Бажаєте переїхати, але застрягли на ринку покупця? Обмін будинками може стати тією лазівкою, яка вам потрібна. Це не просто обмін ключами. Це стратегічний маневр, який ставить швидкість і гарантію вище за традиційну рутину з відкритими будинками.
Для домовласників, які стикаються з необхідністю швидкого переїзду або тих, хто боїться угод з коротким продажем (short sales), такий обмін стає рятівним колом. Головна перевага? Спокій. Ви знаєте, що ваш будинок продано ще до того, як переступите поріг нового будинку. Це не теоретична гарантія. Це договірна реальність, яка дозволяє уникнути тривоги від очікування покупця, який може зірвати угоду в останній момент.
Угоди відбуваються швидше. Набагато швидше. На ринку, де статус «pending» (очікуючи закриття угоди) може тривати місяцями, обмін скорочує терміни. Ця швидкість є критичною, якщо ви намагаєтеся уникнути foreclosure (вилучення майна за несплату іпотеки). Це тримає банк подалі від вас, доки ви продумуєте наступний крок.
Чому обмін будинками зберігає вашу капіталомісткість (еквіті)
Тут математика стає цікавою. На ринку в кризовому стані ваш будинок може бути оцінений дешевше ніж сума вашого боргу. Стандартний продаж може змусити вас внести готівку за стіл закриття угоди.
Обмін дозволяє оминути цю проблему. Ви маєте справу безпосередньо з іншою стороною. Ви домовляєтесь про вартість. Вона може не збігатися з поточними аналогічними пропозиціями (comps) у вашому районі, але вона відповідає тому, що приймають обидві сторони. Це дозволяє зберегти капітал, який ви вже нагромадили. Якщо ви знаходитесь на ринку, що падає, це великий плюс. Вам не доводиться погоджуватися на занижену оцінку будинку поруч, що знаходиться в процесі вилучення.
“Обмін будинками також полегшує отримання банківського фінансування… банки не враховують ваш щомісячний іпотечний платіж при поданні заявки на кредит.”
Фінансування стає менш серйозною перешкодою. Більшість кредиторів неохоче схвалюють другу іпотеку, доки перша ще активна. Але якщо ви маєте підписаний контракт на продаж поточного будинку, правила змінюються. Банк часто виключає ваш існуючий іпотечний платіж із розрахунку відношення боргу до доходу. Це покращує ваші фінансові коефіцієнти. Найкращі коефіцієнти означають найкращі умови за новим кредитом.
Поліпшення житлових умов стає здійсненним. Оскільки після «бульбашки» багато людей зменшують свої житлові площі, пропозиція змінюється. Будівельникам це подобається. Вони мають нерухомість, яка простоює на ділянках. Обмін допомагає реалізувати ці інвестиції. Вони також мають персонал для ремонту обміняних будинків. Вони можуть виконати ремонтні роботи, які підвищують вартість будинку, який ви їм передали.
Недоліки: менший вибір, більше ризиків
Не все йде гладко. «У того, хто просить, не буває вибору». Ця приказка тут цілком справедлива.
Ви втрачаєте гнучкість. Ви не можете переглядати оголошення та вибирати будинок з конкретною плиткою на фартуху, яка вам подобається. Ви обмежені тим, що пропонується зараз. Навіть якщо ви потрапите до потрібного району, ви можете не потрапити на потрібну вулицю. Обмін диктує параметри. Ви працюєте у їх рамках.
Потім виникає кошмар із подвійною іпотекою. Якщо продаж та покупка не відбуваються одночасно, ви залишаєтеся з двома кредитами. Це фінансова пастка.
Щоб уникнути цього, використовуйте одну компанію із титульного супроводу (title company) для обох угод. Це допомагає синхронізувати дати закриття угод. Без такої координації ви ризикуєте опинитися в негативному балансі по двох об’єктах нерухомості, очікуючи на закриття продажу.
Існує також проблема негативного капіталу (negative equity). Якщо ви повинні більше, ніж коштує ваш будинок, отримати новий кредит стає складно. Кредитор бачить розрив. Він бачить ризик. Він може відмовити.
Обмін 1031 для інвесторів
Обмін будинками призначений не лише для основного місця проживання. Це стандартна практика для власників інвестиційної нерухомості. Причина? Відстрочення сплати податків.
Податки приріст капіталу великі. IRS любить брати свою частку з прибутку, коли ви продаєте інвестиційну нерухомість. Обмін за правилом 1031 дає змогу відкласти сплату цих податків. Ви обмінюєте “подібного типу” (like-kind) об’єкти нерухомості.
Зверніть увагу на термін “подібного типу”. Це не означає, що новий об’єкт повинен бути в такому стані. Це означає, що він повинен використовуватися для тієї ж мети. Обидва об’єкти мають бути інвестиційними чи комерційними. Ви не можете обміняти інвестиційний будинок на особистий будинок для відпочинку та чекати на податкову пільгу.
Існують географічні обмеження. Ви не можете обміняти нерухомість за межами країни. Об’єкт нерухомості має бути в межах Сполучених Штатів.
Для інвесторів це сильний інструмент. Він дає змогу покращувати свої активи. Він дозволяє переміщати капітал у новий район без величезним податковим рахунком. Ви продовжуєте змушувати гроші працювати на себе. Ви відкладаєте виплату дядькові Сему.
Джерела:
– “Can’t sell your house? Try trading it” wkrn.com, 18 березня 2009 р.
– Christie, Les. “Trade in that old house.” cnn.com, 5 червня 2007 р.
– Dixon, Dale. “Consumer alert: Be smart about house trading.” idahostatesman.com, 24 вересня 2008 р.
– “February 2009 Real Estate Market Statistics and Indicators.” Thereibrain.com. 17 лютого 2009 р.
– Hill, Adam. “What is House Trading?” wisegeek.com, 2009 р.
– “House Swapping Is a Growing Trend in Tough Real Estate Market.” abcnews.go.com, 21 лютого 2008 р.
– “I’ll Show You Mine If You Show My Yours | Solving the Real Estate Log Jam Problem.” liveinalpharetta.com, 2009 р.
– “Introducing the Home Trade-In Program.” utforeclosed.com, 2009
– “Most frequently asked questions about property trading.” goswap.com, 2009 р.
– Mullins, Luke. “The Top 5 Housing-Market Hopes для 2009.” U.S. News and World Report, 18 грудня 2008 р.
– Ogintz, Eileen. “Taking the kids: Save money by trading houses.” cnn.com, 21 квітня 2008 р.
– “Ready for New House? Trade in Your Old One.” homeloanbasics.com, 4 червня 2007 р.
– “Центр фінансування та будівельної програми Айму до Break Real Estate Market Impasse | The Snorkel Business.” liveinalpharetta.com, 2009 р.
– Zimmerman, Cali. “House Swapping: Trading Spaces Forever.” nuwireinvestor.com, 2 лютого 2008 р.
