Wilt u verhuizen, maar zit u vast in een kopersmarkt? Huizenhandel kan de maas in de wet zijn die u nodig heeft. Het gaat niet alleen om het wisselen van sleutels. Het is een strategische manoeuvre waarbij snelheid en zekerheid prioriteit krijgen boven de traditionele open-huis-sleur.
Voor huiseigenaren die te maken krijgen met een snelle verhuizing of die bang zijn voor korte verkopen, biedt de handel een reddingslijn. Het voornaamste voordeel? Gemoedsrust. U weet dat uw huis verkocht is voordat u uw nieuwe voordeur binnenstapt. Dit is geen theoretische garantie. Het is een contractuele realiteit die de angst omzeilt van het wachten op een koper die op het laatste moment misschien niet doorgaat.
Transacties gebeuren sneller. Veel sneller. In een markt waar ‘in behandeling’ maandenlang kan blijven hangen, verkort een transactie de tijdlijn. Deze snelheid is van cruciaal belang als u marktafscherming probeert te voorkomen. Het houdt de bank van je af terwijl je de volgende zet bedenkt.
Waarom huizenhandel uw eigen vermogen behoudt
Hier wordt de wiskunde interessant. In een noodlijdende markt kan uw huis worden getaxeerd voor minder dan u verschuldigd bent. Een standaardverkoop kan u dwingen contant geld mee te nemen naar de slottafel.
De handel omzeilt dit. U handelt rechtstreeks met de andere partij. Je bent het eens over een waarde. Het komt misschien niet overeen met de huidige vergelijkingen in uw buurt, maar het komt wel overeen met wat u beiden accepteert. Hierdoor kunt u het opgebouwde vermogen behouden. Als u zich in een dalende markt bevindt, is dit een grote zegen. U bent niet gedwongen de lage waardering van een faillissement in de buurt te accepteren.
“Het ruilen van huizen maakt het ook gemakkelijker om bankfinanciering te krijgen… banken tellen uw maandelijkse hypotheekbetalingen niet mee bij uw inkomen wanneer u een lening aanvraagt.”
Financiering wordt minder een obstakel. De meeste kredietverstrekkers aarzelen om een tweede hypotheek goed te keuren terwijl de eerste nog actief is. Maar als je een getekend contract hebt voor je huidige woning, veranderen de regels. De bank sluit uw bestaande hypotheekbetaling vaak uit bij uw berekening van de schuld-inkomensratio. Dit verbetert uw ratio’s. Betere verhoudingen betekenen betere voorwaarden voor uw nieuwe lening.
Upgraden is haalbaarder geworden. Nu steeds meer mensen na de zeepbel hun activiteiten inkrimpen, verschuift de voorraad. Bouwers zijn hier dol op. Ze hebben inventaris op percelen. Handelen helpt hen die investering te verplaatsen. Ze hebben ook het personeel om de ingeruilde eigendommen op te knappen. Zij kunnen de reparaties uitvoeren die de waarde van het huis dat u hen hebt gegeven verhogen.
De nadelen: minder keuze, meer risico
Het gaat niet allemaal van een leien dakje. Bedelaars kunnen geen kiezers zijn. Dat gezegde geldt hier.
Je verliest flexibiliteit. U kunt niet door aanbiedingen bladeren en degene kiezen met de specifieke backsplash die u wilt. Je bent beperkt tot wat er momenteel op tafel ligt. Zelfs als je in de juiste buurt komt, is het mogelijk dat je niet het juiste blok tegenkomt. De handel dicteert de parameters. Je werkt binnen hen.
Dan is er de nachtmerrie van de dubbele hypotheek. Als het verkopen en kopen niet tegelijkertijd gebeurt, zit u vast aan twee leningen. Dit is een financiële valkuil.
Om dit te voorkomen, gebruikt u voor beide transacties één titelbedrijf. Het helpt de sluitingsdata te synchroniseren. Zonder die coördinatie loop je het risico onder water te staan op twee eigendommen terwijl je wacht tot de verkoop is gesloten.
Er is ook de negatieve aandelenuitgifte. Als u meer schulden heeft dan uw huis waard is, wordt het moeilijk om in aanmerking te komen voor een nieuwe lening. De kredietverstrekker ziet het gat. Ze zien het risico. Misschien zeggen ze nee.
De 1031-beurs voor beleggers
Huizenhandel is niet alleen voor hoofdwoningen. Het is een basisvoorwaarde voor eigenaren van vastgoedbeleggingen. De reden? Belastinguitstel.
De vermogenswinstbelasting is zwaar. De IRS houdt ervan om een deel van uw winst te nemen wanneer u een vastgoedbelegging verkoopt. Met een 1031-uitwisseling kunt u die belastingen uitstellen. Je ruilt ‘soortgelijke’ eigenschappen.
Let op de term gelijksoortig. Dit betekent niet dat de nieuwe woning in dezelfde staat moet zijn. Het betekent dat het voor hetzelfde doel moet worden gebruikt. Beide moeten beleggings- of bedrijfseigendommen zijn. U kunt een beleggingswoning niet inruilen voor een persoonlijk vakantiehuis en het belastingvoordeel verwachten.
Er zijn geografische grenzen. Je kunt geen handel drijven vanuit het land. Het onroerend goed moet zich in de Verenigde Staten bevinden.
Voor beleggers is dit een krachtig instrument. Het maakt het mogelijk om holdings te upgraden. Hiermee kunt u kapitaal naar een nieuw gebied verplaatsen zonder dat dit een enorme belastingaanslag veroorzaakt. Je houdt het geld voor je aan het werk. U stelt de betaling aan Uncle Sam uit.
Bronnen:
– “Kunt u uw huis niet verkopen? Probeer het te verhandelen” wkrn.com, 18 maart 2009.
– Christie, Les. ‘Ruil dat oude huis in.’ cnn.com, 3 5 juni 2007.
– Dixon, Dale. “Consumentenwaarschuwing: wees slim met huizenhandel.” idahostatesman.com, 24 september 2008.
– “Februari 2009 Statistieken en indicatoren voor de vastgoedmarkt.” Thereibrain.com. 17 februari 2009.
– Heuvel, Adam. “Wat is huizenhandel?” wisegeek.com, 2009.
– “Huisruil is een groeiende trend op de moeilijke vastgoedmarkt.” abcnews.go.com, 21 februari 2008.
– “Ik zal je de mijne laten zien als jij de mijne laat zien | Het probleem van de vastgoedlogboekstoring oplossen.” liveinalpharetta.com, 2009.
– “Introductie van het Home Trade-In Programma.” utforeclosed.com, 2009.
– “Meest gestelde vragen over vastgoedhandel.” goswap.com, 2009.
– Mullins, Luke. “De top 5 hoop op de huizenmarkt voor 2009.” US News and World Report, 18 december 2008.
– Ogintz, Eileen. “De kinderen meenemen: bespaar geld door huizen te ruilen.” cnn.com, 21 april 2008.
– “Klaar voor een nieuw huis? Ruil je oude huis in.” homeloanbasics.com, 4 juni 2007.
– “Programma voor verkopersfinanciering en woninghandel is bedoeld om de impasse op de vastgoedmarkt te doorbreken | De Snorkel-business.” liveinalpharetta.com, 2009.
– Zimmerman, Californië. “Huisruil: voor altijd handelsruimten.” nuwireinvestor.com, 2 februari 2008.
