Chcesz się przeprowadzić, ale utknąłeś na rynku nabywcy? House flipping może być luką, której potrzebujesz. To nie tylko wymiana kluczy. To strategiczny manewr, w którym priorytetem jest szybkość i pewność działania, a nie tradycyjny program na świeżym powietrzu.
Dla właścicieli domów stojących przed koniecznością szybkiej przeprowadzki lub tych, którzy boją się krótkiej sprzedaży, ta wymiana jest ratunkiem. Główna zaleta? Spokój. Wiesz, że Twój dom został sprzedany, zanim jeszcze wejdziesz do nowego domu. To nie jest teoretyczna gwarancja. Jest to rzeczywistość umowna, która pozwala uniknąć niepokoju związanego z czekaniem, aż kupujący wykolei transakcję w ostatniej chwili.
Transakcje są realizowane szybciej. Dużo szybciej. Na rynku, gdzie status „oczekujący” (oczekiwanie na zamknięcie transakcji) może utrzymywać się miesiącami, giełda skraca ramy czasowe. Szybkość ta ma kluczowe znaczenie, jeśli chcesz uniknąć egzekucji (zajęcia majątku za niespłatę kredytu hipotecznego). Dzięki temu bank będzie z dala od Ciebie, podczas gdy Ty będziesz zastanawiać się nad kolejnym ruchem.
Dlaczego odwracanie domów pozwala zachować intensywność kapitału (kapitał własny)
Tutaj matematyka staje się interesująca. Na trudnym rynku Twój dom może być wyceniony na kwotę niższą niż kwota, którą jesteś winien. Standardowa sprzedaż może zmusić Cię do przyniesienia gotówki do stołu zamykającego.
Wymiana pozwala uniknąć tego problemu. Kontaktujesz się bezpośrednio z drugą stroną. Zgadzasz się co do kosztów. Może nie jest to to samo, co obecne zestawienia w Twojej okolicy, ale jest zgodne z tym, co akceptują obie strony. Pozwala to zachować kapitał, który już zgromadziłeś. Jeśli znajdujesz się na spadającym rynku, jest to duży plus. Nie musisz akceptować niskiej wyceny pobliskiego domu, który jest w trakcie przejmowania.
„Odwracanie domu ułatwia także uzyskanie finansowania bankowego… banki nie uwzględniają we wniosku o pożyczkę miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego.”
Finansowanie staje się mniejszą barierą. Większość kredytodawców niechętnie zatwierdza drugi kredyt hipoteczny, gdy pierwszy jest nadal aktywny. Jeśli jednak masz podpisaną umowę sprzedaży swojego obecnego domu, zasady się zmieniają. Bank często wyklucza istniejącą spłatę kredytu hipotecznego z obliczania stosunku zadłużenia do dochodów. Poprawia to Twoje wskaźniki finansowe. Lepsze wskaźniki oznaczają lepsze warunki nowego kredytu.
Poprawa warunków życia staje się coraz bardziej realna. Ponieważ po bańce wiele osób zmniejsza powierzchnię mieszkalną, podaż się zmienia. Budowlańcy to uwielbiają. Mają nieruchomości, które stoją niezagospodarowane na działkach. Giełda pomaga im w realizacji tych inwestycji. Mają też pracowników do naprawy zamienionych domów. Mogą przeprowadzać remonty, które podnoszą wartość domu, który im podarujesz.
Wady: mniejszy wybór, większe ryzyko
Nie wszystko idzie gładko. „Ten, kto prosi, nie ma wyboru”. To powiedzenie jest tutaj całkowicie prawdziwe.
Tracisz elastyczność. Nie możesz przeglądać ofert i wybierać domu z konkretną płytką backsplash, która Ci się podoba. Jesteś ograniczony do tego, co jest aktualnie oferowane. Nawet jeśli dotrzesz do odpowiedniego obszaru, możesz nie trafić na właściwą ulicę. Wymiana dyktuje parametry. Pracujesz w ich ramach.
Potem nadchodzi koszmar podwójnego kredytu hipotecznego. Jeśli sprzedaż i zakup nie nastąpią w tym samym czasie, pozostaną Ci dwie pożyczki. To pułapka finansowa.
Aby tego uniknąć, w obu transakcjach używaj tego samego tytułu firmy. Pomaga to zsynchronizować daty zamknięcia transakcji. Bez tej koordynacji ryzykujesz, że w oczekiwaniu na zakończenie sprzedaży będziesz miał ujemne saldo na dwóch nieruchomościach.
Istnieje również problem ujemnego kapitału własnego. Jeśli jesteś winien więcej, niż jest wart Twój dom, uzyskanie nowej pożyczki staje się trudne. Pożyczkodawca widzi lukę. Widzi ryzyko. Może odmówić.
1031 giełda dla inwestorów
Zamiana domów nie dotyczy tylko głównego miejsca zamieszkania. Jest to standardowa praktyka stosowana przez właścicieli nieruchomości inwestycyjnych. Przyczyna? Odroczona płatność podatków.
Podatki od zysków kapitałowych są wysokie. IRS lubi ciąć Twoje zyski, gdy sprzedajesz nieruchomość inwestycyjną. Wymiana 1031 umożliwia odroczenie płatności tych podatków. Wymieniasz właściwości „podobnego rodzaju”.
Zwróć uwagę na określenie „podobnego typu”. Nie oznacza to, że nowy obiekt musi być w tym samym stanie. Oznacza to, że należy go używać w tym samym celu. Obie nieruchomości muszą mieć charakter inwestycyjny lub komercyjny. Nie możesz zamienić domu inwestycyjnego na prywatny dom wakacyjny i oczekiwać korzyści podatkowych.
Istnieją ograniczenia geograficzne. Nie ma możliwości wymiany nieruchomości poza granicami kraju. Nieruchomość musi znajdować się na terenie Stanów Zjednoczonych.
To potężne narzędzie dla inwestorów. Pozwala ulepszyć swoje aktywa. Pozwala przenieść kapitał do nowego obszaru bez wyzwalania przez ogromny podatek. Nadal sprawiasz, że pieniądze pracują dla Ciebie. Odkładasz zapłatę wujkowi Samowi.
Źródła:
– „Nie możesz sprzedać swojego domu? Spróbuj go sprzedać” wkrn.com, 18 marca 2009 r.
– Christie, Les. „Handel w tym starym domu”. cnn.com, 5 czerwca 2007
– Dixona, Dale’a. „Ostrzeżenie konsumenckie: bądź mądry w handlu nieruchomościami”. idahostatesman.com, 24 września 2008
– „Statystyki i wskaźniki dotyczące rynku nieruchomości za luty 2009 r.”. Thereibrain.com. 17 lutego 2009
– Hill, Adamie. „Co to jest handel domowy?” www.wisegeek.com, 2009
– „Zamiana domów to rosnący trend na trudnym rynku nieruchomości”. abcnews.go.com, 21 lutego 2008
– „Pokażę ci moje, jeśli ty pokażesz swoje | Rozwiązanie problemu zacięcia kłód nieruchomości”. liveinalpharetta.com, 2009
– „Przedstawiamy program handlu domem”. utforeclosed.com, 2009
– „Najczęściej zadawane pytania dotyczące obrotu nieruchomościami.” goswap.com, 2009
– Mullins, Luke. „Pięć największych nadziei rynku mieszkaniowego na rok 2009”. Wiadomości amerykańskie i raport światowy, 18 grudnia 2008 r.
— Ogintz, Eileen. „Zabieranie dzieci: oszczędzaj pieniądze, handlując domami”. cnn.com, 21 kwietnia 2008
– „Gotowy na nowy dom? Wymień swój stary”. homeloanbasics.com, 4 czerwca 2007 r
– „Program finansowania sprzedawców i handlu domami ma na celu przełamanie impasu na rynku nieruchomości | Biznes Snorkel”. liveinalpharetta.com, 2009
– Zimmerman, Kalifornia. „Zamiana domów: wymiana przestrzeni na zawsze”. nuwireinvestor.com, 2 lutego 2008 r
