di rivitalizzazione delle strade principali o con la società storica, potresti essere in grado di elaborare un congelamento degli aumenti delle tasse sulla proprietà. I blocchi durano comunemente dai 10 ai 15 anni e di solito sono basati su piani di ristrutturazione della tua proprietà storica o sulla promessa di mantenere detta proprietà così com’è senza alterarne in modo significativo il carattere.
1: Contributo di conservazione
Sembra controintuitivo. Penseresti che un’agenzia governativa vorrebbe tenere i contanti in tasca. Invece, il National Park Service gestisce un programma che ti consente di donare i diritti di sviluppo a una proprietà storica.
Sì, diritti.
Continui a vivere lì. Continui a possedere i mattoni e la malta. Ma si rinuncia al diritto di demolirlo o di alterarne il carattere storico in un modo che un’organizzazione di conservazione non approverebbe. In cambio, l’IRS ti consente di prendere una detrazione di beneficenza per il valore di tali diritti.
È qui che i conti diventano complicati. E pericoloso se salti i passaggi.
Il valore della donazione non è solo una supposizione. Si basa su quanto varrebbe la proprietà senza le restrizioni storiche rispetto a quanto vale con esse. La differenza è la tua detrazione. Ma non puoi scrivere quel numero semplicemente per capriccio.
Hai bisogno di una valutazione qualificata. Due di loro, di solito. Uno da un perito immobiliare certificato e uno da uno storico che comprende il significato architettonico specifico della tua casa.
La chiave è dimostrare che la restrizione riduce il valore di mercato. Se la designazione storica aggiunge valore perché gli acquirenti sono disposti a pagare un premio per il fascino, la detrazione si riduce.
Si tratta di un settore complesso del diritto tributario. Si interseca con la legge sulla conservazione, la valutazione immobiliare e i codici fiscali federali.
Se sbagli tutto, l’IRS può annullare completamente la detrazione. Possono anche imporre sanzioni.
Ma se lo fai bene, è un incentivo finanziario significativo. Non un assegno per posta. Non un sussidio diretto. Ma una riduzione del tuo debito fiscale può compensare alcuni dei costi di ristrutturazione su cui hai sudato.
Chi si qualifica?
In genere, è necessario donare i diritti a un’organizzazione qualificata. Potrebbe trattarsi di un’agenzia federale, di un governo statale o locale o di un ente di beneficenza pubblico impegnato a preservare il territorio storico.
È necessario mantenere determinati diritti. Non puoi rinunciare a tutto. L’obiettivo è la conservazione, non l’abbandono. Devi ancora poter vivere in casa. Mantienilo. Anche migliorarlo, entro i limiti dell’accordo di conservazione.
Il processo prevede un accordo formale. Una restrizione dell’atto. Viene registrato presso la contea. Vincola anche i futuri proprietari.
Quindi non stai solo aiutando te stesso. Stai preservando l’integrità storica della proprietà per la prossima generazione.
Ne vale la pena?
Per alcuni sì. Il risparmio fiscale può essere sostanziale. Soprattutto nei quartieri storici di alto valore.
Per altri, la perdita di potenziali diritti edificatori è troppo elevata. Potresti voler strappare
Il compromesso: agevolazioni fiscali per restrizioni
Cedere parte della tua terra a un gruppo ambientalista non significa solo salvare la natura. È una mossa finanziaria strategica. Ottieni una detrazione di beneficenza. Vedrai anche diminuire la fattura dell’imposta sulla proprietà. Perché? Perché possiedi meno terra. Il resto del pacco vale meno sulla carta. I conti sono semplici.
Funziona allo stesso modo per le proprietà sviluppate. Se possiedi qualcosa di storico, puoi donare caratteristiche specifiche. Non tutta la casa. Solo la facciata. O la falegnameria interna. O il paesaggio che ne definisce il carattere. Cedere la parte anteriore della tua casa a un’organizzazione di conservazione considera quel valore architettonico come una donazione.
Tale detrazione riduce il valore stimato. Un valore più basso significa tasse più basse. Semplice.
Ma nel settore immobiliare nulla è gratuito. Paghi per questi benefici con dei vincoli. Limitazioni alla ristrutturazione. Non puoi semplicemente abbattere un muro o cambiare finestra ogni volta che ne hai voglia. L’organizzazione per la conservazione ha voce in capitolo. Il governo ha voce in capitolo.
Domande frequenti sulla proprietà storica
Come fa una proprietà a essere inserita nel Registro nazionale dei luoghi storici?
Non è automatico. La tua casa deve avere almeno 50 anni. Deve soddisfare criteri specifici. Non puoi semplicemente desiderare che sia storico. Devi candidarti.
Compila un modulo di candidatura per il Registro nazionale dei luoghi storici. Questo è il primo passo. Allora aspetta. Il processo richiede un minimo di 90 giorni. La domanda va al National Park Service. Decidono se è idoneo. Un semplice sì o no può cambiarti la vita. O almeno la tua fattura fiscale.
Le dimore storiche sono un buon investimento?
BobVila.com dice di sì. In alcuni mercati, le proprietà storiche hanno un valore superiore del 26% rispetto alle case non storiche comparabili. Sono anche più stabili. Le flessioni del mercato li colpiscono meno duramente.
C’è un problema. Regolamento. Se sei elencato, sei guardato. I lavori di ristrutturazione sono difficili. Le modifiche sono più difficili. La tua casa è vecchia. Ha bisogno di lavoro. Ma potresti non esserti permesso di farlo nel modo in cui desideri.
È possibile ristrutturare dimore storiche?
Puoi. Ma il livello è alto. Si applicano limitazioni rigorose a ciò che è possibile modificare. Servono permessi speciali. Devi giustificare ogni mattone che sostituisci. Non è come una ristrutturazione standard. È una negoziazione con la storia.
Le dimore storiche beneficiano di agevolazioni fiscali?
SÌ. Ma la struttura varia. Potresti ottenere un congelamento delle tasse. Oppure una riduzione. O crediti da parte del governo federale, statale o locale. A volte è un vero vantaggio. Altre volte, viene applicato solo a fronte di ristrutturazioni approvate. Devi spendere soldi per risparmiare soldi.
Come funziona il credito d’imposta sulle case storiche?
Il credito d’imposta federale sulla riabilitazione è quello più grande. Tecnicamente si chiama credito d’imposta storico. Lo spiega chiaramente la Conferenza nazionale dei responsabili statali della conservazione storica. I costruttori che ristrutturano edifici storici trasformandoli in proprietà produttrici di reddito ottengono un credito d’imposta sul reddito del 20%.
Non è una detrazione. È un merito. Questo è un affare più grande. Riduce la tua responsabilità fiscale dollaro per dollaro. Ma è necessario riconvertire l’edificio. Non puoi semplicemente vivere in una casa storica e rivendicarlo. Devi far sì che produca reddito.
