Chcete se přestěhovat, ale uvízli jste na trhu kupujícího? Převrácení domu může být mezera, kterou potřebujete. Nejde jen o výměnu klíčů. Je to strategický manévr, který upřednostňuje rychlost a jistotu před tradiční rutinou otevřených dveří.
Pro majitele domů, kteří se potýkají s potřebou rychle se přestěhovat, nebo pro ty, kteří se bojí krátkých prodejů, je tato burza záchranou. Hlavní výhoda? Uklidnit. Víte, že váš dům je prodán ještě předtím, než vejdete do svého nového domova. Toto není teoretická záruka. Jedná se o smluvní realitu, která se vyhýbá obavám z čekání, až kupující na poslední chvíli vykolejí dohodu.
Transakce jsou dokončeny rychleji. Mnohem rychleji. Na trhu, kde stav „nevyřízeno“ (čekání na uzavření transakce) může trvat měsíce, burza zkracuje časový rámec. Tato rychlost je kritická, pokud se snažíte vyhnout exekuci (zabavení nemovitosti pro nesplácení hypotéky). Tím se banka drží dál od vás, když vymýšlíte další krok.
Proč obracející domy chrání vaši kapitálovou náročnost (vlastní kapitál)
Tady začíná být matematika zajímavá. Na obtížném trhu může být váš domov oceněn za méně, než kolik dlužíte. Standardní prodej vás může donutit přinést hotovost k závěrečnému stolu.
Výměna tento problém obchází. Jednáte přímo s druhou stranou. Dohodnete se na ceně. Nemusí to být stejné jako současné kompy ve vaší oblasti, ale je v souladu s tím, co obě strany přijímají. To vám umožní zachovat kapitál, který jste již nashromáždili. Pokud jste na klesajícím trhu, je to velké plus. Nemusíte akceptovat nízké hodnocení blízkého domu, který je v procesu odebrání.
“Převrácení domu také usnadňuje získání bankovního financování…banky nezahrnují vaši měsíční splátku hypotéky do žádosti o úvěr.”
Financování se stává menší překážkou. Většina poskytovatelů úvěrů se zdráhá schválit druhou hypotéku, zatímco první je stále aktivní. Pokud ale máte podepsanou smlouvu o prodeji svého současného domu, pravidla se mění. Banka často vyloučí vaši stávající splátku hypotéky z výpočtu poměru dluhu k příjmu. Tím se zlepší vaše finanční poměry. Lepší poměry znamenají lepší podmínky nové půjčky.
Zlepšení životních podmínek se stává proveditelnějším. Jelikož mnoho lidí po bublině zmenšuje svůj životní prostor, mění se nabídka. Stavitelé to milují. Mají nemovitosti, které leží ladem na pozemcích. Burza jim pomáhá tyto investice realizovat. Mají také zaměstnance na opravu vyměněných domů. Mohou provádět renovace, které zvyšují hodnotu domu, který jim dáte.
Nevýhody: menší výběr, více rizik
Ne všechno jde hladce. “Ten, kdo se ptá, nemá na výběr.” Toto rčení je zde zcela pravdivé.
Ztrácíte flexibilitu. Nemůžete si prohlédnout nabídky a vybrat si dům s konkrétní dlaždicí backsplash, která se vám líbí. Jste omezeni tím, co je aktuálně nabízeno. I když se dostanete do správné oblasti, nemusíte skončit ve správné ulici. Parametry určuje burza. Pracujete v jejich rámci.
Pak přichází noční můra s dvojitou hypotékou. Pokud k prodeji a koupi nedojde současně, zbývají vám dva úvěry. To je finanční past.
Abyste tomu zabránili, použijte pro obě transakce stejnou titulní společnost. To pomáhá synchronizovat data uzavření obchodů. Bez této koordinace riskujete, že se během čekání na uzavření prodeje ocitnete se záporným zůstatkem na dvou nemovitostech.
Je zde také problém záporného vlastního kapitálu. Pokud dlužíte více, než je hodnota vašeho domu, získání nového úvěru bude obtížné. Věřitel vidí mezeru. Vidí riziko. Může odmítnout.
1031 burza pro investory
Výměna domů není jen pro vaše primární bydliště. To je standardní postup pro vlastníky investičních nemovitostí. Příčina? Odložená platba daní.
Daně z kapitálových výnosů jsou vysoké. IRS rád ubírá z vašich zisků, když prodáváte svou investici do nemovitosti. Výměna 1031 vám umožňuje odložit platbu těchto daní. Vyměňujete si „podobné“ vlastnosti.
Všimněte si výrazu „podobného typu“. To neznamená, že nový objekt musí být ve stejném stavu. To znamená, že musí být použit pro stejný účel. Obě nemovitosti musí být investiční nebo komerční. Nemůžete vyměnit investiční dům za osobní rekreační dům a očekávat daňové zvýhodnění.
Existují geografická omezení. Nemovitost nelze směnit mimo zemi. Nemovitost se musí nacházet ve Spojených státech amerických.
Jedná se o silný nástroj pro investory. Umožňuje vám vylepšovat vaše aktiva. Umožňuje vám přesunout kapitál do nové oblasti bez_spuštění_ obrovským daňovým výlohou. Budete i nadále vydělávat peníze, aby pracovaly pro vás. Odkládáš placení strýčka Sama.
Zdroje:
– “Nemůžete prodat svůj dům? Zkuste s ním obchodovat” wkrn.com, 18. března 2009
– Christie, Les. “Obchod v tom starém domě.” cnn.com, 5. června 2007
– Dixone, Dale. “Upozornění pro spotřebitele: Buďte chytří při obchodování s nemovitostmi.” idahostatesman.com, 24. září 2008
– “Statistiky a ukazatele trhu nemovitostí z února 2009.” Thereibrain.com. 17. února 2009
– Hille, Adame. “Co je to House Trading?” wisegeek.com, 2009
– “Výměna domů je rostoucí trend na náročném trhu s nemovitostmi.” abcnews.go.com, 21. února 2008
– “Ukážu vám svou, pokud ukážete svou | Řešení problému se zasekáváním realitních protokolů.” liveinalpharetta.com, 2009
– “Představujeme program Home Trade-In.” utforeclosed.com, 2009
– “Nejčastější dotazy týkající se obchodování s nemovitostmi.” goswap.com, 2009
– Mullins, Luku. “Pět největších nadějí trhu s bydlením pro rok 2009.” U.S. News and World Report, 18. prosince 2008.
– Ogintz, Eileen. “Vezmeme děti: Ušetřete peníze obchodováním s domy.” cnn.com, 21. dubna 2008
– “Připraveni na nový dům? Vyměňte svůj starý.” homeloanbasics.com, 4. června 2007
– “Program financování prodejců a domácího obchodu je zaměřen na prolomení slepé uličky na trhu s nemovitostmi | The Snorkel Business.” liveinalpharetta.com, 2009
– Zimmerman, Cali. “House Swapping: Trading Spaces Forever.” nuwireinvestor.com, 2. února 2008
